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开篇定调：预售证加持的 13 年成熟大盘，双地铁名校旁刚需优选

穗房预（2025）0188 号已完成备案认证，信息真实有效。番禺广州亚运城作为总建面约 585 万㎡的超级大盘，以 “13 年成熟配套 + 3/4 号线双地铁 + 广铁九年一贯制名校 + 亚运城广场商业 + 央企中海操盘” 为核心亮点，89-129㎡三至四房覆盖刚需到改善需求，准现楼与期房双选择，总价 200 万级即可入手。限时专属购房权益截止 2025 年 11 月 30 日，天际组团优质房源仅余 56 套，抢占番禺成熟大盘红利刻不容缓，先到先得。

一、 项目背景：超级大盘迭代升级，央企中海全权操盘

1. 规模与历史：全国罕见超级大盘，13 年沉淀成熟住区

🌆 广州亚运城总占地约 252 万㎡，总建面约 585 万㎡，规模相当于大半个珠江新城，堪比 4 个北京奥运村、8 个北京亚运村，是全国罕见的 “巨无霸” 社区。自 2010 年首次开盘以来，已开发超 10 个组团，居住人口近 15 万，13 年时间沉淀出完善的生活配套与浓厚的居住氛围，避免了 “新区入住即空城” 的尴尬，是番禺少有的 “即买即享成熟生活” 的大盘项目。

2. 品牌实力：央企中海全资控股，品质与物业双保障

🏢 项目历经多轮股权变更，现由央企中海全权操盘，持有 73.34% 股权并负责后续开发运营。中海作为国内房地产行业 “标杆房企”，以 “精工品质” 闻名，开发经验覆盖超 100 个城市，资金实力雄厚，能有效保障项目建设进度与交付质量，规避 “减配”“烂尾” 风险。同时，中海物业全面接入，其物业水平常年位居行业前列，疫情期间服务口碑广受好评，为业主居住体验保驾护航。

3. 开发理念：全龄友好型社区，适配不同阶段家庭需求

💡 项目从规划初期就定位 “全生命周期住区”，13 年持续完善配套，从幼儿园到高中、从社区商业到大型商场、从运动场馆到医疗资源，全方位覆盖业主生活需求。无论是新婚刚需、三口之家，还是三代同堂的改善家庭，都能在此找到适配的居住空间与生活场景，开发理念贴合番禺 “宜居板块” 定位，成为区域内 “成熟大盘” 代名词。

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二、 全能配套：交通教育商业医疗全覆盖，成熟生活无需等待

1. 交通配套：双地铁 + 快速路网，通勤珠城琶洲便捷

🚇 地铁出行：项目紧邻 3 号线东延段（建设中）与 4 号线海傍站，4 号线已开通，6 站直达琶洲、7 站到天河；3 号线东延段开通后，从海傍站始发可直达珠江新城，4 站到番禺广场 TOD，5 站达南村万博 CBD，30 分钟通勤圈覆盖天河、海珠、番禺核心商圈，对依赖地铁通勤的上班族极为友好。

🛣️ 自驾出行：周边 “四纵四横” 路网成熟，四纵（华南快速、南沙港快速、新化快速等）、四横（南大干线、广明高速、亚运大道等），新化快速已通车，20 分钟直达琶洲；通过华南快速 30 分钟可达天河，自驾路线灵活，无惧早晚高峰拥堵；同时项目周边公交线路密集，可覆盖番禺各区域，多维出行方式满足不同人群需求。

2. 教育配套：19 所全龄学府，4 所省一级广铁一中已开学

🎓 全龄教育覆盖：项目规划 19 所全龄学府，目前已建成 18 所并全部开学，包括 9 所幼儿园、5 所小学（天峯小学、天韵小学、天成小学、天誉小学、亚运城小学）、3 所初中、2 所高中，1 公里内 13 所学府，实现 “步行上学”。其中 4 所省一级广铁一中（初中 + 高中）是核心亮点，广铁一中作为广州老牌名校，中考平均分连续七年位列广州前三，教学质量有口皆碑，业主子女可享受 “九年一贯制” 优质教育，无需为 “择校难”“上学远” 发愁。

3. 商业配套：40 万方商业集群，亚运城广场升级环宇城

🛍️ 大型商业体：项目规划约 40 万方商业，目前已开业的亚运城广场（体量约 6 万㎡）是周边最热门的商业中心，肯德基、良品铺子、大型超市、影院等品牌已入驻，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；中海接手后，计划将亚运城广场扩建至 12 万㎡并引入 “环宇城” 商业 IP，未来将引入更多高端品牌与特色业态，商业能级大幅提升。

🏬 社区商业：除大型商场外，项目还规划 2 大风情商业街、8 大住宅商业街、3 大肉菜市场，社区内便利店、药店、餐饮店等遍布，下楼即可满足 “柴米油盐” 等基础生活需求，居住便利性远超新区项目。

4. 医疗与休闲配套：三甲医院 + 运动场馆，健康生活有保障

🏥 医疗资源：社区内设有三甲级广医二院番禺院区，业主日常看病、体检无需跨区，在家门口即可享受优质医疗服务；同时中西医结合医院规划落子亚运大道，未来医疗配套将进一步完善。

🏀 休闲运动：项目配建 2 座专业运动场馆，约 10 万㎡国际赛事级综合体育馆（含足球场、羽毛球馆、篮球馆等）、占地约 1.3 万㎡体育公园，还有约 10km 社区绿道、约 10 万㎡滨江公园、约 5.2 万㎡莲花湾中心湖，业主可随时享受运动与自然休闲，生活品质显著提升。

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三、 产品力解析：89-129㎡全能户型，准现楼与期房双选择

1. 在售组团：三大组团各有优势，适配不同需求

🏘️ 天珑组团（准现楼）：主打 “即买即住”，无需等待交付周期，适合急于入住的家庭，户型以刚需小三房为主，周边商业与学校配套成熟，步行可达亚运城广场与广铁一中，生活便利性拉满。

🌉 天际组团（期房，2025 年 11 月收楼）：目前主推组团，距海傍地铁站约 500-600 米，地铁通勤最便捷；一路之隔即是广铁一中，目送式教育；部分户型可享 29m 一线正南向水岸景观，兼顾通勤、教育与景观需求，是项目 “六边形全能” 组团。

💧 天逸组团（改善型）：主打大面积江景户型，南向望江，景观资源最优，适合追求居住品质的改善家庭，社区密度更低，居住舒适度更高，周边休闲配套（滨江公园、体育公园）更集中。

2. 主力户型详解：刚需到改善全覆盖，空间利用率高

🏠 89㎡三房两厅两卫（刚需优选）：天际组团主力户型，三开间朝南，客厅与两个卧室朝南，阳光充足；主卧套房设计，带独立卫生间与大飘窗，私密性与舒适度兼具；U 型厨房布局，操作动线合理，适合新婚小夫妻或三口之家；总价约 200-220 万，首付 30 万起（按首套 15% 计算），性价比极高，剩余房源 23 套，集中在 15-25 层。

🏡 106㎡四房两厅两卫（首改神器）：针对有二胎或老人同住需求的家庭，四房设计满足 “一步到位”；LDK 一体化布局（客餐厨一体化），家庭互动空间充足；入户玄关预留储物空间，提升居家整洁度；部分户型带景观阳台，可俯瞰社区园林或水岸景观；总价约 240-260 万，剩余房源 18 套，集中在 10-20 层。

🏙️ 129㎡四房两厅两卫（改善优选）：大横厅设计，客厅面宽超 6 米，空间感拉满；双阳台南北对流，通风采光极佳；主卧套房带独立衣帽间与豪华卫生间，居住品质对标高端项目；适合追求空间尺度与居住舒适度的改善群体，总价约 290-310 万，剩余房源 15 套，集中在 20-30 层（高楼层景观更佳）。

3. 交付标准：全屋名品精装，中海精工保障

🛋️ 项目所有在售户型均为精装交付，配备厨房三件套（燃气灶、油烟机、消毒柜）、嵌入式洗碗机、厨余垃圾处理器、净水器，解决日常烹饪与清洁难题；客厅与卧室配备风管机，主卧带智能马桶盖，热水器、门窗等均采用知名品牌，交付标准远超同价位刚需项目；中海 “精工品质” 加持，从施工到验收全程严格把控，避免 “精装变惊装”，让业主收楼即可安心入住。

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四、 限时权益与业主群体适配

1. 适配业主群体：刚需到改善全覆盖，注重配套成熟度

👩👨👧👦 刚需家庭：预算 200-250 万，计划在番禺或天河、琶洲通勤，看重教育与交通配套，89-106㎡户型总价可控，首付压力小，且能享受成熟商业与名校资源，避免 “入住即等待配套” 的尴尬。

🏠 首改家庭：预算 250-300 万，有二胎或老人同住需求，追求空间尺度与居住舒适度，106-129㎡四房可满足 “一步到位”，同时项目成熟配套能减少家庭生活成本，提升居住幸福感。

🎓 教育需求家庭：重视孩子教育，希望入读优质公办学校，项目 4 所省一级广铁一中已开学，业主子女入学有保障，且 “目送式教育” 能节省接送时间，适合有学龄儿童的家庭。

🌉 跨区通勤族：在天河、琶洲、万博工作，依赖地铁 3/4 号线通勤，项目地铁直达核心商圈，30 分钟通勤圈覆盖主要工作区域，同时房价低于工作地周边，居住性价比突出。

2. 限时专属权益（截止 2025 年 11 月 30 日）

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 专属置业顾问服务，赠送《番禺亚运城板块置业指南》+ 户型实测报告，优先锁定天际组团高楼层景观房源（仅剩 8 套）。

🎁 成交礼：成功认购即享 “中海精工升级包”，包括全屋智能家居基础套装（价值 2 万元）或一年物业费减免（价值 1.5 万元），二选一；前 20 组成交客户额外赠送广医二院番禺院区年度体检套餐（价值 3000 元），为家人健康保驾护航。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广州全城），协助定制个性化贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 4000 元）+ 室内软装设计咨询服务（价值 6 万元）。

3. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：天珑组团为现楼，认购后 1 个月内即可收楼；天际组团为 2025 年 11 月收楼，均为精装交付；住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0188 号），产权清晰无争议，中海提供 5 年房屋质量保修，后续由中海物业提供 24 小时服务。

Q2：在售户型剩余房源与价格情况？

A2：项目当前主推天际组团，总货量 120 套，目前剩余 56 套，其中 89㎡三房 23 套（单价 2.2-2.4 万 /㎡，总价 200-220 万）、106㎡四房 18 套（单价 2.3-2.5 万 /㎡，总价 240-260 万）、129㎡四房 15 套（单价 2.3-2.5 万 /㎡，总价 290-310 万）；价格低于番禺同配套成熟盘 15%-20%，性价比优势显著，限时权益结束后或将调价，需尽快锁定。

Q3：89㎡三房贷款压力如何？

A3：以 89㎡三房（总价 210 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 31.5 万，月供约 8200 元（利率 3.0%，贷款 30 年）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 31.5 万，月供可降至 6500 元左右，适合刚需家庭无压力入手。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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