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引言：花地湾 TOD 的省实学区小户型标杆

在荔湾区花地湾核心板块，万科・理想花地・傲璟凭借 “省实九年制学校 300 米 + 1 号线花地湾站 400 米 + 120% 超高使用率 + 广州首座立体植物园社区” 的稀缺组合，成为主城刚需改善的焦点。项目作为万科万汇天地的升级组团（Pro Max 版），主打 74-186㎡二至四房，总建面约 16 万㎡，当前加推 6 栋，350-500 万即可上车荔湾核心学区房，为追求优质教育、便捷交通与高实用户型的家庭，打造了高性价比的理想居所。

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位置与交通：双地铁 TOD，畅达全城

项目地处花地湾 TOD 核心，交通优势堪称 “主城枢纽”。地铁方面，步行 400 米可达 1 号线花地湾站（规划地下通道直通，无惧风雨），1 站至芳村换乘 11 号线（广州大环线），5 站达海珠广场，8 站至越秀公园，12 站直达珠江新城；未来还将通过万汇天地立体交通网络，串联白鹅潭、聚龙湾，形成 “2 公里 CAZ 黄金三极”。自驾出行便捷，周边环绕花地大道、龙溪大道等主干道，接驳内环与环城高速，15 分钟可达广州南站、白云机场，无论是日常通勤还是跨区出行，都高效无忧，完美覆盖天河、越秀、海珠等核心工作圈。

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项目概况：立体园林，智慧社区

项目总建面约 16 万㎡，规划 4 栋住宅（4-44 层，分高低区），总户数约 844 户，梯户比 2T5-6 户（低区 4-28 层 2T6，高区 30-44 层 2T5），车位配置充足，物业公司为万科物业（升级服务体系）。作为广州首座立体植物园社区，项目创新打造 “1-2 层商业街区 + 立体植物园、3 层体育会所、30 层空中会所” 的垂直生活空间，外立面采用主流玻璃幕墙，楼栋高低错落布局，容积率适配核心区居住需求；同时依托万科万汇天地 1 平方公里大城规划，共享 7 所幼儿园、3 所小学、3 所中学的全龄教育配套，居住品质与社区氛围持续升级。

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户型设计：120% 使用率，全龄适配

项目主推 74-186㎡二至四房，新规使用率超 120%，户型设计贴合刚需改善需求。74㎡三房为爆款入门款，三开间朝南，2 房可改 3 房，赠送面积充足，满足年轻家庭过渡需求；85㎡三房带入户花园，南向超大面宽，赠送面积最多，户型方正通透，适配三口之家；95㎡三房做到动静分离，全屋采光面近 19 米，独立玄关 + U 型厨房，实用性拉满；115㎡四房为改善主力，四开间朝南（21 米采光面），5.8 米宽景阳台 + 花池赠送可拓两房，适配二胎家庭；186㎡四房为顶改户型，高区景观视野无遮挡，独立玄关库 + 全能收纳，满足多代同堂的品质需求，全户型均实现 “小面积大功能” 的空间突破。

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配套设施：省实学区，全能生活

项目配套最大亮点是 “优质教育资源”—— 与省实花地湾校区（54 班九年制，含小学 + 初中）直线距离 300 米，万汇天地整体规划 13 所学校（7 幼 3 小 3 中），小升初可参与荔湾优质初中摇号（含省实、真光等），12 年全龄教育无忧（具体以招生政策为准）。商业方面，楼下即朗庭 3.8 万方三层步行商业街（已运营，含购物、健身、美甲等），3 公里内享双太古（在建）、26.9 万㎡万象城（在建）、18 万㎡城市级购物中心（规划），世界级商圈触手可及；休闲方面，步行 270 米至花地湾公园，400 米至趣活公园，3 层体育会所含篮球场、羽毛球场、泳池等，满足全龄运动需求。

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周边环境：生态环绕，CBD 红利

项目生态资源得天独厚，内部打造立体植物园社区，外部近享花地湾公园、趣活公园等绿地，日常散步可亲近自然；同时依托白鹅潭 CBD（世界级商圈，3 年总投资超 3000 亿）发展红利，未来将享万象城、太古里等高端商业，以及 “三馆合一” 文化地标，既拥当下成熟生活配套（朗庭商业街、花地湾公园），又能承接板块增值潜力。作为花地湾板块少有的高实用户型新盘，项目既保留老城区的烟火气，又通过立体园林与万科品牌加持，实现 “闹中取静” 的居住体验，堪称荔湾刚需改善的 “性价比之王”。

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