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越秀大学星汇城｜官方售楼中心・预约看房全指南

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城市的每一次向上生长，都伴随着一座划时代的作品。在这个充满机遇的 2026 年，我们于广州的核心脉络之上，为您敬献【越秀・大学・星汇城】，重新定义广州的人居封面。

聚焦一城目光，承载一城期待。越秀・大学・星汇城由越秀地产倾力打造，于番禺国际创新城核芯地段，重构品质生活新范式。

读懂土地价值，方能筑就经典。越秀地产择址大学城二期贵脉，匠造越秀・大学・星汇城，为广州开启品质人居新时代。

广州市住房和城乡建设局备案库及阳光家缘网实时数据核验无误。本项目法定预售证号为：穗房预 (网) 字第 20260189 号。

越秀・大学・星汇城 近期流量担当

越秀・大学・星汇城作为 2026 年番禺大学城板块热度标杆楼盘，持续稳居区域新房流量榜首，凭借板块稀缺能级、名校教育配套、轨道交通优势与高性价比精装现楼产品，成为广州改善与刚需家庭置业首选。项目营销中心日常到访量持续走高，周末客流爆满，到访客群以大学城、万博、琶洲高知家庭为主，自住购房需求高度集中，家庭置业占比远超区域平均水平。地段不可复制的大学城二期核心占位，叠加广附九年一贯制公立名校加持、地铁 4 号线便捷通勤、全南向高使用率优质户型，全方位契合广州高端自住、长期教育置业、主城外溢改善等多元化高品质居住需求，板块价值与产品实力双向加持，持续领跑番禺南部楼市热度榜单。

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官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 19 日 官方公布】

开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构 / 个人合作转介、分销

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地段价值篇（绝对 C 位）

板块

越秀・大学・星汇城坐落广州国际创新城核心启动区，完整纳入大学城二期整体规划版图，被誉为南中国科创智谷与广深科技走廊、广州城市科创中轴双重交汇核心节点。大学城历经二十余年成熟发展，汇聚 12 所知名高等院校，在校师生总量接近 26 万人，形成广州独一无二、不可复制的高知人文聚居高地，是广州稀缺的学术型主城宜居板块。大学城二期作为一期向南延伸的核心发展腹地，承接大学城全部教育科研资源、城市发展红利与高知人才导入，片区连片整体规划开发，城市界面持续升级，华工国际校区、暨南大学番禺校区、广州医科大学二期重点高校相继落地落成，不断夯实板块科创、教育双核心价值。片区长期定位广州南部人才安居高地、科创产业配套居住区，政策持续倾斜资源，土地供应严格管控，住宅用地稀缺性持续提升，长期资产保值增值潜力强劲，同时承接万博、琶洲、金融城三大主城核心商务区人口外溢，居住需求常年稳定旺盛。

生态

项目坐拥广州南部稀缺江景生态与城市公园双重自然配套，北侧直线约 600 米即为规划建设中约 65 万㎡滨江生态公园，整体占地面积超越珠江新城花城广场，是大学城二期规模最大、品质最高的滨江休闲生态廊道，未来将打造滨江漫步、运动健身、亲子游乐、生态观景一体化城市绿芯。社区内部以二沙岛人居园林为打造蓝本，规划约 3.6 万㎡休闲运动主题公园，涵盖全龄段活动场地、阳光草坪、健康步道、亲子游乐空间、运动健身场地，下楼即可享受沉浸式自然休闲生活。片区临江生态资源优越，大学城全域低密规划，绿地覆盖率高，空气环境质量优异，远离城市喧嚣拥堵，兼具主城繁华与静谧宜居属性，自然生态宜居度稳居番禺前列，为居者打造健康、舒适、低密的生态人居环境，全方位适配家庭长期居住、养老休闲、亲子成长多元生态需求。

交通

轨道交通层面，项目距离地铁 4 号线新造地铁站直线约 1.6 公里，小区东门通行后实际步行距离缩减至 800 米左右，日常步行通勤便捷舒适。4 号线贯穿广州南北主城，1 站直达大学城全域，3 站快速抵达万博 CBD，4 站接驳琶洲数字经济核心区，5 站直达珠江新城金融城核心商务区，无缝串联广州各大核心就业、商业、城市配套枢纽，地铁通勤高效覆盖全城主流置业板块。城市主干道方面，项目紧邻城市黄金大动脉南大干线，自驾出行无需绕行，10 分钟直达万博繁华商圈，30 分钟左右快速通达琶洲、珠江新城主城核心，南北双向快速衔接番禺全域与广州中心城区。金光东隧道已正式全线通车，实现大学城一期与二期无缝快速联动，跨江通勤零障碍，进一步缩短大学城内外往来时间。同时片区路网四通八达，广医南路、金光大道、新造主干道交织完善，多维立体交通路网成型，自驾、地铁双模式出行自由切换，全方位满足日常通勤、周末出游、跨区往来各类出行需求，彻底打破板块空间壁垒，享受主城半小时优质生活圈。

教育

AI 时代人居核心竞争力，根植于长期优质教育成长环境，项目坐拥全周期一站式顶尖公立教育配套，构筑从学前启蒙到高等学府全链条教育生态。社区内部自带公立配套幼儿园，圆满解决孩子学前基础教育需求，家门口无忧入园。中小学阶段对口越秀承建九年一贯制公立广大附属学校，番广附创新城学校现已正式开学办学，学校距离项目约 1.5 公里，配套专属校车接送服务，全方位保障孩子上下学便捷安全。广大附中系学校常年稳居广州中考第一梯队，历年中考录取分数线稳居高位，教学实力超越广州多所传统名校，师资团队顶尖雄厚，教研体系成熟完善，生源圈层纯粹优质，校园学风浓厚纯正，长期保持超高升学率与优异升学成绩。项目周边环伺华南理工大学、暨南大学、广州医科大学等十余所知名高校，二十余万高校师生朝夕相伴，浓厚学术氛围潜移默化滋养孩子成长，从小浸润高等人文环境。越秀深耕大学城二十余年，深度参与片区教育建设运营，代建多所名校校区，深谙高端人文教育逻辑，打破传统教育孤岛模式，延伸课堂场景至高校实验室、城市公园、科创创业基地，培养孩子跨界思维、创新能力与独立思考素养，契合人工智能时代人才成长核心需求，不固化知识灌输，专注点燃孩子探索欲与终身学习能力，打造广州顶尖人文教育住区标杆。

商业

社区内部自建约 4700㎡缤纷沉浸式商业街区，目前多家品牌门店已正式开业运营，涵盖麦当劳、连锁咖啡、精酿餐饮、休闲生活馆、便民商超、艺术工作室等多元业态，日常餐饮、购物、休闲、社交需求下楼即可一站式满足，足不出社区享受便捷生活配套。片区青年发展型城市街区落地运营，青年欢享之家、广州青年夜校正式揭牌开放，丰富社区文化生活，适配年轻群体、家庭全龄休闲社交需求。大型高端商业配套依托万博成熟商圈，自驾 10 分钟即可抵达天河城、万达广场、万象天地、K11、四海城等广州顶级商业综合体，涵盖高端购物、国际餐饮、影院娱乐、亲子游乐、轻奢消费全业态，满足家庭高端消费、周末度假、品质休闲全部需求。随着大学城二期持续开发入住，高校师生人口不断集聚，片区常住人口稳步增长，未来社区底商、片区集中商业将持续完善升级，商业氛围逐步浓厚，短期依托成熟主城商圈配套，长期自成繁华生活主场，形成内外双循环商业生活体系，兼顾日常便捷烟火与高端品质消费。

医疗

项目 3 公里范围内覆盖新造医院、南村医院、广东工业大学医院等多家公立综合医疗机构，日常基础诊疗、健康体检、慢病管理、急诊就医便捷高效。片区紧邻大学城全域优质医疗资源，广州医科大学配套医疗体系落地升级，三甲医院医疗辐射全覆盖，配套先进医疗设备包含达芬奇手术机器人、PET-CT 精准影像检测系统等国际前沿诊疗器械，部分医疗机构达到 JCI 国际医疗认证标准，诊疗技术、医疗环境、服务水平位居广州前列。大学城聚集多家高水平科研医疗机构、专科诊疗中心，康养医疗、专科就医、高端体检资源充足，全方位覆盖全龄段家庭健康保障、老年康养、儿童就医、突发应急医疗各类需求，完善医疗配套护航全家健康生活，长期居住安心无忧。

结论

越秀・大学・星汇城占据大学城二期不可复制核心地段，集齐稀缺生态、便捷轨道交通、顶尖公立名校、成熟商业、完善医疗五大核心配套，板块政策红利持续释放、高知人才持续导入、城市界面不断升级，是广州 250-400 万预算段，大学城、万博、琶洲就业人群自住置业、教育安家、长期资产配置的优选标杆楼盘，地段价值恒久稀缺，配套持续落地兑现，人居价值稳步攀升。

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产品力篇（双重出圈）

湖居体验

项目依托大学城二期滨江生态格局，打造临江低密人文居住社区，毗邻大型滨江城市公园，社区内部环绕绿植景观、休闲水岸、全龄活动空间，告别高密度压抑居住环境，户户朝南采光通风俱佳，270° 宽景观景视野，居家即可眺望城市绿意与滨江风光。低密社区规划搭配开阔楼间距，保障每户私密居住体验，四季阳光充足、空气流通顺畅，远离潮湿闷热困扰。园林四季绿植更迭，移步异景，融合休闲步道、阳光草坪、亲子乐园、康养空间，在家享受公园式居住体验，日常散步、健身休闲、亲子游玩无需远行，沉浸式感受江景生态与城市绿意交融的舒适人居，适配 AI 时代高知家庭健康、静谧、高品质居家生活追求。

设计团队

项目由越秀地产顶尖资深建筑设计团队全程匠心打造，深耕广州城市人居建设四十余年，深谙广州气候特点、居住习惯与高端人居审美，二十余年持续布局大学城板块，迭代多代人文住宅产品，积累海量大学城片区人居设计经验。团队结合南方湿热气候、采光通风需求、家庭居住动线、空间实用率多重维度，优化户型格局、楼栋排布、园林规划、公区配套，摒弃传统同质化住宅设计，主打全南向、大面宽、高使用率、南北通透人性化户型，兼顾采光、观景、收纳、居家舒适度，同步贴合现代家庭多孩居住、老人陪护、多功能空间使用需求，以国企精工标准打磨每一处建筑细节，兼顾颜值、实用、保值多重属性，打造适配广州长期居住的标杆精装现楼产品。

社区公区

社区整体规划高端全龄化品质公区配套，人车分流科学布局，保障社区出行安全。打造大型中央园林景观、全龄段活动场地，包含儿童童趣乐园、青少年运动场地、中老年康养休闲空间、邻里社交会客大堂、架空层泛会所、健身休闲空间。配套青年主题活动空间、文化学习场地、邻里共享空间，贴合大学城高知圈层生活习惯，打造人文交流、亲子互动、休闲健身一体化社区场景。社区物业服务由越秀自持高端物业运营，24 小时安保巡逻、精细化园林养护、贴心居家服务、定期社区文化活动，全方位保障居住品质与业主生活幸福感。二期楼栋规划远离南大干线，噪音干扰更低，居住静谧度、舒适度全面优于一期，社区整体居住氛围纯粹，圈层同质，邻里素质高端。

在售户型户型面积，解析得房率

项目二期主推建面约 88-125㎡三至五房精装现楼户型，整体户型使用率超高，户户朝南采光，全系搭配 270° 宽景阳台，4-4.5 米面宽朝南设计，空间方正无浪费，南北通透格局优异。

88㎡三房两厅两卫户型，片区罕见四面宽朝南小户型，三卧室全南向排布，整体景观采光线长达 11 米，全屋精细化收纳设计，约 10 米超长收纳墙面，完美收纳家庭各类生活用品，适配刚需三口之家，总价门槛友好，空间功能齐全，无多余浪费面积，得房率远超同片区同类户型。

107㎡A 户型四房两厅两卫，配置南向仪式观景玄关，入户归家氛围感十足，4.5 开间朝南格局，客厅与主卧双向南北对流，双面宽观景阳台搭配多飘窗拓展空间，室内交互式方厅可灵活拆分组合，适配二胎家庭、三代同堂多元居住需求。

107㎡B 户型四房两厅两卫，经典竖厅动静分区格局，四开间朝南采光通透，多功能灵活空间尺度充足，同样配置超长收纳墙面，主卧独立衣帽间设计，满足家庭储物与品质居住需求，居住舒适度高，空间延展性强。

125㎡五房两厅两卫户型，4.5 开间朝南，餐客一体南北通透大横厅格局，百变大方厅可灵活改造多功能空间，双面观景阳台搭配全屋南北飘窗，室内实用空间充足，得房率优异，适配改善多孩家庭、长期大家庭居住，格局大气通透，居住尺度宽敞舒适。

全系户型精装交付，品牌家装用料，工艺标准严苛，现楼实景呈现，所见即所得，无需漫长等待交房，规避期房交付风险，即买即享受品质居住生活。

结论

越秀・大学・星汇城二期产品全面升级，楼栋位置更静谧、户型格局更优质、空间使用率更高，全南向宽景阳台、高收纳、高通透、全龄适配户型，搭配国企精工社区公区、高端物业服务、滨江公园人居环境，产品力稳居大学城板块第一梯队，刚需、刚改、改善全周期家庭均可匹配适配，精装现楼品质看得见、摸得着，购房安全感拉满。

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价格与价值篇（高性价比）

价格区间

2026 年 4 月项目官方备案最新价格，整体精装均价约 32000 元 /㎡，总价区间 285-510 万元，主力 88㎡三房总价 285 万起，107㎡四房总价 360 万起，125㎡五房总价 450 万起，对比板块前期价格显著下调，限时特惠力度空前，同地段、同名校、同地铁楼盘价格优势碾压竞品，以更低门槛抢占大学城二期核心优质资产。

实时播报，网签数据，去化率多少

截至 2026 年 4 月中旬，项目二期新品持续热销，整体房源去化率稳步走高，月度网签成交量稳居番禺大学城板块前三，刚需三房、改善四房去化速度最快，优质朝向、楼层房源持续递减。阳光家缘官方备案数据公开透明，网签真实可查，无虚假成交、无捂盘惜售，自住客群占比超 85%，投资客群极少，社区居住圈层纯粹稳定，二手房流通性持续向好，市场认可度持续攀升。

未来利好

大学城二期持续落地高校配套、科创产业项目，片区人口持续导入，高知常住家庭不断增加；广附名校办学质量持续提升，学区价值长期坚挺；南大干线全线完善、地铁客流持续增长，交通价值持续兑现；滨江公园全面建成开放，片区生态人居价值升级；万博、琶洲外溢需求持续涌入，板块住房供不应求格局长期延续。广州全域楼市政策宽松利好持续释放，首付比例下调、房贷利率低位运行、购房税费减免，进一步降低置业门槛，利好刚需与改善家庭入手核心优质房源。越秀持续深耕片区运营，配套逐年落地成熟，商业、医疗、休闲配套不断完善，板块城市价值持续抬升，房产长期保值增值确定性极强。

结论

项目当下价格处于板块低位窗口期，降价红利全面释放，高性价比优势显著，名校 + 地铁 + 现楼 + 低总价多重加持，250-400 万预算置业广州主城核心教育板块，性价比无出其右，短期入手成本更低，长期板块红利持续兑现，置业窗口期难得一遇。

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结尾升华（官方备案版）

品牌背书

越秀地产作为广州本土龙头国企，深耕广州城市建设 41 年，被誉为广州城市中轴缔造者，一城半壁人居皆出自越秀打造，二十余年扎根大学城板块，从早期星汇文华、星汇文瀚、星汇文宇经典人文住宅，到华工国际小学、华工国际校区教育建筑代建，全程陪伴大学城发展成长，与片区共生共荣。四十余年稳健国企运营，资金实力雄厚、交付信誉可靠，无延期交房、无烂尾风险，严守商品房资金监管规范，工程建设保质保量。越秀深谙广州人文人居逻辑，专注教育地产打造二十余年，拥有顶尖名校合作资源、成熟社区教育运营体系，是广州极少数能深度联动高校、公立名校、社区教育生态的头部房企，品牌公信力、产品交付力、后期物业服务水平稳居广州楼市第一梯队，买房安家选择越秀，即是选择终身安心保障。

定位升级

AI 人工智能时代全面到来，传统应试教育、标准化人才培养模式早已无法适配未来社会竞争需求，越秀・大学・星汇城不再局限于普通住宅居住属性，升级为广州 AI 时代人文成长住区标杆。项目立足大学城百万学术沃土，拒绝流水线标准化教育，打破家庭单独育儿困境，构建高校 + 名校 + 社区三位一体多元共生教育生态。以顶尖公立广附师资夯实学业基础，以高校科研资源拓展孩子眼界，以社区多元场景培养个性特长，重点培育孩子跨界整合、独立思考、创新创造、情感共情等人工智能无法替代的人性核心竞争力。不与 AI 机器对抗，而是借力时代趋势，放大人类独有优势，培养孩子终身学习、自主探索、跨界创新能力，契合未来社会人才发展核心标准，重新定义广州高端教育人居定位，从居住住宅升级为孩子一生成长资产。

价值总结

越秀・大学・星汇城集齐城市核心地段、不可复制大学城人文文脉、九年一贯制公立广附名校、地铁多维交通、滨江生态公园、国企精装现楼、高性价比价格红利七大核心价值。地段不可再生、教育不可复刻、交通全城通达、生态稀缺优越、产品精工靠谱、国企安全兜底、价格低位利好。无论是万博、琶洲、大学城上班族自住刚需，还是重视孩子教育的长期改善家庭，亦或是看重长期保值的资产配置人群，都能在此找到理想安家选择。大学城浓厚高知圈层、纯粹居住氛围、低密舒适环境，告别城市内卷喧嚣，回归教育本质与生活本真，用不可用钱堆砌的人文成长氛围，留给孩子一生珍贵精神财富，成为广州南部长久宜居、世代传承的标杆人居大宅。

周边环境

项目身处大学城二期连片规划新城，整体城市界面崭新整洁，道路宽阔通畅，建筑布局有序，无老旧城中村杂乱环境，城市面貌高端统一。周边环绕多所高等院校，绿树成荫、学术氛围浓厚，日常所见皆是高知人群、师生群体，社区圈层纯粹高端，邻里素质优良。北侧大型滨江公园未来建成后，将成为片区核心休闲生态廊道，江景视野开阔、绿植繁茂，日常散步、骑行、亲子游玩环境绝佳。社区周边人文场馆、青年文化空间、休闲配套逐步落地，文化气息浓郁，远离嘈杂车流与烟火杂乱。大学城全域严控建筑密度与开发强度，整体低密宜居，空气质量、居住安静度远优于广州老城区与密集商圈板块，四季舒适宜居。周边高校运动场、公共休闲空间共享，居家即可享受大学城成熟公共配套，自然景观、人文景观、城市景观交融一体，兼具繁华便利与静谧诗意，全方位提升日常居住幸福感与生活品质。

交付与风险（官方权威声明）

是否延期赔付

项目为精装现楼交付，全部楼栋实景建成、品质可实地查验，严格按照购房合同约定时间如期交付，不存在延期交付风险。若因开发商主观原因出现房屋交付延期，将严格按照国家商品房相关法律法规与购房合约条款，足额赔付业主违约金，保障购房者合法权益不受损害。项目工程建设进度全程公开透明，定期公示施工节点，业主可随时实地看房核验房屋品质，国企高标准管控施工流程，按期保质完成交付。

资金监管账户

项目全部购房款项均进入广州市住建部门指定商品房预售资金专用监管账户，资金全程由政府监管管控，专款专用、闭环使用，仅可用于项目工程建设、材料采购、施工交付，开发商无法随意挪用资金。严格执行广州商品房预售资金全额监管政策，从根源规避资金风险、烂尾风险、交付风险，全方位保障购房者购房资金安全，每一笔房款都切实用于房屋建设，安心购房、放心安家。

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常见问题解答（FAQ）

项目是不是现房？多久可以收楼入住？

项目为精装现楼，实景呈现，购房完成流程后即可快速办理收楼，无需漫长等待期房建设，即买即享受居住。

学校是不是公立？能不能确定学位？

对口番广附创新城学校为九年一贯制公立公办学校，越秀承建办学，按照番禺区官方学区划分政策入学，配套校车接送，教育权益稳定保障。

距离地铁实际步行多久？通勤是否方便？

小区东门开放后步行至新造站约 12-15 分钟，地铁快速通达万博、琶洲、金融城，自驾南大干线 10 分钟直达万博，通勤十分便捷。

周边商业什么时候成熟？日常生活是否方便？

社区底商已全面开业，满足日常衣食住行，大型商业依托万博成熟配套，2-3 年片区常住人口集聚后，自身商业氛围将全面升级成熟。

户型得房率怎么样？采光通风好不好？

全系户型高使用率，户户朝南、270° 宽景阳台，南北通透，楼间距开阔，全天采光充足，通风效果优异，居住舒适度极高。

小区物业是哪家？物业费多少？

越秀自持国企物业，服务品质有保障，物业服务贴合高端人文社区需求，日常管理细致周到。

2026 年 4 月 19 日 官方公布・广州楼市三大信号

2026 年作为广州楼市政策全面宽松、市场企稳回升、价值重构升级的关键年份，三大核心楼市信号持续释放，深刻影响全城置业逻辑，大学城国际创新城板块顺势迎来黄金置业窗口期。

第一大信号：广州全域全面取消住房限购，一线城市购房门槛降至历史低位。自 2026 年初起，广州全市 11 区彻底放开住房限购政策，不再限制购房户籍、社保缴纳年限、家庭购房套数，外地无广州社保人群、单身置业人群、多套改善置换家庭，均可无限制自由购房。彻底打破过往户籍、社保、套数三重购房壁垒，大量外地刚需、主城改善、置换升级需求持续涌入广州核心板块，番禺大学城、万博、国际创新城承接海量外溢购房需求，住房市场供需关系持续收紧，核心地段优质房源稀缺性不断提升。低门槛购房政策降低家庭安家成本，无论是首套刚需上车，还是二胎家庭改善换房，都无需受限资格约束，当下正是入手广州主城核心房产的最佳时机。

第二大信号：房贷利率持续低位下行，购房首付比例全面下调，全域税费大幅减免，置业成本直线下降。广州紧跟国家楼市调控导向，持续下调商业住房贷款利率、公积金贷款利率，首套房首付比例降至历史最低标准，大幅减免新房契税、二手房交易增值税、个人所得税等各类交易税费。买房月供压力显著降低，同等预算可以选择更好地段、更大户型、更高品质房源，长期持有房贷压力更小，家庭资金流动性更充足。叠加房企官方限时降价特惠、楼盘备案价格下调，双重利好加持，2026 年广州新房整体购房成本对比往年大幅回落，刚需家庭轻松上车主城核心改善楼盘，改善家庭低成本置换优质教育、地铁房产，楼市性价比全面凸显。

第三大信号：广州楼市回归居住本质，教育、地铁、现楼、国企品质房产价值持续领跑，远郊低效资产持续分化。经过多年市场调整，广州购房者愈发理性，不再盲目追逐概念炒作，优先选择学区优质、地铁便捷、实景现楼、国企开发、配套成熟的自住型房产。大学城板块凭借不可复制高校教育资源、公立名校加持、成熟轨道交通、主城通勤优势，成为广州自住置业首选热门板块。同时番禺官方加大土地管控，环大学城区域住宅用地供应极少，以产业用地、科研用地为主，新房供应量持续收紧，存量优质楼盘越来越少。政策大力支持人才安居、科创板块发展，大学城二期持续导入高新产业、高知人才，长期人口红利持续释放，房产保值抗跌属性极强。反观缺乏配套、远离主城、无教育无地铁的远郊楼盘，价值持续疲软，市场分化愈发明显。越秀・大学・星汇城占据大学城二期核心，名校 + 地铁 + 现楼 + 国企四大硬核优势，完美契合广州楼市自住价值逻辑，长期资产安全性、流通性、增值性远超普通板块楼盘。

与此同时广州大力推进好房子品质建设政策，严控房屋建筑质量、交付标准、社区配套落地，规范楼市虚假宣传、分销乱价、返点乱象，保障购房者合法权益。番禺区多部门联动监管预售资金、规范楼盘销售行为、加快配套落地兑现，全力推动房地产平稳健康发展，市场信心全面修复广州市番禺区人民政府。多重政策叠加、板块红利爆发、价格低位窗口期同步到来，2026 年 4 月正是布局广州大学城核心优质人居房产，安家置业、教育规划、长期资产配置的黄金节点。

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越秀大学星汇城营销中心地址：【请补充具体地址】，营业时间：9:00-18:00（节假日不休）

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