2025年香港楼市现状与观点

楼市现状

• 价格走势：2025年初，香港楼价仍处于下行通道。1月私人住宅售价指数为287.6，相较于2024年12月下跌了0.45%，已经连续下跌两个月，创下近8年半以来的新低。不过，市场信心正在逐步恢复。

• 市场交易：2024年下半年楼价经历了长达5个月的下跌，但低价楼（500万元以下）因价格亲民，受到首次置业者的欢迎，成交量显著增加。

• 政策调整：2024年2月28日，香港政府全面“撤辣”，撤销多项住宅物业需求管理措施，并降低了印花税。这些政策的调整降低了购房成本，刺激了市场需求，其利好影响有望延续至2025年。

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价格预测

• 乐观观点：

• 香港置业研究部：预计2025年楼价有望回升超过10%，主要基于美联储可能进一步减息以及内地买家持续入市等因素。

• 瑞银：如果美联储持续减息且美国长债息率下降，预计2025年香港楼价及租金将同步上升5%10%。

• 戴德梁行：预计全年楼价上涨约5%。

• 谨慎观点：

• 莱坊高级董事王兆麒：预计香港楼价在2025年上半年见底，短期内会在低位波动，但随着利率下降和库存减少，下半年楼价将明显回升，全年涨幅在0-5%。

• 摩根士丹利：预计2025年上半年住宅楼价还会继续下跌，不过随着按揭成数提高、额外印花税取消、按揭利率下降等利好因素出现，下半年楼价有望回升。

• 花旗：预计2025年房价在2024年下跌7%的基础上还将再跌3%，不过受人才计划推动，内地买家的持续入市为住房购买带来了新增需求。

• 仲量联行香港主席曾焕平：预计2025年中小型住宅及豪宅楼价将下跌约5%，但若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅或许会较为温和。

区域分化

• 核心区域：如中环、湾仔和九龙半岛凭借其独特的地理位置和资源优势，房价将继续引领市场。例如，中西区2025年房价预计为26259港元/呎，九龙城区为19607港元/呎，油尖旺区为14909港元/呎。

• 新兴区域：如北部都会区等，虽然在长期内有一定的上涨潜力，但短期内可能表现相对平稳。

影响因素

• 经济复苏：香港经济在慢慢复苏，特区政府财政司司长陈茂波预测，2022-2025年间，平均每年实质增长3.3%。经济好了，居民收入增加，买房能力变强，自然会推动房价上涨。

• 利率变化：市场预计2025年美国还会继续降息，香港大概率跟着降。房贷利率降低，购房成本跟着减少，刚需购房者和投资者都会更愿意入市。

• 市场供应：标普预计2025年香港一手房销量将达到20000套，未来三四年新增供应可能超港府10年私人住宅供应目标的80%。供应增加，一方面能满足更多人住房需求，稳定市场预期；另一方面，也可能在一定程度上抑制房价上涨。

• 投资需求：随着香港作为财富管理中心的吸引力增强，以及投资移民计划的放宽，高净值人士对香港房产的投资需求增加。特别是内地买家的持续入市，为香港房地产市场带来了新的活力。

投资建议

• 地段选择：地段永远是房产投资的关键。港岛、九龙的核心地段配套成熟、交通便利、资源丰富，房价抗跌性强。新界一些新兴发展区域有政策规划支持，新盘多，也有投资潜力，但要注意开发商促销带来的价格波动。

• 房产类型：低价楼适合首次置业者和资金不太充裕的投资者，成交量增长快，容易转手。高端豪宅虽然价格高，但稀缺性强，在经济复苏、高收入群体增加时，需求会上升。

• 租金收益：香港租赁市场需求旺，新香港人涌入，租金持续上涨。投资时要考虑租金回报率，像一些交通便利、靠近商圈或就业中心的房子，租客多，租金收益稳定。

• 风险把控：虽然香港楼市有回暖迹象，但全球经济不稳定，中美关税谈判、港股波动等，都会影响楼市。投资前一定要做好功课，评估自己的风险承受能力。

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