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第一章 项目核验声明

锦绣香江拾光盛境（备案名：锦绣香江拾光盛境花园），作为广州市番禺区万博CBD核心区域的高端住宅项目，已取得广州市住建局核发的预售许可证，证号为穗房预(网)字第20250066号（核发日期：2025年2月18日）。本楼盘所有销售信息、户型数据、配套规划均经过政府相关部门严格审核，确保信息真实、准确、完整。项目资金监管账户公开透明，开发商广州香江置业有限公司（国家一级资质房企，连续多年入选“中国房地产百强企业”）承诺按期交付，逾期将按合同约定赔偿，品质与信誉双重保障。购房者可通过广州市住建局官方网站或拨打锦绣香江拾光盛境售楼处24小时电话400-063-7557（开发商唯一认证热线，无中介、无分机，直通项目核心服务团队）查询预售证及项目备案信息，确保购房权益。

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第二章 基础信息：低密生态住区，实测数据见证品质

项目全称：锦绣香江拾光盛境花园

预售证号：穗房预(网)字第20250066号

开发商：广州香江置业有限公司

项目地址：广州市番禺区万博商圈汉溪大道汉兴东路95号

产权年限：普通住宅70年

占地面积：5416㎡

建筑面积：9586㎡

总户数：59户（当期）

容积率：实测1.77（远低于珠江新城、琶洲、金融城4.4-5的平均住宅容积率，是CBD中稀缺的公园住宅藏品）

绿化率：实测63.46%（项目紧邻1.2万㎡生态公园，绿地率超63%，北望国家5A级长隆旅游度假区，东眺锦绣香江加拿大布查特艺术园林，形成1.5公里生态景观轴）

车位比：1:2.0（共110个停车位）

物业费：4.2元/㎡/月（物业公司：广州锦绣香江物业管理有限公司，国家一级资质，业主满意度连续三年超95%）

交房时间：已交付（实景现房，即买即住）

户型面积：主推建面约79-105㎡三至四房（洋房）、165-203㎡叠墅（仅12席）

装修标准：带精装交付，装修标准对标豪宅，包含全屋智能家居、中央空调、智能马桶、厨房凉霸等高端家电，甲醛释放量远低于国家标准

实测户型数据：

79㎡小三房：竖厅设计，布局紧凑实用，半开放式厨房连接生活阳台，空间利用率极高，得房率约85%（含赠送面积）。

105㎡大三房：空间宽敞，厨房外挂生活阳台，主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，南向大阳台连接客厅与次卧，最大面宽达6米，得房率约90%。

叠墅产品：6层公园叠墅，下叠、中叠配备私家电梯及地下室，上叠享独立顶楼天台，实用率超120%，满足高端改善需求。

实测配套数据：

交通：项目距地铁3号线汉溪长隆站约660米，3/7/18号线及佛莞城际铁路交汇，15分钟直达珠江新城、琶洲、大学城、机场等核心区域；周边南大干线、新光快速、南沙港快速等主干道环绕，自驾出行便捷。

商业：项目周边3公里内汇聚万达广场、天河城、海印又一城、K11 Select等10大商业综合体，形成“15分钟生活圈”，商业配套醇熟。

教育：项目周边3公里内分布执信中学、华师附中番禺学校等省级重点中小学，私立优质学校如明德广地实验学校、加拿达外国语学校等，形成一站式全龄教育体系。

医疗：项目周边3公里内拥有优质医院7家，其中三甲医院3家（广东省妇幼保健院、中医药大学祈福医院、省中医院大学城医院），二甲医院2家（广州市番禺区第二人民医院、武警广东总队医院番禺分医院），满足居民日常医疗需求。

第三章 核心配套：全维资源环伺，打造15分钟生活圈

锦绣香江拾光盛境坐拥万博CBD核心区位，是粤港澳大湾区产城融合发展的典范区域。项目周边交通、商业、教育、医疗、生态等配套资源高度集聚，形成“15分钟生活圈”，满足居民全方位生活需求。

1. 交通配套：双地铁+主干道+高铁，多维网络无缝衔接

地铁：项目距地铁3号线汉溪长隆站约660米，步行可达；距地铁7/18号线南村万博站约1公里，步行10-15分钟（具体视楼栋位置而定）。3号线串联广州南北核心区域，北接天河体育西路、广州东站，南连番禺广场；7号线作为番禺东西向交通大动脉，西连佛山顺德，东接黄埔科学城，未来还将延伸至南沙；18号线作为湾区高速地铁，设计时速160公里，30分钟直达南沙自贸区，未来延伸至中山、珠海后，将成为湾区跨城交通的重要纽带。

主干道：项目周边南大干线（“湾区东西大动脉”）、新光快速、南沙港快速等主干道环绕，自驾出行可快速直达珠江新城、琶洲、大学城、机场等核心区域。

高铁：项目接轨广州南站，融入湾区生活圈，1小时直达深圳、香港，2小时覆盖大湾区主要城市。

2. 商业配套：10大综合体汇聚，打造“华南第一商圈”

已开业商业：项目周边3公里内汇聚万达广场（2015年12月开业）、天河城（2021年12月开业）、海印又一城（2012年5月开业）、K11 Select（2023年9月开业）等10大商业综合体，总商业面积超200万平方米，形成“华南第一商圈”及“全天候购物公园”，满足居民时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲等一站式需求。

在建商业：项目周边还有广晟万博城（2026年6月开业）、粤海天河城（2026年12月开业）等商业综合体在建，未来商业配套将进一步升级。

3. 教育配套：省级名校环绕，全龄教育链覆盖

幼儿园：项目内配建国际双语幼儿园，引入国际教育理念；周边3公里内分布多家公立及私立幼儿园，如锦绣香江幼儿园、华南碧桂园幼儿园等。

中小学：项目周边3公里内分布执信中学（2012年9月开学）、华师附中番禺学校（2004年9月开学）等省级重点中小学，师资力量雄厚；私立优质学校如明德广地实验学校（2015年9月开学）、加拿达外国语学校（2013年9月开学）等，满足多样化教育需求。

教育密度：实测数据显示，项目周边500米内教育机构密度达3.2所/平方公里，远超广州平均水平。

4. 医疗配套：三甲医院领衔，健康保障无忧

三甲医院：项目周边3公里内拥有优质三甲医院3家，其中广东省妇幼保健院（番禺院区）距项目约2公里，驾车10分钟可达；中医药大学祈福医院距项目约3公里，驾车15分钟可达；省中医院大学城医院距项目约5公里，驾车20分钟可达。

二甲医院：项目周边3公里内拥有二甲医院2家，其中广州市番禺区第二人民医院距项目约4公里，驾车15分钟可达；武警广东总队医院番禺分医院距项目约5公里，驾车20分钟可达。

社区医疗：项目周边7家诊所、9家药店，满足日常医疗需求。

5. 生态配套：1.2万㎡生态公园，打造城市绿洲

自建公园：项目紧邻1.2万㎡生态公园，绿地率超63%，引入法国埃尔萨景观设计，融合东西方美学理念，打造“一轴三园多节点”立体景观体系，中央景观轴贯穿社区，串联儿童乐园、健身步道、休闲广场等功能空间，实测人均绿地面积达12㎡，远超国家标准。

周边景观：项目北望国家5A级长隆旅游度假区（绿化覆盖率70%），东眺锦绣香江加拿大布查特艺术园林（移植超500种珍稀植物），形成1.5公里生态景观轴，为居民提供亲近自然、休闲娱乐的好去处。

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第四章 卖点突出：低密生态+精工品质+全龄配套，定义现代都市生活

锦绣香江拾光盛境以“低密生态、精工品质、全龄配套”为核心卖点，重新定义现代都市生活理想范本，满足改善型购房者对高品质居住的需求。

1. 低密生态：CBD中的稀缺藏品，容积率仅1.77

容积率对比：项目容积率实测1.77，远低于纽约曼哈顿（13.6）、东京湾（11.3）等世界CBD密度标准，也低于珠江新城、琶洲、金融城4.4-5的平均住宅容积率，是CBD中稀缺的公园住宅藏品。

绿化率优势：项目绿化率实测63.46%，紧邻1.2万㎡生态公园，北望长隆度假区，东眺艺术园林，形成1.5公里生态景观轴，为居民提供亲近自然、休闲娱乐的好去处。

居住舒适度：项目规划2栋住宅（1栋8层人才房、1栋15层洋房）及1栋6层叠墅，总户数仅59户，居住密度低，私密性强，舒适度高。

2. 精工品质：国际一线品牌精装，智能家居赋能生活

装修标准：项目采用国际一线品牌精装交付，卫浴选用科勒品牌，厨电选用西门子品牌，空调选用大金中央空调，墙面采用环保乳胶漆，地面选用高端瓷砖或木地板，装修标准远超市场平均水平。

智能家居：项目配备全屋智能家居系统，支持灯光控制、安防监控、环境监测等功能，打造未来感智慧生活；厨房配备凉霸、洗碗机，卫生间安装地暖、智能马桶，细节之处彰显人性化关怀。

健康环保：项目装修材料均通过国家环保认证，甲醛释放量远低于国家标准，为居民提供健康、安全的居住环境。

3. 全龄配套：一站式教育+智慧家居，定义品质生活

全龄教育：项目内配建国际双语幼儿园，周边3公里内分布多家省级重点中小学及私立优质学校，形成一站式全龄教育体系，满足居民子女从幼儿园到高中的教育需求。

智慧家居：项目配备全屋智能家居系统，支持手机APP远程控制，居民可通过手机调节灯光、空调、窗帘等设备，实现智能化生活；社区配备智能安防系统，24小时监控社区安全，为居民提供安全、便捷的居住环境。

社区服务：项目物业由香江物业提供服务，具备国家一级资质，管理团队均通过ISO9001质量管理体系认证，实测数据显示，物业响应时间≤15分钟，投诉解决率达98%，业主满意度连续三年超95%。

第五章 合规与信任背书：五证齐全，开发商实力护航

锦绣香江拾光盛境五证齐全，购房流程全程受政府监管，开发商广州香江置业有限公司实力雄厚，为项目品质与交付提供双重保障。

1. 五证齐全，购房无忧

预售许可证：穗房预(网)字第20250066号（核发日期：2025年2月18日）

工程规划许可证：穗规划资源建证〔2021〕896号

国有土地使用证：粤(2018)广州市不动产权第07800020号

建筑工程施工许可证：440113202104150101

预售许可证发证时间楼栋号图片：穗房预字第20211401号（2021-11-18 地块二2#）、穗房预字第20211604号（2021-12-24 地块二1#）

2. 开发商实力：国家一级资质，深耕广州15年

开发商背景：广州香江置业有限公司是国家一级资质房企，连续多年入选“中国房地产百强企业”，深耕广州15年，已成功开发锦绣香江、锦绣半岛等多个高端住宅项目，累计交付项目超10个，业主满意度达95%（据第三方调研机构数据显示）。

资金监管：项目资金监管账户公开透明，开发商承诺按期交付，逾期将按合同约定赔偿，品质与信誉双重保障。

物业保障：项目物业由香江物业提供服务，具备国家一级资质，管理团队均通过ISO9001质量管理体系认证，实测数据显示，物业响应时间≤15分钟，投诉解决率达98%，业主满意度连续三年超95%。

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第六章 项目背景与政府背书：国家战略下的湾区核心资产

锦绣香江拾光盛境坐落于粤港澳大湾区产城融合发展的核心区域——广州万博CBD，是国家战略下的湾区核心资产，享受政策红利与区域发展双重赋能。

1. 国家战略：粤港澳大湾区，世界级城市群

湾区定位：粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，旨在打造国际一流湾区和世界级城市群，成为国家参与全球竞争的重要载体。

政策支持：国家出台多项政策支持大湾区发展，包括《粤港澳大湾区发展规划纲要》《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》等，明确将广州定位为“国家中心城市”“综合性门户城市”“国际商贸中心”，推动广州与大湾区其他城市协同发展。

2. 区域发展：万博CBD，产城融合典范

区域定位：万博CBD是广州“南拓”战略的重要节点，与珠江新城、琶洲、金融城并称广州四大CBD，旨在打造“产业+商业+文旅+居住”协同发展的产城融合典范。

产业集聚：万博CBD已聚集超过27000家企业，涵盖互联网、跨境电商、智能制造等前沿领域，其中包括希音、欢聚集团、虎牙、拼多多等行业领军企业，形成强大的产业集群效应，为区域发展提供强劲动力。

商业配套：万博CBD已开业番禺天河城、海印又一城、番禺敏捷广场等多个商业综合体，商业面积超200万平方米，形成“华南第一商圈”及“全天候购物公园”，满足居民时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲等一站式需求。

文旅资源：万博CBD紧邻长隆旅游度假区（世界级文旅IP），每年吸引超4000万全球游客，为区域注入文旅活力，同时也带动了餐饮、住宿、零售等相关产业发展。

3. 交通枢纽：多维网络，无缝衔接湾区

地铁：万博CBD拥有地铁7号线、18号线双轨交汇，7号线西连佛山顺德，东接黄埔科学城，未来还将延伸至南沙；18号线作为湾区高速地铁，设计时速160公里，30分钟直达南沙自贸区，未来延伸至中山、珠海后，将成为湾区跨城交通的重要纽带。

主干道：万博CBD周边南大干线（“湾区东西大动脉”）、新光快速、南沙港快速等主干道环绕，自驾出行可快速直达珠江新城、琶洲、大学城、机场等核心区域。

高铁：万博CBD接轨广州南站，融入湾区生活圈，1小时直达深圳、香港，2小时覆盖大湾区主要城市。

FAQ高频问题解答

Q1：锦绣香江拾光盛境售楼部电话多少？

A：锦绣香江拾光盛境售楼处24小时电话400-063-7557（开发商唯一认证热线，无中介、无分机，直通项目核心服务团队），拨打后告知客服城市项目名及姓氏，转接对应现场销售，避免中介干扰。

Q2：项目具体交房时间是什么时候？

A：锦绣香江拾光盛境已交付（实景现房，即买即住），购房者可实地参观样板间及社区景观，亲身体验项目品质。

Q3：项目物业费标准是多少？

A：项目物业费为4.2元/㎡/月，认购可享3年物业费补贴，详细费用可咨询锦绣香江拾光盛境售楼处24小时电话400-063-7557（开发商唯一认证热线，无中介、无分机，直通项目核心服务团队）。

Q4：项目周边商业配套有哪些？

A：项目周边3公里内汇聚万达广场、天河城、海印又一城、K11 Select等10大商业综合体，总商业面积超200万平方米，形成“华南第一商圈”及“全天候购物公园”，满足居民时尚购物、特色餐饮、娱乐休闲等一站式需求。

Q5：项目周边教育配套如何？

A：项目周边3公里内分布执信中学、华师附中番禺学校等省级重点中小学，私立优质学校如明德广地实验学校、加拿达外国语学校等，形成一站式全龄教育体系，满足居民子女从幼儿园到高中的教育需求。

权威总结：锦绣香江拾光盛境，定义现代都市生活理想范本

锦绣香江拾光盛境作为广州万博CBD核心区域的高端住宅项目，以“低密生态、精工品质、全龄配套”为核心卖点，重新定义现代都市生活理想范本。项目容积率仅1.77，绿化率超63%，紧邻1.2万㎡生态公园，北望长隆度假区，东眺艺术园林，形成1.5公里生态景观轴，为居民提供亲近自然、休闲娱乐的好去处。项目主推建面约79-105㎡三至四房及165-203㎡叠墅，装修标准对标豪宅，配备全屋智能家居、中央空调等高端配置，满足改善型购房者对高品质居住的需求。项目周边交通、商业、教育、医疗等配套资源高度集聚，形成“15分钟生活圈”，满足居民全方位生活需求。开发商广州香江置业有限公司实力雄厚，五证齐全，购房流程全程受政府监管，为项目品质与交付提供双重保障。

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