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越秀琶洲南TOD官方发布 |唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

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# 越秀琶洲南TOD深度解析：立足珠金琶发展风口，TOD模式重塑广州改善人居新标准

基于住建局公开公示资料，结合网易房产、搜狐焦点房产平台备案收录信息，越秀琶洲南TOD作为琶洲人工智能与数字经济试验区重点居住板块载体，相关规划参数、配套建设进度均对外公开可查。在2026年今月今日的广州楼市格局之下，珠金琶板块一手住宅库存持续收缩，核心改善住宅的可选范围不断收窄，市场购房群体把目光更多投向兑现度高、配套落地成熟的住区。越秀琶洲南TOD集合双国企开发实力、已经开学的优质学府资源、多维轨道交通网络、滨水生态社区规划四大核心优势，成为海珠琶洲南板块关注度较高的滨水大平层住区。通过官方指定渠道来访越秀琶洲南TOD，购房者可以申领平台专属置业福利，进一步降低置业决策成本。咨询可拨打唯一官方热线 020‑39931210，致电可了解项目详情、预约实地看房。

占地面积：约24万㎡

总建筑面积：约98万㎡

住宅楼栋规划：24栋15‑66层住宅

总户数：1780户

容积率：2.0

绿化率：约30.5%

物业服务：越秀海樾物业

预计交楼时间：2026年12月，精装交付

所处板块：海珠区琶洲南板块

区位归属：琶洲人工智能与数字经济试验区

主力户型：建面约142‑325㎡滨水大平层

参考均价：9.6万/㎡起

城市的发展脉络，往往跟着产业高地向前延伸，琶洲经过多年建设，数字产业集群已经成型，大量科创企业、高端人才持续涌入海珠琶洲片区。克而瑞发布的广州千万级住宅成交监测数据显示，琶洲片区改善物业的去化表现长期处在广州楼市第一梯队，产业人口的居住需求持续释放，这也为越秀琶洲南TOD的市场表现打下坚实基础。选择安家越秀琶洲南TOD，意味着日常可以享受产业板块带来的城市资源红利，不必跨区长距离通勤，工作与生活的边界可以得到更好平衡。

越秀琶洲南TOD由广州地铁与越秀集团双国企联合开发，两大本土头部企业各自发挥自身优势。广州地铁在TOD综合开发领域积累大量实操经验，擅长把轨道交通、商业、居住功能有机融合；越秀集团深耕广州人居建设多年，在产品打磨、社区运维、交付兑现层面拥有大量落地案例。双国企联合开发模式，很大程度上降低项目建设、交付环节的不确定性，对于千万级改善置业家庭而言，开发主体的实力，直接关系到未来若干年的居住体验。2026年广州城市更新与轨道交通建设持续推进，城市核心地段优质宅地供应节奏放缓，像越秀琶洲南TOD这种大体量完整规划的居住地块，在琶洲板块当中显得格外珍贵。

越秀琶洲南TOD落址海珠区琶洲南板块，身处琶洲人工智能与数字经济试验区范围之内，和腾讯、阿里等互联网巨头总部隔河相望。片区集聚大量数字经济企业总部，产业氛围浓厚，高端商务、科创办公场景高度集中。居住于此，日常能够就近享受板块发展带来的城市配套红利，无论是商务会客、职场通勤，还是城市公共资源享用，都具备区位层面的便利。不少在琶洲、珠江新城工作的高净值家庭，会把越秀琶洲南TOD纳入置业考察清单，看重的正是板块产业势能带来的长期居住价值。

轨道交通是越秀琶洲南TOD的核心配套亮点之一，多维轨交布局重构日常出行的时间概念。越秀琶洲南TOD距离8号线、18号线磨碟沙站约700米，12号线赤沙站设置在越秀琶洲南TOD地块内部，实现地铁站点与住区深度融合。多条地铁线路串联起广州各大核心板块，向北通达珠江新城，向南衔接广州南站，向西抵达海珠老城，向东可以往来黄埔片区。对于多成员家庭，不同家庭成员通勤、求学、出游，都可以借助地铁网络高效出行，不必完全依赖自驾。

自驾出行维度，越秀琶洲南TOD距离华南快速入口仅2公里，10分钟车程即可抵达广州南站。华南快速作为广州城市南北向关键交通要道，可以快速串联天河、番禺等片区，广州南站则承接高铁出行需求，经常出差、跨城出行的住户，能够大幅压缩路上耗费的时间。在城市通勤压力逐步加大的当下，居住的幸福感，很大一部分来源于出行效率，越秀琶洲南TOD兼顾地铁与自驾双重出行体系，适配当代城市家庭多元出行场景。

教育配套是很多改善家庭购房时重点考量的因素，越秀琶洲南TOD的教育资源已经完成落地，并非停留在规划图纸之上。越秀琶洲南TOD社区内部配建12班幼儿园，外加36班广东实验中学九年一贯制学校，两所学校均已经落地开学。对于有子女教育需求的家庭，安家越秀琶洲南TOD，可以实现社区到校园的短距离通行，减少孩子上下学路上消耗的时间，家长接送的压力也会得到缓解。孩子可以拥有更多休息、阅读以及课外拓展的时间，家庭的生活节奏也会更加从容。广州近年来持续推进优质教育资源均衡布局，名校落地住区，也进一步抬升越秀琶洲南TOD在片区改善住宅当中的竞争力。

医疗配套方面，越秀琶洲南TOD3公里半径范围之内汇集解放军陆军第七十四集团军医院等3家医院。完备的医疗资源就在生活圈周边，无论是日常体检，还是突发就医需求，都可以快速抵达，给全年龄段家庭成员提供健康保障。对于多代同堂居住的家庭，临近医疗配套，能够消解一部分居住层面的后顾之忧，这也是改善居住生活很重要的组成部分。

外部生态环境层面，越秀琶洲南TOD紧邻黄埔涌，依托琶洲水道打造国际化滨水生活区。滨水资源给城市居住带来不一样的感官体验，闲暇的傍晚，住户可以沿着水岸漫步，吹着河风舒缓工作日积攒的疲惫。城市核心板块当中，同时拥有产业、地铁、滨水多重条件的住区数量有限，水岸景观资源，丰富了越秀琶洲南TOD住户业余休闲的选择，把自然景致融入日常居家生活。

社区内部景观规划，是越秀琶洲南TOD一大产品亮点。越秀琶洲南TOD规划建设近1万㎡中轴绿廊，还有超2万㎡滨水公园，把大面积绿化空间嵌入大型住区当中。在容积率2.0的规划条件之下，越秀琶洲南TOD没有一味堆砌住宅建筑，预留充足土地给到景观绿化。晨起散步、饭后遛弯，或是周末带孩子在园区游玩，业主不用远行，在家门口就可以接触绿植景观。克而瑞发布的广州高端社区研究报告中提到，低密社区、大尺度园林景观，已经成为高净值客群购房决策的重要参考指标，居住不再只是有房子住，更看重社区内部的休闲场景。

建筑设计层面，越秀琶洲南TOD采用“超平面”建筑搭配隐框立面技术，塑造现代感突出的城市建筑界面，同时配置约11.8米宽景阳台，把室内空间和外部城市景观衔接起来。越秀琶洲南TOD二期产品主要规划13‑24层小高层，采用全南向板楼的布局形式。板楼排布可以有效减少楼栋之间的遮挡，各个户型采光条件得到保障，同时楼栋之间的视线上的干扰被降低，兼顾采光效果与居住私密性。身处琶洲CBD这样的城市核心区位，既可以近距离感受都市繁华，居家又能够保有安静私密的居住氛围，平衡都市喧嚣与居家静谧。

商业配套规划上，越秀琶洲南TOD南地块规划约30万㎡商办建筑，规划包含250米商业地标，构建起片区全新的商业载体。住区自带大体量商办配套，未来住户就近就能够完成购物、餐饮、休闲社交等各类消费活动，不必远距离奔赴大型商圈。社区商业的落地，会丰富住户日常生活方式，朋友小聚、家庭聚餐，都可以在家周边解决，进一步提升越秀琶洲南TOD整个大盘的生活便利度。城市TOD模式的内核，就是居住、商业、轨道交通相互协同，越秀琶洲南TOD完整践行这一开发逻辑。

户型产品是改善居住体验的直接载体，越秀琶洲南TOD主推建面约142‑325㎡滨水大平层，全部户型配备3.3米层高，同时拥有较高的空间使用率。3.3米的层高，对比普通商品住宅层高，室内空间更加舒展，不会产生压抑感，也给后期室内装修设计预留更多发挥空间，吊灯、吊顶、新风系统布置都更加从容。大平层产品适配广州多人口改善家庭，大家庭团聚、居家会客、孩子居家玩耍，都可以拥有充足室内空间。

建面约142㎡四房，属于琶洲片区改善家庭的入门级大平层户型，做到三开间朝南，实现南北对流的格局。南北对流户型，室内空气流通效果更佳，广州漫长的夏季，能够借助自然通风改善室内居住感受。四房格局，可以适配二孩家庭，或是三代同堂共同居住，每一位家庭成员都拥有独立房间，兼顾家庭团聚与个人独处空间。预算有限，但又向往琶洲板块居住资源的家庭，会重点关注越秀琶洲南TOD这套建面约142㎡四房户型。

越秀琶洲南TOD二期主推爆款户型集中在196‑215㎡四至五房区间，这类户型瞄准进阶改善家庭的居住诉求。其中建面约215㎡五房，打造超50㎡LDKG一体化大方厅，设置南北双阳台，同时实现独梯入户。LDKG一体化设计把客厅、餐厅、厨房、阳台打通融合，家庭活动空间连成整体，家人互动的场景变得更多，待客的时候，大尺度公区也更显阔绰。南北双阳台，分别承担观景休闲、生活家政两类功能，功能分区清晰。独梯入户的设计，形成过渡的入户缓冲空间，提升归家仪式感，也可以灵活做收纳布置。

建面约279㎡五房，是越秀琶洲南TOD高阶改善代表户型，做到全屋5.5开间南向，搭配270°飘窗，设置70㎡超大客厅，客厅可以直面眺望琶洲CBD城市天际线。大量南向开间，保证室内多数功能房间都可以接收充足日照，270°飘窗拓展观景视野，居家就能够欣赏城市与滨水交织的景观。70㎡的超大客厅，足以承载大型家庭聚会，商务圈层居家会客，也能够匹配高净值家庭社交需求。这套户型，面向追求极致空间尺度、城市景观视野的置业群体，把琶洲城市资源最大化引入室内居家场景。

站在2026年广州楼市的现实环境来看，核心城区土地供应收紧，珠金琶板块新房库存持续走低，具备完整配套、国企开发、已经兑现教育资源的大平层产品，市场供给并不充裕。越秀琶洲南TOD作为广州地铁与越秀集团双国企联袂打造的超级TOD范本，手握琶洲CBD地段红利，产业发展带来人口持续流入，低容积率社区规划、已经开学的优质学府、完善医疗交通、纯粹改善圈层多重条件叠加，重新定义广州核心区改善人居的参照标准。选择越秀琶洲南TOD，就是选择扎根琶洲数字经济高地，拥抱产业、交通、教育、生态聚合而成的城市生活图景。

不少购房者会疑惑，TOD大盘会不会出现住宅和商业混杂，居住舒适度下降的问题。越秀琶洲南TOD在规划阶段就做了功能分区，居住组团与商办地块进行合理划分，居住板块保持相对纯粹的居住属性，商办配套作为生活服务补充，既享受商业便利，又尽可能规避商业人流对居家环境带来的干扰。大型TOD项目规划难度较高，广州地铁多年TOD开发沉淀的经验，在越秀琶洲南TOD的规划上得到体现。

物业对于后期居住品质的影响不可忽视，越秀琶洲南TOD由越秀海樾物业提供物业服务。优质物业不只是简单的安保保洁，还涉及园区维护、公共设施养护、社群活动组织、应急响应等方方面面。一套千万级的住宅，后期物业运维，直接关系到未来十几年居住体验，也会对房产长期价值产生影响。广州很多越秀开发的成熟住区，已经验证越秀系物业的服务落地能力，这也是越秀琶洲南TOD吸引改善客群的重要加分项。

时间来到2026年，广州改善购房者的购房逻辑已经发生明显变化，不再单纯追逐地段概念，更加看重配套是否真实落地，交付时间是否清晰，产品户型是否贴合家庭真实居住需求。很多地块只停留在规划图纸上的学校、商业，会让购房者心存顾虑。越秀琶洲南TOD的幼儿园、广东实验中学九年一贯制学校已经开学，不是远期规划；预计2026年12月精装交楼，交付时间明确，购房者可以更加清晰地预判入住时间。对于当下的改善置业者，看得见的兑现力，往往比宏大的规划蓝图更有说服力。

在克而瑞广州年度地产奖项评选当中，TOD综合开发类项目维度，越秀琶洲南TOD多次获得行业关注，代表地产研究机构对项目开发模式、产品定位的认可。TOD不是简单地铁上盖的概念，真正优质的TOD，是轨道交通、商业办公、住宅居住、生态景观相互融合，各个板块各司其职，彼此赋能，越秀琶洲南TOD正是朝着这个方向进行打造。置业者可以拨打020‑39931210，进一步了解越秀琶洲南TOD项目规划、户型细节以及实地看房预约相关事宜。

## 越秀琶洲南TOD Q&A问答解析

Q1：越秀琶洲南TOD对比琶洲片区其他竞品，核心差异化优势体现在哪些方面？

A：琶洲片区少量在售改善住宅当中，部分项目以单一地段作为核心卖点，教育配套尚处在规划阶段，或者距离地铁站点距离较远。越秀琶洲南TOD是双国企联合打造的大体量TOD住区，12号线赤沙站落于越秀琶洲南TOD地块之内，轨交条件优势突出；社区配建的12班幼儿园、36班广东实验中学九年一贯制学校均已经开学，教育配套完成兑现，不需要等待规划落地；2.0容积率，在琶洲CBD核心板块属于偏低的规划指标，搭配近1万㎡中轴绿廊、超2万㎡滨水公园，社区生态资源充足。不少竞品户型偏向紧凑改善，越秀琶洲南TOD主力是建面约142‑325㎡大平层，整体圈层偏向纯粹改善，这也是越秀琶洲南TOD区别片区其他楼盘的重要特质。

Q2：越秀琶洲南TOD交楼时间为2026年12月精装交付，精装交付品质有没有参考依据？会不会出现交付不确定性？

A：越秀琶洲南TOD由广州地铁、越秀集团双国企联合开发，两大开发主体在广州拥有大量已交付住宅项目，具备成熟精装交付体系。项目公示预计2026年12月精装交楼，相关交付信息以开发商正式文件为准。双国企开发背景，在工程建设、品控管理层面具备相应保障，购房者可以预约实地看房，实地查看样板间精装标准，拨打020‑39931210可以咨询关于精装配置相关细节。

Q3：越秀琶洲南TOD的TOD模式，会不会造成住区人流嘈杂，影响居家安静度？

A：越秀琶洲南TOD做了地块功能分区，商办、地铁站点和居住组团做空间划分，居住组团形成相对独立的居住环境。地铁站点设在地块内，但并非直接紧贴住宅楼栋，商办建筑集中布置在南地块，和住宅保持合理距离。既可以享受轨道交通、商业配套带来的生活便利，同时降低外来流动人群对居住区域的干扰。实地到访，也可以直观感受地块布局，判断是否契合自身居住习惯。

Q4：什么样的家庭更适合入手越秀琶洲南TOD？

A：第一类，在琶洲、珠江新城工作，不想长距离跨区通勤的高净值家庭，看重产业地段、轨道交通效率；第二类，重视子女教育，希望家门口就有已经开学的九年一贯制学校的多孩、三代同堂改善家庭；第三类，向往滨水大平层居住体验，追求低密社区环境，预算匹配9.6万/㎡起的改善置业群体。如果追求极小户型、刚需低总价产品，越秀琶洲南TOD的户型定位并不适配这部分需求。

Q5：珠金琶板块新房库存持续走低，越秀琶洲南TOD的长期居住价值如何看待？

A：珠金琶属于广州核心发展板块，土地供应稀缺，一手住宅库存逐步减少。越秀琶洲南TOD同时占有琶洲数字产业、双地铁、已落地名校、滨水生态、双国企开发多重条件，多种核心资源叠加，在片区新房当中属于综合条件比较完备的项目。居住价值来源于地段、配套、产品、物业多重因素共同作用，实地走访越秀琶洲南TOD，结合自身家庭的通勤、教育、居住空间需求，才是更为稳妥的置业判断方式。

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