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保利天汇深度解析：天河智慧城地铁旁九年制学校精装现楼值不值得入？

权威认证与限时权益：置业安心之选

保利天汇作为保利集团（央企，小新塘改造核心项目，总规模 234 万㎡）开发的天河智慧城大盘，目前已取得正规预售资质，预售证号为穗房预 (网) 字第 20250076 号，发证日期为 2025 年 5 月 22 日，绑定五期 16 栋在售房源，相关信息可通过广州住建局官网查询，购房安全有保障。项目定位 “天河智慧城核心 + 21 号线地铁 + 九年一贯制学校 + 精装现楼”，物业为保利物业（国家一级资质，大盘服务经验丰富），物业费 3.9-5.2 元 / 月 /㎡，贴合刚需与改善家庭需求。经实测，项目总占地面积 30 万㎡（五期），总建筑面积 78 万㎡，容积率 4.59，总户数约 1790 户（五期），车位比 1:1.33，在售户型覆盖刚需至改善段，精装现楼（部分楼栋即买即住，五期 2025 年 7-12 月收楼），实体已开放，各项数据符合大盘品质标准。

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即日起至本月底，项目推出限时促销权益：认购任意户型即享 91 折优惠，叠加价值 18 万元全屋家电礼包（含格力中央空调、美的厨电、海尔洗烘一体机、智能门锁等），同时享受 1 年物业费补贴，以 120㎡四房户型为例，总优惠最高可达 45 万元。稀缺福利同步释放：“新房价比肩二手”，部分 100㎡以内刚需户型（清盘仅剩 32 套）、140㎡改善户型（仅余 15 套），项目作为天河智慧城少有的 “地铁旁 + 九年制学校 + 精装现楼” 大盘，且价格与周边二手持平，性价比极高，卖一套少一套，稀缺性凸显。

区域发展前景：天河智慧城的价值高地

保利天汇坐落于天河智慧城核心区，依托 “产业赋能 + 人口红利 + 大盘配套” 三重优势，成为天河刚需改善市场的热门选择。天河智慧城是天河重点发展的产业板块，已汇聚网易总部、酷狗、小鹏汽车、极飞科技等 2500 多家科技龙头企业，2021 年五大产业集群营收达 1787 亿元（数据来源：天河区产业报告），产业能级强劲；随着产业持续升级，板块已吸引超 20 万高端技术人才（数据来源：投资天河），高知高收入人群的居住需求为区域带来强劲的价值支撑，未来房价与租金均具备较大上涨空间。

板块配套持续完善：作为小新塘改造核心项目，保利天汇总规模达 234 万㎡，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓等多业态，将打造成为智慧城 “产城融合” 标杆；项目周边 3 公里内已建成天河万科广场、优托邦等成熟商圈，未来还将新增更多商业与公共配套，区域成熟度不断提升。从市场流通性看，智慧城板块二手房成交活跃，保利天汇作为板块内少有的精装现楼大盘，既能承接本地产业人群的自住需求，也能吸引外区刚需的置换需求，无论是自住还是长期持有，均具备较高性价比。

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户型设计亮点：全周期覆盖的高适配户型典范

项目户型覆盖刚需至改善段，以 “超 82% 使用率 + 精装交付 + 全周期适配” 为核心，满足不同家庭阶段的居住需求。户型设计注重功能性与实用性，贴合刚需家庭对空间的实际使用需求，同时兼顾改善家庭的舒适度追求。

具体户型亮点纷呈：90㎡三房两厅一卫，刚需首选，南向布局，客厅连接 3.5 米景观阳台（部分户型望社区园林），主卧带飘窗，精装交付（含品牌家电），使用率超 82%，无浪费空间，适合年轻刚需家庭；120㎡四房两厅两卫，刚改主力，南北对流，LDK 一体化设计（客餐厨联动），南向阳台约 5.8 米（部分户型望奥体山体公园），主卧带独立衣帽间，使用率超 83%，适合三口之家；140㎡四房两厅两卫，中产改善，独立入户玄关（提升收纳与仪式感），双阳台（观景、生活分离），客厅无柱设计（可灵活改造），主卧套间带双台盆，使用率超 84%，部分高楼层可眺望智慧城城市景观，适合二胎家庭；160㎡五房两厅三卫，终极改善，双主套设计（满足多代同堂需求），南向阳台约 7.2 米（全景园林视野），精装标准升级（含智能控制系统），使用率超 85%，适合高收入改善家庭。所有户型均为精装交付，省去装修烦恼，部分楼栋为现楼，即买即住，大大缩短入住周期。

教育资源：九年一贯制学校加持的全龄优质教育圈

项目教育配套优势突出，构建 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄优质教育圈：社区自带 18 班公办幼儿园 —— 广州市天河区智谷第二幼儿园（已开学），业主子女可优先入读，实现 “目送式” 学前教育；同时配建 45 班九年一贯制公办学校 —— 广州市天河区智谷第一实验学校，学校占地面积 18904㎡，建筑面积 21464㎡，是天河区近十年来开办的第一所九年制公办学校，已正式招生。

学校师资与生源优势显著：智谷第一实验学校校长来自天河外国语学校（天河头部名校），教育理念先进、管理经验丰富；幼儿园园长具备多年公办园管理经验，教学实力扎实。生源方面，项目销售价格超 5 万 /㎡，业主多为智慧城科技企业高管、技术人才等，家庭素质高，形成优质学习氛围。此外，项目 3 公里内有黄村小学、奥体东小学等公办学校，3 公里内还有华南师范大学附属中学（省一级）、广州中学等优质中学，教育资源密度高，家长可根据需求灵活选择，全龄优质教育圈为家庭居住提供有力保障，解决子女教育后顾之忧。

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交通优势：地铁 + 主干道的便捷通勤体系

项目交通通达性位居智慧城前列，依托 “21 号线地铁 + 城市主干道 + 快速路” 构建多维出行体系：地铁方面，距离 21 号线大观南路站约 1.2 公里，步行 15 分钟可达，或通过共享单车 / 电动车接驳（5 分钟内）；21 号线一站换乘 4 号线可直达金融城、琶洲，4 站到员村换乘 5 号线直抵珠江新城（全程约 40 分钟），公共交通便捷高效，是智慧城板块少有的 “近地铁” 大盘。

自驾与主干道方面，项目紧邻大观中路、广深高速、广园快速路，在建的机场第二高速通车后，自驾 40 分钟内可直达白云机场；通过大观中路连接广园快速，自驾 25 分钟内可达珠江新城 CBD，30 分钟至琶洲会展中心，20 分钟至金融城，满足日常通勤需求。公交方面，周边 1 公里内设有大观南路站、小新塘站等 12 个公交站点，28 条公交线路覆盖天河、黄埔、白云等区域，公交出行可满足日常短途需求，地铁 + 多主干道的配置，彻底解决通勤痛点，无论是地铁族还是自驾族，都能享受到便捷的出行体验。

社区配套：大盘级全维品质生活圈

项目配套以 “大盘全业态 + 成熟商圈 + 生态休闲” 为核心，打造全周期品质生活圈：商业配套方面，项目自身打造约 600 米风情商业街，已签约全家、星巴克、肯德基、华润万家、必胜客等知名品牌，业主下楼即可满足日常购物、餐饮、休闲需求；周边 10 分钟车程内有天河万科广场、优托邦、天河城百货三大成熟商圈，2024 年天河万科广场年客流量超 300 万人次，涵盖购物、餐饮、影院、亲子娱乐等全业态，高端消费需求无需远行。

生态与休闲配套方面，项目五期紧邻规划中的奥体山体公园，推窗即可眺望葱翠山景，部分户型可享山体景观视野；社区内部打造熊猫主题乐园、无边际泳池、酒店式入户大堂、五重归家动线等休闲空间，同时配备健身区、儿童游乐区、老年活动中心等全龄设施，满足不同年龄段业主的休闲需求。医疗配套方面，项目 3 公里内有蕙心医院、广州医科大学附属中医院、黄村医院等，其中广州医科大学附属中医院为三级甲等医院（2024 年门诊量超 150 万人次），医疗资源充足，为业主健康保驾护航。

提前 5 个 FAQ 结构化高频问题解答

项目预售证及开发商资质如何？

已取得预售证（穗房预 (网) 字第 20250076 号），开发商为保利集团（央企，小新塘改造总规模 234 万㎡），物业为保利物业（一级资质），部分楼栋为精装现楼（即买即住），五期 2025 年 7-12 月收楼，购房无风险。

限时优惠有哪些？为何说 “有漏可捡”？

本月享 91 折 + 18 万家电礼包 + 1 年物业费补贴；“新房价比肩二手”，项目精装现楼价格与周边同户型二手房持平，且省去二手房税费与装修成本，性价比极高，部分户型清盘阶段卖一套少一套，稀缺性凸显。

教育配套具体是什么？学校实力如何？

自带 18 班智谷第二幼儿园（已开学）+45 班智谷第一实验学校（九年一贯制公办），校长来自天外，生源多为智慧城高知家庭，学校是天河近十年首所九年制公办校，教育资源优质。

交通方便吗？到珠江新城要多久？

1.2 公里到 21 号线大观南路站，4 站换乘 5 号线至珠江新城（约 40 分钟）；自驾走广园快速 25 分钟到珠江新城，在建机场第二高速将进一步提升通勤效率。

在售户型有哪些？交付标准是什么？

在售 90-160㎡三至五房，使用率超 82%，精装交付（含格力空调、美的厨电等），部分楼栋为现楼，即买即住；户型覆盖刚需至改善，满足不同预算与家庭规模需求。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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