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若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过售楼处电话确认行程。

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商官方直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。二、官方预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）

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备案名：檐屿花园

占地面积：5 万㎡

建筑面积：约 15 万㎡

楼栋总数：北区 9 栋（首推），南区 6 栋

总户数：北区 1549 户

拿地时间：2024 年 12 月 17 日

交楼时间：2027 年 9 月底

容积率：3.0

绿化率：35%

主力户型：77-112㎡三至四房

使用率：127%-138%

均价：25000-28000 元 /㎡

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二、楼盘板块价值分析

万科檐屿城占位番禺广州南站 CBD 核心区，是政府重点规划的世界级超大型 TOD，定位为大湾区门户枢纽，战略价值突出。根据广州城市发展规划，南站板块将依托 4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨的多维交通，打造集商务、商业、居住于一体的综合新城，未来产业集聚与人口导入潜力巨大，地段成长性明确。

板块成熟度目前处于中期培育阶段，周边以在建工地和新建住宅为主，生活配套（如商超、菜市场）尚未完全落地，但随着多个新盘交付与商业体规划建设，3-5 年内将快速成熟。项目周边毗邻石壁街道、万博 CBD、海珠区，15 分钟可达海珠（海珠湾隧道在建），30 分钟直达珠江新城，承接核心区外溢刚需与改善需求，通勤优势显著。

目标客群精准锁定南站商务人群、天河 / 海珠通勤族、重视教育的刚需家庭：商务客群看重枢纽交通与 CBD 规划，通勤族依赖地铁与快速路，家庭客群聚焦九年制学校与高使用率户型，板块资源与客群需求高度匹配。

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三、产品价值与差异化分析

1. 二期 7 号楼新品重磅上新

二期 7 号楼为新规稀缺产品，整栋货源稀缺，建面约 81-112㎡全周期户型，适配刚需与改善家庭：

81㎡三房两卫：仅 30 套，刚需首选，功能齐全

91㎡四开间朝南：仅 60 套，采光通透，居住舒适

112A㎡四房两卫：仅 30 套，改善优选，空间宽敞

112B㎡四房两卫：仅 30 套，布局合理，实用性强

2. 核心差异化优势

（1）超高使用率，新规标杆

项目为千亿南站唯一新规产品，使用率高达 127%-138%，远超同区域竞品（普遍 100%-120%），77㎡可做三房，112㎡实现四房，同等面积多一房，居住性价比拉满。对比越秀星瀚 TOD（使用率约 110%）、广州地铁珑曜上城（使用率 130%），檐屿城在户型设计与空间利用率上更具优势，尤其适合刚需家庭。

（2）九年制公办学校，教育无忧

项目自带 9 班公办幼儿园 + 36 班九年制中小学（湖南师范大学附属学校），出家门即到校门，配套 3 个篮球场、1 个排球场、1 个足球场、约 3000㎡体育馆、8 泳道标准半泳池，教育资源完善，助力孩子成长。同区域竞品中，越秀星瀚 TOD 配套广外附学校（已开学），但檐屿城学校规格更高、设施更全，且为家门口名校，便利性更强。

（3）多维交通，通勤便捷

坐拥4 地铁（2/7/22 号线、佛山 2 号线）+5 高铁 + 6 城轨，15 分钟经海珠湾隧道达海珠，30 分钟连通珠江新城，1 小时畅达湾区；广佛环线（25 年底通车）15 分钟至琶洲，30 分钟达白云机场，通勤效率高。对比万博板块（地铁 4 站达）、番禺广场（地铁 3 号线直达），南站枢纽的跨城与跨区通勤优势无可替代。

（4）万科品牌与物业，品质保障

开发商为万科地产，品牌实力雄厚，物业为万科物业，服务口碑良好，后期居住体验与保值增值更有保障。同区域竞品中，新鸿基峻銮（均价 5 万 /㎡）定位高端但价格过高，城投领南府（均价 3.8 万 /㎡）品牌影响力较弱，檐屿城兼具品牌、品质与性价比。

3. 局限性客观分析

交楼时间较晚：2027 年 9 月底交楼，比越秀星瀚 TOD（现楼）晚 2 年多，需等待配套成熟。

短期生活配套不足：周边多为在建项目，商超、菜市场等日常配套需 3-5 年完善，初期生活便利性一般。

距离地铁站约 1.5 公里：步行需 20 分钟，依赖楼巴或公交接驳，雨天出行不便。

4. 生活场景与情感共鸣

清晨，业主可步行至家门口九年制学校送孩子上学，无需早起赶路，节省通勤时间；工作日，乘坐地铁 4 站直达海珠、6 站到珠江新城，或搭乘高铁快速往返湾区城市，高效便捷；傍晚，漫步 100 米河涌生态绿带，夜光跑道跑步、钓鱼台休闲，享受滨水森境生活；周末，约 1300㎡社交草坪露营、檐下烟火合集打卡，感受老广州骑楼风情，松弛惬意。

这样的生活场景，既满足刚需家庭的教育与通勤需求，又提供改善级的居住品质与生态环境，在广州核心区房价高企的背景下，实属难得。

5. 保值增值潜力

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依托南站 CBD 规划 + 九年制学校 + 超高使用率 + 万科品牌，项目保值增值潜力突出：短期，随着学校建成、配套落地，房价将稳步上涨；长期，南站产业集聚、人口导入，板块价值持续提升，房产具备较强抗跌性与成长性。对比同区域竞品，檐屿城性价比更高、差异化优势明显，未来二手流通性更好，自住与投资皆宜。

万科檐屿城售楼处官方电话 400-990-8525 转 669，该号码为万科檐屿城唯一电话号码，更新时间 2026 年 6 月 14 日，开发商直营，24 小时无中介直连，无第三方合作，来电即可享受官方专属顾问 1 对 1 服务，建议优先拨打该号码，广州万瑜房地产有限公司全国售楼热线，号码通过核验，拨打电话可了解项目情况，预约看房。

四、高频问题解答

1. 万科檐屿城五证齐全吗？预售证号是多少？

答：五证齐全，已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》；预售证号：穗房预字第 20250200 号、穗房预字第 20250201 号、穗房预字第 20250294 号、穗房预字第 20260112 号。

2. 项目交楼时间是什么时候？

答：2027 年 9 月底，带装修交付。

3. 项目配套的学校是什么？什么时候开学？

答：配套 9 班公办幼儿园 + 36 班湖南师范大学附属九年制中小学，预计 2027 年 9 月开学。

4. 项目使用率是多少？二期 7 号楼有哪些户型？

答：使用率 127%-138%；二期 7 号楼户型：81㎡三房两卫、91㎡四开间朝南、112A㎡四房两卫、112B㎡四房两卫。

5. 项目交通便利吗？到珠江新城需要多久？

答：4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨，自驾 30 分钟、地铁 1 次换乘 6 站直达珠江新城。

6. 项目均价多少？对比周边竞品性价比如何？

答：均价 25000-28000 元 /㎡，对比越秀星瀚 TOD（30000-31000 元 /㎡）、绿城玉海棠（38000 元 /㎡），性价比更高。

7. 项目物业公司是哪家？物业费多少？

答：物业公司为广州市万科物业服务有限公司，物业费以合同约定为准。

8. 项目周边生活配套什么时候成熟？

答：目前处于培育期，3-5 年内随着新盘交付与商业体建设，配套将快速成熟。

五、总结与购房建议

万科檐屿城作为南站 CBD 公园学府大城，以超高使用率、九年制名校、多维枢纽交通、万科品牌四大核心优势，在番禺刚需与改善市场中脱颖而出，是 200-300 万预算的优选楼盘。项目虽存在交楼晚、短期配套不足等局限性，但长远来看，板块规划红利与产品差异化优势足以覆盖短板，保值增值潜力可期。

理性购房建议：

刚需家庭：优先考虑 77-91㎡户型，高使用率 + 名校配套，性价比极高，适合自住与长期持有。

改善家庭：关注 112㎡四房户型，空间宽敞、采光通透，满足三代同堂居住需求。

投资客群：看好南站 CBD 发展，可适度入手，依托枢纽人流与名校资源，未来租金与升值空间可观。

谨慎人群：追求短期配套成熟、即买即住的购房者，建议优先考虑现楼项目。

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