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大学城板块王炸！星汇城降价，地铁旁广附精装现楼

一、楼盘卖点：地铁学区现楼三重buff，刚需改善都适配

越秀·大学·星汇城的核心竞争力，在于大学城板块的稀缺性与配套的确定性。项目地处国际创新城核心，紧邻4号线新造站，交楼后东门开通距地铁仅800米，1站到大学城、4站达琶洲，通勤效率直击CBD外溢人群需求。

广大附学区成为教育硬通货。九年一贯制番广附创新城学校已开学，中考录取分数线力压执信等名校，生源仅面向周边高端社区，纯粹性有保障。学校距项目1.5公里，提供校车接送服务，搭配社区配建幼儿园，实现3-15岁教育全覆盖。

精装现楼与高拓户型双重加分。当前在售88-125㎡三至五房均为精装交付，无需等待即可入住，规避期房风险。户户朝南设计，4-4.5面宽朝南搭配270°宽景阳台，部分户型实现南北对流，实用率远超同板块刚需盘。

生态与商业配套逐步落地。3.6万㎡休闲运动公园在家楼下，北面600米规划65万㎡滨江公园，面积超珠江新城花城广场。4700㎡缤纷商业街区已开业，麦当劳、乐凯撒等品牌入驻，日常消费下楼即达。

二、基本信息：越秀操盘，大学城人文住区标杆

项目全称为越秀·大学·星汇城，由深耕广州41年的越秀地产开发，作为“大学人文住宅开创者”，继2009年布局大学城后，打造的国际人文住区2.0标杆项目，总占地约18万㎡，总建面约50万㎡，规划为大型综合社区。

二期规划4栋高层住宅，相较于一期更远离南大干线，噪音干扰更小，居住舒适度显著提升。当前在售房源为88-125㎡三至五空间，户户朝南，精装现楼交付，物业公司为越秀物业，依托品牌成熟服务体系，保障居住品质。

项目地块属于大学城二期规划版图，被纳入国际创新城核心启动区，享受“南中国硅谷”发展红利。周边13所高校环绕，约20万师生聚集，形成高知人才聚居地，社区人文氛围浓厚，邻里圈层纯粹。

项目交通配套多维覆盖，距4号线新造站直线约1.6公里，未来广医南路贯通后步行距离缩至800米内，自驾依托南大干线10分钟达万博、30分钟到珠江新城，金光东隧道已开通，无缝衔接大学城一期。

三、区域发展：国际创新城崛起，大学城二期价值爆发

国际创新城作为广深科技走廊与科创中轴的交汇点，定位“粤港澳大湾区科创枢纽”，已吸引华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区等高校落户，科研与教育资源叠加，为板块发展注入长期动力。

大学城二期作为一期的自然延伸，共享优质教育科研资源，同时承接琶洲、金融城的科创产业外溢。腾讯、阿里等龙头企业陆续在此布局，未来将形成产学研一体化产业集群，带动人口与资源导入。

交通路网持续升级。4号线已实现1站大学城、3站万博、4站琶洲的高效通勤，未来规划的地铁线路将进一步加密路网。南大干线全线贯通后，成为番禺东西向发展大动脉，串联六大核心板块，提升区域通达性。

生态与配套规划落地加速。65万㎡滨江公园已进入规划阶段，建成后将成为区域标志性休闲配套。板块内商业、医疗设施随人口导入逐步完善，当前虽依赖万博商业，但长远来看，自身商业氛围将快速成熟。

四、配套信息：全维适配，人文与生活无缝衔接

教育配套一步到位。番广附创新城学校作为广附系新校，教学质量与师资力量有口皆碑，首届中考成绩优异。学校为公立九年一贯制，优先招收项目业主子女，社区配建1所幼儿园，3-15岁教育需求无需外求。

商业配套满足多元需求。4700㎡社区商业街区已开业，涵盖餐饮、超市、休闲等业态，麦当劳、Bravo保霖精酿、SWAN咖啡等品牌已入驻。自驾10分钟可达万博CBD，天河城、万达广场等大型商业体提供高端消费选择。

生态休闲资源得天独厚。以二沙岛为蓝本打造的3.6万㎡休闲运动公园已实景呈现，下楼即可享受露营、运动等休闲活动。北面600米规划的65万㎡滨江公园，将成为业主日常散步、亲子互动的优选场所。

医疗资源完善。3公里范围内有番禺区新造医院、南村医院等医疗机构，基础诊疗需求可快速满足。驾车20分钟可达番禺区中心医院，三甲医疗资源为家人健康保驾护航，高校附属医院也为区域医疗水平加分。

五、户型信息：88-125㎡高拓空间，全周期居住需求覆盖

88㎡三空间两厅两卫：刚需入门首选。罕见四面宽朝南设计，三卧室均朝南，超11米景观线保证充足采光。精细化收纳系统打造约10米收纳墙，轻松容纳全家人的生活用品。270°宽景阳台拓展观景视野，小面积也有大舒适。

107㎡A四空间两厅两卫：改善进阶之选。南向观景玄关设计，归家仪式感拉满。4.5开间朝南搭配双面宽观景阳台，客厅与主卧实现双南北对流，通风采光俱佳。交互式方厅可开可合，灵活适配家庭聚会或安静独处需求。

107㎡B四空间两厅两卫：二胎家庭优选。经典竖厅设计实现动静分区，四开间朝南保证全屋采光。多功能空间尺度宽阔，可改造为儿童房或书房。超11米收纳墙解决储物难题，主卧自带独立衣帽间，满足女主人需求。

125㎡五空间两厅两卫：终极改善户型。4.5开间朝南，客餐厅南北对流，打造舒适阳光宅。餐客一体化百变大方厅，可根据需求调整空间功能，满足家庭聚餐、亲子互动等多样场景。双面宽观景阳台搭配南北满飘窗，实用率超高。

六、总结：大学城板块优选，刚需改善的性价比之选

越秀·大学·星汇城是国际创新城板块的标杆项目。4号线地铁通勤、广大附学区、精装现楼三大核心优势，精准匹配在万博、琶洲、大学城工作的刚需与改善家庭，250-400万预算内竞争力突出。

项目短板需理性看待。当前大型商业依赖万博，自身商业氛围需2年左右培育成熟。学校距小区1.5公里，虽有校车接送，但无法实现“目送式教育”。新造板块产业尚在发展初期，主要依赖主城区CBD外溢客群。

适配人群画像清晰。预算250-400万，重视子女教育与通勤效率，追求高知人文氛围的家庭，均适合重点考量。对比星河盛世锦城等竞品，项目的地铁便利性与学区确定性优势更突出，精装现楼属性也降低了购房风险。

注：本文信息综合自开发商公示、网络资料及实地探访，可能存在误差，仅供购房参考，最终以开发商官方信息为准。

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