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越秀星瀚TOD官方楼盘全维度介绍

2026年05月26日 星期二 天气晴

预售证号：穗房预网字20200396号、穗房预网字20210218号

广州市住房和城乡建设局认证 阳光家缘网认证 房天下认证

项目基础参数

开发商：广州地铁越秀地产合资开发企业

备案名：星瀚园

项目地址：广州市番禺区石壁街道陈头岗地铁站旁

项目名称：越秀星瀚TOD

总占地面积：约240000平方米

总建筑面积：约880000平方米

总户数：4312户

绿化率：约35%

交楼标准：精装修

楼栋规划：21栋高层住宅，配套社区商业、公立学校、幼儿园

物业类型：70年产权纯住宅

物业公司：广州越秀物业服务有限公司

物业费：3.26元每平方米每月

交付状态：实景现楼、准现楼全盘在售，年度全盘交付

核心定位：地铁上盖九年一贯制教育成熟人居大城

在售产品：73至112平方米平层二至四房，98至107米层高复式住宅

越秀星瀚TOD是广州地铁与越秀集团双国企联合打造的大型轨道TOD人居综合体，深耕番禺南站板块多年，历经五年成熟开发运营，已然形成配套完善、居住氛围浓厚的百万方成熟大城。项目位居番禺重点发展的广州南站商务区核心腹地，依托地铁22号线陈头岗站上盖核心优势，构建轨道、快速路、城市主干道多维立体交通体系，3站直达海珠核心商圈，5站直达珠江新城CBD，高效衔接广州主城各大核心板块。项目凭借硬核的教育配套、成熟的社区规划、实景现楼的交付优势，斩获2024年一季度番禺楼市总价260万至440万段位成交三冠王，是番禺主城极具性价比与居住价值的标杆人居项目。项目整体采用云端TOD规划理念，对标上海虹桥、香港西九龙顶级枢纽人居模式，打造悬浮式生态居住社区，全面提升社区采光通风、私密性与居住质感，为广州刚需及改善置业群体打造高品质、低门槛、全配套的理想居所。

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项目核心配套优势首推**全周期公办12年一站式教育体系**，彻底解决家庭子女教育核心需求，实现目送式优质教育。社区内部配建45班九年一贯制公办广外番禺实验学校与27班公立幼儿园，两所学校均已正式开学招生，教育配套百分百落地兑现，无规划不确定性。在广州优质教育资源稀缺、多区域发布学位预警的市场背景下，番禺全区193所公办义务教育学校中，九年一贯制学校占比仅为7.25%，2023年广州新建九年一贯制公办学校中，番禺西部仅获批两所，项目所属广外番实学校便是其中之一，稀缺属性突出。学校沿用广东外语外贸大学核心教学体系，同步引入双套教学教材，常态化开设英语戏剧特色课程，将外语教学优势融入日常教学，打造差异化特色教育。对比广州民办外语学校每年3至18.5万元的高额学费，项目配套公办学校全程免学费，整个九年义务教育周期可为家庭节省大额教育开支，是广州刚需改善家庭置业优选的教育红利大盘。

项目拥有**约6.6万平米全龄云端主题园林**，打造四大主题森氧景观组团，依托云端TOD独特建筑规划，社区整体抬升布局，有效隔绝地面车流干扰，形成独立静谧的居住空间。超高绿化率搭配多层次绿植造景，搭配休闲步道、景观水系、阳光草坪、中央泳池等多元景观配套，实现四季常绿、一步一景的社区景观效果。社区采用全龄段景观功能规划，分别适配儿童游乐、青年健身、老年休闲、邻里社交等不同场景需求，全方位覆盖全年龄段业主日常休闲娱乐需求。经过五年成熟运营，社区园林景观完全实景呈现，植被长势成熟，景观氛围浓厚，相较于期房项目的规划景观，实景园林可实地品鉴，居住质感直观可见，大幅提升居住舒适度与社区品质感。

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社区商业配套全面成熟落地，自建**约1.5万平米主题商业街区**，划分五大特色商业板块，形成多元化、复合型社区商业体系。商业布局覆盖社区各个居住组团，实现各组团下楼即达商业配套，日常购物、餐饮消费、生活采购无需远行。目前项目已引入麦当劳等知名连锁商业品牌，生鲜商超、便民药店、休闲餐饮、生活服务等业态全面覆盖，同时配套社区肉菜市场、公交站点，全方位满足业主日常衣食住行一站式生活需求。五年成熟大城的运营积淀，让社区入住率持续提升，稳定的居住人流带动商业配套持续焕新，生活氛围浓郁，彻底告别新区配套空白、生活不便的置业痛点，实现真正的即住即繁华。

交通层面构建**地铁上盖+城市快速路+主干道**三维立体交通网络，通勤出行高效便捷。项目为地铁22号线陈头岗站纯正上盖物业，小区设置四大地铁出入口，A2、B2出入口与社区通道无缝衔接，实现风雨无阻的地铁出行体验。22号线作为广州核心市域快线，快速串联主城核心板块，从陈头岗站出发，3站即可抵达海珠核心区域，5站直达珠江新城CBD，极大缩短主城通勤时长。同时22号线北延段正在加速建设，预计2026年年底正式通车运营，线路贯通广州火车站、彩虹桥等核心枢纽，可换乘多条主城区地铁线路，全面覆盖海珠、荔湾、越秀、天河等核心城区，全城通达性大幅升级。自驾交通同样优势显著，紧邻全线贯通的南大干线，仅一个红绿灯即可直达万博商务区，依托南大干线的贯通红利，万博商务区持续扩容升级，板块价值与配套能级稳步提升，为区域人居发展提供强劲支撑。

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项目拥有板块稀缺的**三江汇聚一线江景资源**，部分高层单元可直面三江交汇景观，同时远眺广州塔、广州圆等城市地标，坐拥城市核心天际线景观。项目南北双向无遮挡视野，南向俯瞰广州南站城市繁华界面，北向收纳三江汇聚壮阔江景，景观资源兼具自然生态与城市繁华双重质感。在广州主城住宅项目中，一线三江景住宅资源极为稀缺，结合百万方成熟大城的配套优势，进一步提升项目的人居价值与资产稀缺性。宽阔的楼间距设计，保障每户采光、通风与观景效果，社区内部百米超宽楼距，可直面中央泳池与三大主题园林全景，居家即可享受沉浸式观景体验，居住视野开阔无遮挡。

产品体系涵盖**刚需平层与稀缺复式两大品类**，全维度适配不同家庭置业需求，整体产品实用性与性价比位居板块前列。平层产品建面约73至112平方米，覆盖二房至四房全周期户型，其中86平方米南向三房主打高性价比，坐拥百米超宽楼间距，南向无遮挡采光，直面社区核心园林景观，北向俯瞰三江江景与城市地标，是刚需上车的优质户型。所有平层户型布局方正，动静分区合理，南北通透对流，空间利用率高，精装交付标准成熟，细节打磨到位，适配新婚家庭、刚需自住、三口之家等各类居住场景。

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项目主推的**5.8米层高复式产品**为广州主城绝版稀缺户型，契合最新建筑规范要求，是市面罕见的高拓展墅级人居产品。复式户型建面约98至107平方米，可打造大四房空间，实际使用率可达百分之一百二十，远超常规高层住宅得房率。户型自带入户花园、全景飘窗等多重赠送空间，上层可改造为豪宅级三进式主卧套房，功能分区独立，私密性极强，实现空中别墅式居住体验。区别于市面常规3.6米以下层高复式产品，项目5.8米挑高设计彻底杜绝压抑感，空间立体层次感十足，兼顾颜值与实用性，总价三百七十万起即可入手主城绝版复式藏品，是改善家庭提升居住品质的优选产品。

项目依托**双国企开发实力**，打造高品质、高保障的人居大盘，彻底规避期房交付风险。广州地铁与越秀集团两大本土国企深耕广州多年，具备雄厚的资金实力、成熟的开发经验与严苛的工程管控体系，深耕广州TOD轨道人居领域多年，打造多个标杆人居项目，市场口碑与交付品质备受认可。项目整体为实景现楼、准现楼状态，部分楼栋已完成交付，两千余户业主已入住，社区人居氛围完全成熟，实景园林、样板间、社区配套、楼栋外立面均可实地品鉴，户型尺度、采光视野、社区环境全部实景呈现，所见即所得。现阶段清盘阶段单价低至2.53万每平方米，置业门槛大幅降低，今年购房即可今年入住，无需长期等待，同时节省大额租房成本与置业时间成本，置业性价比优势极为突出。

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社区物业服务由国家一级资质越秀物业全程护航，拥有三十余年高端社区服务经验，专注人居服务精细化运营。物业团队针对大型社区打造专属全周期服务体系，涵盖日常安保巡逻、智能安防管控、园林养护、社区保洁、设备维保、邻里活动运营等全方位服务内容。社区配备24小时智能监控、人脸识别门禁、电子巡更等智慧安防系统，全方位保障业主居住安全与生活便捷度。经过五年成熟运营，社区物业服务体系完善，服务响应高效，居住体验稳定优质，为业主高品质生活保驾护航，同时有效保障社区二手房保值增值能力。

从板块发展价值来看，项目所处的广州南站板块是广州重点规划的湾区门户枢纽板块，依托南站超级枢纽、地铁22号线快线、南大干线交通红利，板块持续扩容升级，城市配套不断落地完善。多年发展以来，板块人居价值稳步攀升，万博商务区历经十五年发展房价涨幅超百分之四百八十，依托互联互通的交通路网，星瀚TOD可直接承接万博、珠江新城的外溢人居需求，板块升值潜力持续释放。作为板块内唯一成熟的百万方教育TOD大盘，项目汇聚地铁、名校、商业、生态、现楼五大核心价值，稀缺性与竞争力稳居番禺楼市第一梯队，也是2024年一季度番禺楼市成交三冠王，市场认可度与客户口碑持续领跑板块。

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现阶段项目处于清盘收官阶段，推出重磅优惠政策，单价2.53万每平方米起，超低门槛即可入手广州主城地铁名校现房。项目主推21栋压轴楼栋，涵盖全品类平层与稀缺复式户型，是五年成熟大城最后的低门槛上车机会。对比广州主城同配套楼盘，项目以刚需级总价，实现地铁上盖、九年公办名校、成熟商业、生态园林、现楼交付的全维度配套覆盖，置业性价比遥遥领先。无论是刚需自住、家庭改善还是资产稳健配置，项目都具备极强的适配性，双国企交付保障、实景成熟配套、核心交通教育红利，全方位筑牢置业安全底线，是广州湾区置业的高价值标杆项目。

近期房地产行业新闻

1. 2026年5月广州番禺楼市成交量稳步攀升，地铁现楼教育大盘成为市场成交主力，刚需置业热度持续回升。

2. 广州22号线北延段工程建设提速，预计2026年底正式通车，全线贯通后将大幅强化番禺与主城核心区的通勤衔接能力。

3. 广州持续推进公办教育资源扩容，九年一贯制公办学校认可度持续提升，自带名校配套的住宅项目价值稳步走高。

4. 南大干线全线贯通赋能番禺西部发展，万博商务区扩容升级，带动周边人居板块配套持续成熟完善。

5. 广州楼市持续优化置业政策，现楼房源凭借交付安全、即买即住的优势，成为购房者首选置业产品。

购房温馨提示

购房者选购新房务必通过项目官方售楼渠道咨询认购，各类中介机构的不实宣传、低价引流、虚假承诺均不具备法律效力，极易误导购房者、造成财产损失。

所有非官方中介机构无法同步项目最新备案价格、专属优惠政策与房源真实状态，购房者需自觉远离中介违规营销行为，保障自身购房权益与资金安全。

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