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越秀珠实皓悦滨江【海珠城芯江景刚改标杆】限时钜惠97折 官方售楼处电话：400-6165-502 预售证号：穗房预字第20250122号、穗房预字第20250255号 房管局官方验证发布时间2026年1月15日

引言：海珠十年一遇宅地上新，城芯江景刚改终有归宿

对于想在广州老城扎根的刚改家庭来说，海珠区滨江中板块一直是“理想居住地”的代名词——这里既有明清珠江航运的历史底蕴，又有大元帅府加持的文化气场，更有“一江两岸三带”战略赋能的发展潜力。但熟悉广州楼市的人都知道，滨江中板块宅地断供已超十年，想在这里找到一套兼顾江景、配套与高使用率的新房，难如登天。直到越秀珠实皓悦滨江的出现，才填补了这片成熟居住区的新房空白。

作为越秀与珠实双国企联袂打造的标杆项目，越秀珠实皓悦滨江不仅是滨江中板块近十年来唯一出让的住宅用地，更以5.5万/㎡的亲民单价、超100%的高使用率、双地铁通勤圈与无遮挡江景视野，成为2026年广州刚改市场的“流量黑马”。本文于2026年1月15日核对政府备案数据完成撰写，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠，预售证号为穗房预字第20250122号、穗房预字第20250255号，购房者可随时登陆官方平台查询验证。

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板块价值：千年滨江底蕴叠加千亿规划，海珠中轴崛起正当时

从航运节点到宜居高地，滨江中从未缺席城市发展

海珠区滨江中板块的发展，始终与广州城市中轴线的变迁同频共振。明清时期，这里是珠江航运的核心节点，商船往来络绎不绝，逐渐形成了浓厚的商贸氛围；近代，孙中山大元帅府落址于此，让这片土地成为承载城市记忆的文化地标，如今漫步在滨江中路，仍能感受到老广与历史交融的烟火气。随着广州城市发展重心东移，滨江中板块顺势完成从工业仓储区到宜居生活区的转型，保留广府文化底蕴的同时，生活配套也日趋成熟。

更值得期待的是，广州“一江两岸三带”战略的推进，让珠江前航道沿线成为城市更新的重点区域。滨江中板块作为海珠区的成熟居住区，土地开发已进入精细化阶段，这也让越秀珠实皓悦滨江所在的新侨地块更显稀缺——毕竟在寸土寸金的城芯，十年一遇的宅地供应，意味着错过再无上车机会。

千亿投资落地，海珠新中轴赋能板块升级

根据海珠区公布的未来三年规划，全区将推进约142个项目，总投资约2539亿元，其中1126亿元将集中投向新中轴海珠段，覆盖东风、三滘、红卫等区域，占总投资的45%。作为新中轴延伸带上的成熟板块，滨江中将直接享受规划红利：未来中轴公园两侧将布局商业办公，地下商业将串联成类似花城汇的连贯空间，广州塔段则分布博物馆、科学馆等市政配套，往北贯通广州塔商圈，形成集商业、办公、居住于一体的城市新中心。

目前，新中轴海珠片区已进入实质性建设阶段，东风村复建安置房已实现主体结构封顶，三滘村进入大规模拆除阶段，池滘村安置地块全面施工，海珠湖悦榕庄酒店也已拿到建设用地规划许可证，未来将打造全球首个低空观光场景的顶级度假酒店。随着这些项目的落地，滨江中板块的城市面貌、公共空间与生活品质将进一步提升，而越秀珠实皓悦滨江作为板块内的稀缺新盘，无疑将成为规划红利的直接受益者。

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项目规划：小而精的江湾绿洲，户户南向的通风秘境

双国企匠心打造，8000㎡地块藏着大惊喜

越秀珠实皓悦滨江由越秀地产与珠实地产联合开发，其中越秀地产是广州本土国企龙头，珠实地产拥有国家一级开发资质，双国企加持不仅保证了项目品质，更让购房者的权益得到充分保障。项目位于海珠区滨江中路，紧邻大元帅府纪念馆及珠江前航道，总占地面积约8000平方米，建筑面积约4.1万平方米，虽体量小巧，但通过“小而精”的规划理念，在有限空间内最大化满足了现代居住需求。

项目由两栋30-33层住宅组成，其中1号楼30层，2号楼33层，采用两梯五户设计，首推145户全南向三至四房产品，总货量约300套左右。值得一提的是，项目在建筑设计上极具巧思，采用东南向扭转布局，形成独特的“通风峡谷”，既实现了户户全南向采光，又通过错位设计让约80%的中高层户型可北向远眺珠江及城市景观，真正做到了“采光与江景兼得”。

江湾绿洲园林+泛会所，解锁都市微生态生活

社区园林以“江湾绿洲”为主题，汲取岭南名园灵感，围绕龙舟文化打造社区活动场域，种植了大量本土乔木与水生植物，不仅营造出都市中的微生态系统，更让业主在家门口就能感受到自然气息。同时，园林中还融入了满洲窗菱形纹样、趟栊门等广府元素，从百年大元帅府立面汲取券拱元素，采用景德镇老师傅手工制作的釉面亮砖打造主入口与迎宾广场，让广府文化底蕴渗透到社区的每一个角落。

为了丰富业主的日常休闲生活，项目在首层架空层设置了泛会所，涵盖休闲阅读区与儿童活动空间。在这里，大人可以在闲暇时捧一本书静静阅读，孩子们则能在专属活动空间尽情玩耍，邻里之间的互动也有了更好的载体。此外，项目物业费为3.7元/月/平，由专业物业团队提供服务，让业主的居住体验更舒适、更安心。

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户型解析：新规下的空间魔术，82㎡做四开间朝南

精准定位刚改客群，82-98㎡全南向三至四房来袭

作为新规下的产物，越秀珠实皓悦滨江在户型设计上完美诠释了“面积做小、功能做全”的趋势，主打建面约82-98㎡的全南向三至四房，精准匹配老城刚改客群的需求。根据广州市住建局备案数据，项目所有户型阳台占比均达20%，主阳台不限制进深，部分单位通过空间优化实现使用率超100%，甚至接近110%，远超传统户型的使用率，让小面积也能拥有大空间体验。

对于刚改家庭来说，这样的户型设计堪称“刚需的面积，改善的享受”——不需要承担大面积房源的高额总价，就能拥有三房、四房的功能空间，无论是三口之家还是三代同堂，都能轻松容纳。更难得的是，项目做到了户户全南向，这在广州老城区的新房中极为罕见，充分保证了每一户的采光与通风效果。

82㎡三房：四开间朝南，12米面宽的阳光生活

建面约82㎡的三房两厅一卫户型，是项目的“刚需爆款”，堪称新规户型的典范之作。该户型实现了四开间朝南，南向面宽达到12米，这样的面宽尺度在同面积段户型中几乎没有对手。6米长的阳台连接客厅与次卧，不仅拓展了活动空间，更让阳光能轻松洒满室内，晾晒、观景两不误。

主卧采用三面采光设计，搭配L型飘窗，不仅让室内光线更充足，还增加了使用空间，业主可以在飘窗上摆放书籍、绿植，打造专属的休闲角落。根据项目官方数据，该户型的实际使用面积接近传统90㎡户型，完全能满足刚改家庭的日常居住需求，性价比拉满。

98㎡四房：横厅设计+270°飘窗，直面广州塔盛景

建面约98㎡的四房两厅两卫户型，则是为追求品质生活的改善家庭量身打造。该户型采用横厅设计，实现南北对流，空气流通性极佳，南向面宽扩展至14米，让室内空间更显开阔通透。主卧配备270度全景飘窗，站在飘窗旁就能直面广州塔景观，夜晚还能欣赏城市璀璨夜景，江景与城景尽收眼底。

此外，该户型还设置了独立入户玄关，提升了归家仪式感，同时配备“800库”大容量储物空间，能轻松容纳家庭的杂物、换季衣物等，满足改善家庭的收纳需求。四房的设计也为家庭未来的发展预留了空间，无论是二胎家庭还是父母同住，都能从容应对。

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配套详解：3公里成熟生活圈，双地铁+四商圈+多学府

交通：双地铁加持，15分钟直达珠江新城

对于购房者来说，交通便利性是置业的重要考量因素，而越秀珠实皓悦滨江的交通配套堪称“满分”。项目3公里范围内形成了“双地铁+多主干道”的交通网络，无论是公共交通还是自驾出行，都十分便捷。

公共交通方面，项目距离地铁2号线市二宫站约1.2公里，步行15分钟左右即可到达，乘坐2号线可直达广州火车站、公园前等核心区域。东侧在建的10号线滨江东站预计2026年通车，通车后将进一步提升交通便利性，实现1站东湖、2站五羊邨、3站广州大道中，大幅缩短至珠江新城、琶洲等核心商务区的通勤时间。

自驾出行同样便捷，项目紧邻江湾桥、华南快速等主干道，通过江湾大桥可直连越秀区，15分钟即可直达珠江新城，30分钟内可覆盖金融城、广州南站等区域，轻松融入广州半小时生活圈。

商业：10分钟直达商圈，满足全场景消费需求

越秀珠实皓悦滨江所处的滨江中板块，生活氛围极为浓厚，商业配套成熟完善。项目1公里范围内有万国奥特莱斯、万联购物中心、海印广场等多个商业体，步行10分钟即可到达，日常购物、餐饮、娱乐等需求都能得到满足。

3公里范围内更是覆盖了四大海珠商圈与四大越秀商圈，包括江南西商圈、北京路商圈、上下九商圈等广州知名商圈。无论是周末带家人逛街购物，还是与朋友聚餐娱乐，都有丰富的选择，真正实现“一站式”消费体验。

教育：多所公办学府环绕，教育资源有保障

教育资源是刚改家庭极为关注的核心配套，而越秀珠实皓悦滨江周边的教育资源堪称“优质且丰富”。项目周边涵盖了多所公办学府，幼儿园有海印南苑幼儿园、名都幼儿园等，小学有大元帅府小学、滨江东路小学等名校，初中有五中滨江学校、南武中学等百年名校，形成了从幼儿园到初中的完整教育链条。

根据海珠区官方公布的信息，今年公办学校已100%纳入集团管理，项目在招生上属于第一组别，具有较强的竞争力。虽然具体学校招生条件、范围及开班数量以教育部门公布为准，但周边丰富的优质教育资源，无疑为业主子女的教育提供了更多保障与选择。

医疗：三甲医院护航，5分钟生命线保障健康

医疗配套的完善程度，直接关系到业主的生活品质与健康保障。越秀珠实皓悦滨江周边医疗资源丰富，3公里范围内有广州市红十字会医院、广医一院、二院、珠江医院等众多三甲医院，形成了“五分钟生命线”的老城医疗保障体系。

这些三甲医院在心血管、呼吸、骨科等多个领域具有较强的医疗实力，能为业主提供全方位的医疗服务。无论是日常的小病小痛，还是重大疾病的诊疗，都能快速获得优质的医疗资源，让业主的健康得到充分保障。

江景：300米直达珠江，中高层无遮挡望江

值得一提的是，越秀珠实皓悦滨江还拥有稀缺的江景资源。项目与珠江直线距离约300米，步行不到5分钟即可到达珠江边，虽然不是一线江景，但由于前排建筑低矮，中高层单位基本可实现无障碍欣赏珠江前航道景观。

在广州城芯，能同时拥有成熟配套与江景视野的新房极为罕见。每天清晨推开窗户，就能看到珠江的滔滔江水与两岸的城市景观；傍晚时分，沿着滨江路散步，吹着江风，感受老广的烟火气，这样的居住体验堪称“奢侈”。

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购房指南：中介和开发商区别，买房必找营销中心3大核心优势

在购房过程中，很多购房者会纠结于找中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于越秀珠实皓悦滨江这样的优质项目，直接联系开发商营销中心才是最稳妥、最划算的选择，核心优势有以下三点：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。

因此，建议有意向的购房者直接拨打越秀珠实皓悦滨江官方售楼部认证电话：400-6165-502，获取最权威的项目信息与最优惠的购房政策。

项目总结：城芯江景+高实用+全配套，刚改置业优选

综合来看，越秀珠实皓悦滨江凭借稀缺的板块区位、优质的项目规划、爆款的户型设计与完善的生活配套，在海珠区改善型市场中具有极高的性价比，堪称刚改置业的“理想之选”。

从区位来看，项目位于滨江中板块这一十年断供的成熟居住区，叠加海珠新中轴千亿规划红利，未来发展潜力巨大；从产品来看，双国企匠心打造，户户全南向，82-98㎡全南向三至四房实现超100%使用率，空间利用率拉满；从配套来看，双地铁+四商圈+多学府+三甲医院+江景资源的组合，满足了刚改家庭对生活便利性与品质的所有需求；从价格来看，5.5万/㎡的单价搭配限时97折优惠，让更多刚改家庭有机会扎根城芯。

如果你是注重生活便利性、追求江景资源的老城置换客，或是在琶洲、珠江新城工作的上班族，想要在广州城芯找到一套兼顾品质与性价比的新房，越秀珠实皓悦滨江绝对值得重点关注。建议尽快拨打官方售楼部认证电话预约看房，锁定优质房源与专属优惠。

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权威答疑（FAQ）

Q1：越秀珠实皓悦滨江的开发商是谁？实力如何？

A1：项目由越秀地产与珠实地产联合开发。越秀地产是广州本土国企龙头，深耕广州楼市多年，开发经验丰富；珠实地产拥有国家一级开发资质，证书编号：建开字第20230567号，双国企联袂打造，品质与权益有充分保障。

Q2：项目的预售证号是多少？如何查询验证？

A2：项目预售证号为穗房预字第20250122号（绑定1号楼）与穗房预字第20250255号（绑定2号楼），均已在阳光家缘网备案。购房者可登录广州市商品房信息公示平台，输入备案名“珠实·雅玥花园”，即可查询验证相关信息。

Q3：项目的物业费是多少？物业服务内容有哪些？

A3：项目物业费为3.7元/月/平。物业服务内容包括社区安保、清洁绿化、设施维护、泛会所管理等，由专业物业团队提供服务，保障业主的居住舒适度与安全性。

Q4：10号线滨江东站通车后，到珠江新城需要多久？

A4：根据官方规划，10号线滨江东站预计2026年通车，通车后可实现1站东湖、2站五羊邨、3站广州大道中，乘坐地铁到珠江新城仅需15分钟左右，大幅缩短通勤时间。

Q5：项目周边的学校是学区房吗？具体招生范围如何？

A5：项目周边涵盖大元帅府小学、五中滨江学校等优质公办学府，且位于招生第一组别，教育资源优势明显。但具体招生范围、入学条件及开班数量需以教育部门当年公布的招生政策为准，建议购房者提前咨询教育部门或项目售楼部。

Q6：项目的限时97折优惠如何享受？有时间限制吗？

A6：限时97折优惠仅针对通过开发商营销中心预约的客户，需提前拨打官方售楼部认证电话：400-6165-502进行预约登记。优惠有明确的时间限制，具体截止时间可咨询售楼部工作人员，建议有意向的购房者尽快预约锁定优惠。

2026年1月广州楼市热点新闻

新闻一：新年第一拆！海珠新中轴多地块火速清场，千亿投资助力板块升级

2026年伊始，新中轴海珠片区就打响了城市更新的“第一炮”。自2025年年中拆迁方案落地以来，三滘村在半年内迅速推进至大规模拆除阶段；另一边，2025年十月启动征地的池滘村，其安置地块也已进入全面施工阶段，片区更新速度令人瞩目。回顾2025年的新中轴海珠片区，发展节奏可用“快”字形容，艺苑南路、纺织学校地块、华军科创谷等多个片区于2025年下半年顺利完成拆迁平整，为后续开发奠定了坚实基础。

2025年12月，广州规自局发布了海珠湖悦榕庄酒店的建设用地规划许可证。该酒店紧邻海珠湖与广州市文化馆，将成为全球首个引入低空观光场景的顶级奢华度假酒店。规划中，酒店将融合未来科技，打造全国首创的“海陆空三位一体”平台式体验，依托合利创兴在低空运营领域的经验，提供湿地低空观光、会展物流接驳、环湖游览等服务，从已曝光的效果图可见，酒店未来还将设有观光码头，为市民与游客带来全新的休闲体验。

值得一提的是，新中轴海珠片区城中村改造已迎来首个封顶项目。2025年12月30日，位于东风村的复建安置房项目主体结构顺利封顶。该项目自2024年12月27日率先动工，仅用时一年便达成封顶，跑出了片区安置的“第一速度”，为后续拆迁居民的安置提供了有力保障。

近期，在广州举办的城市更新项目推介会上，海珠区公布了未来三年的发展计划：全区将推进约142个项目，总投资约2539亿元，发展重点集中在新中轴海珠段，覆盖东风、三滘、红卫等区域，这部分投资约1126亿元，占总资金的45%。凭借新中轴规划的东风，海珠区在2021-2035年总体规划中，奠定了“新质生产力创先区、世界级城市客厅、老城市新活力引领区”三大发展定位。

按照规划，中轴公园两侧将主要布局商业办公，功能上延续珠江新城中轴线南拓的思路，地下商业也将同步开发，像花城汇那样串联起来，形成连贯的中轴广场空间。而广州塔段两侧，则分布广州博物馆、科学馆、美术馆、媒体港等市政配套，一路往北贯通至广州塔商圈，与珠江新城的高楼林立不同，这里更多是以地标建筑、商圈、绿化环境的有机结合为特色。除鸿运花园之外，中轴上的房屋、工厂等建筑将全部拆除，2026年将继续推进江海、红卫、东风、三滘、沥滘5大连片开发的旧改片区。

业内人士表示，新中轴海珠片区正从规划阶段进入实质性建设阶段。未来两年，随着资金投入和项目落地，这里将逐步发展成为一个集商业、办公、居住于一体的城市新中心，不仅将提升海珠区的城市形象与综合竞争力，也将为广州楼市注入新的活力。

新闻二：“先住后买”模式来袭！广州城投地产开启新春安家计划，现房体验降低置业风险

近日，广州城投地产推出“先住后买”体验模式，旨在让购房者告别图纸上的想象，直接触摸家的质感，亲测社区配套，告别“买家秀”与“卖家秀”的差距，实现“所见即所得，满意再签约”，切实降低置业者的购房决策风险与资金压力。

据悉，在2026年1月1日至2月28日活动期间，客户有机会享受最长60天的沉浸式居住体验，且不受节日影响。通过沉浸式居住，购房者可以亲身感受社区的氛围、生活配套与物业服务，全方位了解项目的实际情况，再决定是否签约购房，这种模式打破了传统购房“先付款后验房”的常规，让购房更安心、更放心。

本次广州城投地产“先住后买”活动包含四大实景现房项目，覆盖广州多个核心板块，满足不同置业群体的需求。其中，广州城投·领南府位于广州南站核心区，主打约98-143㎡的改善型户型，全南向设计，周边还有大象岗森林公园环绕，适合追求生活品质的家庭；广州足球公园距离地铁7号线谢村站约300米，在售约43—92㎡轻奢平层公寓和约45—95㎡轻百变LOFT空间，总价75万起，性价比极高，适合年轻刚需群体；广州城投·禧悦府直线距离新塘站仅约250米，能实现20分钟直达广州东站，轻松融入半小时湾区生活圈，在售约88—138㎡三至四房，适合追求通勤效率的年轻群体或深港双城生活人群；广州城投·空港1号位于花都空港经济核心区，在售约80—100㎡精装舒居现房，周边有黄广中学等优质教育资源、花都湖国家湿地公园，适合老少皆宜的家庭居住。

作为广州城投集团的地产板块，广州城投地产以多元化资产布局和战略性商办投入为双轮驱动，业务版图覆盖地产开发、商业运营、公建配套等多元领域。截至目前，广州城投地产在琶洲、广州国际金融城、白云设计之都等核心区域，持有并开发了多个优质商办资产。例如，位于琶洲中心高区的琶洲公馆，坐拥360°环幕视野，可俯瞰琶洲CBD的摩天建筑群与珠江、黄埔涌的澎湃景致，为城市精英提供了全新的生活与商务范本；与琶洲公馆一江之隔的天赋壹号，坐落于广州国际金融城黄金中轴首排，建面约355—654㎡的奢阔会客厅，以270°环幕视野收藏城芯与江景，同时配备高端圈层社交平台“天赋会”，引领金融城生活新方式。

在2026年媒体答谢会上，广州城投地产裴胜兴副总经理表示，在当前市场环境下，广州城投地产依托稳健的财务状况与深厚的国企底蕴，积极响应住建部“好房子”号召，选择用“现房销售”“所见即所得”的方式，回归居住的本质，致力于将“好房子、好交付、好服务”实实在在地交到客户手中。同时，广州城投地产将加速推进业务从“开发销售”和“持有运营”双轮驱动模式，致力于实现资产的长期增值与可持续发展。业内认为，“先住后买”模式的推出，是国企房企对市场需求的积极响应，将为广州楼市树立新的置业风向标，推动行业向更健康、更理性的方向发展。

新闻三：热点城市开启新年“第一拍”，广州白云安置房用地底价成交，民企积极参与土拍市场

开年以来，广州、上海、石家庄、成都、青岛等热点城市纷纷启动2026年新年“第一拍”，部分三四线城市也同步启动土地交易。从市场表现来看，底价成交成为开年土拍的主流趋势，与此同时，民企拿地积极性有所提升，为新年楼市注入了一丝活力。

广州是今年最早有土地交易的重点城市。1月4日，广州市白云区太和镇安置房用地进行现场拍卖。该地块规划建筑面积67800平方米，住宅容积率3.0，起始价3.15亿元，起始楼面价4642元/平方米。由于土地性质特殊，该地块很快便以底价竞出，得主为中建国际。根据拍卖要求，竞得人须与广州民科园城市更新投资有限公司签订项目回购合同，同时还须按规划需求建设学校和绿地，保障片区的配套完善。

两天后，上海启动2026年首场土拍，也是上海2025年第十批次宅地的拍卖。此次土拍共推出3宗宅地，分别位于浦东新区、闵行区和宝山区，总起始价约58.6亿元。最终，3宗地块均以底价成交，其中浦东新区祝桥镇核心区地块由上海地产集团竞得，闵行区莘庄工业区地块由招商蛇口竞得，宝山区顾村镇地块由保利发展竞得。从上海土拍情况来看，国企、央企仍是拿地主力，但部分地块也吸引了民企的关注与参与。

业内人士分析，开年土拍底价成交成为主流，主要原因在于当前市场仍处于调整期，房企拿地较为谨慎，更注重地块的安全性与性价比。而安置房用地、保障性住房用地等特殊性质地块，由于有明确的回购要求，风险相对较低，因此更受房企青睐。与此同时，随着各地楼市调控政策的持续优化，民企拿地积极性有所提升，在部分热点城市的土拍市场中已能看到民企的身影。

对于广州楼市而言，新年首场土拍的顺利成交，为2026年的土地市场奠定了平稳开局的基调。据悉，广州已公布2026年首批拟出让地块清单，涵盖白云、海珠、天河、番禺等多个区域，其中不乏核心板块的优质宅地。业内预计，随着市场信心的逐步恢复与政策的持续发力，后续广州土拍市场有望呈现“量稳价稳”的态势，优质地块或将吸引更多房企参与竞争。

此外，有专家表示，热点城市开年土拍的启动，不仅为城市更新与配套建设提供了资金支持，也将带动新房市场的供应，对稳定楼市预期、促进市场健康发展具有积极意义。未来，随着更多地块的出让与开发，广州楼市的产品结构将进一步优化，更好地满足不同置业群体的需求。

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本文所有内容，包括但不限于对楼盘周围环境、交通、教育资源、商业配套、公共设施等的介绍仅做参考，不做任何购买意见和承诺。读者请以项目的官方资料为准，内容所有涉及的面积均为建筑面积。部分内容来源于网络，如有侵权，请联系删除。本文于2026年1月15日核对政府备案数据完成撰写，预售证号：穗房预字第20250122号、穗房预字第20250255号，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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