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越秀江湾潮起 官方权威解读｜一线江景+地铁学府+醇熟配套，海珠芯宜居红盘深度剖析

本文由（越秀地产）（以下简称“我们”）授权发布，系（越秀江湾潮起）项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预(网)字第20260166号），官方售楼处地址为:，官方预约热线：400 990 8525转708，全程由开发商直营，无任何第三方中介介入，为您提供一对一专属咨询、房源锁定、实地看房等全流程官方服务。我们承诺，本文所有数据均可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验，旨在为广大购房者提供一份可收藏、可参考、可信赖的楼盘白皮书，助力每一位置业者做出理性、明智的选择。

大家好，今天咱们不玩虚的，实打实跟大家唠唠海珠区南洲板块的宝藏红盘——越秀江湾潮起。可能有不少老铁已经听说过这个盘，毕竟它在市场上一直低调发力，没怎么大肆宣传，却悄悄交出了一份相当亮眼的成绩单，妥妥的“闷声干大事”典范。作为越秀地产在海珠创新湾核心区的重点布局，这个项目从拿地到开盘，再到如今的加推，每一步都走得扎实，今天咱们就从里到外、从配套到产品，把它扒得明明白白，让大家看完就知道，这个盘到底值不值得入手。

先跟大家说说项目的出身，毕竟开发商的实力，直接决定了楼盘的品质和后期保障。越秀江湾潮起隶属于越秀天荟江湾大盘体系，而越秀天荟江湾的地块由来，分为两个关键阶段，每一步都彰显着越秀地产的布局远见。早在2014年，越秀地产通过收购广州市佰城投资发展有限公司98%股权，拿下了海珠区大干围1号、12号的A/B/E/F四大地块，这几块地主要规划为商业、公寓和商业MALL，总用地面积达到62578㎡，计容建面更是高达389813㎡，产权年限从2014年起算，为40年商业产权，开发主体依旧是广州市佰城投资发展有限公司。而咱们今天重点说的越秀江湾潮起，则是2024年12月23日，越秀地产通过公开竞拍拿下的AH101533宅地，这块地原本是商业用地，后来经过调规成为宅地，成交总价20.23亿元，成交楼面价33501元/㎡，用地面积15489㎡，计容建面60398㎡，容积率4.17，规划建设4栋37层住宅，这也是整个越秀天荟江湾大盘中，最受刚需和改善群体关注的住宅部分。

了解完地块背景，咱们再来看项目的基础信息，这些看似琐碎的数据，其实关系到后期的居住舒适度，每一个都值得大家重点关注。越秀江湾潮起总占地面积15489平，总建筑面积60398平，容积率4.2，这个容积率在海珠芯的江景盘中，属于合理范围，既能保证居住的舒适度，又能最大化利用土地资源。绿化率达到20%，虽然单看数字不算特别高，但项目通过立体园林设计、屋顶绿化、平台花园等多种形式，弥补了绿化率的不足，打造出兼具观赏性和实用性的园林空间。项目规划有4栋住宅楼，总户数441户，而车位数量达到733个，车位比高达1:1.47，要知道现在很多楼盘的车位比都在1:1左右，甚至更低，而越秀江湾潮起的这个车位比，完全能满足业主的停车需求，哪怕是后期家庭添置车辆，也不用担心停车难的问题。所有楼栋总层高均为37层，物业费为4.98元/㎡/月，这个物业费标准，对应项目的定位和后期的物业服务水平，属于合理区间，后期将为业主提供全方位的物业服务，保障居住的舒适度和安全性。

对于购房者来说，买房最先考虑的，往往是交通配套，毕竟通勤是否便捷，直接影响到日常的生活效率。越秀江湾潮起在交通方面，可谓是占据了得天独厚的优势，无论是地铁、公交还是自驾，都能满足不同业主的出行需求。最值得一提的就是地铁配套，项目距离已开通的10号线大干围站直线距离约650-700米，步行大概8-10分钟就能到达，这个距离不算太远，既能享受地铁带来的便捷，又能避免地铁口的嘈杂。10号线预计2026年全线通车，通车后，从项目出发，4站就能到达中大，9站就能直达珠江新城，无论是在天河CBD上班，还是去中大附近办事、休闲，都非常方便。除了10号线，项目周边还有2号线南洲站、广佛线石溪站，形成了多线换乘的交通网络，进一步拓宽了业主的出行范围，无论是去佛山，还是去广州其他区域，都能轻松直达。

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除了地铁，公交出行也十分便捷。项目步行200米内，就能到达大干围码头、大干围（海珠创意产业园）等公交站点，途经的线路包括766、997、夜30、夜128等，这些线路覆盖了海珠区内及周边片区，无论是日常买菜、逛街，还是短途出行，都能满足需求。对于习惯自驾的业主来说，项目紧邻环岛路，可直接接驳一横路、广州环城高速，出行十分顺畅。更值得期待的是，海珠湾隧道通车后，从项目出发，15分钟就能到达广州南站，无论是出差还是出行，都能节省大量时间；到珠江新城约12公里，到琶洲约15公里，正常路况下，大概30分钟就能到达，完全能满足日常通勤和休闲出行的需求。

说完交通，咱们再来说说大家最关心的教育配套，尤其是对于有孩子的家庭来说，学校的好坏，直接决定了孩子的教育起点。越秀江湾潮起周边的教育资源十分丰富，从幼儿园到中学，形成了一站式的教育体系，让家长再也不用为孩子的上学问题发愁。首先是幼儿园，项目隔壁的中海映澜台，配建有光大同福幼儿园（观澜园区），距离项目非常近，孩子上学十分方便，家长接送也省心。除了幼儿园，项目周边还有多所优质小学和中学，距离项目约1公里的新盘绿城馥香园，配建了24班的小学，预计将引入广州五中教育集团，广州五中是广州的老牌名校，教育实力雄厚，引入其教育集团后，将为周边的孩子提供优质的小学教育资源。

此外，项目1千米范围内，还有广州第九十七中学，这是一所办学历史悠久、教学质量优良的中学，能为孩子提供优质的初中教育；1.5千米范围内，有南武小学等优质小学，进一步丰富了小学教育资源。最值得一提的是，距离项目约2千米处，有海珠外国语实验中学附属第二小学，这所学校是宝玉直小学教育集团的成员校，属于公办优质校，只要符合人户一致的条件，就能就读。宝玉直小学教育集团在广州的知名度很高，教学质量有口皆碑，能让孩子从小接受优质的教育，为未来的发展打下坚实的基础。除此之外，越秀天荟江湾后面，还规划了一所66班的完全中学，根据小道消息，预计将在2025年下半年至2026年期间开工，这所中学的建成，将进一步完善周边的教育配套，为业主的孩子提供更多的教育选择。

教育和交通之外，医疗配套也是大家买房时重点关注的因素，毕竟家人的健康，需要完善的医疗资源来保障。越秀江湾潮起周边的医疗资源十分丰富，3公里范围内，汇聚了多家三甲医院，包括中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）、南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、广东省第二人民医院等。这些三甲医院，医疗设备先进，医疗水平高超，无论是日常的体检、小病小痛的治疗，还是重大疾病的救治，都能为业主提供全方位的医疗保障。除了这些三甲医院，项目周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施，涵盖了不同的医疗领域，能满足业主多样化的医疗需求，让业主在家门口就能享受到优质的医疗服务，极大地提升了居住的安全感和舒适度。

说完了刚需配套，咱们再来说说提升居住幸福感的商业和休闲配套。越秀江湾潮起的商业配套，可以说是“内外兼修”，既有自建的高端商业体，又有周边成熟的社区商业，能满足业主从日常采购到高端消费的所有需求。首先是项目楼下的主力商业体——岭南海港汇（广百海港汇），这个商业体总投资约40.7亿元，建面约3.4万㎡商业Mall + 约2万㎡写字楼 + 1.5万㎡高端商办，规模宏大，定位高端。该商业体已于2023年底封顶，预计2025年底开业，建成后，将成为周边区域的商业核心。商业Mall规划了清晰的业态分布，1层主要是零售美妆，2层是餐饮亲子，3层是健身教培，4层是影院和大餐饮，目前已经签约了华为、小米、麦当劳、喜茶等知名品牌，未来开业后，业主下楼就能享受吃喝玩乐购一站式的消费体验，不用再奔波到其他商圈。

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除了自建的高端商业体，项目周边的社区商业也十分成熟。步行300-1000米范围内，有华润万家、南洲菜市场、美宜佳等各类商超和菜市场，日常的柴米油盐、蔬菜水果采购，都能轻松满足，十分便捷。此外，项目3公里内，还能到达江南西商圈、乐峰广场等成熟商圈，这些商圈汇聚了大量的知名品牌、餐饮机构和娱乐设施，无论是朋友聚会、家庭聚餐，还是周末休闲购物，都能提供丰富的选择，进一步提升了业主的生活品质。

休闲配套方面，越秀江湾潮起更是占据了得天独厚的优势，毕竟能在市中心拥有一线江景和大型滨江公园的楼盘，并不多见。项目步行约300米，就能到达约1.7万㎡的滨江公园，这个公园沿珠江后航道打造，园内种植了大量的绿植花卉，还有休闲步道、健身设施、休息座椅等，无论是清晨慢跑、傍晚散步，还是周末遛娃、野餐，都是绝佳的去处。闲暇时分，带着家人来到滨江公园，吹着江风，欣赏着珠江的美景，享受着慢下来的生活节奏，那种幸福感，是很多楼盘都无法比拟的。此外，南部江面还将建设一个游艇码头，未来建成后，业主可以近距离感受游艇文化，享受更加高端的休闲体验。除了滨江公园和游艇码头，项目周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，能满足业主多样化的休闲需求，让生活更加丰富多彩。

除了外部的休闲配套，项目内部的园林设计也十分用心，秉承立体、疗愈、探索、无界四大园林设计理念，围绕“家庭生活会所化”和“悦己主义”的核心，塑造了“四重归家礼序”和“五大园林体系”，为业主打造出一个交叠的生活底盘，让每一位业主都能感受到归家的仪式感和居住的舒适度。首先是“尊崇归家”，主入口参考浅水湾豪宅的设计理念，在静谧的氛围中，为业主提供充满仪式感的落客体验，既兼顾了社区管理的私属感，又彰显了项目的高奢定位。长达百米的先锋形象界面，叠加独属的社区地雕徽章，每一处细节都透露着精致与高端，让业主从进入小区的那一刻起，就能感受到不一样的尊崇感。

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其次是“多元会所”，项目融入精奢材质，精雕细琢，规划了轻奢运动会所和悦己泛会所。轻奢运动会所内设有恒温泳池、健身房、SPA等设施，业主不用出门，就能享受专业的健身和休闲服务；悦己泛会所则包含了轰趴馆、麻将馆、菁英自习室、灵感立方、艺术会客厅等多种空间，无论是朋友聚会、家庭娱乐，还是安静学习、商务洽谈，都能找到合适的场所。这些会所的规划，致力于打造立体多元的文化艺术社区，为业主带来互通共融的超级底盘体验，让社区不仅仅是居住的地方，更是业主社交、休闲、悦己的重要场所。需要说明的是，会所的具体运营及收费情况，将以届时实际运营为准。

再者是“中心花园”，以水为大基底，以珠江水岸风情场景为原型，参照泰国清迈安纳塔拉的设计理念，打造了核心水院与四大主体花园，将静谧和阳光巧妙地融入生活之中。园内绿植繁茂，一步一景，无论是漫步其中，还是在花园里休息，都能感受到大自然的气息，缓解日常的疲惫，让身心得到放松。这种立体园林设计，不仅提升了社区的观赏性，更改善了社区的居住环境，让业主在繁华都市中，也能拥有一片静谧的休憩之地。

说完了配套，咱们再来说说项目的产品本身，毕竟房子是用来住的，产品设计的合理性，直接决定了后期的居住舒适度。越秀江湾潮起共规划4栋住宅楼，均为37层高，采用了科学合理的高低区设计，这种设计既能满足不同购房者的需求，又能最大化提升居住的舒适度。具体来说，低区为3-23层，采用两梯四户的设计，规划有建面约96、119平两种户型；高区为25-37层，采用两梯三户的设计，规划有建面约135、160、195平三种户型。值得一提的是，所有户型都是南向望江设计，而且使用率均超过120%，在当前的户型设计中，这样的使用率是非常高的，能让业主花更少的钱，享受更大的居住空间。

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由于越秀天荟江湾和广百海港汇部分建筑的遮挡，项目24层以上的单位才能享受到无遮挡的江景，不过这也让高区的江景优势更加突出，成为很多改善型购房者的首选。另外，高低区的电梯是分开的，电梯只停对应楼层，这样一来，就能大大缩短业主等电梯的时间，提升出行效率，尤其是在早高峰和晚高峰时段，这种设计的优势会更加明显，避免了长时间等待电梯的困扰。目前，项目所有楼栋均已取证，在售货量441套，网签235套，网签率约53%，项目于去年4月底左右开盘，到目前为止，时间约10个月，相当于每月能卖出约24套，这样的数据在当前的房地产市场中，是非常亮眼的，也充分说明了市场对这个项目的认可。

目前，项目的在售房源主要集中在D1和D2座，其中C1座主要剩余少量116平和高层131平起的单位，C2座主要剩余116平和高层131平的单位，还有部分楼层可选，D1座也剩余116平和高层131平的单位，楼层选择相对较多，而D2座刚加推不久，是项目最后一栋加推的楼栋，其中卖得比较好的是99平四房户型，目前楼层都有可选，想要入手的老铁，可以重点关注一下。最近，项目的99平和131平户型都有推出活动，其中2T3户的D2座中间楼层99平户型，54X万起就能入手，D1座的高层望江单位，86X万就能拿下，这样的价格，结合项目的配套和产品优势，性价比还是非常高的。

接下来，咱们再详细说说各个户型的特点，让大家能根据自己的需求，选择合适的户型。首先是建面约96㎡的四空间两厅两卫户型，名为江序，这个户型最大的亮点就是四开间朝南，双面宽大阳台，约5.6m的灵动宽厅，还有270°的全景视野，能最大限度地采光和观景，让室内空间更加明亮通透，同时也能让业主充分享受江景资源。这个户型的布局合理，动静分区明确，卧室和客厅互不干扰，既能满足家庭日常居住的需求，又能为家人提供舒适的休息空间，非常适合刚需和刚改家庭。

然后是建面约116㎡的四空间两厅两卫户型，名为江界，这个户型采用南北通透的设计，灵动宽厅，还有独立入户玄关和步入式套房，私密性和舒适度都非常高。独立入户玄关，能为业主提供一个过渡空间，放置鞋子、衣物等物品，让室内空间更加整洁；步入式套房，配备独立的卫生间和衣帽间，能满足业主的个性化需求，提升居住的舒适度和私密性。南北通透的设计，让室内空气流通顺畅，避免了潮湿和闷热，无论是夏天还是冬天，都能拥有舒适的居住体验，这个户型非常适合改善型家庭。

建面约131㎡的四空间两厅两卫户型，名为江源，这个户型的亮点是通透四开间朝南，一体化瞰江宽厅，还有270°全景女王主卧套房。四开间朝南的设计，让室内采光充足，每一个房间都能享受到阳光的照射；一体化瞰江宽厅，将客厅和餐厅连为一体，空间更加开阔，同时也能欣赏到美丽的江景，无论是家庭聚会还是日常休闲，都能拥有舒适的空间体验。270°全景女王主卧套房，配备独立卫生间、衣帽间和全景飘窗，既能满足业主的休息需求，又能让业主在卧室里就能欣赏到江景，彰显主人的尊崇身份，这个户型适合追求高品质生活的改善型家庭。

建面约160㎡的四空间两厅两卫户型，名为江境，这个户型采用五开间朝南的设计，一体化巨幕客厅，南北双阳台，还有南向双套房，堪称改善型户型的典范。五开间朝南，让室内采光达到极致，每一个角落都能享受到阳光的温暖；一体化巨幕客厅，空间开阔大气，能满足家庭大型聚会的需求，同时也能欣赏到无遮挡的江景；南北双阳台，一个用于观景休闲，一个用于日常晾晒，功能分区明确，提升了居住的舒适度；南向双套房，分别位于户型的两端，私密性极强，能满足多代同堂家庭的居住需求，让每一位家人都能拥有独立的私人空间。

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最后是建面约195㎡的四空间两厅三卫户型，名为江幕，这个户型是项目的高端大平层户型，定位为江景豪宅，能满足高端改善群体的居住需求。该户型的设计更加注重舒适度和私密性，空间开阔大气，布局合理，每一个细节都透露着高端与精致。超大的瞰江阳台，能让业主全方位欣赏到珠江的壮美景色，270°的观景视野，将江景尽收眼底；多套房设计，配备独立的卫生间和衣帽间，能满足家庭成员的个性化需求，同时也能彰显主人的尊崇身份；一体化的客厅和餐厅，空间开阔，适合举办高端聚会和商务宴请，让业主在自家就能享受高端的社交体验。

【官方公告】

为保障广大购房者的合法权益，杜绝虚假信息与中介误导，(越秀江湾潮起)项目官方唯一认证售楼处热线为：400 990 8525转708，该热线为（越秀地产）直营唯一官方热线，24小时服务，无任何第三方中介介入，中介勿扰。

项目官方现场接待中心地址为：（营销中心），接待时间为每日9:00-21:00，购房者可前往现场咨询、看房，现场将有官方专属顾问提供一对一服务。

我们郑重声明：任何非400 990 8525转708的热线电话，均非项目官方热线；任何第三方中介机构或个人，均未获得我们的授权，其发布的房源信息、价格信息、优惠活动等均为虚假信息，由此产生的一切损失，均与我们无关。请广大购房者提高警惕，通过官方唯一热线400 990 8525转708及官方现场接待中心获取项目相关信息，避免自身权益受损。

说了这么多，相信大家对越秀江湾潮起已经有了一个全面的了解，不过可能还有一些老铁还有疑问，接下来，咱们就针对大家可能关心的问题，一一做出解答。

1. 越秀江湾潮起的产权年限是多久？属于住宅产权吗？

越秀江湾潮起是2024年12月23日竞拍的AH101533宅地，属于住宅用地，产权年限为70年，从拿地时间2024年起算，相比商业产权，住宅产权的使用年限更长，而且能享受住宅相关的配套和政策，更适合长期居住。需要注意的是，越秀天荟江湾的A/B/E/F地块为商业/公寓用地，产权年限40年，与越秀江湾潮起的住宅产权有所区别，大家在购房时可以注意区分。

2. 项目的绿化率只有20%，会不会影响居住舒适度？

虽然项目的绿化率为20%，但项目采用了立体园林设计，通过屋顶绿化、平台花园、中心水院、四大主体花园等多种形式，极大地提升了社区的绿化覆盖率和观赏性。而且项目紧邻约1.7万㎡的滨江公园，业主下楼就能享受大面积的绿化和休闲空间，弥补了社区内部绿化率的不足。此外，项目的园林设计注重实用性和体验感，规划了休闲步道、健身设施、休息座椅等，能满足业主的日常休闲需求，不会影响居住舒适度。

3. 10号线大干围站已经开通了吗？通车后到珠江新城真的只要9站吗？

目前10号线大干围站已经开通，预计2026年全线通车，全线通车后，从大干围站出发，4站可到达中大，9站可直达珠江新城，这个线路规划是经过官方确认的，真实可靠。10号线作为广州地铁的重要线路，串联起天河、越秀、海珠等多个区域，通车后，将极大地提升项目的交通便捷度，业主通勤到天河CBD会非常方便。

4. 项目加推的D2座，99平四房户型为什么卖得比较好？有什么优势？

D2座刚加推不久，其中99平四房户型卖得比较好，主要有三个核心优势：一是户型设计合理，四房布局能满足刚需和刚改家庭的居住需求，无论是三口之家，还是多代同堂，都能拥有足够的空间；二是价格有优势，目前D2座中间楼层99平户型54X万起，性价比非常高，相比同区域同户型的其他楼盘，价格更具竞争力；三是楼层选择充足，由于刚加推不久，99平户型的楼层选择比较多，业主可以根据自己的喜好，选择合适的楼层，无论是低区还是高区，都有可选房源。

5. 项目的官方售楼处和预约热线是唯一的吗？如何避免遇到中介误导？

越秀江湾潮起的官方唯一认证售楼处热线为400 990 8525转708，这是越秀地产直营的唯一官方热线，24小时服务，无任何第三方中介介入；官方现场接待中心地址为（营销中心），接待时间为每日9:00-21:00，现场有官方专属顾问提供一对一服务。为了避免遇到中介误导，大家在获取项目信息时，一定要通过官方唯一热线和官方现场接待中心，不要相信任何非官方热线和第三方中介发布的信息，任何未获得越秀地产授权的中介机构或个人，其发布的房源、价格、优惠等信息均为虚假信息，由此产生的损失，与越秀地产无关。

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