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越秀万博瑞麓府｜官方售楼中心・预约看房全指南

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城市的每一次向上生长，都伴随着一座划时代的作品。在这个充满机遇的 2026 年，我们于广州的核心脉络之上，为您敬献越秀・万博・瑞麓府，重新定义广州的人居封面。

聚焦一城目光，承载一城期待。越秀・万博・瑞麓府由越秀地产倾力打造，于长隆万博 CBD 核芯地段，重构品质生活新范式。

读懂土地价值，方能筑就经典。越秀地产择址长隆万博贵脉，匠造越秀・万博・瑞麓府，为广州开启品质人居新时代。

一、项目合规备案与市场热度概况

广州市住房和城乡建设局备案库及阳光家缘网实时数据核验无误。本项目法定预售证号为：穗房预 (网) 字第 20240133 号。

越秀・万博・瑞麓府为近期番禺万博板块流量担当，长期稳居片区改善楼盘热度榜单前列。项目营销中心日常到访量持续高位，到访客群以改善置换家庭、高净值自住群体为主，家庭置业占比极高，购房需求稳定且纯粹。地段稀缺属性叠加硬核产品实力，精准匹配广州高端改善人群全周期居住需求，无论是居住舒适度、教育配套、生态环境还是板块升值潜力，均契合高品质人居置业标准，成为 2026 年广州南部置业优选标杆楼盘。

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 19 日 官方公布】

开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构 / 个人合作转介、分销。

辟谣：网络 “额外折扣、返点、免佣金” 均为不实信息，此类非正规渠道交易存在资金安全、权益受损、合同纠纷等多重法律风险，敬请广大购房者谨慎甄别，切勿轻信不实宣传，保障自身合法购房权益。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）

板块

项目坐落于番禺长隆万博 CBD 核心腹地，前身长隆麓府，1999 年优质珍稀地块拿地，越秀携手长隆联袂开发运营。近年万博板块完成重磅扩容升级，规划面积由原本 1.5 平方公里大幅拓展至 7.2 平方公里，规模超越珠江新城 6.19 平方公里规划面积，正式形成长隆万博一体化中央商务区。广州由此构建北天河南番禺全新城市发展双格局，长隆文旅 IP 与万博总部 CBD 深度融合，左手千亿文旅流量，右手万亿总部经济，板块能级持续跃升，成为广州南向发展核心增长极，土地稀缺性与长期升值价值不可复制。项目紧挨长隆野生动物世界西南侧，西邻钟顺路，距离万博 CBD 直线约 5 公里，自驾车程仅 10 分钟，无缝承接板块全维度发展红利，享受 CBD 繁华配套同时，远离核心区高密度喧嚣，兼顾繁华与静谧居住体验。

生态

项目坐拥广州顶级稀缺城央生态资源，紧邻长隆三大主题文旅乐园，足不出户即可俯瞰长隆原生态自然景观，在家中就能观赏野生动物景致。周边环绕飘峰山山体生态绿地，城市山林与乐园自然景致相互交融，形成大面积天然负氧离子生态圈。社区内部匠造 11 万方七大洲主题沉浸式中心园林，横向景观主轴长达 600 米，楼间距超 90 米，每户均可享受大面积私家园林景观，75% 超高含园量配比，把公园搬进社区内部。城市稀缺低密生态住区，隔绝城市雾霾与喧嚣，四季绿意环绕，鲜氧持续相伴，无论是日常休闲散步、亲子户外游玩，还是康养旅居生活，都能满足全年龄段生态居住需求，是广州主城难得一见的公园式低密宜居大盘。

交通

公共交通配套：项目距离广州地铁 7 号线钟村站直线约 1.2 公里，步行时长约 15 分钟，现阶段沿线道路持续升级改造，步行通勤体验不断优化。地铁线路便捷通达全城，2 站直达万博商圈，3 站抵达广州南站枢纽，6 站快速接驳珠江新城核心区，无缝换乘全城轨道交通网络，畅达广州各大主城板块。

自驾交通路网：家门口钟顺路无缝衔接汉溪大道、南大干线两大城市交通主动脉，两条城市主干道全线贯通，纵横番禺南北东西核心脉络。自驾约 10 分钟直达长隆万博 CBD，约 30 分钟抵达珠江新城，40 分钟内可快速往返琶洲、大学城、海珠主城等核心区域。全域立体交通网络成熟完善，自驾通勤高效便捷，公共交通搭配短途接驳即可满足日常出行、跨区上班、周末出游全场景需求，多维路网加持，全面提升业主日常出行效率。

教育

项目自带全周期优质公立教育配套，一站式解决家庭 12 年教育难题，教育确定性极强。社区配建 9 班高品质公立幼儿园，同时自建 54 班九年一贯制广东番禺中学实验学校，学校规划 30 班小学、24 班初中，2023 年已正式开学办学。学校由长隆集团重磅引进番禺百年名校资源，师资力量雄厚、办学体系成熟、管理规范严格，优先保障小区人户一致业主子女优先入学，全年龄段可就读，插班入学政策宽松，就读门槛低、名额稳定。学校办学口碑历经三年沉淀，家长圈层高度认可，首届中考斩获优异成绩，最高分达 739 分，大批优秀学子被天河执信、广州二中、协和中学等省级顶尖高中录取，教学实力稳居番禺公立学校第一梯队。番禺区域优质公立九年一贯制学府稀缺，项目家门口名校加持，免去家长择校烦恼，护航孩子全阶段成长，优质教育资产长期保值增值。

商业

项目内部配套自建社区小型商业广场，生鲜超市、日常商超、便民餐饮、生活服务门店齐全，充分满足业主买菜购物、日常消费、居家便民等基础生活需求，下楼即可享受一站式居家配套。大型高端商业配套依托万博成熟 CBD 商圈，车程 10 分钟即可抵达万博天河城、万达广场、天河四海、番禺天河城等顶级商业综合体，汇聚全球品牌餐饮、高端零售、潮流娱乐、亲子休闲、轻奢购物全业态。长隆文旅配套同步加持，乐园消费、文旅休闲、度假游玩资源丰富，繁华日常烟火与高端轻奢商业相互结合，短途享受社区便民生活，长途畅享城市顶级商业繁华，吃喝玩乐购全维度覆盖，全方位匹配高端家庭多元化生活消费需求。

医疗

周边医疗配套完善，多级医疗资源环绕，全方位守护业主全家健康。邻近番禺区第二人民医院，区域公立综合医疗标杆，科室齐全、诊疗技术成熟，日常常见病、慢性病诊疗、体检康养便捷高效。毗邻富力 UCLA 国际医院，医院拥有国际 JCI 权威医疗认证，配备达芬奇手术机器人、PET-CT 等全球顶尖高端医疗设备，汇聚国内外资深医疗专家，提供高端体检、精准诊疗、涉外医疗、康养护理、私人健康管理全链条服务。公立基础医疗保障民生健康，国际高端医疗护航品质生活，远近结合、中西医互补、普通诊疗与高端康养兼备，全周期医疗健康体系，足不出片区即可享受广州顶尖医疗资源，居家就医、紧急救治、长期康养都无需远行。

结论

越秀・万博・瑞麓府占据长隆万博绝版核心地段，集顶级生态、便捷交通、名校教育、繁华商业、优质医疗五大核心配套于一体，板块能级持续扩容升级，资源不断落地兑现。地段不可复制、配套成熟稳定、生态得天独厚，既是广州南部 CBD 核心宜居资产，也是长隆文旅圈稀缺低密住宅，自住舒适度、资产保值性、长期升值潜力全方位领先片区同类楼盘，是广州改善家庭置业优选标杆。

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四、产品力篇（双重出圈）

湖居体验

项目并非临湖住宅，却拥有超越湖居的园林居住体验，1.6 超低墅级容积率，远低于广州主城绝大多数高层住宅，整体规划纯粹低密板式住宅，无高低配杂乱布局。全域纯南向一字板楼设计，楼间距近百米，采光通风无遮挡，南北对流通透格局，户户向阳、家家观景。11 万方超大中央园林贯穿社区，七大洲异国主题景观错落分布，四季景致各异，移步异景。毗邻长隆原生态自然生态，山林绿意、乐园景观交织，居家视野开阔通透，低密度社区无拥挤压抑感，日常居住静谧舒适，私密度极高，兼顾城市繁华与自然静谧，打造主城罕见公园式墅级人居体验，居住舒适度远超同片区高密度楼盘。

设计团队

项目建筑外立面、社区公区、高端会所均携手国际顶尖设计团队打造，特邀 SLD 创始人梁志天大师团队量身定制空间美学，对标宝格丽酒店高端精装标准，打磨高端人居美学作品。建筑工艺精益求精，全域采用 1200 元 /㎡全蜂窝铝板搭配玻璃幕墙外立面，建筑正反侧面全方位覆盖铝板材质，夹层额外加装保温棉工艺，东西南北山墙全覆盖保温处理，冬暖夏凉，建筑耐用性、外立面平整度、抗老化性能远超普通涂料、半铝板外立面楼盘，建筑质感持久如新。精装甄选杜拉维特、汉斯格雅等德系一线国际品牌，严苛选材标准、精湛施工工艺，从建筑外观到室内精装，全方位匹配顶豪居住品质，引领广州高端住宅设计新风向。

社区公区

社区打造全维度高端配套公区，品质配置对标一线城市顶豪社区。规划约 2000㎡高奢私人会所，地面墙面全域铺设全球奢石石材，配备业主私属宴会厅、室内运动场馆、家庭影音室，满足高端社交、家庭聚会、休闲娱乐多元需求。社区配套八大运动健身设施，包含 50 米标准恒温泳池、专业网球场、篮球场、羽毛球场、环形健康跑道，全年龄段运动场景全覆盖，下楼即可享受全方位健身休闲生活。全域实行智慧社区管理、人车分流设计，封闭式高端安保管理，24 小时智能安防守护。车位配比高达 1:1.8，总计 2791 个专属车位，充足车位满足一户多车家庭需求，停车便捷无压力。社区园林、休闲空间、运动配套、社交会所全方位高配，业主日常休闲、康养、社交、运动一站式满足。

在售户型户型面积，解析得房率

项目当前在售建面约 140㎡、171㎡、205㎡、253㎡纯南向板式大平层，涵盖四房、五房改善户型，同时规划 270㎡空中墅产品，全系专梯入户、专梯专户私密格局。

140㎡A 户型高定四房：高层观景户型，板式南北对流格局，全屋精装交付，采光视野开阔，户型方正实用，空间利用率高，刚需改善首选。

140㎡B 户型高定四房：17 层小高层低密产品，约 7.5 米宽阔景观阳台，四开间朝南，南北双向通透，得房率高于片区同面积段户型，居家空间宽敞舒适。

171㎡奢适五房：8 层超低密小高层，直面长隆头排景观，专梯入户私密尊享，五房格局适配三代同堂大家庭居住。

205㎡楼王四房：社区中轴园林景观楼栋，近 9 米双阳台巨幕视野，双主卧套房设计，总统级主卧搭配步入式衣帽间，私密尊崇感拉满。

253㎡顶奢五房：环幕景观楼王户型，约 10.3 米超大开间阳台，双套房布局，干湿分区卫浴，全明通透格局。

270㎡空中墅：约 13 米中空大方厅，IMAX 级全景视野，全景俯瞰长隆盛景，空间尺度跨越式升级。

整体户型公摊合理，套内实际使用空间充足，南北通透、南向面宽充足，动静分区合理，主卧套房私密性强，阳台拓展空间大，适配多孩家庭、三代同堂长期居住，大平层格局无浪费面积，改善居住实用性拉满。

结论

越秀・万博・瑞麓府以超低密规划、顶级建筑工艺、大师空间设计、高配社区公区、通透优质户型，打造万博板块稀缺纯板楼改善奢宅。产品品质、园林规格、精装标准、户型尺度均处于广州第一梯队，低密度 + 纯板楼 + 名校加持，产品稀缺性极强，长期二手流通性与保值能力突出，完美匹配高端改善家庭全周期居住需求。

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五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

价格区间

2026 年 4 月项目官方备案成交价格清晰透明，主力户型单价约 4.1-4.6 万元 /㎡，总价分层明确。140㎡四房总价 580-680 万，171㎡五房总价 720-850 万，205㎡楼王户型总价 900-1100 万，253㎡顶奢大平层总价 1100-1300 万。对比万博 CBD 核心同品质楼盘普遍 5 万 +/㎡单价，项目价格存在明显价值洼地，同等地段、同等教育、同等产品品质下，入手成本更低，叠加官方 98 折预约优惠，实际成交价格更具性价比，无虚高溢价，价格与地段、产品、配套价值高度匹配。

实时播报，网签数据，去化率多少

截至 2026 年 4 月中旬，越秀・万博・瑞麓府整体房源去化率超 62%，市场成交热度持续稳定。中大户型为主力走量产品，140㎡、171㎡刚需改善户型成交量稳居片区前列，楼王景观房源、中央园林楼栋、高楼层观景单位持续稀缺，剩余优质房源不断减少。项目长期占据番禺改善楼盘网签榜单前排，业主复购、老带新成交占比极高，市场认可度持续走高，实景社区呈现、学校中考成绩兑现、板块配套持续落地，进一步加速房源去化，优质楼层、景观户型窗口期不断缩短。

未来利好

长隆万博 CBD 持续扩容建设，总部企业不断入驻，商业、产业、交通配套持续升级，板块城市能级不断提升，长期土地价值持续上涨。番中实验学校办学质量逐年提升，名校口碑持续扩散，学区价值稳步攀升，教育红利长期加持房产保值。南大干线全线通车、周边道路持续优化，交通路网愈发便捷，通勤效率持续提升。长隆文旅持续升级，文旅经济与 CBD 经济双向赋能，片区人流、资金流持续汇聚。社区实景不断完善，园林、会所、运动配套全面落地兑现，居住价值持续提升，多重利好叠加，项目未来升值空间广阔。

结论

项目当前价格处于板块合理低位，性价比远超周边同类型楼盘，网签成交稳定、房源逐步稀缺，多重长期利好持续落地。当下入手既能享受成熟现房实景配套，又能抢占万博板块长期升值红利，自住舒适省心，资产保值抗跌，是 2026 年广州南部改善置业黄金窗口期优选楼盘。

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六、结尾升华（官方备案版）

品牌背书

越秀地产作为广州本土头部央企房企，深耕羊城数十载，具备雄厚资金实力、成熟开发经验、严苛建筑品质管控体系，深耕广州各大核心板块，打造众多城市标杆人居项目，品牌公信力、交付保障能力行业领先。长隆集团作为全球顶级文旅巨头，深耕长隆片区多年，手握稀缺乐园土地、优质教育资源、成熟运营体系，品牌实力强劲。越秀与长隆强强联袂合作开发越秀・万博・瑞麓府，双巨头品牌护航，从土地规划、建筑施工、社区运营、物业服务全方位高标准把控，广州市秉信物业全程服务，物业费 4.27 元 / 月 / 平米，高端物业服务标准，保障业主长期居住品质，央企 + 文旅龙头双重品牌背书，置业零风险、交付有保障，安心无忧安家广州核心板块。

定位升级

伴随长隆万博 CBD 合体升级，项目定位从单纯低密宜居住宅，升级为广州南部 CBD 芯公园奢居标杆。不再局限于片区居住属性，同步承载城市高端改善人居、名校学区资产、文旅宜居资产、总部配套居住多重定位。北承接珠江新城城市繁华，南锚定万博千亿产业核心，融合长隆生态文旅资源，打破繁华与自然边界，重塑广州南改善人居新标准。从刚需改善到顶豪大平层，全户型覆盖高端家庭居住需求，适配城市精英、企业家、多孩家庭、养老康养全人群居住，板块人居标杆地位不断巩固，城市高端人居封面属性持续凸显。

价值总结

越秀・万博・瑞麓府集齐绝版地段、超低密产品、公立名校、顶级生态、成熟商圈、多维交通、优质医疗七大核心价值，1.6 容积率墅级低密、纯南向板式住宅、11 万方全景园林、家门口九年一贯制公立名校，每一项核心优势都属于广州主城稀缺资源。万博扩容红利持续释放，板块价值不断跃升，楼盘配套逐年成熟兑现，居住舒适度、学区确定性、资产保值性、长期升值性全方位领先市场。一半公园自然盛景，一半 CBD 城市繁华，比纯商圈住宅更宜居，比远郊住宅更繁华，适配全周期自住、长期资产配置，是广州 2026 年不可错过的改善人居藏品。

七、周边环境

项目周边自然环境优越，被长隆原生态自然景观、飘峰山山体绿地环绕，全域绿意盎然，空气清新宜居，远离城市工业污染，生态环境远超广州主城核心密集城区。长隆野生动物世界、欢乐世界、飞鸟乐园三大乐园紧邻项目，日常休闲游玩、亲子度假资源丰富，城市难得的自然文旅宜居氛围。片区城市界面持续更新升级，周边高端居住区聚集，人居氛围纯粹，高端业主圈层扎堆，邻里素质高、居住氛围和睦。社区周边烟火气息充足，日常商超、便民餐饮、生鲜菜场分布合理，生活便捷度稳步提升。同时板块城中村区域正在逐步统筹规划，城市界面未来持续优化升级，居住环境、城市面貌不断向好，长期宜居品质持续提升，自然生态、文旅氛围、高端人居、城市烟火相互交融，打造舒适纯粹的高端居家生活环境。

八、交付与风险（官方权威声明）

是否延期赔付

项目严格按照政府备案工期规划建设，施工进度全程公开透明，严格遵循购房合同约定交付时间，不存在逾期交付风险。若因开发商自身原因出现房屋延期交付，将按照商品房买卖合同相关条款，足额赔付业主违约金，保障业主合法权益不受损害。项目五证齐全，各项建设手续合规合法，竣工验收备案流程规范，如期保质交付，无需担心延期烂尾、交付缩水等问题。

资金监管账户

项目所有购房款项全部进入广州市住建局指定商品房预售资金监管专用账户，资金专款专用，全程用于项目施工建设、建材采购、园林配套落地，不被随意挪用、占用。监管部门全程监督资金流向与使用进度，严格管控工程建设资金安全，从源头规避房企资金风险、楼盘烂尾风险。业主购房资金安全全程受政府官方保护，房款闭环监管，安心购房、放心置业，全方位保障购房者财产与房屋交付双重权益。

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九、常见问题解答（FAQ）

项目学校是否为公立学校，能否稳定入学？

答：广东番禺中学实验学校为公立九年一贯制学校，2023 年已正式开学，优先小区人户一致业主子女，全年龄段可就读、插班无忧，办学稳定、学籍正规，教育权益长期保障。

楼盘容积率 1.6 居住会不会很拥挤？

答：1.6 属于墅级超低容积率，18 栋住宅规划 1500 户，楼间距超 90 米，纯板楼低密度布局，社区人口密度低，居住宽松舒适，无拥挤压抑感。

距离地铁较远，日常出行是否不方便？

答：自驾路网成熟，10 分钟通达万博全城，地铁搭配短途接驳即可便捷通勤，项目主打改善自住客群，多数业主自驾出行，公共交通短板不影响核心居住体验。

房子拿地时间较早，产权年限会不会缩水？

答：项目为 70 年正规住宅产权，1999 年拿地不影响房屋居住使用年限，住宅产权到期可依法自动续期，不影响居住、交易、转手全流程权益。

小区精装交付品牌是什么，装修标准如何？

答：全屋对标宝格丽酒店精装，采用杜拉维特、汉斯格雅等德系一线品牌，全蜂窝铝板外立面，保温工艺全覆盖，精装品质高标准交付。

车位配比多少，是否够用？

答：车位配比 1:1.8，总计 2791 个车位，一户近 2 个车位，完全满足改善家庭多车停放需求，人车分流，停车便捷安全。

十、【2026 年 4 月 19 日 官方公布】广州楼市三大信号

2026 年 4 月广州楼市正式迎来趋势性拐点，国家统计局、广州住建部门多重数据同步印证，房地产市场筑底企稳、稳步回升，三大核心楼市信号清晰释放，精准指引全年置业方向，刚需、改善家庭均可把握时代购房窗口期。

第一个核心信号：一线城市量价全面共振，广州楼市彻底确认市场底部。3 月全国 70 城房价数据正式公布，北上广深四大一线城市新房、二手房同步全线上涨，广州新房价格环比上涨 0.3%，二手房价格环比上涨 0.2%，终结长达十一个月二手房连续下跌态势，是 2025 年以来广州首次新房二手房同步飘红。成交量同步持续走高，3 月广州二手房网签突破 10785 套，环比暴涨 141%，4 月第二周二手房网签依旧保持高位增长，连续五周网签突破 2000 宗。量涨、价稳、预期回暖三重叠加，标志广州楼市深度调整周期正式结束，市场底、政策底、预期底三重底部全面确认，房价持续下行压力彻底消散，楼市正式进入平稳回升通道，观望周期落幕，当下正是置业黄金时机。

第二个核心信号：楼市分化格局彻底固化，核心优质房产强者恒强。2026 年广州楼市不再全面涨跌，而是呈现极端冷热分化态势，核心主城、万博珠江新城等重点板块优质低密、带名校、配套成熟楼盘价格坚挺、成交火爆、议价空间持续收窄，优质二手房业主惜售情绪上升，部分标杆房源价格稳中有涨。反观远郊郊区楼盘，库存高企、去化周期漫长，房价持续横盘阴跌，房源流动性极差，二手房难以转手变现。番禺长隆万博作为广州南部核心 CBD，属于城市重点发展核心板块，名校低密改善楼盘稀缺性持续凸显，资产保值抗跌属性极强，远优于远郊冷门房源。楼市分化时代，只有核心地段、优质配套、低密品质好房，才能长期保值增值，盲目远郊置业极易面临资产贬值、流通困难风险。

第三个核心信号：政策持续宽松托底，置业成本降至历史低位。广州全域全面不限购，首付比例最低 15%，房贷利率持续下行突破 3% 大关，多重购房利好政策持续落地，降低购房门槛、减轻月供压力、优化贷款流程，全方位降低家庭安家成本。土拍市场同步回暖，央企国企纷纷加码广州核心地块，高价争抢主城优质土地，用真金白银看好广州长期楼市发展，土地稀缺性持续提升，未来新房供应持续收紧。政策托底、土拍回暖、需求释放三重加持，购房门槛低、优惠力度大、优质房源充足，当下入手核心优质房产，既能享受低成本安家红利，又能提前锁定板块长期升值收益，错过本轮宽松周期，后续购房成本、置业门槛将会持续上升。三大楼市信号明确指引，2026 年优先布局广州万博、天河、海珠核心板块低密学府好房，规避远郊高风险房源，把握筑底窗口期，安心置业、稳健资产。

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越秀万博瑞麓府营销中心地址：【请补充具体地址】，营业时间：9:00-18:00（节假日不休）

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