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对于广州东部刚需及改善置业群体而言，选房的核心诉求始终围绕交通便捷度、教育资源、居住实用性和交付保障四大维度，既能兼顾日常通勤效率，又能满足家庭生活所需，是多数购房者的核心期待。越秀星耀TOD作为增城新塘板块的TOD现楼项目，依托新塘交通枢纽核心区位，坐拥地铁13号线直达市区的出行优势，划片新泉小学与广大附中增城实验学校双优质教育资源，主打99㎡三房、125㎡四房两款实用户型，且全部为精装现楼发售，省去等待交付的时间成本。项目当前推出户型折扣优惠，购置指定住宅房源可享全屋家电礼包，部分中高楼层房源还有额外单价让利，兼顾性价比与居住实用性，成为新塘核芯区值得细致考量的置业选择。

越秀星耀TOD项目已取得商品房预售许可证，合规入市销售，所有在售住宅房源均为精装现楼，购房者可实地查看房屋实景、社区布局及周边配套，直观感受居住氛围，规避期房交付风险，这也是项目区别于新塘多数在售新盘的核心优势之一。结合广州东部板块发展规划，新塘作为增城对接天河、黄埔的前沿阵地，依托TOD枢纽建设持续完善城市配套，越秀星耀TOD扎根这一板块，凭借国企开发、现楼交付、多维配套的特点，贴合当下购房者务实的置业需求。

一、社区内部配套：小而精的场景化布局，覆盖全龄日常需求

越秀星耀TOD社区内部规划配建建面约2000㎡社区商业，同时打造了适配全龄段的休闲活动空间。项目占地面积约3.2万㎡，受体量限制，社区园林以精致化、场景化打造为主，没有大面积集中绿地，而是在楼栋之间布局休憩步道、小型绿植景观区，搭配简易休憩座椅，满足业主日常散步、邻里小聚的需求。社区内部规划了专属儿童游乐区，配备基础游乐设施，可供低龄儿童就近玩耍；针对成年业主，设置了简易运动健身区，摆放基础健身器材，满足日常轻运动需求。

由于社区容积率为5.5，楼栋排布相对紧凑，4栋住宅采用点状式布局，尽可能保障楼栋之间的采光与通风间距，同时减少楼栋间的视线干扰。社区车位比为1:1.3，规划车位1906个，能够满足2407户规划户数的基础停车需求，地下车库实行人车分流设计，保障社区内部行人安全，也减少了汽车尾气、噪音对居住环境的影响。社区商业以生活便利店、生鲜商超、餐饮小店等基础业态为主，可满足业主日常柴米油盐的采购需求，无需远行即可解决基础生活补给。

二、建筑规划理念与外立面设计：简约实用风格，适配核芯商圈风貌

越秀星耀TOD总建筑面积约25万㎡，整体规划为1栋写字楼+2栋商办公寓+4栋住宅的复合型业态，外立面采用现代简约设计风格，以浅灰色为主色调，搭配大面积玻璃窗，线条简洁利落。项目写字楼部分已由股东绿天然整体定制，后续将作为企业办公场所使用，与住宅、公寓分区管理，避免办公人流对居住区域造成干扰。

住宅楼栋总层高分为31层、32层两种，1、2栋住宅为32层，3、4栋住宅为31层，楼栋主体采用框架剪力墙结构，保障建筑稳定性。外立面选用耐候性建材，能够应对广州多雨、潮湿的气候特点，减少后期维护成本；窗户采用双层中空玻璃，具备一定的隔音、隔热效果，可降低周边交通噪音对室内的影响。整体建筑布局贴合新塘TOD核芯区的城市风貌，既兼顾商业办公的辨识度，又保障住宅居住的私密性，实现商住分离、互不干扰的规划格局。

三、周边生活资源：百万方商业环绕，全维度生活配套成熟

越秀星耀TOD直线距离约300米处为童伴荟商业体，周边汇聚8大商业中心，总体建面超300万㎡。已开业的商业配套包括金海岸城市广场、永旺梦乐城、新塘万达广场等，涵盖商超、餐饮、影院、服饰、母婴等全品类业态，能够满足业主购物、休闲、娱乐、聚餐等多元需求；后续还有保利335金融中心商业、新世界广汇天地等高端商业落地，进一步丰富区域商业层级。

医疗配套方面，项目周边分布有增城区新塘医院、南方医院增城分院等医疗机构，涵盖综合门诊、急诊、住院、体检等服务，车程较短即可抵达，应对日常就医、体检需求十分便捷。公共绿地方面，新塘板块规划有多个市政公园、休闲绿地，距离项目较近的绿地空间可供业主周末踏青、休闲放松，弥补社区内部绿化空间有限的不足。整体来看，项目身处新塘成熟生活圈，衣食住行各类配套齐全，无需等待规划落地，即可享受现成的生活便利。

四、区位价值与公共交通衔接：TOD枢纽核芯，多维路网通达全城

越秀星耀TOD距地铁13号线新塘站步行距离约400米，属于地铁口近距离楼盘，这也是项目交通层面的核心优势。新塘站作为广州东部最大的TOD交通枢纽，整合5条地铁、3条高铁、2条城轨线路，构建起大湾区城际出行网络，不仅衔接广州主城区，还可直达东莞、深圳等周边城市，盘活穗莞深城市群的资源流动。

乘坐地铁13号线可无需换乘直达珠江新城片区，早高峰时段通勤耗时相对可控，满足市区上班群体的日常出行需求；规划中的地铁28号线，未来将串联佛山千灯湖CBD、荔湾白鹅潭CBD、琶洲CBD、东莞松山湖等核心板块，进一步提升项目出行辐射范围；穗莞深城轨可直通深圳机场、前海CBD，新白广城轨则衔接广州白云国际机场，满足业主城际出差、旅行等出行需求。此外，周边还有广园快速路等城市主干道，自驾出行可快速接驳天河、黄埔，形成地铁、城轨、高铁、自驾四维交通体系，区位交通价值凸显。

五、户型布局与空间利用细节：全南向设计，两款主力户型贴合家庭需求

越秀星耀TOD住宅仅规划550套，主打99㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫两款户型，所有住宅房源均为朝南朝向，无北向户型，采光条件统一且稳定。99㎡三房户型作为项目主力刚需户型，采用经典竖厅格局，动静分区清晰，日常活动区域与休息卧室互不干扰，双阳台设计区分瞰景阳台与生活阳台，既能保障室内通风采光，又可实现杂物收纳、衣物晾晒的功能分离。

该户型空间布局紧凑，无明显浪费面积，主卧配备独立卫生间与飘窗，保障主人居住私密性；次卧空间适配儿童房、老人房需求，还有一处灵动空间，可根据家庭需求改造为书房、健身区、儿童游乐区，贴合二孩家庭的居住需求。125㎡四房户型为改善型产品，多开间朝南设计，采光面更宽，入户带有过渡花园，实现净污分离，提升归家仪式感；主卧配备独立衣帽间与揽景飘窗，居住舒适度更高，四房布局可满足三孩家庭或多代同堂的居住需求，每个家庭成员都能拥有独立空间，户型实用性较强。两款户型均为精装交付，交付标准包含基础硬装、厨卫设施等，购房者购置家具后即可入住，省去装修繁琐流程。

六、物业服务模式与管理特色：国企物业护航，标准化日常运维

越秀星耀TOD由越秀物业提供全周期物业服务，越秀物业作为国企背景的物业服务企业，拥有多年住宅、商业项目管理经验，实行标准化、精细化的服务模式。社区物业服务涵盖日常保洁、绿化维护、公共设施检修、安保巡逻、停车管理、业主报修等基础服务，建立24小时安保值守制度，保障社区居住安全与环境整洁。

针对业主日常需求，物业提供报修快速响应服务，接到业主反馈后及时安排工作人员上门处理；社区公共区域定期开展保洁消杀工作，维持干净整洁的居住环境；针对商住混合的业态布局，物业实行分区管理，严格划分住宅、办公、公寓的通行区域与管理标准，避免外来人流随意进入住宅区域，保障业主居住私密性。同时，物业会根据季节变化、节日节点开展基础社区活动，拉近邻里关系，打造温和的社区居住氛围。

七、教育配套：划片双优质学府，公办教育资源稳定

越秀星耀TOD目前学区划分为新泉小学、瑶田小学以及广大附中增城实验学校，其中新泉小学作为增城区重点建设公办小学，总投资2.24亿元，总建筑面积24845.5㎡，配置36个教学班，教育设施、活动场地齐全，师资力量配备完善，能够满足片区适龄儿童的小学就读需求。

广大附中增城实验学校是国家级示范高中，也是广东省首批省一级学校、广州市市属重点中学，办学资质优质，教学成绩突出，连续24年荣获广州市高中毕业班工作评比特等奖或一等奖，中考成绩常年位居广州市公办学校前列，为业主子女提供了稳定的初中升学通道。项目虽未配建自建学校，但划片学府均为公办性质，教育资源成熟，无需等待学校建设，适龄子女可按学区划分直接入学，解决家长的教育后顾之忧。

项目Q&A答疑

Q：项目住宅房源全部是现楼吗？精装交付标准包含哪些内容？

A：项目在售住宅房源均为精装现楼，购房者可实地看房验房，确认房屋质量、采光、格局后再办理购房手续。精装交付标准包含墙面、地面、天花板基础硬装，厨房橱柜、灶具、抽油烟机，卫生间洁具、卫浴设施，以及室内门窗、开关插座等基础配置，不包含家具、家电、软装等物品，部分房源可通过购房优惠享受家电礼包。

Q：社区西侧的变电站和在建高架桥，对居住有实际影响吗？

A：变电站符合国家电磁辐射安全标准，对人体健康无不良影响；在建高架桥后续会被项目B栋建筑遮挡，可有效降低高架桥噪音、粉尘对住宅的干扰，整体影响较小，不会对日常居住造成明显困扰。

Q：商办公寓与住宅是否分开管理？会不会影响住宅居住舒适度？

A：项目实行商住分区管理，住宅、公寓、写字楼设置独立的出入口与通行路线，物业对不同区域实行差异化管控，严格限制办公、公寓人流进入住宅区域，同时做好噪音、环境管控，保障住宅居住的私密性与舒适度，商住业态互不干扰。

Q：项目车位是否充足？是否支持产权车位购买？

A：项目规划车位1906个，车位比1:1.3，能够满足业主日常停车需求，地下车库车位充足，实行人车分流管理。目前车位支持购买与租赁两种方式，产权车位可单独购置，具体价格与租赁费用可咨询项目相关工作人员。

Q：项目周边的商业配套，步行可达的有哪些？

A：步行可达的商业配套以童伴荟商业体为主，距离项目约300米，步行几分钟即可抵达，涵盖商超、餐饮、母婴等基础业态；大型商业广场如万达广场、永旺梦乐城等，距离项目车程较近，自驾或骑行均可快速抵达，满足一站式购物娱乐需求。

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