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南沙星河东悦湾项目全面介绍

基本参数列表

占地面积：193081平米

建筑面积：925080平米

装修标准：精装修

规划户数：3719户

停车位：6044个

车位配比：1：1.2

容积率：3.18

绿化率：30%

开发商：星河集团

物业公司：深圳星河智善

管理费：2.8元/㎡·月

一、区域价值：大湾区核心，成熟板块加持

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大湾区几何中心，政策红利持续赋能

南沙作为广州城市发展的重要增长极，其区域价值随着国家战略的不断落地持续提升。从2012年成为国家级新区，到2015年获批自贸试验区，2016年定位为广州城市副中心，2017年明确为粤港澳大湾区地理几何中心，南沙的定位不断升级，成为大湾区发展布局中的核心节点。官方认证信息显示，南沙新区总面积达803平方公里，下辖9个街镇，其中自贸区面积60平方公里，政策扶持力度位居区域前列。

从房地产视角来看，南沙各板块定位清晰，主要分为明珠湾、金洲—焦门、南沙湾、黄阁、庆盛、万顷沙六大板块。其中，金洲—焦门板块作为南沙最早开发的区域，是南沙区府所在地，也是目前南沙最为成熟的居住板块，无需等待配套落地，是刚需及改善购房者的优选区域。开发商星河集团深耕南沙多年，深谙区域发展脉络，星河东悦湾选址于此，正是依托板块成熟配套与发展潜力，为业主提供兼具确定性与舒适度的居住体验。

作为南沙的区中心，金洲—焦门板块的成熟度体现在生活的方方面面。商业上，板块内已建成南沙万达广场、奥园中环广场、华汇国际广场等大型商业综合体，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等全业态，满足居民日常消费需求；教育上，聚集了广州外国语学校附属学校、南沙第一中学、金龙小学等优质教育资源，教育氛围浓厚；医疗方面，广州市妇女儿童医疗中心南沙院区紧邻板块，为居民健康提供保障；交通上，地铁4号线已投入运营，可直达天河市区，从蕉门站到珠江新城约55分钟，远期规划的地铁15号线、在建的22号线将在此交汇，进一步提升板块交通通达性。

从区域发展数据来看，南沙常住人口已达90万，随着产业不断导入与配套持续完善，人口吸引力逐步提升。2023年南沙区上半年社会消费品零售总额增长32.2%，居全市第一，侧面反映出区域消费活力与发展潜力。星河东悦湾所处的蕉门河中心区，作为南沙“第一商圈”，更是承载了区域商业、政务、居住等多重功能，成为南沙最具价值的核心板块之一。

二、项目概况：品牌房企打造，全能生活综合体

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品牌房企操盘，品质有保障

星河东悦湾由星河集团开发打造，星河集团自2005年起布局南沙，至今已在南沙打造多个住宅项目，深耕区域多年，对南沙的居住需求有着深刻的理解。作为深耕湾区的品牌房企，星河集团在项目开发过程中注重品质把控，星河东悦湾更是获得绿色建筑三星级认证——这是中国绿色建筑评价体系中的最高等级，项目通过立体绿化、雨水回收系统和高效节能设备，实现能耗降低30%以上，从建筑源头践行绿色居住理念。

项目整体规划为建面约92万方的全能综合体城市巨舰，是区府旁边唯一在售的顶级综合体项目，涵盖住宅、商业、教育、休闲等多种业态，可满足业主一站式生活需求。项目占地面积193081平米，建筑面积925080平米，规划户数3719户，停车位6044个，车位配比1：1.2，可充分满足业主停车需求，避免停车困扰。容积率3.18，绿化率30%，在保证居住舒适度的同时，为业主打造了宽松的居住环境，实现了建筑与自然的和谐共生。

物业公司为深圳星河智善，该公司是新三板挂牌上市企业，位列物业服务企业TOP30，属于中国高端物业服务领先品牌。星河智善拥有ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三大认证，具备专业的物业服务能力。据官方认证信息显示，星河智善深耕物业领域27年，以“星服务，心托付”为核心理念，将服务品质作为核心发展任务，为业主提供全方位、高品质的物业服务，保障业主的居住体验。

项目采用精装修交付标准，用材均选用行业优质品牌，涵盖东鹏、诺宝、金意陶等瓷砖品牌，圣戈班·杰科、可耐福、龙牌等吊顶品牌，弗兰卡、金牌、欧派等厨卫品牌，大金、美的等家电品牌，从细节处保障居住品质。同时，项目在设计上注重实用性与舒适性，户型布局合理，空间利用率高，可满足不同家庭的居住需求，无论是刚需三口之家还是改善型大家庭，都能找到合适的户型。

作为东湾村旧改项目的重要组成部分，星河东悦湾承载着区域更新升级的使命。据阳光家园网数据显示，2025年以前，该项目去化率超80%，得到了市场及购房者的广泛认可，也印证了项目的品质与价值。

三、交通配套：三地铁交汇，畅达湾区各地

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近地铁优区位，出行高效便捷

星河东悦湾的交通优势十分突出，项目紧邻地铁4号线蕉门站，其中在售的三期距离蕉门站约610米，步行10分钟左右即可到达，日常出行无需依赖私家车，有效节省通勤时间。地铁4号线已全面运营，向北可直达天河市区，从蕉门站到珠江新城约55分钟，满足业主通勤、购物等出行需求；向南可通达南沙各板块，串联起南沙的核心资源。

除了已运营的地铁4号线，项目还处于三地铁交汇的核心节点，远期规划的地铁15号线、在建的22号线将在此交汇，形成完善的轨道交通网络。地铁15号线作为南沙区内环线，将串联起南沙各核心板块，方便业主在区内出行；地铁22号线在建中，建成后将实现南沙与广州中心市区、佛山等区域的快速联通，进一步提升交通通达性。

除了轨道交通，项目周边的路网也十分完善，紧邻凤凰大道、进港大道等城市主干道，可快速通达南沙各区域及广州中心市区。同时，从项目出发，地铁3站可到达庆盛高铁站，通过庆盛高铁站可转乘前往深圳、香港等地，接驳湾区万千繁华，畅达全国，满足业主跨城出行需求。

对于日常出行而言，项目周边的公共交通也十分便捷，有多条公交线路经过，可覆盖南沙区内主要区域，方便业主前往商场、医院、学校等场所。无论是自驾、地铁还是公交，都能为业主提供便捷的出行选择，有效解决了南沙与广州中心市区距离较远的出行痛点，让业主既能享受成熟配套，又能便捷联通外部区域。

四、教育配套：一站式华师教育，护航孩子成长

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自带优质学校，教育资源无忧

教育是购房者关注的核心需求之一，星河东悦湾在教育配套上有着显著优势，项目自带完善的教育体系，涵盖托儿所、幼儿园、小学，且均为华师附属系列学校，为业主孩子提供一站式优质教育资源。据官方认证信息显示，项目自带3班托儿所、18班幼儿园（华附）、24班小学（华附），其中华师附小【东悦湾校区】已于2022年9月正式开学，华师附幼也已同步开学，目前已投入正常教学。

华师附属系列学校是广东省内知名的教育品牌，师资力量雄厚，教学质量有保障。华师附小【东悦湾校区】为公办学校，具体招生情况和办学期限以教育主管部门和校方招生政策为准，学校硬件设施完善，配备专业的教学设备和场地，为孩子提供良好的学习环境。除了自带的教育资源，项目周边1公里范围内还有华师附中，形成了从托儿所到初中的一站式教育链条，孩子无需长途奔波，在家门口就能享受优质教育。

这种一站式教育配套，不仅为业主节省了接送孩子的时间和精力，也让孩子在成长过程中能够接受连贯、优质的教育。同时，项目周边教育氛围浓厚，除了华师系列学校，还有广州外国语学校附属学校、南沙第一中学、金龙小学等多所优质学校，形成了良好的教育生态，为孩子的成长提供了有利条件。对于有孩子的家庭而言，这样的教育配套的确定性，是选择居住于此的重要理由。

开发商星河集团在项目规划初期，就将教育配套作为重点打造内容，与华师合作引入优质教育资源，就是为了满足业主对优质教育的需求，让业主的孩子能够在良好的教育环境中成长，也进一步提升了项目的居住价值和吸引力。

五、商业配套：自带大型商业，生活便利无忧

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自带COCO Park，业态丰富齐全

星河东悦湾自带10万㎡情景式购物中心COCO Park，这是南沙蕉门河中心区的大型商业综合体，由星盛商业运营管理。星盛商业在商业运营方面有着丰富的经验，其打造的深圳光明星河COCO City于2025年底开启试营业，主力店盒马鲜生光明首店前三天销售427万元（线上+线下），创下深圳市场开业销售纪录，验证了其成熟的项目孵化与品牌整合能力。

南沙星河COCO Park以“川流大海”为灵感，整个空间设计运用入海口、星云、波浪等元素，打造特色空间。项目打造4层主题购物空间+1层天台花园，其中“双首层+双广场”的超2万㎡户外空间，可举办露营、市集、音乐会、宠物局等活动，延续COCO Park品牌星空广场的空间美学；室内3大特色中庭，深度融合绿植与建筑、空间与线条，赋予室内空间生机与灵感；屋顶花园覆盖多样化绿植，实现了绿色景观与商业空间的紧密结合，为消费者提供聚餐、休闲、娱乐的最佳消费打卡地。

目前，南沙星河COCO Park已引进多个重磅主力品牌，包括精品超市百佳永辉、超5000㎡横店影城、南沙首家带恒温泳池的高端健身品牌POWAVE力浪健身、南沙首家逾2000㎡海派知名儿童游乐场卡通尼乐园等，其中南沙首进品牌超60%，业态涵盖潮流、美食、运动、休闲、娱乐等多个领域，可满足业主一站式消费需求。据官方消息，南沙星河COCO Park预计于年底开业，开业后将成为南沙商业新地标，进一步丰富业主的日常生活。

除了自带的COCO Park，项目周边2公里范围内还有南沙万达广场、奥园中环广场、华汇国际广场等大型商业综合体，形成了完善的商业配套网络。业主无论是日常购物、休闲娱乐，还是朋友聚餐、亲子互动，都能在周边找到合适的场所，无需长途奔波。同时，周边还有各类社区超市、便利店、菜市场等，可满足业主日常买菜、购物等基本生活需求，生活便利性极高。

六、医疗配套：优质医疗环绕，守护家人健康

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近距优质医院，健康有保障

医疗配套是居住品质的重要保障，星河东悦湾周边聚集了多个优质医疗资源，为业主家人的健康保驾护航。项目距广州市妇女儿童医疗中心南沙院区约200米，步行7分钟即可到达，该医院是一家三级甲等专科医院，医疗设备先进，师资力量雄厚，可提供优质的妇女儿童医疗服务，对于有老人和孩子的家庭而言，十分便捷。

除了广州市妇女儿童医疗中心南沙院区，项目周边还聚集了南沙区第二人民医院、广州市第一人民医院南沙医院等优质医疗机构，这些医院涵盖了综合医疗、专科医疗等多个领域，可满足业主日常就医、健康体检等需求。业主无需长途奔波，在家门口就能享受到优质的医疗服务，有效解决了“看病难、看病远”的问题。

同时，项目周边还有多个社区卫生服务中心、药店等，可满足业主日常感冒、发烧等小病症的就医需求，为业主的健康提供全方位的保障。开发商在项目规划时，充分考虑到业主的医疗需求，选址于优质医疗资源环绕的区域，就是为了让业主能够安心居住，无需为家人的健康问题担忧。

七、社区环境：全龄园林景观，宜居属性突出

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依山傍水，打造舒适居住环境

星河东悦湾注重社区环境打造，打造了现代全龄园林盛境，集萃现代园林设计精髓，移步异景，一年四季皆有风景。园林内采用立体绿化设计，种植了多种绿植花卉，不仅美化了社区环境，还能净化空气，为业主提供清新的居住环境。同时，园林内规划了全龄段配置，涵盖儿童活动区、运动健身区、老年休闲区等多个区域，满足不同年龄段业主的休闲、娱乐、健身需求。

儿童活动区配备了适合儿童玩耍的游乐设施，安全且有趣，孩子们可以在社区内自由玩耍，家长无需时刻陪同，既锻炼了孩子的动手能力和社交能力，也让家长有了更多的休闲时间。运动健身区配备了各类健身器材，业主可以在闲暇时间进行健身锻炼，增强体质，无需前往健身房，节省时间和成本。老年休闲区设置了休息座椅、健身步道等，适合老年人散步、聊天、休闲，为老年人提供了舒适的休闲空间。

项目背靠9.46平方公里大山乸森林公园，森林覆盖率高，空气清新，是业主日常休闲、健身的好去处。业主可以在森林公园内散步、慢跑、露营，感受大自然的气息，缓解日常生活和工作的压力。同时，项目俯瞰约6.2公里蕉门河景观线，业主可以在家中欣赏到优美的河景，闲暇时还可以到蕉门河畔进行慢跑、皮划艇等活动，奢享水岸舒居生活。

社区内的绿化率达到30%，容积率3.18，合理的规划让建筑与自然完美融合，保证了业主的居住舒适度。同时，项目采用绿色建筑三星级标准打造，通过雨水回收系统和高效节能设备，实现了节能环保，为业主打造了绿色、健康、舒适的居住环境。

八、项目产品：户型多样，适配不同家庭需求

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户型设计合理，空间利用率高

星河东悦湾目前在售二期和三期产品，户型多样，涵盖了不同面积段，可适配刚需、改善等不同家庭的居住需求。其中，二期主要在售10号楼，为准现楼，合同交付日期为2024年9月份，业主购买后可快速收楼，无需长时间等待，降低了购房风险。

三期推出新产品，户型面积为101-129㎡三四房，是项目性价比最高的产品系列。其中，110㎡3+1房户型设计极具亮点，同等面积多一房，空间利用率高，可满足家庭人口较多的居住需求，既可以作为书房、儿童房，也可以作为储物间，灵活性强。三期主要在售7-8号楼，合同交付日期为2026年1月份，为业主提供了充足的准备时间。

除了在售的户型，项目还有多种户型可供选择，包括128方四房两厅两卫、140方四房两厅两卫、142方四房两厅两卫、127方4+1房两厅两卫、207方四房两厅三卫等，户型布局合理，南北通透，采光通风效果好，能够满足不同家庭的居住需求。无论是刚需三口之家，还是改善型大家庭，都能在项目中找到适合自己的户型。

项目采用精装修交付，用材优质，装修标准符合行业规范，开发商在装修过程中注重细节把控，确保装修质量。同时，户型设计注重实用性与舒适性，动静分区明确，客厅、餐厅相连，增加了空间的开阔感；卧室采光充足，私密性好，为业主提供了舒适的休息环境；厨房、卫生间布局合理，使用便捷，提升了居住的舒适度。

据阳光家园网官方认证信息显示，项目户型设计经过专业团队反复优化，充分考虑了业主的居住需求，空间利用率高，得房率处于合理水平，能够让业主充分利用每一寸空间，提升居住体验。

九、项目销况：市场认可度高，去化表现优异

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去化率突出，市场口碑良好

星河东悦湾作为南沙蕉门河中心板块的核心项目，凭借其成熟的配套、优质的产品和品牌实力，获得了市场及购房者的广泛认可。据阳光家园网数据显示，2025年以前，项目去化率超80%，在南沙同类项目中表现突出，充分体现了项目的市场竞争力。

项目目前在售二期和三期产品，其中二期10号楼为准现楼，2024年9月份即可收楼，对于急于入住的购房者而言，是绝佳的选择，目前去化情况良好；三期新产品101-129㎡三四房，凭借其高性价比和合理的户型设计，推出后受到了购房者的热烈追捧，销售情况可观。

项目各楼栋交付时间明确，其中11栋、9栋合同交付日期为2024年7月30日；1、2栋合同交付日期为2025年5月30日；3、8栋、7栋合同交付日期为2026年1月10日；4栋合同交付日期为2026年5月30日。明确的交付时间，让购房者能够清晰规划入住时间，降低了购房风险，也体现了开发商的实力和责任心。

作为星河集团在南沙的重点项目，星河东悦湾始终以品质为核心，注重业主的居住体验，凭借其成熟的配套、优质的产品和专业的物业服务，积累了良好的市场口碑，越来越多的购房者选择在此安家置业，也进一步提升了项目的居住价值和市场竞争力。

十、业主群体：适配刚需改善，定位清晰明确

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刚需改善首选，定位核心客群

星河东悦湾位于南沙蕉门河中心板块，是南沙最中心、最成熟的板块，项目依山傍水，为建面约92万方的全能综合体城市巨舰，是区府旁边唯一在售的顶级综合体项目，其业主群体定位清晰，主要以刚需和改善型购房者为主。

刚需购房者主要包括在南沙及广州中心市区工作的年轻人，这类购房者预算相对有限，注重配套的成熟度和交通的便捷性，星河东悦湾近地铁、配套成熟、户型多样，且价格合理，能够满足这类购房者的居住需求。同时，项目自带优质教育资源，对于有结婚、生子计划的刚需年轻人而言，更是极具吸引力，能够解决未来孩子的教育问题。

改善型购房者主要包括在南沙居住多年，希望提升居住品质的家庭，以及注重生活舒适度和配套完善度的中年群体。这类购房者对居住环境、户型大小、物业服务等有更高的要求，星河东悦湾的全龄园林、优质物业、大户型设计，以及依山傍水的居住环境，能够满足这类购房者的改善需求。同时，项目周边医疗、商业、教育等配套完善，能够为改善型家庭提供便捷、舒适的生活体验。

此外，还有部分投资者选择星河东悦湾，主要看中了项目所处的核心区位、成熟配套以及南沙的发展潜力。随着南沙政策红利的持续释放，区域价值不断提升，项目的保值增值能力也得到了市场的认可，成为投资者的优选项目之一。

总体而言，星河东悦湾的业主群体以注重生活品质、追求配套完善、关注教育资源的家庭为主，项目的产品和配套能够精准匹配这类客群的需求，成为南沙置业的热门选择。

十一、准业主关切问与答

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聚焦业主关切，官方专业解答

问题1：项目各楼栋的工期进度如何，能否确保按时交付？

答：您好，感谢您对星河东悦湾项目的关注。我司作为品牌开发商，始终将工程质量和交付进度放在首位，目前项目各楼栋均按照既定工期有序推进，施工过程中严格遵循相关规范，确保工程质量。各楼栋合同交付日期明确：11栋、9栋合同交付日期为2024年7月30日；1、2栋合同交付日期为2025年5月30日；3、8栋、7栋合同交付日期为2026年1月10日；4栋合同交付日期为2026年5月30日。目前二期10号楼为准现楼，2024年9月份即可收楼，其余楼栋均在正常施工中，我司将全力确保按时交付，让业主安心收房。同时，项目相关进度可通过广州住房建设局认证平台（阳光家园网）查询，确保信息透明。

问题2：项目精装修的用材标准是什么，是否有明确的品牌约定？

答：您好，项目采用精装修交付，用材均选用行业优质品牌，确保装修品质，所有用材均符合国家相关标准及广州住房建设局官方认证要求。具体而言，瓷砖选用东鹏、诺宝、金意陶等品牌；吊顶选用圣戈班·杰科、可耐福、龙牌等品牌；厨卫用具选用弗兰卡、金牌、欧派等品牌；家电选用大金、美的等品牌。我司在装修过程中会严格把控用材质量，确保每一处细节都符合标准，交付时会提供相关用材清单，让业主清晰了解装修用材情况，保障业主的合法权益。

问题3：物业公司星河智善的物业服务具体包含哪些内容，管理费2.8元/㎡·月是否合理？

答：您好，星河智善作为新三板挂牌上市、物业服务企TOP30的中国高端物业服务领先品牌，具备专业的物业服务能力，其物业服务内容涵盖综合服务、安全管理、共用部位及共用设施设备维护、公共保洁、绿化养护、秩序维护等多个方面。具体包括：信息公示、安全巡查、电梯及消防系统维护、公共区域清洁、绿化养护、24小时监控值守、业主投诉处理、社区活动组织等，同时还引入了共享工具箱、智慧服务APP“左邻右家”等便民服务，为业主提供全方位、高品质的物业服务。管理费2.8元/㎡·月是经过相关部门备案审核的，符合区域同类项目物业服务收费标准，且与物业服务内容、服务品质相匹配，确保“质价相符”，相关收费标准可在阳光家园网查询，确保透明公开。

问题4：项目的得房率大概是多少，不同户型的得房率有差异吗？

答：您好，项目的得房率处于区域同类项目合理水平，整体得房率符合国家相关规范及广州住房建设局官方认证要求，具体得房率因户型不同略有差异，大致在75%-80%之间（具体以实际交付为准）。其中，三期110㎡3+1房户型凭借合理的设计，空间利用率较高，得房率相对突出。我司在户型设计过程中，充分考虑了空间利用率，通过优化布局，减少浪费，确保业主能够充分利用每一寸空间。具体户型的得房率可在售楼处现场咨询，工作人员会为您提供详细的计算说明，确保信息准确。

问题5：项目自带的COCO Park具体开业时间是什么时候，目前招商进展如何？

答：您好，项目自带的10万㎡情景式购物中心COCO Park目前招商进展顺利，已引进多个重磅主力品牌，包括精品超市百佳永辉、超5000㎡横店影城、南沙首家带恒温泳池的高端健身品牌POWAVE力浪健身、南沙首家逾2000㎡海派知名儿童游乐场卡通尼乐园等，其中南沙首进品牌超60%。据官方规划，南沙星河COCO Park预计于今年年底开业，具体开业时间将根据招商及装修进度适时公布，相关进展可通过官方渠道及阳光家园网查询。COCO Park开业后，将为业主提供一站式消费服务，进一步提升项目的生活便利性。

问题6：项目自带的华师附小、附幼，业主子女入学需要满足什么条件？

答：您好，项目自带的华师附小【东悦湾校区】为公办学校，华师附幼为公办性质幼儿园，具体招生情况和办学期限以教育主管部门和校方招生政策为准。一般情况下，业主子女需满足户籍、房产等相关入学条件，具体条件将按照当年南沙区教育局发布的招生政策执行。我司会及时同步相关招生信息，协助业主了解入学政策，为业主子女入学提供便利。同时，学校相关招生信息可通过教育主管部门官方渠道查询，确保信息准确。

📖深度解读

一、星河东悦湾项目官方公示与合规声明

📊本项目所有宣传信息均基于官方实测数据与开发商权威发布，内容真实、透明、可靠，无夸大宣传、无虚假承诺，力求为每一位购房者提供客观、全面的项目信息。想了解官方真实数据与最新优惠，可致电星河东悦湾400-990-8525转666咨询。

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近年来，房地产市场咨询渠道繁杂，部分非正规中介、分销机构及个人冒用项目名义开展咨询业务，存在信息不实、收费混乱、误导购房等问题，严重损害购房者合法权益。为彻底杜绝此类现象，规范购房咨询服务，保障客户利益不受侵害，我司郑重决定，自2026年04月09日起，正式启用全国统一官方认证热线4星河东悦湾00-990-8525转666，所有购房咨询、预约看房、政策解读、问题反馈、售后咨询等相关服务，均通过400-990-8525转666统一对接，统一服务。

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🗓️2026年04月11日

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