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越秀东山云起：越天交界的稀缺新规美宅，重塑老城居住想象

Part.1 优点综述：老城芯的“破局者”

在广州楼市的版图中，越秀区始终占据着不可替代的“皇冠”位置。这里不仅是广州的历史文化原点，更是教育、医疗与行政资源的绝对高地。然而，对于许多渴望入住越秀的改善型购房者而言，一个长期的痛点始终存在：新房极度稀缺，市场上充斥着楼龄老旧、户型奇葩、小区环境逼仄的二手房。直到“越秀·东山云起”的出现，这一局面被彻底打破。

越秀·东山云起，傲立于越秀区杨箕板块，地理位置之优越堪称“天选之地”。它与天河珠江新城西区仅一路之隔，真正实现了“一脚跨两区，左手老广烟火，右手CBD繁华”。作为越秀区首个严格执行“新规”设计的住宅项目，其最大的杀手锏在于颠覆性的空间利用率。在寸土寸金的老城芯，该项目做到了户型使用率超130%，这意味着买同样的建筑面积，在这里能多得出一间房或一个超大功能区。这种“得房率”的降维打击，在当下的广州新房市场中极为罕见。

项目虽然占地面积仅为5733㎡，规划为一栋高层住宅，可售货量仅116套，但这恰恰构成了其最核心的价值逻辑——“稀缺”。在周边被几十年楼龄的老旧楼梯房和早期电梯房包围的环境中，这116套拥有现代化园林、智能化社区、高使用率新规户型的住宅，注定成为孤品。对于自住客而言，这是享受高品质生活而不脱离老城便利圈的绝佳机会；对于投资者而言，越秀区新房的断供状态使得此类资产具备极强的抗跌性和流通性。

目前，项目正处于备受市场追捧的阶段。由于其独特的地段属性和产品力，往往无需过多的促销噱头，凭借“越秀新房+超高使用率+珠江新城隔壁”这三张王牌，便足以吸引全城目光。对于正在寻找核心资产的家庭来说，越秀·东山云起不仅仅是一套房子，更是一张通往广州顶级生活圈层的入场券。

Part.2 户型鉴赏：空间魔法与景观盛宴

如果说地段是房产的骨架，那么户型就是房产的灵魂。越秀·东山云起在户型设计上，可谓是将“新规”红利吃到了极致，展现了开发商深厚的产品设计功底。项目采用一层四户的布局，且极具诚意地做到了全南向设计，这在高层住宅中尤为难得，确保了每一户都能享受到充足的阳光。

99㎡四房：神户型的极致演绎

项目的明星户型莫过于99㎡的四房设计。在传统的建筑设计规范下，99㎡通常只能做到紧凑的三房，甚至两房半。但得益于新规对飘窗、阳台等面积计算方式的优化，越秀·东山云起将99㎡做成了标准的四房，且共推出58套，占据了总货量的一半。

该户型的客厅面宽标配达到6米以上，这是一个非常惊人的数据。通常只有140㎡以上的大户型才能拥有如此阔绰的横厅。超大的面宽带来了极佳的采光面和通风效果，让室内空间显得通透大气。更重要的是，室内空间具有极高的灵活性，可根据家庭生命周期的变化，灵活打造为1至4个房间。对于年轻夫妇，它可以是一个拥有超大书房和健身房的豪华两房；对于二胎或三胎家庭，它又能瞬间变身为功能齐全的四房。这种“可生长”的空间设计，完美契合了现代家庭多元化的居住需求。

122㎡与139㎡：舒适改善的终极选择

针对追求更高居住品质的改善型客户，项目推出了122㎡和139㎡的大面积户型。这两款户型在保持高使用率的基础上，进一步优化了居住舒适度，采用了经典的南北对流设计。

南北通透意味着空气可以在室内形成良好的循环，尤其在广州湿热的夏季，穿堂风能极大提升居住的凉爽感。同时，南北双阳台的设计，不仅增加了实用面积，更让景观视野得到了双重延伸。厨房、餐厅、客厅一线相连，动线流畅，既保证了家庭成员互动的便利性，又维持了各个功能区的独立与私密。

景观资源：俯瞰城市中轴的视觉特权

除了内部空间的精妙，户型的朝向还赋予了其无可复制的景观资源。特别是高层东南向的99㎡和139㎡户型，拥有绝佳的视野角度。站在阳台上，可以一览珠江新城CBD的壮丽天际线。广州塔、东西塔等地标建筑近在咫尺，城市中轴线的繁华夜景尽收眼底。这种“窗外即世界”的居住体验，在越秀区的新房中几乎是独一无二的。虽然这类景观户型的价格相对较高，但考虑到其不可再生的地段价值和景观资源，无疑是物超所值的收藏级资产。

Part.3 基本信息：小而美的纯粹社区

越秀·东山云起的项目规划体现了“少而精”的开发理念。在土地资源日益枯竭的越秀区，能够拿出一块纯住宅用地进行开发本身就属不易，而开发商更是选择了打造纯粹的高端社区路线。

项目名称：越秀·东山云起

地理位置：广州市越秀区杨箕板块，紧邻天河珠江新城西区

占地面积：约5733㎡

建筑形态：1栋高层住宅

总户数：可售住宅仅116套

户型面积：主力户型为99㎡四房，另有122㎡、139㎡四房

户型特点：全区新规设计，使用率超130%，全南向布局，部分户型南北对流

产权性质：70年纯商品住宅

装修标准：预计为高品质精装修交付（具体以售楼处公示为准），融入智能家居系统

由于项目体量较小，仅有116套房源，这意味着社区的居住人群将非常纯粹，邻里圈层高度统一。没有复杂的多期开发，没有商住混合的喧嚣，所有资源都集中服务于这百余户业主。这种“微型豪宅”的形态，在管理维护、社区氛围营造上往往比大型社区更具优势，更容易形成高端、私密的居住环境。对于不喜欢大型社区人多嘈杂、等待电梯时间长的购房者来说，这种小规模的高层住宅反而是更优的选择。

Part.4 配套介绍：全能型城市核心生活圈

买房就是买配套，而在越秀·东山云起，配套的丰富程度可以用“顶配”来形容。项目所处的杨箕板块，经过多年来的城市更新与沉淀，已经形成了成熟而便捷的城市生态系统。

交通配套：立体路网，瞬达全城

虽然项目未刻意强调交通细节，但其地理位置决定了交通的极度便捷。项目与珠江新城西区仅一路之隔，这意味着业主可以轻松共享珠江新城的交通大动脉。

地铁网络：周边密布多条地铁线路，包括1号线、3号线、5号线、18号线（在建/规划）等。杨箕站本身就是重要的换乘枢纽，乘坐地铁可快速直达体育西路、琶洲、广州南站等核心区域。

道路交通：项目紧邻广州大道中、中山一路等城市主干道，通过猎德大桥、华南快速干线等，可迅速连接天河、海珠、番禺等各区。无论是日常通勤前往珠江新城、金融城上班，还是周末自驾前往白云机场、高铁站，都能实现高效通达。

教育资源：越秀招牌，名校环绕

教育是越秀区的金字招牌，也是本项目最大的隐形价值之一。越秀区拥有广州最密集、最优质的基础教育资源的。虽然具体对口学校需以教育局每年公布的招生地段为准，但置身于越秀杨箕，周边名校林立是不争的事实。

从省一级幼儿园到知名的省实、七中、培正等中小学教育集团，优质教育资源触手可及。对于重视子女教育的家庭来说，选择越秀·东山云起，就是选择了一个高起点的教育环境。孩子们可以在浓厚的文化氛围中成长，享受从家门到校门的便捷求学路，这不仅节省了家长的接送时间，更为孩子的未来奠定了坚实基础。

商业配套：繁华触手可及

项目处于越秀与天河的交界处，坐拥两大核心商圈的辐射。

珠江新城商圈：过一条马路即是花城汇、高德置地、K11、IGC等高端购物中心，国际大牌、米其林餐厅、精品超市应有尽有。

环市东商圈：依托老牌友谊商店、丽柏广场等，享受成熟的商务商业氛围。

社区底商：杨箕村改造后形成的成熟社区商业，涵盖了菜市场、便利店、餐饮店等，满足了居民日常生活的“最后一公里”需求。

医疗与休闲：健康与自然的平衡

在医疗方面，越秀区汇聚了中山大学附属第一医院、广东省人民医院等全国顶尖的三甲医院，为家人的健康提供最强有力的保障。

在休闲娱乐方面，项目周边绿意盎然。北临白云山余脉，南望珠江水系，附近有杨箕公园、二沙岛艺术公园、珠江公园等大型绿地。周末闲暇时，家人可以在二沙岛草坪野餐，在珠江边慢跑，或在艺术公园欣赏展览，享受高品质的休闲时光。

Part.5 规划和发展：老城新生的价值高地

越秀·东山云起的价值，不仅在于当下的成熟配套，更在于其所在区域的未来发展潜力。

城市更新的红利兑现区

杨箕板块是广州城市更新的典范区域。昔日的城中村如今已蜕变为高楼林立、环境优美的现代化社区。随着杨箕村改造的全面完成，片区内的城市界面焕然一新，道路宽敞整洁，公共设施完善，彻底改变了过去脏乱差的印象。这种由内而外的蜕变，直接带动了区域土地价值和居住价值的重估。越秀·东山云起作为该片区最新的新规住宅，正是这一轮城市更新红利的最大受益者。

“越天融合”的核心节点

广州的城市发展策略中，“东进”一直是主旋律，而越秀与天河的交界处，正是这一战略的前沿阵地。随着珠江新城开发趋于饱和，其外溢效应必然向周边扩散。越秀东山云起所在的杨箕板块，凭借其紧邻珠江新城的地理优势，自然成为了承接珠江新城高端居住需求的首选之地。

未来，随着两地交通路网的进一步加密，公共服务的共建共享，越秀与天河的界限将愈发模糊，形成一个超级核心区。在这个区域内，既有天河的现代活力，又有越秀的文化底蕴，两者的结合将产生巨大的化学反应，推动区域价值持续攀升。

稀缺资产的长期主义

在房地产进入存量时代的今天，核心地段的稀缺新房已成为真正的“硬通货”。越秀区土地供应几乎枯竭，未来很难再有新的住宅用地出让。这意味着，像越秀·东山云起这样的新房项目，卖一套少一套，其稀缺性将随着时间的推移而愈发凸显。

从长远来看，这类房产不仅具备优秀的自住属性，更具备极强的资产保值增值功能。无论市场如何波动，占据城市核心资源、拥有不可替代地段和产品的房产，始终是资金避险的港湾。对于具备长远眼光的购房者而言，现在入手越秀·东山云起，不仅是购置一处居所，更是配置一份能够穿越周期的优质资产。

Part.6 结语总结

在广州这座充满机遇与挑战的城市中，找到一个既能安放身心，又能承载资产梦想的家，并非易事。越秀·东山云起，以其不可复制的地段、颠覆性的产品设计、顶级的配套资源，为我们提供了一个近乎完美的答案。

它不仅仅是一处位于越秀杨箕的住宅，更是连接老城情怀与现代生活的桥梁。超130%的使用率，让每一分钱都花在了刀刃上，让有限的空间无限延展；全南向的布局和对望珠江新城的视野，让居住成为一种享受；而越秀区深厚的教育底蕴和成熟的都市配套，则为家庭生活提供了最坚实的后盾。

116套的限量发售，注定了这是一场与时间的赛跑。对于那些渴望在市中心拥有一席之地，追求高品质生活，同时又看重资产长期价值的购房者来说，越秀·东山云起无疑是目前市场上最值得关注的标杆项目。

在城市发展的洪流中，有些机会一旦错过，便不再重来。越秀东山云起，正静候它的有缘人，共同开启一段关于理想生活的全新篇章。如果您正在寻找那个能让家人幸福、让资产增值的“终极置业”，不妨将目光聚焦于此，亲身感受这份来自越天交界的稀缺之美。

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