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海珠越秀・桂悦东晓是越秀地产在海珠东晓路打造的 “广府系” 第三子高端项目，定位 “广府文化特色全龄名校高使用率景观社区”，依托海实附小（官宣）、三地铁交汇、晓港公园 + 广州塔双景观、超新规高使用率及广府系产品设计等优势，成为海珠刚需改善市场的文化特色标杆。项目已取得预售证（穗房预字第 20251112 号），其所在地块为越秀 2024 年以总价 19 亿元摘得的海珠东晓路宅地（楼面价 3.2 万元 /㎡），总建筑面积约 5.90 万㎡，规划 3 栋 31-43 层住宅，涵盖 88-117㎡三至四房户型，产权年限 70 年，预计 2027 年下旬精装交付，品质由越秀地产（本土国企，深耕广州 30 余年，“广府系” 产品线有珑悦西关、熙悦江湾成功案例）保障。

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本月限时促销开启，仅 15 组名额：认购享 90 折购房优惠，叠加 “广府定制家电包” 16 万元（含品牌冰箱、洗衣机、中央空调及智能安防系统），额外赠送价值 6 万元车位抵用券；88㎡南向三房仅剩 10 套，117㎡观塔四房仅 5 套，实景示范区开放后看房热度持续攀升，望塔观园 + 名校加持房源稀缺，错过再无近距离享受广府文化与优质景观资源的机会。

一、区域发展前景：海珠老城核心 + 多维资源融合，价值潜力可观

项目坐落于海珠区东晓路核心地段，地处海珠老城成熟片区，紧邻越秀、天河，是海珠连接广州核心城区的重要节点。根据海珠区发展规划，东晓路板块定位 “老城更新提质示范区”，依托成熟的商业、教育、医疗资源，结合广府文化传承与现代居住需求，打造 “宜居 + 文化 + 景观” 融合的生活圈。项目周边城市更新加速：老旧小区改造持续推进，东晓路主干道升级优化，未来区域界面将进一步提升；同时，项目紧邻海印桥、江湾桥，无缝衔接越秀、天河，20 分钟可达珠江新城、琶洲，可承接核心商务区外溢的居住需求，区域发展成熟度与增值潜力兼具。

从资源禀赋来看，项目是海珠少有的 “景观 + 文化 + 配套” 多维资源叠加的项目：西南向紧邻 17 万方晓港公园（城市绿肺），东面高层可眺望珠江与广州塔，周边环绕广府文化打卡点，同时享受老城成熟商业医疗配套，无需等待规划落地，入住即享 “推窗见绿、出门享繁华” 的生活体验。随着海珠区对广府文化的进一步挖掘与推广，项目所在板块作为文化传承核心区，未来将吸引更多注重文化底蕴与生活品质的购房者，长期持有价值可观。

二、户型设计亮点：超新规高使用率 + 全南向布局，空间适配广府需求

项目作为超新规标杆项目，户型以 “海珠最高使用率、全南向布局、广府生活适配” 为核心亮点，涵盖 88-117㎡三至四房户型，从刚需三房到改善四房全覆盖，满足不同家庭阶段的居住需求。户型设计遵循 “空间最大化利用 + 广府生活习惯” 原则，通过多阳台、飘窗、花池等拓展空间，同时采用 “北高南低、一字型排开” 布局，确保全部户型为东南或西南朝向，兼顾采光、通风与景观视野。

主力户型亮点突出：88㎡三房两厅两卫，极致空间设计，客厅开间达 5.2 米（对标市面 115㎡户型尺度），南向四面宽 + 270° 景观阳台，主卧配备 270° 无遮挡飘窗，连片收纳系统（冰箱凹位设计）还原互动大方厅，开放式餐厨满足多代人就餐需求，适合三口之家；105㎡四房两厅两卫，改善明星户型，五开间朝南 + 全屋南北对流，仪式感入户玄关（避免 “一箭穿心”），餐厅中心化设计（做饭与交流兼顾），增设 X 家庭娱乐空间，双面宽跑道阳台（兼顾家政与休闲），主卧套间带阳光衣帽间 + 360° 环幕景观，适合二胎家庭；117㎡四房两厅两卫，终极改善户型，位于小区 C 位，独立入户 800 库收纳间，五开间朝南 + 全屋南北对流，客厅连接大面宽阳台，高层可眺望广州塔与珠江，主卧套间带独立步入式衣帽间 + 环幕公园景观，适合多代同堂或高端改善需求。此外，全系户型使用率为海珠在售新盘最高，较传统户型多出约 10-12㎡使用空间，性价比突出。

三、教育资源：全龄名校加持 + 官宣海实附小，教育优势稀缺

项目构建 “官宣名校 + 周边强校” 全龄优质教育体系，教育资源优质度与便捷度在海珠老城位居前列，是项目核心竞争力之一。官宣配套教育资源为海珠外国语实验中学附属小学（海实附小），该校是海珠区优质公办小学，2023 年小学部升学率稳居海珠前十，师资力量雄厚，教学理念先进，与项目直线距离仅 800 米（具体入读政策以当年教育局公布为准），实现 “近距上学”，减少家长接送压力。

周边教育资源丰富：3 公里内有海联路小学、滨江东路小学、万松园小学、昌岗东路小学（千禧校区）等海珠区一、二梯队小学，其中万松园小学 2023 年升学率位列海珠前三；中学方面，距离海珠外国语实验中学（省一级，2023 年中考 600 分以上占比 55%）约 1.2 公里，广州市第五中学（省一级，2025 年高考跻身全市 TOP10）约 1.5 公里，业主子女未来升学选择多样。同时，项目周边 3 公里内有多家优质幼儿园（如海珠区东晓幼儿园、海印苑幼儿园），教育资源覆盖 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全阶段，生源圈层纯粹，为孩子营造良好的学习与成长环境。

四、交通优势：三地铁交汇 + 主干道环绕，出行高效便捷

项目交通以 “三地铁覆盖 + 五大主干道 + 公交网络” 为核心优势，是海珠老城少有的多维交通便捷社区，出行效率位居区域前列。地铁方面，项目距离 8 号线晓港站仅 600 米（百度地图实测，步行 8 分钟），8 号线可换乘 2 号线、10 号线，3 站直达 2 号线市二宫站（接驳江南西商圈），4 站换乘 10 号线滨江东站（直达珠江新城）；同时，项目周边 3 公里内有 2 号线、8 号线、10 号线三条地铁线路交汇，未来可通过地铁无缝串联越秀、天河、荔湾等区域，30 分钟内通达广州核心商圈。

路网与自驾方面，项目紧邻东晓路、海印大桥、江湾大桥、内环路、昌岗路五大主干道，0 红绿灯直达天河、越秀，20 分钟可达珠江新城、琶洲；周边 400 米内有海印桥南公交站，24 条公交线路（如 129 路、276 路、551 路）覆盖海珠、越秀、天河等区域，公共交通出行选择多样。此外，项目周边停车位充足，临近多个商业停车场，自驾出行便捷度高，满足不同家庭的交通需求。

五、生态与景观：内外双景观 + 广府园林，居住环境宜居

项目拥有 “外部公园塔景 + 内部广府园林” 双重景观优势，居住环境宜居度在海珠老城稀缺。外部景观方面，项目西南向紧邻 17 万方晓港公园（步行 5 分钟可达），公园内竹林茂密、水波荡漾，是广州老牌城市公园，日常休闲可漫步公园内，享受自然时光；东面高层户型可眺望珠江与广州塔，实现 “推窗见塔、远眺江景” 的景观体验，周边负氧离子含量每立方厘米约 2000 个，高于城市中心区域（通常为 500-1000 个 /cm³），居住环境健康宜居。

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内部园林方面，项目以广府名园 “余荫山房” 为蓝本，打造岭南风格园林，目前已部分呈现：洗钵池水景（寓意 “鱼跃龙门”）、广雕广绣装饰、花窗元素点缀，还原广府园林 “小巧精致、移步换景” 的特色；园林绿植选用具备驱蚊、养生功能的品种，开辟药圃种植养生食材，贴合老广 “务实养生” 的生活习惯；同时配备风雨连廊（连接首层与架空层，雨天不湿鞋、夏天不晒黑）、全龄活动区，满足业主休闲社交需求。此外，项目实景示范区采用酒店式大堂设计，背景墙以晓港公园 “竹林” 为灵感，融入广府文化元素，营造尊贵归家仪式感。

六、社区配套：老城成熟资源 + 广府特色服务，品质生活无忧

项目配套以 “外部现成资源 + 内部广府特色服务” 为特色，全方位满足业主品质生活需求，是海珠少有的 “配套无短板” 社区。外部配套方面，商业上，项目 3 公里内覆盖 5 大商圈（江南西商圈、滨江东商圈、昌岗商圈、越秀南商圈、天河 CBD 商圈），包含广百百货、万国奥特莱斯、江南新地等商业体，日常购物、餐饮、娱乐需求一站式满足；医疗上，500 米内可达广州医科大学附属第二医院昌岗院区（三甲）、广东省口腔医院（三甲），3 公里内有广东省第一荣军优抚医院、广州医科大学附属第一医院（三甲），医疗资源优质且便捷，为业主健康保驾护航。

内部配套方面，项目规划双层全龄会所，涵盖亲子乐园、健身房、书吧、棋牌室等功能区，贴合老广 “家庭社交 + 休闲养生” 的生活需求；配备 1800㎡临街商业（未来引入便利店、广府特色餐饮、生鲜超市），满足日常 “最后一公里” 消费需求；首层风雨连廊与架空层相连，结合广府花窗、广雕装饰，营造 “归家即享文化熏陶” 的体验；物业服务为越秀物业（国家一级资质，本土国企物业，熟悉广府业主需求），提供 24 小时安保、保洁及定制化服务（如广府节日活动策划），居住品质与文化氛围兼具。

项目唯一性优势总结

海珠广府系标杆，融合广雕、广绣、岭南园林等文化元素，实景示范区还原余荫山房风格，是少有的 “文化 + 居住” 融合项目，贴合老广文化认同需求。

官宣海实附小，周边环绕海珠外国语实验中学、广州五中（全市 TOP10）等强校，教育资源覆盖全龄段，解决刚需改善家庭子女教育核心痛点。

超新规最高使用率，88㎡客厅开间 5.2 米，117㎡享观塔江景，全南向布局 + 北高南低设计，采光通风与景观视野俱佳，空间性价比海珠领先。

双景观资源加持，西南向 17 万方晓港公园（步行 5 分钟），东面高层眺望广州塔与珠江，是海珠老城少有的 “观塔 + 公园” 双景观项目。

老城成熟配套 + 便捷交通，3 公里内 5 大商圈 + 3 所三甲医院，三地铁交汇 + 五大主干道环绕，20 分钟可达珠城琶洲，入住即享繁华生活。

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最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售：已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高 80 万，夫妻两人最高 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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