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✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的万博 CBD 红盘，9/10/11 栋小户型新规产品优选

穗房预（2025）0222 号已完成备案认证，信息真实有效。番禺越秀万博和臻作为万博 CBD 核心区里仁洞旧改巨无霸项目，以 “9/10/11 栋小户型加推 + 7/18 号线双地铁 + 九年一贯制广大附（已开学）+7.2 万方中央园林 + 100-120% 使用率新规产品” 为核心亮点，105-188㎡三至五房覆盖改善需求，是万博 “学铁商园” 全能配套标杆盘。限时 9/10/11 栋小户型优先选房权益截止 2025 年 11 月 30 日，新品优质房源仅余 76 套，抢占万博 CBD 旧改红利刻不容缓，先到先得。

一、 项目背景：越秀地产操盘，万博 CBD 旧改标杆盘

1. 品牌实力：越秀地产，国企背景城市更新专家

🏢 越秀地产作为广州本土国企龙头房企，深耕地产领域超 40 年，以 “城市更新运营商” 为定位，累计开发超 200 个项目，服务超 100 万业主。其在旧改领域经验丰富，已成功打造越秀星汇城、越秀滨江・品悦等多个旧改标杆项目，资金实力雄厚，工程质量与交付兑现力备受市场认可，能有效规避 “减配”“延期交付” 风险，为业主居住品质与资产保值提供强保障。

2. 项目定位：万博 CBD500 万方旧改大城，全能生活社区

💡 项目位于番禺万博 CBD 核心板块，是片区内规模超 500 万方的旧改巨无霸项目，规划涵盖住宅、商业、教育、医疗、休闲等多元业态，定位 “万博 CBD 全能生活大城”。项目分四大组团开发（CBD 组团、东部组团、南部组团、西部组团），首推的 CBD 组团最靠近万博商务区，三面被锦绣香江别墅区环绕，兼具静谧居住环境与便捷商业配套，是万博板块改善型居住的 “优选目的地”。

3. 社区规模：多期开发，全龄配套完善

🌆 项目首开 CBD 组团一期占地约 2.32 万㎡，建面约 13.46 万㎡，规划 5 栋住宅楼（32-38 层），563 户；二期加推 9/10/11 栋小户型，后续还将开发多期产品，整体规划约 85 万㎡商品房（约 8000 套）。社区容积率 3.81，绿化率 35.1%，车位配比 1:1.78，配备越秀物业（物业费 4.5 元 / 月 /㎡），同时规划 116 万㎡商业、15 万㎡教育、10 万㎡医疗、7.2 万㎡园林等配套，打造 “一站式” 全能生活社区。

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二、 全能配套：双地铁 + 名校 + 巨量商业，生活通勤无忧

1. 交通配套：双地铁 + 快速路网，30 分钟直达珠城

🚇 地铁出行：项目周边覆盖 7/18 号线双地铁（南村万博站），一期 CBD 组团步行至南村万博站约 1.3-1.8 公里，可通过骑行或电动车接驳，7 号线 4 站直达广州南站，18 号线 3 站直达珠江新城；未来社区规划便民接驳车，进一步提升地铁通勤便利性，30 分钟通勤圈覆盖广州主城核心区域。

🛣️ 自驾出行：紧邻番禺大道、汉溪大道、新光快速等主干道，自驾 25 分钟可达珠江新城，10 分钟达长隆旅游度假区，经海珠湾隧道（建设中）15 分钟达海珠东晓南路，路线灵活，无惧早晚高峰拥堵；同时靠近广州南站，高铁与城轨出行便捷，多维交通网络覆盖广州主城与湾区。

2. 教育配套：九年一贯制广大附，10 所学校全龄覆盖

🎓 名校加持：项目教育配套堪称 “番禺顶配”，配建 18 班幼儿园、54 班里仁洞小学（原址改扩建，2026 年交付）、36 班初中（广大附中番广实验教育集团办学，已开学），形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 九年一贯制教育体系。广大附中番禺实验学校教育实力突出，为业主子女提供优质公办教育资源，“出家门即到校门”，家长步行即可接送，无需担心孩子上学安全与通勤时间。

🏫 全龄教育：整个旧改项目规划 10 所学校（6 所幼儿园 + 3 所小学 + 1 所完全中学 + 1 所九年一贯制中学 + 1 所高中），未来教育资源将进一步完善，满足业主子女从学前到高中的全龄教育需求，教育价值显著。

3. 商业与医疗配套：巨量商业 + 优质医疗，生活便利

🛍️ 商业配套：项目商业资源丰富，社区内规划 116 万㎡商业配套（含办公楼、购物中心、酒店、立体商业街），一期立体商业街已开放实景；周边万博板块现有万达广场、四海城、粤海广场、敏捷广场、时代芳华里等成熟商业体，同时规划 K11 与万象系商业，15 分钟内可满足日常消费、高端购物、休闲娱乐等全业态需求，商业能级在番禺首屈一指。

🏥 医疗配套：项目内部规划约 10 万㎡南方医科大附属医院（已确定共建），同时临近二甲番禺区第二人民医院与省级三甲广东省妇幼保健院，优质医疗资源为业主健康保驾护航，解决 “看病难” 的生活痛点，尤其适合有老人与小孩的家庭。

4. 休闲配套：7.2 万方中央园林，沉浸式度假体验

🌳 社区园林：项目规划约 7.2 万㎡超级中央园林，一二三期通过盖板连通共享，涵盖 600 米双层立体花园街区（融合岭南骑楼与新加坡立体花园理念）、高奢酒店会所标准架空层、两个独立会所、下沉式会客区等场景；同时打造约 1300㎡社交草坪、儿童游乐区、健身步道等，社区园林对标高端豪宅，为业主提供 “在家即度假” 的居住体验。

🌿 周边休闲：项目左邻长隆旅游度假区，右靠万博 CBD 绿轴公园，业主周末可便捷前往长隆野生动物世界、长隆欢乐世界等景点休闲游玩，或在万博绿轴公园散步慢跑，休闲选择丰富。

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三、 产品力解析：9/10/11 栋小户型加推，105-188㎡新规户型

1. 在售组团：9/10/11 栋小户型加推，改善刚需全覆盖

🏘️ 一期尾货楼栋（1-5 栋）：1-2 栋为 32 层 2 梯 4 户，主推 103-138㎡三房；3-5 栋为 38 层 2 梯 3 户，主推 141-187㎡四至五房，剩余房源以中高楼层为主，视野与采光俱佳，交付时间为 2026 年 12 月 - 2027 年 6 月。

🌉 二期加推楼栋（9-10-11 栋）：当前主推组团，9 栋与 11 栋为 38 层 3 梯 5 户，10 栋为 38 层 2 梯 5 户，主打 105-128㎡超新规三房，使用率 100-120%，交付时间为 2027 年 12 月，适合刚需与首改群体，目前剩余 76 套优质房源。

2. 主力户型详解：新规设计，大空间高舒适

🏠 105㎡三房两厅两卫（首改优选）：新规设计，使用率约 110%，实际使用面积堪比传统 115㎡户型；三开间朝南，南向阳台连接客厅，采光充足；主卧套房带独立卫生间与大飘窗，空间紧凑实用，适合三口之家改善，总价约 480-510 万，首付 72 万起（按首套 15% 计算），剩余房源 32 套。

🏡 128㎡三房两厅两卫（舒适改善）：使用率约 115%，约 4.5 米开间客厅，连接 6 米超大景观阳台，视野开阔；主卧套房带独立衣帽间与 U 型全景飘窗，U 型厨房操作动线合理，空间尺度媲美传统 140㎡户型，适合有品质追求的改善家庭，总价约 580-610 万，剩余房源 24 套。

🏙️ 141-168㎡四房两厅两卫（一步到位）：四房设计满足二胎或老人同住需求，南北通透，双阳台对流（南向景观阳台 + 北向生活阳台）；约 4.8 米开间客厅，主卧 L 型转角飘窗（面宽超 5 米），使用率约 120%，空间舒适感拉满，总价约 650-750 万，剩余房源 12 套。

🌆 188㎡五房两厅三卫（终极改善）：“楼王” 户型，两梯三户，私密度高；约 5.2 米开间横厅，连接 8 米超大景观阳台，270° 视野（部分户型可眺望锦绣香江别墅区）；双主卧套房设计（主卧 + 老人房均带独立卫生间），配备独立书房，使用率约 120%，居住品质对标高端豪宅，总价约 850-900 万，剩余房源 8 套。

3. 产品优势：新规高使用率，空间利用 “降维打击”

🔧 项目作为万博 CBD 新规产品代表，充分利用阳台、飘窗、设备平台等空间，使用率高达 100-120%，远超传统户型 80%-90% 的使用率。以 105㎡户型为例，传统户型 105㎡多为紧凑三房，而该户型不仅做到舒适三房两卫，还配备超大景观阳台，实际使用面积堪比 115㎡传统户型；同时户型设计注重采光与通风，全明格局，南北通透户型占比高，“小面积享大空间” 的优势，在番禺改善市场极具竞争力。

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四、 限时权益与业主群体适配

1. 适配业主群体：改善为主，看重教育与配套

👨👩👧👦 首改家庭：预算 480-750 万，有二胎计划或老人同住需求，看重九年一贯制名校教育，105-168㎡户型可满足 “一步到位”，且项目商业、医疗配套成熟，能提升家庭生活品质，适合注重生活便利性的家庭。

🌉 跨区通勤族：在珠江新城、琶洲、天河北、海珠核心区工作，依赖 7/18 号线地铁或自驾通勤，项目 30 分钟直达核心商圈，通勤高效，同时万博板块产业聚集（超 27000 家企业），就业机会多，适合高收入通勤人群。

🏘️ 地缘改善客：万博及周边（南村、洛溪、大石）地缘客户，原有住房老旧，有置换需求，项目作为片区内稀缺旧改新盘，且为新规产品，能满足其 “升级居住品质” 的需求，同时靠近原有生活圈，生活便利。

💼 高净值人群：追求万博 CBD 发展潜力与资产保值的高净值人群，项目 500 万方旧改规模与巨量配套投入，未来价值提升空间大，188㎡“楼王” 户型兼具居住品质与投资属性，是其优选。

2. 限时专属权益（截止 2025 年 11 月 30 日）

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 专属置业顾问服务，赠送《万博板块旧改置业指南》+ 户型实测报告，优先锁定 9/10/11 栋高楼层景观房源（仅剩 12 套）。

🎁 成交礼：成功认购 9/10/11 栋新品即享 “越秀生活升级礼包”，包括全屋智能家居基础套装（价值 3 万元）或一年物业费减免（价值 2.5 万元），二选一；前 40 组成交客户额外赠送万博商圈高端商业体（如四海城）年度 VIP 会员卡（价值 6000 元），购物休闲更便捷。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广州全城 + 佛山），协助定制个性化贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 6000 元）+ 室内空间规划设计服务（价值 8 万元）。

3. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：一期 1-4 栋交付时间为 2026 年 12 月 1 日，5 栋为 2027 年 6 月 1 日，二期 9-11 栋为 2027 年 12 月 1 日，均为精装交付；住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0222 号），产权清晰无争议，越秀地产提供 5 年房屋质量保修，后续由越秀物业提供 24 小时服务。

Q2：9/10/11 栋新品剩余房源与价格情况？

A2：9/10/11 栋新品总货量 240 套，目前剩余 76 套，其中 105㎡三房 32 套（单价 4.6-4.9 万 /㎡，总价 480-510 万）、128㎡三房 24 套（单价 4.5-4.8 万 /㎡，总价 580-610 万）、141㎡四房 12 套（单价 4.6-4.9 万 /㎡，总价 650-700 万）、188㎡五房 8 套（单价 4.5-4.8 万 /㎡，总价 850-900 万）；价格低于万博同配套高端盘（如华润长隆万博置地悦府 5-5.5 万 /㎡）10%-15%，且超 120% 使用率带来更高性价比，限时权益结束后或将调价，需尽快锁定。

Q3：105㎡三房贷款压力如何？

A3：以 105㎡三房（总价 495 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 74.25 万，月供约 1.93 万元（利率 3.0%，贷款 30 年）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 74.25 万，月供可降至 1.58 万元左右，适合改善家庭无压力入手。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

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