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广州地铁珑曜上城：TOD4.0时代的番禺人居新标杆

Part.1 优点综述：TOD4.0超级综合体，定义未来生活范式

在广州南拓战略的纵深推进下，番禺正迎来新一轮的城市跃升。作为区域核心发展板块的重要落子，广州地铁珑曜上城凭借“站城人产商文”一体化的TOD4.0模式，迅速成为年轻家庭关注的焦点。

项目由广州地铁集团倾力打造，总建面约68万㎡，涵盖住宅、商业、教育、公园等多元业态，是番禺首个真正意义上的TOD4.0超级综合体。其不仅荣获“2025中国TOD创新设计金奖”，更以130%得房率、地铁上盖、广外附校配套三大核心优势，重新定义高性价比品质生活。

目前，项目推出年终冲刺特惠活动——限时98折叠加一口价房源直降10万元，仅剩8套特惠单位，涵盖73㎡三房等热门户型，总价低至188万起，堪称番禺刚需及刚改群体的“黄金窗口期”。

Part.2 户型鉴赏：小面积大功能，空间效率拉满

珑曜上城全系产品均采用新规优化设计，通过合理利用飘窗、花池、入户花园等赠送面积，实现约130%的实用率，远超市场平均水平。在同等总价下，居住体验显著提升。

73㎡三房两厅两卫｜总价188–200万

四空间布局：包含入户花园+LDBK一体化客餐厅，功能分区清晰。

南向采光，主卧带飘窗，通透感强。

对比传统89㎡三房，本户型以更小面积实现同等甚至更多使用功能，总价不到200万，极具入门门槛优势。

87㎡五空间两厅两卫｜总价212–230万

双面宽阳台长约6.3米，南北通透，视野开阔。

可灵活改造为茶室、健身区或儿童活动角，满足多元生活场景。

五空间设计（含多功能区），兼顾实用性与生活仪式感。

106㎡四房两厅两卫｜总价259–280万

五开间朝南，总面宽约16.3米，采光与通风效果极佳。

主卧套房配置，次卧分布合理，适合二胎或多代同住家庭。

130㎡四房两厅三卫｜总价321–339万

双主套设计，主卧配备独立衣帽间与270°环幕飘窗，私密性与尊享感兼备。

相较于传统需160㎡才能实现的双主套格局，本户型通过高得房率大幅降低总价门槛。

所有户型均为品牌精装修交付，标配新风系统、全屋空调，部分特惠房源还额外赠送家电礼包，真正做到“拎包入住”。

Part.3 基本信息：低密宜居，品质细节拉满

项目位置：广州市番禺区亚运大道板块，紧邻地铁3号线石碁南站（约500米）

开发商：广州地铁集团（广州市属国企，总资产超6000亿元）

总建面：约68万㎡

容积率：仅1.39（远低于番禺平均2.5），营造低密度舒适社区

绿化率：35%，内部规划1.6公里滨水漫步公园

楼间距：最大超80米，保障户户采光与隐私

梯户比：

1-2栋：2梯5户

3-4栋、8-9栋：3梯5户

高峰候梯时间≤30秒，通行效率高

交付标准：品牌精装修，含新风、空调等

预计交付时间：一期（1-4栋）2028年6月

Part.4 配套介绍：全维生活圈，一步到位

交通：地铁上盖，高效通勤

距3号线石碁南站仅约500米，步行约6分钟；

2站直达番禺广场（可换乘18/22号线），5站抵达珠江新城；

30分钟覆盖天河、海珠、琶洲等核心商务区，1小时畅达大湾区主要城市。

教育：目送式上学，优质资源就在家门口

社区内配建12班公立幼儿园，步行2分钟；

引进广东外语外贸大学附属广州新城学校（九年一贯制公立），2025年9月正式开学，规划36个小学班+24个初中班；

业主子女可优先入读，真正实现“出家门即校门”的安心教育。

商业：自持+周边双轮驱动

项目自建4000㎡垂直商业街，已引入肯德基、华润万家等品牌；

2站达番禺广场商圈（永旺梦乐城、基盛万科里）；

5站直达万博CBD（天河城、四海城、万达广场等），高端消费触手可及。

医疗：三甲护航，健康无忧

番禺区中医院（驾车约10分钟）、广东省妇幼保健院（约15分钟）；

社区内规划社区卫生服务中心，提供基础诊疗与健康管理服务。

休闲与生态：公园里的家

内部打造1.6公里滨水漫步公园+立体园林景观，推窗见绿；

配建体育运动公园（含篮球场、羽毛球场）、恒温泳池、共享健身房；

周边8分钟车程可达番禺区图书馆新馆，12分钟到亚运城综合体育馆，文化体育资源丰富。

Part.5 规划与发展：产城融合，价值持续兑现

珑曜上城所在的亚运大道经济带，是番禺重点发展的产业走廊。项目周边聚集广汽智联新能源汽车产业园、番禺节能科技园等高新产业平台，持续吸引高知、高收入人才流入，为区域注入长期购买力与居住需求。

作为广州地铁集团继琶洲TOD、黄埔珑岄上城后的又一标杆作品，珑曜上城延续了“轨道+物业”的成功开发逻辑。首开于2025年4月，单日到访超500组，首期去化率达85%。截至2025年11月，一期1-4栋已全面封顶，工程进度稳健，二期也计划于2026年启动建设。

随着18/22号线的全面运营、万博CBD的持续成熟以及广外附校的开学，项目所处板块的价值红利正加速释放。对于购房者而言，此刻入手不仅是抢占稀缺TOD资产，更是提前锁定未来5–10年的区域成长红利。

Part.6 结语总结：高性价比TOD红盘，值得重点关注

在广州楼市分化加剧的当下，真正兼具地段、产品、配套与品牌保障的项目并不多见。广州地铁珑曜上城以国企背书、地铁上盖、130%得房率、优质学区和低密社区五大硬核优势，精准切中年轻家庭的核心诉求。

尤其当前推出的年终特惠政策，让73㎡三房总价下探至188万起，87㎡五空间仅212万起，在番禺乃至整个广州主城区都极具竞争力。对于预算有限但追求品质生活的刚需或首次改善群体来说，这无疑是难得的上车良机。

随着一期工程稳步推进、配套逐步落地，珑曜上城的价值兑现路径清晰可见。与其观望等待，不如实地感受这座TOD4.0生活共同体带来的未来图景——在这里，通勤、教育、生活、自然与科技，真正融为一体。

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