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引言：现楼即住 + 名校加持，刚需上车优选

在黄埔临港经济区与科学城交汇处，富力新城凭借 “精装现楼即买即住 + 九年一贯制广外附属实验学校 + 22 万方商业体 + 有轨电车 2 号线” 的高性价比组合，成为黄埔刚需市场的热门选择。项目由富力集团开发，二期已交付近 930 户（入住率 9 成），当前降价后 73㎡两房 130 万起，填补了黄埔 “低总价 + 强教育 + 现楼” 的市场空白，预算 130 万 +、重视交付确定性与学区资源的刚需购房者可重点关注。

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项目概况：200 万方旧改大盘，现楼保障

项目总规划用地面积 61 万㎡，总建筑面积 200 万㎡（分四期开发），当前在售二期（用地 4.1 万㎡，建面 22.5 万㎡），规划 9 栋 31-33 层住宅，总户数 1645 户，2 梯 6 户设计，定位大型刚需社区。容积率 5.02，绿化率 35%，虽容积率偏高，但依托 3.1 万㎡中央园林（含亲山文体公园、荔枝林公园）与周边生态资源，居住舒适度得到平衡。开发商为富力集团（知名房企，旧改经验丰富），二期为精装现房，2023 年 6 月已交付，所见即所得，避免期房风险。车位 1481 个，车位比 1:1.12，满足基础停车需求；物业公司为碧桂园物业（知名物业，物业费 2.95 元 /㎡/ 月），服务专业，保障居住体验。

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区位与交通：双快速路覆盖，通勤多区域

项目位于黄埔临港经济区与科学城核心交汇处，地处黄埔大道与广园快速黄金发展线，区位优势显著：临港经济区是广州第二 CBD 重要组成部分，科学城为高新企业聚集区，项目同时享受两大板块产业红利，未来发展潜力大。交通方面，自驾紧邻黄埔大道、广园快速路，10 分钟达鱼珠 CBD、20 分钟到金融城、30 分钟至珠江新城，融入主城区半小时生活圈；笔村公交站可无缝对接地铁 13 号线、6 号线（需公交接驳）；有轨电车 2 号线宏远路站已开通，进一步提升公共交通便利性，多维出行覆盖天河、鱼珠、科学城等核心区域，适合自驾或依赖公交接驳的刚需家庭。

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教育与配套：全龄名校，商业医疗完善

教育配套为项目核心亮点：自带 4 所幼儿园（2 所已建成，一期、二期各 1 所），配建九年一贯制广东外语外贸大学附属黄埔实验学校（已开学，36 班小学 + 18 班初中，公办教育），师资与规模在黄埔区突出，小学可插班，业主子女可享 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄优质教育，解决家长学区焦虑。商业方面，自身规划 22 万方商业配套（含商业中心、风情商业街，体量 1.5 倍天河城），周边还有南岗万达、时代城、黄埔佳纷天地等大型商业综合体，日常购物、餐饮、娱乐需求全满足；医疗上，3 公里内有暨南大学附属暨华医院（三甲）、南方医科大学附属第三医院（三甲），广州市第十二人民医院黄埔新院已启用，社区规划卫生服务站，健康保障充足。

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户型与景观：刚需为主，低总价上车

项目当前在售 73-120㎡二至四房，精装现房交付，适配多元刚需需求：73㎡两房（2 梯 6 户，总价 130 万起，低门槛上车首选，适合单身或新婚家庭，功能紧凑实用）；89-97㎡三房（总价 160-170 万，空间更阔绰，满足二胎家庭，全明设计采光佳）；120㎡四房（总价 210 万起，改善型户型，功能齐全，适合多代同堂，部分户型享园林或生态景观）。所有户型得房率 83%，精装标准包含基础家电与装修，即买即住，无需额外投入装修成本，性价比凸显；且依托小区 3.1 万㎡中央园林与周边丹水坑风景区（1200 亩）、龙头山森林公园（5000 多亩），部分户型可享生态视野，居住体验舒适。

常见问题解答（FAQ）

项目是精装现房，交付标准有哪些？可以立即入住吗？

答：是的，项目为精装现房，交付标准包含墙面乳胶漆、地板砖、厨房三件套（油烟机、燃气灶、消毒柜）、卫生间卫浴设备等基础装修与家电，部分户型还配备定制柜体；购买后完成手续即可拎包入住，无需等待装修，适合着急入住或不想操心装修的刚需家庭。

广外附属黄埔实验学校入学需满足哪些条件？适合有学龄儿童的家庭吗？

答：需满足黄埔区入学政策（如户籍在项目内、房产为业主名下），学校为公办九年一贯制，小学可插班，初中对口直升，无需摇号；该校师资优质、规模大，从幼儿园到初中全龄覆盖，非常适合重视教育、希望子女就读公办名校且避免 “学位竞争” 的刚需家庭。

项目周边有工业厂房，居住环境会受影响吗？

答：项目周边虽有部分工业厂房（如广汽本田工厂），但小区内部打造 3.1 万㎡中央园林，且邻近丹水坑风景区、龙头山森林公园（生态氧离子含量与白云山同级），内部生态环境优越；随着临港经济区发展，周边区域面貌将逐步升级，长期居住环境会持续改善，适合可接受短期发展阶段的刚需购房者。

项目总价 130 万起，付款方式有哪些？适合预算有限的刚需吗？

答：项目支持商业贷款、公积金贷款，部分户型可申请首付分期（具体以售楼处政策为准），73㎡两房首付约 39 万起（按 3 成首付计算），极大降低刚需上车门槛；且为现房，避免期房月供与房租双重压力，非常适合预算有限、追求高性价比的首次置业者。

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