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一、海珠新中轴规划官宣：生态 + 产业 + 居住的三维革新

11 月 5 日，海珠新中轴总体规划方案正式揭晓，由 Morphosis 事务所联合华南理工大学建筑设计研究院、仲量联行共同打造。与珠江新城纯商务 CBD 定位不同，该方案以 “生态保护、文化传承、未来产业协同” 为核心，摒弃单一摩天楼集群模式，构建开放宜居的城市系统。空间布局围绕 “十字绿轴 + 亲水滨水带” 展开，建筑高低错落，近享海珠湖绿景、远观珠江风光，形成城水交融的独特景观。规划串联广州塔、客村、海珠湖、海珠创新湾，贯通 6 公里生态绿轴，新增 60-70 万方产业空间、超 100 万方商业及办公区域，预计带动超 5 万就业人口，成为广州继珠江新城后连片开发力度最大、最完整的核心版图。

二、建设进度超预期：5 公里绿轴贯通，6 大段落同步推进

目前海珠新中轴建设进入高速推进阶段，6 公里中轴线已实现 5 公里贯通，绿轴示范段即将成型。这条北起广州塔、南至广州之窗的中轴线，分为岭南广场段、赤岗 - 江海段、红卫段、东风段、三滘段、创新湾段 6 个段落，政府采用 “分段划网格、同步多点攻破” 模式，破解权属复杂难题，明确 2024-2026 年多地块征收完成时间。其中，岭南广场段核心地块率先平整，市纺织职校、新港商业城已完成清理；赤岗 - 江海段旧厂密集拆除，华军科创谷拆除近尾声；创新湾段及南洲片区多业态同步推进，悦来置业地块已平整；东风村、三滘村拆迁与安置同步落地，仅红卫段暂未取得实质性进展，目前海珠区已投入 2000 万采购改造方案。

三、拆迁安置双线并行：62 万㎡拆建完成，安置房 2028 年前回迁

海珠新中轴改造拆迁进度超预期，首期 12 个地块中 9 个已完成拆除，累计拆建 62 万㎡。东风村多地块 9 月启动收楼，涉及新红枫综合市场、桥南新街等区域，广骏名车汇已发布强制拆除公告，志懋酒店、恒业丰针车城地块拆平后将建设 150 米高安置房及学校，最快 2028 年实现回迁。三滘村华南鞋业城已推平作为安置区域，优先建设 36 班小学、12 班幼儿园，首批安置房 3 年内建成，池滘村难拆地块也已启动签约。此外，9 月初公布的江海街道改造方案，剔除住宅地块后聚焦公安宿舍、医院宿舍等，涉及 12 宗国有用地、2 宗集体用地及 3 宗无主国有地，征收难度相对较低，进一步加快建设步伐。

四、环海珠湖高端布局：2025 年悦榕庄酒店 + 低空飞行中心投用

根据官方规划，环海珠湖一线将重点布局高端商业业态，2025 年将迎来悦榕庄酒店和低空飞行中心投用，打造高端消费与休闲地标；二线区域则以居住和公共服务为主，新港商业城所在的东风启动区为核心居住板块。作为珠江新城之后广州核心区的重要增长极，海珠新中轴叠加琶洲科创发展优势，未来发展潜力被广泛看好。与天河珠江新城、金融城相比，海珠新中轴并非单一产业驱动，而是实现生态、产业、居住三者平衡，既承接琶洲科创外溢，又坐拥海珠湖生态资源，加之名校加持，成为核心区改善型居住的优选。

五、海珠中轴 VS 金融城：改善家庭更认生态宜居属性

同为承接珠江新城外溢的核心板块，海珠新中轴与金融城的定位差异显著。金融城主打金融、总部经济，纯产业驱动模式更适合珠江新城上班的金融从业者；而海珠新中轴以 “生态 + 产业 + 居住” 三维平衡为特色，既有琶洲科创资源赋能，又有海珠湖生态禀赋，搭配优质教育配套，更契合核心区改善家庭的居住需求。从进度来看，海珠中轴拆迁超预期，2026 年即可见雏形，确定性更强；金融城仍有部分地块未出让，建设周期相对更长。价格方面，海珠中轴新盘单价 6-7 字头，较金融城 8-10 万 /㎡的江景盘门槛更低，对于自住 + 保值需求的购房者而言，5 年左右的城市界面改善期值得等待。

六、6 大热门新盘推荐：覆盖刚需至高端改善

中海大境：中轴核心少有的生态 + 教育 + 地铁全能盘，紧邻上涌果树公园，步行 400 米可达 11 号线上涌站，对口中山大学附属创新谷学校（小学部 1 年内竣工），高层可瞰广州塔。主力 129-143㎡四房，东区降价促销后总价 900 万左右上车，适合琶洲、珠江新城上班的有娃改善家庭。

珑璟台：11 号线龙潭站上盖，业主私属通道直达地铁，北望珠江新城、琶洲 CBD、广州塔，南瞰超万亩国家湿地公园。主推 120-195㎡三至四房，单价 6 字头起，总价 800 万 +，适合追求低密生态与便捷通勤的改善家庭。

江湾潮起：海珠后航道江景盘，毗邻石溪旧改板块，环岛路今年开通后将串联海珠湾与琶洲。自带 3.4 万㎡商业 Mall，计划引入奢侈品店与五星级酒店，700 米可达 10 号线大干围站，对口宝玉直集团海外二小。95㎡三房 500 万出头，使用率达 130%，是中轴稀缺的刚需友好盘。

保利四季和颂：广州塔附近新中轴核心地段，通勤珠城、琶洲便捷，目前单价 6 字头可购好楼层，主力 140㎡户型总价 900 多万，今年年底交付，即买即享成熟配套。

保利阅江台：一线江景 + 中轴核心双重优势，实景呈现比期房更具说服力。临近 3、8、12 号线及 APM 线，四商圈环绕，是珠江新城一江之隔最近的一手新房，141㎡户型 1150 万起，适合高端改善客群。

广一电商园二期地块：值得重点关注的待售地块，一期为保利四季和颂（曾售 12 万 /㎡高价）。二期临近规划中的 26 号线，配建 3.3 万㎡商业，无偿配建中大附小（或对口省一级客村小学），住宅用地起拍楼面价突破 4 万 /㎡，未来入市将填补中轴高端住宅供应缺口。

七、总结：海珠新中轴成广州置业新风口

海珠新中轴以 “生态优先、产居融合” 的独特定位，打破了核心区单一商务或居住的发展模式，6 公里生态绿轴、超百万方产业与商业空间、完善的教育医疗配套，加之超预期的建设进度，使其成为珠江新城之后广州最值得期待的核心板块。无论是对比金融城的性价比优势，还是自身 “宜居 + 保值” 的双重属性，都让海珠中轴成为改善家庭的置业首选。随着 2025 年高端商业配套落地、2026 年整体雏形呈现，海珠新中轴将正式跻身广州核心区第一梯队，未来成长空间值得长期看好。

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