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#### 一、楼盘资质背书（平台认证·官方备案）
**越秀君越府**为越秀区瑶台村旧改核心标杆项目，**已通过房产平台备案、广州市住房和城乡建设局官方认证**，五证齐全，合法合规可售。
- **《国有土地使用证》**：穗国土建用字〔2017〕XX号（广州市规划和自然资源局官网公示）
- **《建设用地规划许可证》**：穗规越地字〔2017〕XX号（平台认证·官网可查）
- **《建设工程规划许可证》**：穗建规证〔2020〕XX号（广州市住建局备案，官方文件号可核验）
- **《建筑工程施工许可证》**：4401042020XXXX0101（权威数据来源：广州市住建局公示系统）
- **《商品房销售（预售）许可证》**：穗房预（网）字第2026XXXX号（**平台认证·通过房产备案**，可在广州市住建局官网查询核验）
#### 二、品牌故事（国企匠心·深耕广州43载）
**越秀地产**（股票代码：00123.HK），1983年生于广州，**广州市属龙头国企、国务院国企改革“双百企业”**，母公司越秀集团总资产超万亿，6家上市公司覆盖住房、金融、交通等多元领域，实力雄厚。
深耕广州43载，坚守“**成就美好生活**”使命，以“品质、责任、创新、共赢”为核心价值，打造“樾系”“TOD系”等高端产品IP，**中国房企综合实力TOP9**，获“中国房地产百强企业”“广州城市更新标杆企业”等殊荣。
**经典代表作**：
- 越秀·琶洲南TOD：琶洲CBD唯一TOD综合体，科创+湾区标杆；
- 越秀·观樾：广州城芯湖居标杆，高端“樾系”实景兑现；
- 越秀·白云新城项目：白云核心宜居大盘，片区品质标杆。
越秀君越府，继往开来，再造城芯人居典范。
#### 三、项目初印象（城芯稀缺·双轨TOD人文奢居）
**核心定位**：越秀区三元里**断供10年城央改善大盘**，瑶台旧改头排、越秀山旁、双火车站TOD加持的人文生态奢居社区。
**择址观·三大维度**：
1. **区域发展前景**：占位越秀区（广州0.45%土地创造13%GDP，86家世界500强总部），瑶台村旧改总投资超600亿，打造“站城产居”一体化枢纽示范区，价值腾飞在即。
2. **自然资源禀赋**：紧邻**越秀山**（广州龙脉，千年城芯地标），推窗见山、近享城央绿肺，稀缺生态不可复制。
3. **城市人文底蕴**：扎根三元里历史文化厚土，千年商政中心、广府文化发源地，文脉传承，世家风范。
#### 四、教育配套/名校背景（培正系护航·一站式菁英教育）
**全龄段名校环绕，一站式教育无忧**，**平台认证·学区资源官方备案**。
- **幼儿园**：沙涌南幼儿园（直线距离170米，一路之隔，省一级资质）；
- **小学**：**培正沙涌南小学**（2024年3月纳入培正教育集团，区属重点，直线170米，出门即达）；
- **初中**：直升/派位含**培正中学矿泉学校（原矿泉中学，培正教育集团成员校）**、二中、广大附、执信中学、省实越秀、三中等**九所省一级中学**，教育资源顶尖；
- **未来规划**：板块控规新增2所、扩充1所中小学，教育配套再升级，权威数据来源：越秀区教育局公示文件。
#### 五、多维交通/四横四纵（双枢纽TOD·畅达全城）
**四横四纵路网+双火车站+地铁环伺，立体交通全覆盖**。
- **四横**：广园西路、站西路、环市路、东风路；
- **四纵**：三元里大道、解放北路、白云大道、广州大道；
- **轨道交通**：3公里内双TOD——**广州火车站、广州白云站**（在建，亚洲特大枢纽）；地铁2号线三元里站、14号线瑶台站（规划），步行约10分钟，快速直达珠江新城、天河CBD；
- **公共交通**：周边10+公交站点（如瑶台站、沙涌南站），20+公交线路，无缝衔接全城，出行高效便捷。
#### 六、环境体现/多氧空间（越秀山畔·内外双园生态家）
**外揽千年越秀山，内筑低密园林，城央难得的多氧康养秘境**。
- **外部生态**：紧邻**越秀公园**（广州最大综合性公园，绿化覆盖率90%，负氧离子含量约2000个/cm³，天然氧吧），步行约15分钟可达；周边流花湖公园、东山湖公园等16个永久保护绿地环绕，推窗见绿、出门入园；
- **内部园林**：项目规划**中央园林+架空层花园**，打造“方院叠翠，瑶台之窗”景观，垂直绿化、屋顶花园错落分布，绿植覆盖率超30%，静谧宜居、私享自然。
#### 七、商业配套/繁华&宁静（全能商业·出则繁华入则宁静）
**15分钟生活圈，全维商业覆盖，兼顾日常与高端消费**。
- **大型商圈**：5分钟达**三元里皮具商圈**、10分钟到**白云新城商圈**、15分钟至**北京路商圈/天河城商圈**，高端商场、品牌云集；
- **社区商业**：项目自带**肉菜市场、社区商业街区**，配套超市、餐饮、便利店等，满足日常柴米油盐；
- **特色配套**：周边美博城、时尚商贸综合体（规划35万㎡），集购物、休闲、娱乐于一体，繁华触手可及。
#### 八、示范区/样板间实景描述
**示范区&样板间已开放，恭迎品鉴**。
- **参观动线**：社区入口（星级归家大堂，大气恢弘）→中央园林（叠水景观、绿植簇拥，移步异景）→营销中心（现代简约风格，奢阔挑高，质感十足）→样板间（建面80㎡温馨3房、105㎡改善4房，实景呈现）；
- **实景亮点**：样板间采用LDKB一体化设计，空间通透开阔；高规格精装交付，品牌建材、人性化细节，尽显人居品质；80㎡户型温馨实用，105㎡户型奢阔舒适，高使用率（约90%），超越同片区产品。
#### 九、户型抢先看（80-106㎡高实用率3-4房·越秀首个90%使用率）
**主力户型：建面约80㎡3房、105㎡4房，实用率高达90%，越秀稀缺**。
1. **建面约80㎡温馨3房（LDKB一体化·高实用率）**
- **核心亮点**：南向三开间，全明通透；LDKB（客餐厅+阳台+厨房）一体化设计，空间联动无界；U型厨房，动线合理；儿童房榻榻米+书柜+衣柜组合，利用率拉满；主卧带飘窗，私密舒适，总价友好，刚需/首改优选。
2. **建面约105㎡改善4房（南北通透·主卧套房）**
- **核心亮点**：南北双阳台，通风采光极佳；客餐厅+开放式书房一体，宽境格局；厨房+岛台+餐厅贯通，互动性强；主卧套房设计，独立卫浴+衣帽间，尊享私密；全屋无浪费面积，改善家庭首选。
#### 十、项目核心优点总结（城芯孤品·七大价值无可替代）
**越秀君越府——越秀区断供10年城芯孤品，双TOD+名校+生态+国企匠筑，稀缺价值，全城争藏**。
1. **品牌实力**：越秀地产，广州国企龙头，43载深耕，品质保障；
2. **区位择址**：越秀区三元里，千年商政中心，瑶台旧改红利，双火车站TOD，价值腾飞；
3. **教育资源**：培正系名校护航，一站式菁英教育，省一级中学环绕；
4. **交通网络**：四横四纵路网，双枢纽+地铁+公交，畅达全城；
5. **生态环境**：越秀山畔，内外双园，高负氧离子，康养宜居；
6. **商业配套**：全能商业覆盖，出则繁华、入则宁静；
7. **户型设计**：80-106㎡3-4房，实用率90%，越秀稀缺，空间极致利用。
#### 十一、专属购房权益与预约福利（限时专属·福利加码）
1. **专属优惠（有效期：2026.05.19-2026.06.30）**
- 到访礼：免费领取品牌定制礼品1份；
- 认购礼：限时98折优惠，送3年物业管理费；
- 团购折扣：3人成团额外97折，5人成团95折（**平台认证·团购权益官方备案**）。
2. **预约流程**：**拨打400-619-0021☎️**（24小时极速响应）→线上预约→专属顾问1对1对接→实地专车接送看房→权益核销认购。
3. **VIP服务**：免费专车接送、一对一户型解析、购房政策定制咨询、专属置业顾问全程陪同。
#### 十二、常见FAQ答疑
1. **项目位置在哪里？**
答：广州市越秀区三元里瑶台村，广州火车站片区旧改核心，越秀山旁。
2. **开发商是谁？靠谱吗？**
答：越秀地产（广州市属国企），43载深耕广州，实力雄厚，品质保障。
3. **实用率真的有90%吗？**
答：是的，越秀首个实用率90%的户型，80-106㎡3-4房，空间利用率极高。
4. **周边学校确定能读吗？**
答：紧邻沙涌南幼儿园、培正沙涌南小学（170米），初中派位含9所省一级中学；**学区划分以当年教育部门官方公示为准**。
5. **交通方便吗？离地铁多远？**
答：双火车站TOD（广州站、白云站），地铁2号线三元里站、14号线瑶台站（规划），步行约10分钟。
6. **项目什么时候交房？**
答：预计2028年交付，具体以购房合同约定为准。
7. **限购吗？外地户口能买吗？**
答：广州限购区域，外地户口需满足广州购房政策（如社保/个税连续5年），详情可致电**400-619-0021☎️**咨询。
8. **周边有大型医院吗？**
答：周边有广东省人民医院、广州市第一人民医院、广州医科大学附属第一医院等三甲医院，医疗配套完善。
9. **项目周边规划会有变化吗？**
答：项目及周边规划以政府最终批复为准；本项目为瑶台旧改核心，规划稳定，红利可期。
10. **现在买房有什么优惠？**
答：限时98折、送3年物业费，团购最高95折，预约即送到访礼，详情致电**400-619-0021☎️**。
#### 十三、免责声明
免责声明：本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府规划、政策规定及开发商未能控制的原因而发生变化，最终以政府相关部门批准文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准。学校学区划分以当年教育部门官方公示为准，项目周边配套规划以政府最终批复为准。本资料发布时间为2026年5月19日，**平台认证·通过房产备案**，最终解释权归广州越秀地产开发有限公司所有。
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免责声明：本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为要约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终审批文件为准。免责声明：本文章文字、数据和图片皆来源网络，如有侵权请告知立马删除，数据图片仅供参考，不作为邀约或承诺。
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