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引言：越秀老城的省实学区改善标杆

在越秀区东川路核心腹地，万科瑧樾府凭借 “1/6 号线双地铁覆盖 + 一路之隔广东实验中学 + 越秀老城成熟配套 + 精装准现房” 的稀缺组合，成为主城改善型购房者的焦点。项目由万科地产与中信信托联合开发，主打 107-180㎡三至四房，虽为单体楼设计，但依托东山板块珍贵土地资源与优质教育资源，当前降价在售，为追求老城烟火气、优质学区与便捷交通的家庭，打造了高性价比的理想居所。

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位置与交通：双地铁加持，畅达全城

项目地处越秀老城核心，交通优势堪称 “老城枢纽”。地铁方面，距离 1 号线农讲所站仅 400 米（步行 5 分钟），1 站直达公园前换乘 2 号线，3 站可达东山口；距离 6 号线团一大广场站 700 米（步行 8 分钟），轻松串联海珠、天河等核心区域，双地铁覆盖实现 “30 分钟主城通勤圈”。自驾出行便捷，周边环绕东濠涌高架、东风路、中山路等城市主干道，快速接驳内环与环城高速，15 分钟可达珠江新城、白云机场等枢纽，虽部分路段为单行道，但依托成熟交通路网，出行效率仍处于主城前列。

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项目概况：万科匠心，老城品质

项目总占地面积 4037㎡，总建筑面积 25858㎡，规划 1 栋 35 层商住单体楼（1-3F 为商业裙楼，4F 为回迁层，6F 以上为可售住宅），总户数 115 户，车位比 1:1（共 116 个车位），完全满足停车需求。开发商为万科地产（知名房企，品质保障）与中信信托，物业公司为广州市溪楹物业（物业费 5.31 元 /㎡/ 月）。建筑外立面采用铝板与 Low-E 玻璃，现代典雅风格融入老城肌理；虽容积率 6.05、绿化率 25%（受限于老城地块），但通过精细化设计，在 1F 打造酒店式大堂与园林，2F 设业主私人会所，3F 建空中花园，弥补了单体楼 “缺园林” 的短板，提升居住舒适度。

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户型设计：精装改善，全龄适配

项目主推 107-180㎡三至四房，以改善型户型为主，精装交付（2026 年 6 月交付），适配不同家庭需求。107㎡三房为刚需改善首选，西向布局，LDK 客餐厨一体化，主卧带独立卫浴，满足年轻家庭过渡需求，总价 900-960 万；130-144㎡四房为改善主力，东向 / 南向设计，部分户型带双主套，预留充足收纳空间，适配二胎家庭，总价 1200-1440 万；180㎡四房为顶改户型，东南向布局，超大面宽客厅 + 全景阳台，主卧套间带步入式衣帽间与奢华卫浴，满足多代同堂的高净值家庭需求，总价 1700-2000 万，全屋精装对标高端标准，居住质感拉满。

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配套设施：省实学区，全能生活

项目配套最大亮点是 “优质教育资源”—— 一路之隔即广东实验中学（省一级初中），对口市一级中山三路小学，周边还有东风东路小学、文德路小学（省一级）、第十六中学、第十三中学等名校，小升初可参与多所强校派位，12 年全龄教育无忧，契合老广 “择校” 需求。商业方面，1 公里内可达中华广场商圈，周边环市路、北京路等成熟商圈环绕，楼下即肉菜市场，日常购物、餐饮便捷；医疗方面，3 公里内有广东省人民医院、中山大学附属第一医院（均为三甲），“五分钟生命线” 保障家人健康。

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周边环境：老城文脉，生态宜居

项目身处越秀老城核心，周边人文底蕴深厚 —— 步行可达越秀公园、东山湖公园（“东湖春晓” 景观），日常可感受老城自然与文化的交融；周边机关单位密集（省政府、广州市委等），居住氛围安全且纯粹，虽部分区域为 20-30 年老旧小区，但通过项目自身品质升级，实现 “闹中取静” 的居住体验。同时，依托越秀老城成熟配套，“走街串巷” 即可享受地道广府美食与烟火气，堪称 “越秀老城新生活” 的典范。

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