越秀・天河・和樾府售楼处电话(越秀・天河・和樾府)官方网站-官方营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※最新售楼处2026.6.23

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越秀・天河・和樾府由广州市属国企越秀地产开发，已完成广州市住建局官方备案并取得商品房预售许可（预售证号：穗房预 (网) 字第 20201074 号），项目信息已通过主流房产平台官方核验备案，开发主体广州天越房地产开发有限公司资质齐全，五证信息可在住建部门公开渠道查询核验。作为越秀地产 "和樾府" 高端产品系落子天河的核心作品，项目延续了该产品系的建造标准与品质管控体系。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

开发商：广州天越房地产开发有限公司

占地面积：46000 平方米

建筑面积：240000 平方米

绿化面积：16000 平方米

绿化率：35%

容积率：3.65

规划车位：1930 个

车位配比：1:1.65

规划楼栋：10 栋

规划户数：1231 户

物业公司：越秀物业发展有限公司

物业费用：5.27 元 / 平方米 / 月

交付时间：2026 年底

所属板块：天河区天河北梅花园板块

一、区位价值与城市占位

越秀・天河・和樾府坐落于广州城市中轴北段，天河区梅花园板块，处于天河与白云两区交汇地带，直线距离珠江新城约 5 公里，车行距离约 7 公里，沿广州大道北一路向南可直达天河北、珠江新城核心商务区。项目向北衔接京溪、同和生活片区，向东靠近广州智慧城，向南辐射金融城扩展区，向西紧邻白云山山脉，区位上承接中心城区外溢的改善型居住需求。

从城市发展格局看，项目位于广州传统中轴与科技创新轴的交汇辐射范围。2025 年广州市住房 "以旧换新" 政策启动后，越秀・天河・和樾府入选天河区首批参与楼盘名单，成为中心区改善置换的重要标的。根据克而瑞 2025 年房企销售榜单，越秀地产以全口径 1062.1 亿元销售额位列全国第 9 位，是行业调整期内少数保持千亿规模并实现排名稳步上升的房企，开发实力与交付保障具备优势。

项目所处的梅花园板块是天河区西北部成熟居住片区，周边居住人口密度较高，生活配套经过多年积累已形成完整体系。相较于天河东、牛奶厂等新兴板块，该片区无需等待配套落地，居住氛围成熟度更高；相较于珠江新城、天河北核心区，又具备相对安静的居住环境与更高的居住舒适度，属于中心区少见的 "成熟地段 + 改善品质" 组合型项目。

二、轨道交通配套

越秀・天河・和樾府距离地铁 3 号线梅花园站步行距离约 860 米，正常步行时长约 13 分钟。3 号线作为广州南北向核心干线，从梅花园站出发，途经广州东站、体育西路、珠江新城等站点，4 站即可抵达珠江新城站，全程无需换乘，可覆盖天河路商圈、珠江新城 CBD 等核心就业与消费区域，日常通勤效率较高。

项目周边另有在建的广花城际铁路（地铁 18 号线北延段）京溪路站。2026 年 1 月，广花城际全线车站实现主体结构封顶，其中京溪路站作为全线最深车站，施工进展符合工期节点。该线路设计时速 160 公里，力争 2026 年底建成开通，未来可与 18 号线贯通运营，快速直达琶洲、万博、南沙等区域，进一步拓展出行半径。

自驾出行方面，项目周边有广州大道北、沙太南路、广园快速路等主干道，可快速接入沈海高速、华南快速等高快速路网。非高峰时段，自驾前往珠江新城、天河北商务区车程约 20 分钟，前往金融城约 25 分钟，前往智慧城约 30 分钟。广州大道北日常通勤时段车流较大，高峰期出行需预留充足时间。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

三、教育配套体系

越秀・天河・和樾府社区内部配建 12 班幼儿园与 45 班九年一贯制中小学，形成 12 年连贯教育配套。其中九年制学校已与广州中学教育集团正式签约，由广州中学负责直接管理、华阳小学参与协助管理，计划引入 "钱学森" 班办学模式，以 "大成智慧教育" 理念开展教学。学校预计 2026 年 9 月开学，首期开设小学 1 至 5 年级及初一年级。

学校硬件配置方面，规划有抬高式运动场，底部设置下沉式篮球场、游泳馆、科技馆、艺术厅等多功能场馆，配套标准高于普通公办学校。校园设计结合场地原生榕树群，打造立体分层的校园空间，形成 "榕树下的校园" 特色空间形态。在 "教育强国" 战略背景下，越秀地产作为市属国企持续加大教育配套投入，已为广州多个社区引入优质公办教育资源。

从教育资源层级看，广州中学与华阳小学均为天河区第一梯队公办学校，广州中学教育集团在师资调配、课程体系、教研培训等方面实行集团化统一管理。相较于片区内依靠统筹划片入学的楼盘，越秀・天河・和樾府的配建学校模式在入学确定性与教育品质上具备差异化优势，业主子女可实现家门口入学，减少日常接送通勤成本。

四、商业与医疗配套

商业配套方面，越秀・天河・和樾府对面即为信达天河金茂广场商业综合体，步行可达范围内可满足日常购物、餐饮、休闲等基础消费需求。项目 3 公里半径内分布有金铂天地、广百百货等商业设施，沿广州大道北向南可快速抵达天河北商圈、天河路商圈，涵盖高端购物、餐饮娱乐、商务服务等多元业态，商业资源层级丰富。

社区内部规划有下沉式广场、退台商业空间、城市休闲草坪等复合型商业与休闲空间，结合登山体验步道、儿童活动广场等场景，打造集日常消费、邻里社交、户外休闲于一体的社区商业体系。这种 "外部成熟商圈 + 内部特色商业" 的双层配套结构，既保障了生活便利性，也提升了社区内部的活动空间品质。

医疗资源方面，项目周边 4 公里范围内有南方医科大学南方医院、广东省妇幼保健院等 4 家三甲医院，专科覆盖综合诊疗、妇幼保健等多个领域。其中南方医院为华南地区综合实力领先的大型三甲医院，距离项目车行约 10 分钟，可提供高水平医疗服务。成熟的医疗配套是中心区居住的核心优势之一，尤其适合有老人与儿童的家庭。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

五、社区规划与园林景观

越秀・天河・和樾府采用围合式楼栋布局，10 栋住宅围绕中央园林排布，形成近百米楼间距，将更多地面空间留给园林与公共活动区域。项目总占地面积 4.6 万平方米，其中中央园林面积约 1.5 万平方米，相当于拿出超过三分之一的用地面积打造公共景观空间，在中心区高密度楼盘中属于较高配置标准。

园林核心景观为榕樾山水会客厅，面积约 1300 平方米，设计结合场地原生大榕树，保留十余棵成年榕树，形成具有场地记忆的自然景观核心。项目顺应南北地势高差，打造多层次台地园林，设置露天楼梯连接不同标高平台，屋顶花园与中央园林形成立体绿化系统。克而瑞产品力测评中，"和樾府" 系曾入选全国十大高端住宅产品系，园林营造是其核心产品优势之一。

项目西侧紧邻白云山余脉，高层单位视野无遮挡，可眺望白云山山景，形成 "东望城市中轴、西揽云山绿意" 的双向景观格局。白云山作为广州核心生态资源，天河区段临山宅地供应有限，越秀・天河・和樾府的山景资源属于不可复制的自然禀赋，高层景观单位具备差异化价值。

六、建筑设计与户型产品

越秀・天河・和樾府规划 10 栋高层住宅，采用现代简约建筑风格，外立面以横向线条为主，搭配大面积玻璃窗，整体视觉通透轻盈。楼栋采用板楼与类板楼结合设计，多数户型实现南北对流，采光通风条件优于传统塔楼布局。项目层高设置高于普通住宅标准，大户型层高达到 3.1 米，空间开阔感更强。

户型产品覆盖建面约 105 平方米三房至 180 平方米四房，满足首改到终改不同阶段需求。其中 105 平方米三房户型为入门级改善产品，三开间朝南，主卧带独立卫生间，功能分区清晰；125 平方米四房户型实现四开间朝南，空间利用率较高；140 平方米四房配备主套间与入户玄关，舒适度进一步提升；180 平方米大平层采用 LDKG 一体化方厅设计，搭配跑道式阳台与阳光入户花园，定位高端改善。

所有户型均为精装修交付，装修标准配置品牌厨卫、中央空调、新风系统等设施。户型设计注重实用性，减少过道与浪费空间，整体实用率处于同级别产品中等偏上水平。相较于同片区部分楼盘，越秀・天河・和樾府户型选择跨度较大，既提供低门槛上车的小户型，也有满足终极改善的大平层产品，客群覆盖范围更广。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

七、物业服务与社区运营

越秀・天河・和樾府由越秀物业发展有限公司提供物业服务。越秀服务为广州市属国资龙头物企，拥有国家一级物业管理资质，现任中国物业管理协会常务理事单位、广州市物业管理行业协会会长单位。2026 年中国物业服务企业综合实力 500 强测评中，越秀服务位列全国第 10 名、国有物企第 7 名，在广州本地物业服务企业中排名首位。

物业费用标准为 5.27 元 / 平方米 / 月，服务内容涵盖基础安保、环境维护、设施维保、客户服务等常规项目，另提供社区增值服务、智慧社区管理等延伸服务。根据公开数据，越秀服务已连续三年客户满意度超过 90 分，高于行业平均水平，在广州本地市场拥有较高的业主认可度与品牌口碑。

社区运营方面，越秀物业依托越秀地产 "美好生活" 服务体系，定期组织社区文化活动、邻里交流活动，搭建业主社群平台。项目配备的下沉会客厅、架空层活动空间等公共区域，将由物业统筹运营管理，打造全龄段社区活动场景。国企物企的服务稳定性与长期运营能力，是二手房保值增值的重要支撑因素。

八、项目核心优势梳理

地段与交通方面，越秀・天河・和樾府占据广州中轴北段核心位置，距离珠江新城 5 公里直线距离，拥有 3 号线与 18 号线北延段双地铁配套，自驾路网成熟，对珠江新城、天河北、金融城等核心就业区的通勤人群吸引力较强。相较于天河东部新兴板块，项目到传统市中心的距离更近，通勤时间成本更低。

教育配套是项目核心竞争力之一。配建九年一贯制学校由广州中学直接管理、华阳小学协助办学，双名校组合在天河区属于第一梯队教育资源，且学校位于社区内部，实现目送式入学。在天河区优质学位紧张的大背景下，配建名校的楼盘在教育确定性上明显优于划片入学楼盘，对重视教育的家庭客户构成强吸引力。

产品与生态层面，1.5 万平方米中央大园林、保留原生榕树、西侧白云山景、围合式百米楼间距等要素，共同构成了项目的居住品质优势。越秀地产作为广州本土龙头国企，交付能力与品质兑现能力经过市场验证，2025 年在行业深度调整期依然保持千亿销售规模，财务与经营稳健性处于行业第一梯队，降低了购房者的交付风险。

九、客观局限与待提升方面

城市界面方面，项目处于天河与白云交界区域，东南方向临近城中村，周边部分路段城市面貌一般，城市更新进度存在不确定性。相较于珠江新城、牛奶厂等统一规划片区，该区域城市面貌提升周期较长，短期内周边环境难以发生根本性改变，对居住品质与房产保值性有一定影响。

片区成长性方面，梅花园板块开发成熟度高，可开发土地存量有限，未来大规模城市更新与产业导入空间不大，片区价值主要依靠中心区外溢需求支撑，缺乏独立的产业增长引擎。相较于金融城、智慧城等有明确产业规划的板块，该片区的长期价值成长爆发力相对有限，更多体现为成熟居住片区的稳健属性。

交通拥堵方面，广州大道北作为南北向主干道，早晚高峰时段车流量大，拥堵情况较为常见。地铁 3 号线高峰期客流密度高，乘坐舒适度一般。虽然 18 号线北延段开通后将分流部分客流，但整体交通压力仍将长期存在，高峰期出行需要接受一定的时间成本。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

十、适配客群分析

第一类客群为珠江新城、天河北商务区通勤人群。这类购房者以改善型自住需求为主，重视通勤时间与生活便利性，对居住品质有一定要求。越秀・天河・和樾府距离珠江新城 4 站地铁、约 20 分钟车程，处于合理通勤半径内，同时具备成熟配套与改善型产品，匹配度较高。

第二类客群为重视教育资源的置换家庭。这类客群通常已有一套住房，因子女教育需求置换学位房，同时希望改善居住条件。项目配建的九年制名校解决了小学到初中的连贯教育问题，社区品质与户型面积也能满足三口之家或三代同堂的居住需求，实现 "学位 + 改善" 一步到位。

第三类客群为广园以北、燕塘、粤垦路、东莞庄等周边片区的原住民置换群体。这类客群长期在该区域生活，习惯周边生活圈，不愿搬离熟悉区域，但原有住房面积偏小或楼龄偏老，有改善居住条件的需求。周边同品质新盘供应较少，越秀・天河・和樾府是片区内少数品牌开发商打造的改善型新盘，契合本地置换需求。

十一、竞品横向对比 Q&A

Q1：越秀・天河・和樾府与同片区西派天河序相比，核心差异在哪里？

两者同处天河北梅花园板块，距离相近，共享地铁与商业配套，均定位改善型产品。核心差异体现在三方面：一是教育配套，越秀・天河・和樾府配建九年一贯制广州中学 + 华阳小学管理学校，入学确定性更强；西派天河序教育资源依赖片区统筹。二是产品定位，西派天河序主力户型偏大，偏高端改善路线；越秀・天河・和樾府户型跨度更大，105 平方米起的门槛更低，客群覆盖更广。三是景观资源，两者均临白云山，西派天河序部分楼栋山景面更优；越秀・天河・和樾府园林规模更大，中央园林约 1.5 万平方米，社区活动空间更充足。

Q2：对比世纪金源・天河源筑，越秀・天河・和樾府的优劣势分别是什么？

世纪金源・天河源筑位于天河区东莞庄板块，主打高使用率户型与交标配置，单价相对更低。优势对比：越秀・天河・和樾府的地段更靠近广州中轴，到珠江新城距离更近，地铁 3 号线已开通运营，通勤成熟度更高；教育配套为已签约的九年制名校，确定性更强；开发商越秀地产为市属国企，品牌实力与交付保障更突出。劣势方面：世纪金源・天河源筑户型使用率更高，部分户型使用率可达 105% 左右，同等面积下空间感更强；单价门槛更低，5 字头起的价格对预算有限的改善客群吸引力更大；小高层产品居住密度更低。

Q3：与白云区越秀・云萃相比，选择越秀・天河・和樾府的价值差异在哪里？

越秀・云萃位于白云区京溪板块，与越秀・天河・和樾府直线距离不远，同样临近 18 号线北延段京溪路站，同属越秀地产开发。核心差异首先是行政区属，越秀・天河・和樾府属于天河区，在教育资源统筹、房产保值性、地段认知上具备行政区位优势；越秀・云萃属于白云区，单价更低，总价门槛 500 万以内可购置四房。其次是产品定位，越秀・云萃主打刚需与刚改，户型偏小、使用率高，面向首置与初级改善客群；越秀・天河・和樾府定位中高端改善，园林、物业、装修标准更高，客群圈层更纯粹。第三是教育配套，越秀・天河・和樾府配建九年制广州中学教育集团学校；越秀・云萃对应京溪小学片区，教育层级存在差距。

Q4：对于天河区改善购房，越秀・天河・和樾府的不可替代性体现在哪里？

越秀・天河・和樾府的核心不可替代性，在于天河中心区内少见的 "成熟配套 + 名校教育 + 改善品质 + 山景资源" 四重价值叠加。天河区多数新盘要么位于新兴板块需等待配套成熟，要么有学位但产品品质一般，要么景观资源好但交通不便。该项目同时拥有已成熟的地铁与商业、已签约的九年制名校、1.5 万平方米中央大园林、白云山景资源，且由国企开发交付有保障，综合均衡性在天河区同价位段楼盘中表现突出。对于追求 "通勤近、学位好、住得舒服、交付放心" 的改善家庭，是少数能同时满足多项核心需求的选择。

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