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在天河智慧城板块新房竞争激烈的当下，广州城投天禧凭借央企开发背景、107% 超高使用率的新规产品，以及核心区位的产业与商业优势，成为众多购房者关注的焦点。项目不仅占据广州第三经济发展中轴核心，还毗邻成熟商圈与自然景观，既满足改善型居住需求，又具备长远的价值潜力，为天河科创精英提供了宜居宜业的优质选择。

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一、核心区位：天河智慧城腹地，产业与交通双优

广州城投天禧地处天河智慧城核心区域，属于广州第三经济发展中轴核心，拥有国家级高新区、省级高新区等 7 个国家级和 5 个省级创新发展平台，与珠江新城 CBD 构成 “一区双核” 格局，是广州未来重要的经济增长极。板块内汇聚了中国移动、网易、酷狗、小鹏汽车等 3000 多家科技企业、1000 多家高新技术企业，2023 年总收入达 3226 亿元，吸引 20 多万技术人才，“广州硅谷” 的定位让区域发展后劲十足。

交通方面，项目距离地铁 21 号线天河智慧城站直线约 800 米，实际步行约 20 分钟，骑电动车约 7 分钟，搭乘快线 3 站可达天河公园、6 站到金融城、8 站至珠江新城；周边还有规划中的地铁 10 号线、29 号线，未来公共交通将更便捷。自驾出行则可依托科韵路、华南快速、环城高速等路网，40 分钟内可抵达琶洲、珠江新城、越秀等核心区域，通勤效率较高。

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二、项目概况：央企开发，大体量复合型社区

项目由广州城投地产开发，作为本地实力央企，其开发经验丰富，资金实力与工程品质均有保障。项目于 2023 年 3 月由广州城投以 44.39 亿拿下，除去配建后住宅楼面价约 3.71 万 / 平，整体定位清晰且稳健。

从规模来看，项目总占地面积 70180 平，建筑面积 278584 平，总户数 1148 户，车位数 1422 个，容积率 4.5，整体为复合型社区，包含商业住宅、商业写字楼、人才住宅等业态，分东西两个地块开发。其中东地块规划 2 栋住宅、2 栋公寓、1 栋写字楼和 3 栋人才房，住宅货量约 265 户；西地块则规划 6 栋纯商品房住宅，货量约 550 户，居住氛围更纯粹，能满足不同购房者的需求。

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三、户型设计：新规高使用率，智能精装改善首选

广州城投天禧作为新规后的产品，最大亮点之一便是107% 的超高使用率，空间利用极致，远超传统住宅，为业主带来更宽敞的居住体验。项目首推东地块 1、2 栋，这两栋距离主路最远，受噪音影响较小，且东地块容积率仅 3.0，居住舒适度更高 ——1 栋为两梯五户 30 层，2 栋为两梯四户 31 层，预计 2026 年下半年收楼，产品整体偏向改善型。

户型设计上，项目外立面采用约 70% 面积的玻璃幕墙，现代简约且格调十足，首推楼栋楼间距较宽，视野开阔无遮挡。室内交标配备全屋华为智能系统，兼顾科技感与实用性，能满足当代家庭对智能生活的需求。此外，项目建筑由冼剑雄团队操刀设计，该团队曾参与琶洲南、招商保利海珠天珺等豪宅项目，设计实力雄厚，进一步保障了户型的合理性与居住品质。

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四、配套设施：社区商业 + 全维生活服务

项目内部配套注重便利性与实用性，规划有社区商业街区，业主下楼即可满足日常购物、餐饮等需求，无需远行便能享受便捷生活。同时，社区内还配建幼儿园及托儿所，为业主家庭解决孩子学龄前教育的就近需求，让家长接送更省心。

从社区整体规划来看，虽未提及过多休闲娱乐设施，但依托复合型社区的优势，未来写字楼、公寓等业态的配套也能间接为住宅业主提供服务，且项目首推楼栋居住环境相对安静，能平衡便捷与私密，适合注重生活效率的改善家庭。

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五、周边配套：商业繁华 + 生态宜居，医疗完善

商业配套方面，项目周边成熟度高 —— 距离万科广场约 100 米、广百广场约 350 米、大悦汇约 1.5 公里，均已开业，日常购物、休闲、餐饮需求可轻松满足；此外还有科学城商圈、奥体商圈、东圃商圈、天河城商圈环绕，能进一步覆盖高端消费与多元化娱乐需求，繁华触手可及。

生态环境上，项目紧邻广州首个海绵城市湿地公园 —— 大观湿地公园，周边还有火炉山森林公园、天河智慧农业公园、旧羊山公园，鲜氧环绕，业主茶余饭后可前往散步、休闲，在科创核心区享受难得的自然惬意。医疗资源同样完善，蕙心医院（约 380 米）、岭南养生谷中医医院（约 1300 米）近在咫尺，广州医科大学附属中医医院・天河院区、中山大学附属第三医院・岭南医院等三甲医院也在周边，为业主健康保驾护航。

【广州城投天禧】

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