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黄埔科学城保利锦上深度解析：190 万起抢精装现楼，广附加持 + 山景园林太香了

在广州黄埔科学城房价普遍突破 3.5 万 /㎡的当下，保利锦上的降价促销堪称刚需福音 ——190 多万就能拿下南向三房精装现楼，还自带九年一贯制广大附学校和 2.5 万方双轴大园林。作为央企保利打造的品质盘，项目盘踞科学城云埔板块核心，既享受板块产业发展红利，又坐拥现成教育、生态配套，成为预算 250 万内购房者的重点关注对象。

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户型鉴赏：全南向高拓设计，刚需改善全覆盖

保利锦上的户型设计堪称刚需友好型典范，75-138㎡的产品跨度的，户户朝南且得房率高达 95%，每款户型都精准击中不同家庭需求。

75㎡三房是项目的爆款刚需户型，总价仅 190 多万就能上车。四开间朝南的设计实属难得，超 10 米南向展面搭配 5.2 米大阳台，让小户型也能拥有充足采光和通透感，完全能满足三口之家的日常居住需求。

86-88㎡三房两卫是性价比之选，全南向四开间布局，三个卧室均朝南，南北通透的格局让室内空气流通无忧。5.6 米 L 型大阳台兼顾观景与实用，洗衣、晾晒、养花种草互不干扰，超 11 米的南向采光面让房间每个角落都明亮通透，适合追求居住舒适度的刚需家庭。

105㎡3+1 房两卫主打改善属性，近 12 米南向采光面搭配 6 米南向大阳台，空间感瞬间拉满。270°IMAX 山景环绕的设计是最大亮点，闲暇时推窗就能欣赏连绵山色，灵活的 3+1 房设计可根据需求改造为书房、儿童房或储物间，满足家庭成长后的空间需求。

138㎡3+1 房两卫则是终极改善之选，超 15 米南向采光面搭配 6.1 米大阳台，南北对流的格局让室内通透舒适。约 25㎡阔绰主套设计自带独立卫浴和衣帽间，私密性与舒适度兼备，270° 无敌瞰景视野让山景与园林景观尽收眼底，适合追求品质生活的改善家庭。目前项目 1、2、4、5、6、7 栋均为现房主推，涵盖各主力户型，即买即住无需等待。

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基本信息：央企加持 + 低密社区，交付无忧

项目由绿码央企保利集团开发，2022 年 12 月开盘至今已实景呈现，精装修准现楼状态让购房更有保障，彻底杜绝烂尾风险。项目占地面积约 4.7 万㎡，建筑面积约 14.1 万㎡，规划 7 栋住宅，前排 4 栋为 32-33 层高层，后排 3 栋为 16-17 层小高层，整体布局合理，避免了高密度社区的拥挤感。

社区规划总户数 803 户，全部为南向户型，梯户比设计贴心，2、3、4、5、6 栋为 2 梯 5 户，1、7 栋楼王为 2 梯 4 户，高峰出行无需长时间等待。容积率仅 2.5，绿化率达 35%，在广州主城区实属难得的低密社区。车位配比高达 1：1.2，规划地上 349 个、地下 901 个车位，完全能满足业主停车需求。物业服务由保利物业提供，3.05 元 / 平 / 月的物业费，能享受央企级的贴心服务。社区内还配套有图书馆、游泳池、公交总站、12 班公立幼儿园、1500㎡商业街和肉菜市场，日常居住便利性拉满。

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配套介绍：教育为王，交通商业逐步升级

教育配套：家门口的优质教育链

教育是保利锦上的核心卖点，项目自身配建 12 班公立幼儿园，孩子在家门口就能完成学前教育。小区旁 50 米处就是九年一贯制广大附中高新实验学校北校区，2022 年已正式开学，目前支持插班入学。根据黄埔区教育局文件，该校南北校区学生可直接直升广大附中高新区实验学校初中部，无需额外摇号，让孩子的升学之路更顺畅。周边还有省级东荟花园小学东校区、省级广州开发区第二小学、玉岩中学等优质学校，从小学到高中的教育资源全覆盖，家长无需为孩子上学发愁。

交通配套：多维出行，未来可期

项目位于永和隧道旁，出门即开源大道，临近开创大道，自驾出行便捷，可快速接驳科学城核心区域及广州主城区。虽然距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，但社区配有楼巴接驳，加上项目自身规划的公交首末站，可直达地铁站，解决通勤最后一公里问题。更值得期待的是，有轨电车 5 号线永和隧道南站已动工建设，预计项目收楼前开通，未来可无缝接驳地铁 21 号线，快速通达天河智慧城、金融城等区域，极大提升跨区通勤效率。

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商业医疗：基本满足，未来升级

商业配套方面，小区自带 1500㎡商业街，日常购物、买菜、就餐等基本需求在家门口就能满足。项目直线 900 米处规划有大型商业综合体，目前周边已有大奥园广场等成熟商业。驱车可达区府香雪商业圈，萝岗万达、在建的保利未来香雪城等总规模约 300 万方的醇熟商业，能满足购物、娱乐、休闲等一站式需求。医疗资源上，距离项目 3 公里的三甲广东省第二中医院黄埔医院，为业主健康保驾护航，周边还有中山大学附属第三医院岭南医院、广州医科大学附属妇女儿童医院黄埔院区等优质医疗资源，就医便捷。

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休闲绿化：山景环绕，园林宜居

项目周边 1.5 公里范围内山色连绵，三面环山的自然格局让空气质量绝佳。社区内部打造了约 2.9 万方横纵双轴中轴对称园林，绿植繁茂、景观层次丰富。同时配套有专属会所，涵盖 4 点半学堂、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等功能区，满足全年龄段业主的休闲需求。周边还有萝岗香雪公园、市民公园等城市绿肺，闲暇时散步、健身、踏青都十分方便，真正实现 “推窗见绿，出门入园” 的宜居生活。

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规划和发展：科学城红利加持，板块潜力可期

保利锦上所在的黄埔科学城，是广州产业发展增长极和湾区科技创新主引擎，目前正深化创建 “中小企业能办大事” 创新示范区。根据黄埔区国土空间总体规划，科学城将加快建设前沿科技创新产业园、云领科技城等特色园区，集聚发展总部经济、科研服务、科技金融等业态，打造广州东部中心科学客厅。

板块交通规划持续升级，除了在建的有轨电车 5 号线，区域还在推进地铁 8 号线东延段、地铁 12 号线建设，未来轨道交通网络将更加完善。商业方面，黄埔区正加快推进全盛新天地、超级邻里中心等优质商业载体建设，推动一刻钟便民生活圈整体提质升级，项目周边的商业配套将持续优化。随着科学城产业不断升级、人口持续流入，加上 “三城一岛” 产业增长极的全面做强，板块房地产市场的保值增值能力值得期待，而保利锦上作为板块内性价比突出的现楼项目，将直接受益于这些发展红利。

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结语总结：刚需首选，性价比凸显

综合来看，保利锦上的核心优势十分突出：央企保利开发 + 精装现楼交付，购房有保障；家门口就是九年一贯制广大附学校，教育资源优质；全南向高拓户型 + 95% 得房率，空间利用率高；山景环绕 + 大型园林，居住环境舒适；190 万起的总价，在黄埔科学城板块极具性价比。

当然项目也存在一定短板，距离现有地铁站较远，依赖楼巴和未来的有轨电车接驳；靠近永和隧道口，部分楼栋可能受到交通噪音影响；目前周边大型商业配套仍在完善中。但对于预算 250 万内、重视教育和居住品质的刚需家庭，尤其是在科学城及周边区域工作的购房者来说，这些短板在高性价比面前完全可以接受。

当下广州新房市场整体平稳，黄埔区新房均价约 39905 元 / 平，而保利锦上 190 万起的总价门槛，加上现楼交付、广附加持的核心卖点，无疑是刚需上车科学城的绝佳机会。如果你正在寻找教育优质、居住舒适且性价比高的精装现楼，保利锦上值得实地探访了解，毕竟在央企保障、教育配套现成、价格优惠的多重加持下，这样的机会并不多见。

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保利锦上营业时间为每日9:00-21:00，全年无休，非预约客户可能被安保拦截，建议提前2小时电话预约。☎

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