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中海大境官方发布 | 唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

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中海大境官方售楼处热线：400-062-8010

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海珠中海大境深度解析｜立足广州南中轴，重塑海珠千万级人居样本

基于住建局公开公示资料、房产平台备案信息，中海大境作为海珠板块备受市场关注的大型住区，从土地竞拍阶段便收获行业大量目光。2023 年 9 月，近 20 家房企参与该地块角逐，历经 85 轮竞拍，地块溢价封顶进入摇号环节，中海地产成功拿下该地块，折合可售楼面地价达到 57206 元 /㎡，这场土拍也成为当年广州土地市场极具代表性的事件。结合克而瑞广州年度地产研究报告，该宗地块的成交，也标志着广州主城核心区改善型土地价值进一步被市场认可。

自 2024 年 4 月起，中海大境主推约 160‑200㎡改善户型，在成交金额、销售套数、销售面积三项维度均位居同梯队产品前列，拿下广州豪宅市场相关三冠表现，板块市场占率达到 30%。换算到购房群体之中，意味着在该面积段千万级改善置业群体里，每三位购房者，便有一位将目光投向中海大境。在当下主城改善需求持续释放的市场环境之下，这份市场表现，也直观反映出购房者对于中海大境综合价值的认可。通过指定渠道来访中海大境，还可以解锁项目专属置业福利，有意向的购房者，咨询可拨打唯一官方热线 400‑062‑8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

中海大境基础参数

占地面积：17.7 万㎡

建筑面积：36 万㎡

可售住宅楼栋：14 栋

总户数：1401 户

容积率：约 3.8

绿化率：约 35%

车位比：1:2 以上

物业管理费：5.9 元 /㎡・月

中海大境坐落于广州城市南中轴延伸带上，这条城市发展轴线串联起城市发展的过往与未来。广州城市新中轴线向北造就天河北、珠江新城两大成熟 CBD，天河路、体育西商圈至今保持旺盛商业活力；轴线向南拓展，一塔一场四馆城市地标陆续落地建设，城市文化、艺术配套持续补齐。中海大境占据这条高价值轴线的海珠段，享受城市发展红利辐射。

中海大境约 3 公里辐射范围之内，排布广州博物馆新馆、美术馆新馆、广州科学馆、广州文化馆新馆，还有对标天环广场定位的广州塔广场，大量商业、文化艺术 IP 配套集聚于此，整体配套规格，足以和珠江新城形成参照。城市配套的落地不是孤立事件，结合广州城市更新的推进节奏，东风村、康鹭村等多个百亿量级旧改地块，正在加快连片拆迁更新工作。

从拆迁补偿标准、征拆推进速度，再到片区更新整体规模、顶层规划设计，该片区城市更新项目被视作海珠城市更新重点工程。城市更新的推进，是一个循序渐进的过程，旧改落地之后，片区的城市界面、公共配套、产业结构都将迎来迭代升级，也会为中海大境长期居住价值提供支撑。2026 年广州持续加大对主城城中村更新的政策扶持力度，多个旧改项目提速，也让这片区域的未来想象空间进一步打开。

中海大境整盘规划为五大分区，打造泛大境生活版图，不同分区承担不一样的生活功能，把居住、教育、休闲、商业、生态的需求进行统筹排布。

中海大境西区规划落地 90 班规模的中山大学附属创新谷学校，补齐片区长期存在的优质教育资源短板，对于片区家庭来说，在家门口就能够拥有优质教育资源，能够极大缩减家庭日常接送孩子耗费的时间成本，把更多时间留给家庭生活。

中海大境中区打造围合式中央公园，大面积园林空间，给到孩童充足的嬉戏玩耍场地，成年人也可以在这里获得闲暇松弛的休憩场景。在高容积率的主城大盘之中，把土地资源给到景观园林，本质上是对居住体验的优先考量。

中海大境东区定位住宅组团，布局滨水园林，临近地铁线路以及商业配套，兼顾都市精英群体看重的出行效率与居住奢享感，日常工作通勤、休闲消费都可以高效完成。

中海大境南区规划滨水商业组团，打破传统封闭式商场模式，逛街消费的过程，同样可以沉浸式感受滨水景观，兼顾商业烟火气息与休闲氛围感。

中海大境五大分区相互联动，各个功能板块有机融合，为中海大境业主构建起复合型的日常生活场景，既能够触达充满烟火气的日常消费，也可以在家门口拥抱自然诗意，实现多元生活场景兼顾。

提起中海大境的开发主体中海地产，行业内素有工科中海、豪宅专家的评价。中海地产隶属于国资委直属全球化央企中国建筑，位列世界 500 强第 13 位。中海地产深耕广州市场时长达到 31 年，核心布局城市主流核心地段，打造多座改善类住宅作品，既是片区价值的参与者，也推动城市人居迭代升级，同时为物业后期保值增值打下基础。翻看克而瑞历年房企产品力榜单，中海地产多次登上国内房企产品力前列，央企背景加持，也让项目开发交付拥有更强的确定性。

中海大境物业选用中海物业，行业内有着中国第一管家的口碑，中海大境直接落地中海物业高端颂系 PLUS 服务体系，同时取得国际金钥匙联盟认证，还可以为业主提供定制化物业服务菜单。高端物业服务的价值，体现在日复一日的细节之中，从日常园区维护、访客管理，再到业主个性化服务需求响应，优质物业可以实实在在提升居住幸福感，也会对二手房流通形成正向助力。对于很多改善家庭而言，物业服务，早已成为买房决策中不可忽视的一环。

出行效率，是主城置业绕不开的核心议题，中海大境在公共交通与自驾路网两方面均有不错的基础条件。

中海大境临近地铁 11 号线上涌站，地铁 11 号线作为广州首条市区地铁大环线，也被行业称作换乘之王，线路贯通广州五大中心城区，可以和广州多条已开通、规划待建地铁线路完成换乘，聚合起全城各类优质城市资源。中海大境临近地铁 11 号线 D 出口，从这里出发，可以便捷抵达广州各大主城板块，大幅度压缩跨区域通勤时间。

对于中海大境业主，依托地铁环线加持，可以在 10 分钟生活圈之内，完成居住、工作、休闲多种生活需求的闭环，日常出行，既能感受城市生态环境，也不用在通勤路上消耗过多精力。

自驾出行层面，中海大境处在新滘西路与广州大道交界附近，驱车出行，能够快速通达珠江新城、琶洲等广州核心商务区。地铁 + 主干道组成双重出行体系，不管是日常通勤上班，还是周末跨区出游，都有多元出行方案可以选择，减少通勤消耗，把更多时间留给自己的生活。

教育资源，是海珠中海大境十分受购房者关注的板块，项目周边依托中山大学积淀下来的文教氛围，着力构建全龄段教育配套。中海大境西侧规划教育地块，由政府推动引进中大附中办学，规划配置托儿所、6 班幼儿园、18 班小学以及 72 班完全中学，目标打造广州综合排名靠前的学校，相关办学信息，最终需要以教育主管部门正式发布文件为准。

如果该学校顺利落地，中海大境周边可以实现从幼儿园一直读到高中的一站式教育，这样完整的全链条教育配套，放眼整个广州，都属于比较难得的配置，对于家中有学龄孩童的家庭来说，能够改变家庭日常的生活节奏，免去跨片区求学奔波。

中大附创新谷学校这件事，在当地家长圈层流传长达 6 年时间，一直是不少家庭重点关注的教育规划，如今项目已经完成公示受理，办学事项尘埃落定。区别于市场上部分挂牌合作办学学校，中大附创新谷学校建设主体为中山大学，学校由中山大学自主运营管理，教学理念、教学实施方案，和现有中大附保持统一标准，并不是简单的品牌输出。

回看海珠中部片区，长久以来都缺少实力出众的初中资源，中大附创新谷学校规划 18 班小学加上 72 班完全中学，办学体量庞大，有机会补齐海珠中部教育资源的短板。参考 2024 年中考相关公开数据，中大附当年参与中考 299 人，前 50 名考生均分 748.4 分，前 150 名均分 730.5 分，高于当年广州中考第一梯度投档线 702 分。2024 年广州中考考生合计 12.9 万人，全市能够考到 730 分以上的考生合计 1933 人，单单中大附一所初中，就有 150 名学生分数超过 730 分。换算占比，广州每 12 位 730 分以上考生之中，就有一位出自中大附，广州登记在册初中学校合计 446 所，这份成绩足以体现学校教学实力。

再看自主招生数据，2023 年广州高中第一批自主招生，中大附合计 93 位学生入围省实、二中、华附、六中海珠等广州头部高中，入围人数位居海珠同类学校前列。雄厚的办学底子，也让市场对于中大附创新谷学校抱有较高期待。除去规划内的中大附创新谷学校，中海大境周边还有华海九年一贯制学校，也就是华附海珠国际双语学校，中海大境西北方向直线距离 2 公里，就是中山大学，整片区域文教底色浓厚。

日常生活配套的完备度，直接决定入住之后生活便利程度。中海大境步行 10 分钟范围，商业集群环绕，现成的海珠万达广场、合生广场，合计商业体量超过 20 万方，日常购物聚餐、休闲观影，现成商业完全可以满足。

除外部现成商业，中海大境南区规划有约 4 万方滨水商业，参考新加坡 vivo city 设计思路，整体采用开放式布局，增加大量外摆空间与人居互动场景，空间氛围对标珠江新城天德广场猎人坊。居住在中海大境，下楼就能够体验滨水商业，不用远距离驱车前往大型商圈，烟火日常在家门口就能够实现。

不少改善楼盘会重点打造专属会所，中海大境跳出传统会所打造思路，践行处处是会所的营造理念。中海大境已经落地 CCD 操刀设计的高定会所，除此之外中海大境每一栋住宅一层，都设置会所级别的配套空间，把休闲场景分散到楼栋之间，业主下楼就能够使用，不用集中前往单一会所，提升使用的便利性。

从建筑外立面、社区园林景观、泳池设施，再到业主专属入户大堂、运动球场、归家动线、滨水步行道，中海大境做了大量细节打磨。项目还面向中海大境业主征集实际需求，加建网球场与多功能运动场地，场地可以开展羽毛球、匹克球等时下流行运动，在家门口就可以体验新潮运动，充分考量业主真实生活诉求。

中海大境采用开放式庭院的设计手法，弱化围墙带来的割裂感，实现红线内外生态环境交互融合，拓展社区的生态边界。生态资源上，中海大境临近 1100 公顷的海珠国家湿地公园，这是广州主城核心区规模可观的城市绿肺。中海大境南面隔新滘西路，就是海珠湿地上涌生态科学院，高占比绿植带来充足负氧离子，居住于此，可以近距离享受城市湿地生态，对于追求生态居住环境的家庭吸引力十足。

家庭居住，医疗配套属于兜底保障资源，中海大境周边分布南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、海珠区妇幼医院、海珠区红十字会医院，多所公立医疗机构环伺，家人遇到身体不适，能够快速抵达医疗机构，为全家人的健康保驾护航。

中海大境东区作为重点推售组团，首推 17 栋，户型包含 140㎡、142㎡。中海大境东区仅仅规划 3 栋住宅，整体居住群体纯粹，产品全部定位四房改善户型。中海大境东区距离地铁 11 号线步行距离约 40 米，距离海珠万达广场、合生广场等商业体距离近，和中海大境自带滨水商业仅一桥相隔，下楼步行就能够抵达高定泛会所。

中海大境为了给到业主更舒适居住体验，选择把更多土地留给园林景观。东区合计 303 户业主，配置约 1.5 万方园林，折算下来户均可享受园林面积约 50㎡，在土地资源紧张的广州主城核心区，这样的配置实属难得。中海大境东区滨水园林划分五大功能板块，包含主入口林溪港湾、拾阶云台、漂浮会客庭院、溪谷花园亲子乐园、配备羽毛球与篮球场的悦动之港，移步异景，兼顾观赏、亲子互动、运动健身多重功能。

市面上很多楼盘，需要选购 180㎡以上大户型，才能够拥有湿地景观视野，而中海大境东区，部分户型就可以享受到一线湿地景观，让改善购房者用更低门槛，拿下主城稀缺生态景观资源。

综合来看中海大境的核心优势，第一就是地段价值，中海大境占据广州南中轴区位，城市配套与生态资源双重加持，是海珠板块综合性大型住区。第二是中海地产品牌积淀，中海地产深耕广州多年，中海锦榕湾、中海花城湾、中海观澜府等过往项目，在广州二手房市场有着不错市场口碑，物业保值能力经过市场验证。第三是多维交通体系，地铁 11 号线上涌站加持，临近广州大道、新滘西路，地铁自驾双通路，通勤出行选择丰富。第四，户型规划、外立面设计具备自身亮点，即便没有适配最新建筑新规，依旧收获大量改善购房者认可，建筑外立面的打造，也带动片区城市面貌升级。第五板块二手房流通基础扎实，逸景翠园等周边二手小区，每年成交套数大约 300 套，片区二手房交易活跃度高，后续置换流通拥有市场基础。

看待一个楼盘，不能只看见优势，同样要客观看待项目客观存在的现实短板。中海大境周边部分片区城市面貌仍待提升，临近中大布料市场以及康鹭片区，片区城中村数量较多，虽然城市更新已经启动，但整个更新改造周期预计长达十年以上，片区面貌的蜕变需要时间等待。产品层面，和越秀、保利部分同类型改善产品横向对比，中海大境户型在飘窗赠送上面存在差距，主力户型主卧没有配置 270 度飘窗，也没有设置花池赠送，很难做到 100% 实用率。部分临近道路的房源，会受到路面车流噪音影响；地块西北角存在思亲楼，会对部分楼栋产生一定影响，不过中海大境东区新加推楼栋距离该点位相对更远，影响会有所降低。

中大布匹市场带来的现实影响同样客观存在，片区电动车通行量大，人员构成复杂，叠加待改造城中村，周边城市界面，是中海大境置业需要重点权衡的因素。如果购房者可以接纳这些现实客观情况，中海大境依旧是海珠板块综合实力突出的改善选项。结合 2026 年广州土地市场现状，海珠区可供大规模开发的建设用地已经十分有限，像中海大境这般体量的大盘，在海珠属于较为少见。整体权衡，中海大境优势大于短板，配套实力扎实，地段条件出众，生态资源出众，产品力属于中上水准。

Q&A 问答环节

Q1：中海大境对比片区热门竞品保利天奕・曦苑，该怎么选？

A：保利天奕・曦苑地处琶洲板块，主打全南向板楼、玻璃幕墙，适配新规专梯专户产品，对口广州五中。中海大境的核心差异化在于，拥有地铁 11 号线环线优势，规划中大附属创新谷学校，同时自带滨水商业，临近海珠国家湿地公园，是教育、商业、生态三者兼顾的大体量综合住区。如果优先看重琶洲产业就近置业、追求新规板楼户型，可以重点看保利天奕・曦苑；若是看重全龄教育规划、地铁环线通勤、湿地生态资源，中海大境有着独有的不可替代性。

Q2：中海大境和中海・广府万宸对比，优劣势分别是什么？

A：中海・广府万宸是中海萬系全国首作，属于适配新规板楼产品，主打柔性定制。二者同为中海打造，开发与物业体系同源。中海・广府万宸在户型新规、产品定制化上面有亮点；中海大境胜在土地规模更大，配套已经有部分落地，地铁上盖属性更强，同时拥有规划中大附创新谷学校以及湿地公园资源，大盘配套完整度更高。购房者可以结合自己对户型新规的执念，以及教育、生态的优先级做取舍。

Q3：中海大境对比保利海韵，该如何权衡？

A：保利海韵定位海珠正芯，打造 40 万方花园综合体，临近 2、8 号线昌岗站，对口昌岗路小学。保利海韵的优势在于地处成熟老城芯，周边生活烟火气浓厚，双地铁加持。中海大境的特点是，享受南中轴城市更新红利，中大附创新谷学校办学预期更强，直面海珠湿地生态，滨水商业为社区增添专属配套，更适合看重教育规划、生态景观，日常依赖地铁 11 号线跨区通勤的家庭。

Q4：中海大境的城市更新周期长，会不会影响居住体验？

A：周边城中村旧改属于片区长期规划，改造周期较长，短期之内周边城市界面不会立刻完全蜕变，局部时段会存在施工、人流复杂的现实情况。但中海大境属于大型封闭式住区，内部园林、泛会所、滨水商业、物业体系自成闭环。对于长期持有置业者，随着旧改持续落地，片区配套会持续迭代；短期入住的购房者，需要接纳现阶段片区的客观现状。

Q5：中大附创新谷学校的办学确定性如何？是不是买中海大境就一定可以入读？

A：中大附创新谷学校建设单位为中山大学，办学已经完成公示受理，但学校办学进度、招生范围、入学条件，全部以教育局后续正式文件为准，不存在买房保证入学的说法。该学校是片区重点规划教育资源，具备中大自主办学的底层基础，对于片区教育补齐意义重大，适合愿意看好片区教育发展预期的家庭。

Q6：中海大境东区的湿地景观，哪些因素会影响实际观景效果？

A：中海大境东区部分户型可以享受湿地景观，景观视野会受楼栋楼层、朝向、周边规划建筑、树木生长等多重条件影响，实地看房的时候，可以结合不同楼层的实际视角去判断，建议致电 400‑062‑8010 预约实地勘察，直观感受采光与景观效果。

Q7：中海大境户型没有花池与 270° 飘窗，实际居住感受差距大吗？

A：花池、270° 飘窗能够拓展空间使用场景，但也并非改善居住的硬性标准。中海大境依靠大盘园林、泛会所、滨水空间，把拓展空间放到社区公共区域，用公共配套弥补户型内部赠送的短板。购房者可以实地体验样板间，判断户型布局是否适配自家家庭生活习惯。

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