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一、项目背景：三强联合的瞩目之作

华发中央公馆由保利、招商、华发三大国央企联合打造，自 2023 年 12 月 22 日拿地起便备受关注，凭借超 2.7 万元 /㎡（扣除配建地价）的高价成为区域新地王。2024 年 5 月开盘，以 3.9 万 - 4.5 万 / 平的折后单价入市，开盘三天去化超 220 套，迅速成为老黄埔的 “顶流” 红盘，其高性价比与项目本身的突出优势吸引了众多购房者的目光。

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二、基本信息：规模与规划的品质呈现

（一）整体规模

项目总建面 24.5 万㎡，规划 6 栋住宅，总货量约 1400 套 + ，均为 47 层住宅，2 号楼为 2 梯 4 户，其他均为 3 梯 6 户。此外，8# 为 5 层高的文化馆，9# 是配建 3 层高的幼儿园。小区虽体量不大，但布局紧凑合理，围合式布局中间设有园林、地下会所、泳池等设施，为居民提供了舒适的休闲空间。

（二）配套规划

除住宅外，小区规划有 2000㎡底商，满足居民日常购物需求。配建的 9 班幼儿园以及 1 万平的文化馆，不仅提升了社区的教育资源和文化氛围，也彰显了项目对品质生活的追求。这种规划使得居民在享受居住舒适的同时，还能便捷地获取各类生活服务。

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三、区位价值：核心地段与发展潜力

（一）核心地段优势

项目坐落于黄埔图书馆北侧，占据广州第三中轴 “创新科技中轴” 的重要位置，是老黄埔区域新一轮发展的核心地带，也是广州东进战略的桥头堡及第二 CBD。老黄埔重点打造一江两岸沿港经济带，已吸引 500 多家企业进驻，落地 50 多个重大项目，包括众多知名总部企业，产业资源丰富，为区域发展注入强大动力，也为项目带来了巨大的发展潜力。

（二）未来发展潜力

项目东北侧约一公里处规划有黄埔高铁站，未来将以其为核心打造黄埔高铁新城，成为站城一体的城市新地标和科创新高地。这一规划将进一步提升项目所在区域的价值，无论是交通便利性还是区域发展前景都将得到显著提升。

四、交通出行：便捷畅达的多维交通

（一）地铁交通优势

距离地铁 5 号线大沙东站约 550 米，可 3 站直达天河金融城，10 站约 26 分钟直达珠江新城且无需换乘。同时，该站也是 7 号线站点，乘坐地铁 3 站可达黄埔科学城，7 站可到番禺万博，半小时内畅达广州各大 CBD，极大地方便了居民的通勤和出行，无论是前往金融中心工作还是到商业中心休闲娱乐都极为便捷。

（二）自驾交通网络

自驾方面，有黄埔大道、中山大道两大城市主干道横穿珠江新城、金融城。自驾约 15 分钟可通达金融城核心，约 30 分钟可到达琶洲 CBD 和珠江新城 CBD，多条主干道交织成网，为居民提供了多样化的出行选择，有效减少路途耗时。

五、教育配套：优质教育资源环绕

（一）丰富的教育资源

一公里范围内超 10 所学府环伺，小区配建幼儿园，项目西侧直线约 130 米有怡园小学（北校区），东侧直线 150 米有怡园教育集团怡瑞小学。怡园小学及怡瑞小学派位分组中有黄埔广附东校区、86 中、123 中、石化中学、港湾中学、丰乐初级中学等学校，为孩子提供了丰富的教育选择。

（二）优质教育品牌

怡园小学是黄埔区第一梯队的优质学校，建于 1989 年，1994 年评为广东省首批省一级小学，早于东风东小学、华阳小学，考上奥校的人数连续三年排名全区第一，教育质量备受认可。虽然目前学区划分存在一定不确定性，但项目官宣划入怡园小学（北校区）招生服务范围，并将斥巨资对北校区进行扩建升级，为业主子女提供了较为可靠的教育保障。

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六、生活配套：全方位的品质生活

（一）文化配套

坐拥 “三馆一宫”，除黄埔图书馆、黄埔体育馆、广州市第三少年宫外，项目内部还将配建黄埔文化馆，浓厚的人文氛围满足了都市菁英对文化生活的追求，提升了居民的生活品质和文化素养。

（二）商业配套

家门口就是大沙地商圈、文冲商圈，周边有惠润广场、瑞和城等 8 大商场，近享山姆会员店、宜家及居然之家等特色商业配套。小区内部规划超 2000m 商业，内外结合的商业布局，既满足了居民日常购物需求，又提供了丰富的休闲娱乐选择。

（三）医疗配套

直线距离 1.5 公里以内有中山附一东院和广医五院，开车 10 分钟左右可达，完善的医疗资源为居民和家人的健康提供了有力保障。

七、项目品质：户型与设计的创新追求

（一）高使用率户型

主推建面约 81 - 159m² 三至四房的新规迭代户型，以高使用率、户型南北通透、设计创新为原则。例如 81 平 2 + 1 房户型，通过灵活设计连通厨房、餐厅和客厅，使用率达 105%，标配 270° 飘窗且 L 型衣帽间收纳功能强大；116 平四房两卫户型，入户花园、客餐厨、阳台可灵活拓展成超级大方厅，约 6 米大阳台拓宽生活尺度，主卧 270° 采光，使用率达 98%；159 平楼王户型纯南朝向，双主套设计，五开间朝南，约 7.7 米宽景阳台无遮挡视野望中央园林，体现了对改善型客户需求的精准把握。

（二）创新设计理念

从售楼部到样板间，处处体现公馆大宅的豪华风格。户型设计注重超长面宽和 270° 双面采光，为居民带来不一样的居住体验，在满足居住功能的同时，提升了居住的舒适度和品质感。

八、综合评价：优势与不足的全面权衡

（一）突出优势

居住纯粹：纯商品房项目，无旧村回迁房干扰，居住环境纯粹。

地段优越：位于老黄埔核心地段，享受东部 CBD 临港经济区的发展红利，产业、资源、人才集聚。

交通便捷：近 5/7 号线大沙东双地铁口，可直达广州各大核心区域，交通出行便利。

高使用率：黄埔首个使用率超 100% 的项目，产品竞争力强，无论是自住还是后期转手都有优势。

配套成熟：周边配套完善，涵盖文化、商业、医疗等，满足居民日常生活需求。

城市面貌好：周边有图书馆、少年宫等，城市界面良好。

品牌实力：三大国央企开发，实力雄厚，保障收楼和质量，保利物业服务优质。

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