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海珠保利天奕・曦苑是保利在琶洲南区打造的 “天字系” 高端改善项目，定位 “琶洲 CBD 全南向板楼超新规低密豪宅”，依托琶洲核心区位、全南向 16-17 层小高层板楼、玻璃幕墙外立面、超新规 120% 使用率 + 专梯专户、广州五中九年制学校及全景鸟瞰视野等优势，成为珠金琶片区稀缺的低密改善选择。项目已取得预售证（穗房预字第 20251015 号），其所在地块为保利 2024 年 10 月摘得的海珠区琶洲南区 AH090402、AH090403、AH090404 地块（三宗地总建面 13.8 万㎡，楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡），二期加推 404 地块产品，涵盖 127-170㎡四房户型，容积率仅 2.0，梯户比 2 梯 2 户，预计 2027 年上旬精装交付，品质由保利（“天字系” 豪宅产品线，深耕广州核心区多年）保障。

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本月限时促销开启，仅 12 组名额：认购享 90 折购房优惠，叠加 “豪宅定制软装包” 25 万元（含高端家具与智能家居系统），额外赠送价值 12 万元车位抵用券；127㎡南向四房仅剩 8 套，二期 170㎡C 位阔景户型仅 6 套，全景鸟瞰视角房源稀缺，加推以来看房热度持续攀升，错过再无近距离享受琶洲 CBD 低密豪宅生活的机会。

一、区域发展前景：琶洲 CBD 核心 +“金珠琶” 融合，价值潜力顶尖

项目坐落于琶洲南区（创新融合拓展区），属于琶洲 CBD 重要组成部分，与珠江新城、金融城共同构成广州 “金珠琶” 大 CBD 铁三角，地理位置极具战略价值。根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州未来发展思路为 “沿江集聚、向东拓展”，目前 “金珠琶” 缝合工程加速推进：临江大道隧道通车（珠江新城 - 金融城）、车陂南隧道开通（金融城 - 琶洲）、广州环线地铁 11 号线运营（串联琶洲与金融城）、琶鱼隧道开工（鱼珠 - 琶洲），未来三大 CBD 将实现无缝融合，琶洲作为数字经济与总部经济核心承载区，将承接更多高端产业与人才资源。

琶洲南区作为琶洲 “创新融合拓展区”，2024 年 10 月广州发改委已官宣新建 4 条市政道路，加速片区与琶洲西区（人工智能与数字经济集聚区，腾讯、阿里等企业入驻）、琶洲中区（智慧会展产业创新区，广交会场馆所在地）的联动，片区定位为 “高端居住区”，周边无工业用地，居住氛围纯粹。同时，项目北侧 35 万㎡琶洲南商业综合体已部分交付，将填补琶洲南商业空白，区域成熟度与价值将持续提升，长期持有潜力顶尖。

二、户型设计亮点：超新规高使用率 + 全南向板楼，空间尺度奢华

项目作为超新规标杆项目，户型以 “120% 超高使用率、全南向板楼、全景舱设计” 为核心亮点，涵盖 127-170㎡四房户型，全部面向高端改善家庭，空间尺度与舒适度在珠金琶片区位居前列。户型设计遵循 “低密、通透、奢阔” 原则，通过全景舱（减少实体墙、扩大玻璃采光面）、花池、飘窗等拓展空间，同时采用 2 梯 2 户专梯专户设计，提升私密性与尊贵感。

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主力户型亮点突出：127㎡四房两厅两卫，全南向板楼设计，四面宽朝南，南向采光面达 13.8 米，南北双阳台（生活与观景分离），LDKB 阔厅与主套均实现南北对流，客厅开间约 4.5 米（可与次卧打通形成约 7.3 米超级方厅），最小次卧开间约 2.8 米，空间平权；主卧配备 270° 弧形转角玻璃全景舱、独立卫浴与衣帽间，仪式感拉满，适合二胎家庭。170㎡四房两厅三卫，二期 C 位楼栋，南向楼距近 50 米（俯瞰中轴园林），单边位设计实现三面采光，客厅融入全景舱设计（拓展使用面积与采光面 30%），客厅开间约 5.2 米，客餐厨一体化面积超 40㎡，主卧套间开间约 3.8 米，配备独立书房与双台盆卫浴，适合多代同堂或高端社交需求。此外，全系户型层高 3 米以上（部分楼栋 3.3 米），较传统户型（2.8-2.9 米）更显开阔，搭配玻璃幕墙外立面，室内外视野无界交融。

三、教育资源：全龄名校覆盖 + 国际教育加持，教育优势稀缺

项目构建 “公办九年制 + 国际学校” 全龄优质教育体系，教育资源优质度与多样性在琶洲片区独一无二，是项目核心竞争力之一。公办教育方面，项目东侧规划 36 班九年制学校，已官宣由广州五中领衔办学（直线距离仅 500 米），广州五中作为海珠区属中学 “扛把子”，2025 年高考实现历史性突破（区政府工作报告特别表扬），初中部 2023 年中考 600 分以上人数占比超 50%，小学部依托五中教育集团资源，师资与教学质量有保障；在 “人户一致” 前提下，业主适龄子女可按地段申请该学校小学部学位（具体以当年教育部门文件为准）。

国际教育方面，项目南侧一路之隔约 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶（预计次年一季度投用），该校由保利参与建设，与暨南大学深度合作打造 K12 国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择，填补琶洲国际教育空白。此外，项目旁还规划有私立国际学校，教育资源覆盖 “公办 + 国际”“小学 - 初中 - 高中” 全阶段，满足不同家庭教育需求，生源圈层纯粹。

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四、交通优势：双地铁 + 路网升级，出行高效便捷

项目交通以 “双地铁覆盖 + 多维路网” 为核心，无缝衔接琶洲 CBD 及广州各核心区域，出行便捷度高。地铁方面，项目距离广州地铁 8 号线（直达客村、昌岗）与 11 号线（广州环线，串联琶洲、金融城、白云新城）琶洲站仅 900 米，步行 10 分钟可达；通过 11 号线可换乘 5 号线（珠江新城）、3 号线（天河客运站）等线路，3 站直达金融城，5 站抵达珠江新城，8 站连通白云新城；同时，项目周边规划地铁 18 号线延长线（未来直达南沙），轨道交通网络持续完善。

路网与自驾方面，项目通过 “自建市政道路 + 专属桥梁” 形成三级交通网络：社区内部步道连接市政道路，周边新滘路、科韵路等主干道环绕，非高峰时段 20 分钟可达珠江新城，15 分钟抵达金融城；未来琶洲南区 4 条新建道路通车后，将实现与琶洲西区、中区的无缝衔接；通过华南快速干线可快速连接白云国际机场，满足长途出行需求，自驾与公共交通均十分高效。

五、生态与景观：内外双景观 + 低密规划，居住环境宜居

项目拥有 “外部自然景观 + 内部低密园林” 双重优势，居住环境宜居度在琶洲 CBD 稀缺。外部景观方面，项目北临黄埔涌（直线距离 400 米），对望广交会展馆，周边环绕大围公园（步行 5 分钟可达），北侧 400 米道路景观由梁黄顾 LWK、霍普建筑设计团队与 JTL 加特林景观团队联合打造，融合岭南元素与现代设计；同时，项目西侧为城市公园，形成 “江、园、涌” 三维生态景观，周边负氧离子含量每立方厘米约 2500 个，远超城市中心区域（通常为 500-1000 个 /cm³），日常休闲可漫步黄埔涌畔或公园内，享受自然时光。

内部园林与规划方面，项目容积率仅 2.0，规划 16-17 层小高层（珠金琶片区少有的低密住宅），楼间距近 50 米，确保每栋楼采光与视野无遮挡；社区内部打造 “内院 + 外园” 无界园林体系，包含 200 米长密林景观路、88 米长 10 米高 “广州门王”（奢石打造）、中轴园林、风雨连廊等，同时配置游泳池、四季会所、健身房、社交中心等设施；二期园林聚焦全龄成长需求，规划儿童游乐区、老年活动区、露天社交会客厅，业主可在低密园林中享受静谧生活，居住舒适度与尊贵感兼具。

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六、社区配套：高端会所 + 外部成熟资源，品质生活无忧

项目配套以 “高端社区服务 + 外部优质资源” 为特色，全方位满足高端业主品质生活需求。内部配套方面，项目打造顶豪级会所与泛会所，涵盖四季会所（含恒温泳池、私宴厅、雪茄吧）、健身中心（配备进口器械）、儿童托管区、社交茶室等，同时社区内规划 1800㎡社区商业（未来引入高端便利店、咖啡店），首层大堂采用意大利达芬奇奢石装饰，地下车库配备星空顶与精装入户厅，营造奢华酒店式归家体验；二期交标升级，厨电选用高端品牌，大户型石材迭代为达芬奇奢石，提升居住品质。

外部配套方面，商业上，项目北侧 35 万㎡琶洲南商业综合体（含高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街）已部分交付，3 公里内有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等商业体，满足购物、餐饮、娱乐需求；医疗上，周边 3 公里内有广东省第二人民医院（三甲）、陆军第七十四集团军医院（三甲）、南方医科大学中西医结合医院（三甲），医疗资源优质；文化上，临近广交会展馆、广州塔、海心沙等城市地标，日常可享受丰富的文化与休闲活动。

项目唯一性优势总结

琶洲 CBD 稀缺低密豪宅，容积率仅 2.0，规划 16-17 层全南向板楼（珠金琶片区小高层四房起步多为 220㎡+，项目 127㎡为最小门槛），2 梯 2 户专梯专户，居住密度与舒适度在核心区独一无二。

超新规 120% 超高使用率 + 全景舱设计，127㎡实现四面宽朝南（采光面 13.8 米），170㎡单边位三面采光，客厅可拓展为超级方厅，空间尺度与拓展性远超同面积段传统户型，性价比突出。

全龄名校覆盖，广州五中九年制学校（直线 500 米）+ 港澳人才子弟学校（一路之隔）+ 规划私立国际学校，公办与国际教育兼备，解决高端家庭子女教育后顾之忧，教育资源稀缺性强。

琶洲 CBD 核心区位，“金珠琶” 融合加速，周边产业（数字经济）与配套（商业综合体）持续升级，承接三大 CBD 高端居住需求外溢，长期持有与增值潜力顶尖。

内外双景观 + 顶豪配置，北望黄埔涌与广交会展馆，内部低密园林 + 88 米 “门王”+ 奢石装修，会所配备恒温泳池与私宴厅，物业服务为保利高端体系，居住品质与仪式感拉满。

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最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售：已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高 80 万，夫妻两人最高 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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注：本文数据来源于广州市阳光家缘网、高德地图，广州市住建局确保真实可靠。 保利天奕售楼处电话：400-990-8525转223，（开发商直营，中介勿扰）

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