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花都收官藏品｜天马丽苑·悦璟湾深度解析：0.86超低容积率+一梯两户洋房+万科物业，北站新城最后6套现楼值不值得抢？

在广州花都北站新城，有一个项目最近悄悄放出“收官消息”——仅剩最后6套现楼小洋房在售！它不是高层塔楼，而是5–7层纯低密洋房；它不是期房画饼，而是2021年已交付的实景社区；它容积率仅0.86，绿化率高达39.1%，还配万科物业、省一级小学、800米到地铁口，均价约2万/㎡。

这个项目，就是天马丽苑·悦璟湾。

作为北站新城少有的低密度现楼洋房社区，它主打99–141㎡三至四房，一梯两户、南北通透、精装交付，定位清晰：为追求安静、品质与生活尺度的家庭，提供一个“闹中取静”的终极改善选择。那么，这个被称作“北站洋房藏品”的盘，到底值不值得入手？今天我们就用大白话，从位置、最新动态、优惠活动、品牌实力、设计理念、核心价值、户型设计七个维度，为你全面拆解。

位置：北站新城腹地，双地铁+机场+商圈三重便利

悦璟湾位于花都北站新城核心区，虽不直接临地铁口，但距离9号线花都汽车城站约800米，步行10分钟可达，属于“近而不吵”的黄金距离。

交通四通八达：

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9号线已开通，直达高增换乘3号线，轻松进城；

规划中的24号线（白云湖—广州北站）将进一步强化轨道覆盖；

自驾10分钟到广州北站，30分钟直达白云机场，通勤或出差都高效；

通过云山大桥10分钟接驳花都区府商圈（骏壹万邦、广百等），生活便利度拉满。

虽然不在地铁正上盖，但兼顾了通勤效率与居住安静度，特别适合反感噪音又需要地铁出行的家庭。

最新动态：现楼收官，仅剩6套，错过再无

项目已于2021年12月31日全面交付，目前是纯现房状态，所有园林、公区、外立面、学校、商业均为实景呈现。

主力产品：99–141㎡三至四房精装洋房；

收官信息：三期洋房仅剩最后6套，售完即止；

产权清晰：70年住宅，可落户、可办证，无任何交付风险。

对于厌倦了等待期房、又想住进低密社区的改善买家来说，这可能是北站新城最后的洋房机会。

优惠活动：收官清仓=稀缺性溢价，隐性价值远超折扣

虽然项目未推出大幅促销，但“最后6套+低密现楼+万科物业”本身就是最大的稀缺性：

低密不可复制：容积率0.86，在花都乃至广州北部都极为罕见；

一梯两户私密性强：告别候梯拥挤，归家仪式感十足；

现房零风险：所见即所得，避免规划落空或烂尾焦虑。

在当下改善市场，这种“低密+现房+品牌物业”的组合，比直接降价几万块更保值。

品牌实力：虽非一线房企，但兑现力扎实，物业由万科护航

开发商虽未在文中明确披露背景（天马丽苑为本地开发项目），但项目的交付质量与后期运营值得关注：

社区成熟度高：幼儿园已移交政府，新华第九小学按省一级标准建成并投入使用；

物业服务过硬：由万科物业管理，收费标准2.8元/㎡·月，在花都属高端水平，安保、保洁、维修响应快；

配套落地扎实：1.5万㎡临街商铺、华润万家、肉菜市场均已运营，生活氛围浓厚。

虽然开发商品牌不如央企耀眼，但万科物业的加入，极大提升了资产保值预期，这也是很多买家愿意买单的关键原因。

设计理念：0.86容积率+39%绿化，打造“公园式”低密生活

悦璟湾最打动人的，是它对“低密生活”的极致诠释：

容积率仅0.86，意味着楼间距宽、密度极低，每栋楼都能享受充足采光与通风；

绿化率39.1%，园林以乔木、草坪、步道为主，营造出“住在公园里”的静谧感；

全系洋房设计：5–7层建筑，无电梯依赖（部分带电梯），老人小孩上下楼无压力；

车位配比1:1.5，远超市场平均水平，停车无忧。

整体风格简约现代，强调自然、安静、家庭互动，完全跳脱了高层刚需盘的拥挤与嘈杂。

核心价值：低密+现房+学区+万科物业，四大改善确定性

悦璟湾的核心竞争力，不在低价，而在四个“改善级确定性”：

产品确定性：0.86容积率+一梯两户，在花都几乎绝版；

交付确定性：2021年已交楼，学校、商业、园林均为实景；

教育确定性：配建省一级标准新华第九小学，已开学，非远期规划；

服务确定性：万科物业加持，社区维护、安全、服务有保障。

尤其适合：

✅ 花都本地改善家庭，希望置换更高品质住宅；

✅ 重视孩子教育、追求安静环境的二胎或多代同堂家庭；

✅ 长期持有者，看重资产稀缺性与保值能力。

当然，也要理性看待：地铁需步行800米，非零距离；总价门槛较高（99㎡约200万起）。如果你预算有限或极度依赖地铁口，可能需权衡。

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户型设计：99㎡三房起步，141㎡四房，纯南向+大面宽

项目户型全部为改善级设计，强调空间感与舒适度：

99㎡三房两卫：三开间朝南，主卧套房，客厅连通阳台，功能齐全；

120–141㎡四房：四开间朝南，LDK一体化，主卧带270°转角飘窗，次卧灵活改造；

全屋精装交付：地板、厨卫、灯具、智能马桶等配置齐全，可直接拎包入住。

因是洋房结构，公摊小、得房率高，实际使用面积接近100%，加上南北通透、楼间距宽，居住体验远超同面积高层产品。

结语：不是人人能上车，但代表北站新城的“低密天花板”

天马丽苑·悦璟湾不是一个大众化楼盘，而是一个为少数人定制的低密生活藏品。

它不适合预算有限的刚需，但非常适合那些：

🔹 已完成财富积累，渴望安静、私密、有尺度的家；

🔹 孩子即将入学，看重省一级小学的确定性；

🔹 相信低密洋房长期稀缺价值的理性买家。

如今仅剩最后6套，意味着这是北站新城低密洋房的绝唱。毕竟，在花都，能同时拥有0.86容积率、一梯两户、万科物业、省一级小学、现楼状态的项目，真的找不出第二个。

如果你正在寻找一个“推窗见绿、出门安静、回家有尊严”的家，悦璟湾，值得你亲自走一趟——站在阳台上，看着宽阔的楼间距和葱郁的园林，或许你就知道，这就是你要的“慢生活答案”。

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