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广州土拍：平淡中暗藏惊喜

2025 年 1 - 11 月的广州土拍市场，用 “平淡中藏惊喜” 来形容再合适不过。在房地产市场风云变幻的当下，这样的态势格外引人关注。作为长期扎根市场一线的团队，我们凭借着日复一日的深耕与实战，对行业的温度、客户的需求以及竞争的脉搏有着最为敏锐的切身体会。我们既能从数据报表的趋势波动中洞察先机，也能真切感受到消费者指尖的真实反馈，更能在竞品博弈的细微变化里，精准捕捉到市场暗流涌动的方向。

地块出让：多点开花展格局

2025 年的广州土地市场，在平稳的节奏中有序前行，顺利出让了 30 块靓地 ，这些地块分布均匀，宛如繁星点缀在广州的版图上，各个区域都展现出独特的发展潜力与魅力。无论是中心城区的繁华地段，还是外围区域的新兴板块，都在这场土地盛宴中分得一杯羹，为城市的建设与发展注入了新的活力。

值得一提的是黄埔区，在今年的土地出让名单中，宅地出让一栏略显空白。但这绝非意味着黄埔区在房地产市场上的 “躺平”。恰恰相反，黄埔区正全身心地投入到旧改升级的宏大工程中。旧改，对于黄埔区而言，是一场城市更新的蝶变之旅。通过对老旧街区、村落的改造与重建，不仅能够提升居民的生活品质，还能优化城市的空间布局，挖掘出更多优质的土地资源。可以预见，在不久的将来，随着旧改项目的逐步完工，一大波优质新宅地将如春笋般涌现，为刚需购房者带来满满的期待。

企业回归：市场活力大复苏

在过往的土拍舞台上，保利、越秀、中海等 “国家队老面孔” 常常占据主导地位，几乎承包全场。然而，今年的土拍市场却呈现出一番截然不同的景象 。敏捷、力迅、番禺置地等民营企业强势回归，在土地竞拍中积极角逐，成功斩获多宗地块。敏捷集团以总价约 33.2 亿元一举夺得位于广州番禺区钟村街市广路的 4 宗住宅用地，强势回归广州土拍市场；力迅地产旗下子公司以底价 3.1338 亿元竞得荔湾区小梅大街 7 号地块 ，展现了对荔湾市场的深度布局决心；广州市番禺置业房地产开发有限公司以总价 3.07 亿元成功竞得番禺区番禺广场融媒体北侧地块，溢价率达 19.48% ，彰显了民营企业对市场的信心。

民企的强势回归，绝非偶然。这背后反映出开发商对广州楼市信心的快速恢复。随着广州房地产市场的逐步稳定和政策环境的优化，民营企业看到了市场的潜力与机遇，纷纷加大在广州的土地储备投入。这一现象也极大地增强了市场的活力，打破了以往国企独撑场面的格局，为广州的房地产市场注入了新的竞争力量，促进了市场的多元化发展。

营收数据：看似下滑藏转机

在 1 - 10 月的广州土拍市场中，一个较为显著的数据变化引起了众人的关注：土拍营收为 292.67 亿，与去年同期相比，减少了 140 多亿，近乎腰斩的差距乍看之下着实令人意外 。但这一数据的背后，实则蕴含着广州土拍市场的战略布局与发展节奏。

广州在土地出让的安排上，并非毫无规划。今年广州把真正的 “硬菜” 都留到了年底。这种策略性的安排，旨在通过集中出让核心地块，最大化土地价值，提升土地市场的热度，进而实现土拍市场的逆风翻盘。从过往的经验来看，核心地块的出让往往能吸引众多实力雄厚的开发商竞相角逐，不仅能推高土地价格，还能提升市场对广州房地产市场的整体预期。

这 5 块核心宝地的登场，无疑是广州土拍市场的关键转折点。它们的区位优势、规划条件以及市场预期，都决定了其在土地市场中的重要地位。每一块地块都承载着城市发展的新希望，它们的成功出让，将为广州的城市建设、房地产市场的稳定发展注入强大的动力 。

王炸地块：逐个数亮点十足

珠江新城马场地块：预定地王，顶级奢华

在年底即将登场的 5 块核心宝地中，珠江新城马场地块无疑是最为耀眼的存在，它已提前预定 “新地王” 宝座 ，堪称顶豪中的顶豪。这宗地块可谓是广州压箱底的稀缺宝贝，光是其各项规划指标，就足以让人惊叹。地块占地约 13 万㎡、总建面达 45 万㎡，如此大规模的土地在珠江新城这样寸土寸金的地方，实属罕见 。住宅起拍楼面价更是直接冲到 5 万 /㎡，起拍总价约 110 亿 。回顾之前面粉厂地块 117.55 亿的成交纪录已被视为地王级别，而马场地块无论是从楼面价还是起拍总价来看，都具备刷新纪录的实力，成为新地王几乎是板上钉钉的事。

其配套设施更是豪华到令人咋舌。交通方面，紧邻地铁 5 号线潭村站，在建的 13 号线马场站也在加快建设进度 。未来还将新增 5 条新路，进一步优化区域交通网络。自驾出行也十分便捷，10 分钟就能直达天河公园，30 分钟内可畅达南站、机场，无论是日常通勤还是商务出行、休闲旅游，都能高效实现。商业配套上，3 公里内天河城、正佳广场、太古汇三大商圈环绕，汇聚了国内外众多一线品牌，满足了高端消费者对于品质生活的追求 。未来还规划了 11 公顷体育公园 + SKP 综合体，将购物、休闲、运动等多种功能完美融合，打造一站式的高端生活体验。作为珠江新城最后一块大规模宅地，其稀缺性不言而喻。周边新房均价已达 12 万 /㎡，未来马场地块建成后的项目必然是 “10 万 + 俱乐部” 的核心成员，将成为广州顶级豪宅的代表之作，引领城市高端居住的新标杆。

琶洲中二区地块：降容提质，宜居典范

对于想在琶洲入手改善房的朋友来说，琶洲中二区地块绝对是一块不可多得的宝藏地块。该地块在规划上进行了降容减负的优化，使得居住舒适度得到了极大的提升。此前 4.1 的容积率直接降到 2.5 ，总建面从 4 万㎡精简到 2.2 万㎡，限高也下调至 80 米。这一系列操作对于开发商而言，减轻了开发压力，而对于购房者来说，则是实实在在的福利。密度大幅降低，意味着未来小区的采光将更加充足，楼间距也会更宽敞，居住空间不再拥挤，真正告别 “鸽子笼” 式的居住体验 ，宜居感直接拉满。

在配套方面，琶洲中二区地块同样表现出色。交通出行极为便利，步行 5 分钟即可直达万胜围地铁站，这里是 4 号线与 8 号线的交汇站点 ，通过地铁网络可以快速到达城市的各个角落。教育资源丰富，执信实验、六中珠江、贝赛思等名校环伺周围，为孩子提供了优质的教育环境，让孩子从小就能接受良好的教育熏陶。商业配套也十分完善，保利广场、万胜广场就在隔壁，日常生活中的购物、餐饮、娱乐等需求都能轻松满足，充满了浓厚的烟火气息。目前周边二手豪宅早已站稳 10 万 +/㎡的价格高位，琶洲中二区地块入市后，价格大概率也不会低，但其宜居属性和优质配套，无疑将吸引众多改善型购房者的关注，成为他们改善居住条件的理想之选。

金融城浪奇北地块：降容引竞争，联动成看点

金融城浪奇北地块与琶洲地块一样，也进行了降容处理，这使得其在土地市场上备受关注。容积率从 6.9 直降至 3.65 ，总建面压缩到 5.4 万㎡，开发商的拿地压力大幅减轻。这种条件的优化，无疑会吸引更多开发商参与竞拍，预计土拍竞争将会更加激烈。

该地块的一大看点在于其与周边项目的联动潜力。地块旁边就是珠实已入手的金融城地块，不远处还有保利的项目布局 。而且珠实之前的地块早规划了连廊，刚好能和这块地打通联动。这就引发了大家的猜测，珠实是否会趁热打铁拿下这块地，进行 “连片开发” 呢？如果珠实成功拿下，就能与保利正面竞争，打造高端楼市对决的精彩局面。想象一下，两个实力开发商在相邻地块打造高端项目，无论是从产品设计、配套设施还是物业服务等方面，都会展开激烈的竞争，这对于购房者来说，无疑是一件好事，他们将有更多优质的选择。此外，地块坐拥南向望江视野，这一稀缺资源也决定了其高端的定位。周边顶豪项目都卖到 20 万 +/㎡，金融城浪奇北地块未来必然会成为高端改善盘的标杆，让人们对其未来的发展充满期待。

荔湾坑口（玻璃厂）地块：配套齐全，潜力无限

荔湾坑口（玻璃厂）地块虽然规模不算大，但凭借其齐全的配套设施，成为了土拍市场中的 “香饽饽”。该地块的前身是花城玻璃厂，如今正经历着华丽的转身，焕发出新的生机与活力。

在商业配套方面，隔壁就是年底即将开业的聚龙湾太古里 ，这是一个集时尚购物、美食餐饮、文化娱乐等多种业态于一体的大型商业综合体。未来，居民只需步行就能直达太古里，享受繁华的都市生活，无论是周末逛街购物，还是打卡各种潮流店铺，都十分便捷。交通出行也十分便利，步行可达在建的地铁 11 号线大冲口站 ，这条地铁线路是广州的重要交通环线，一站直达芳村，还能无缝衔接珠江新城、金融城等核心区域，大大缩短了通勤时间，提高了出行效率。教育资源也毫不逊色，芳村小学就在旁边，为孩子提供了优质的基础教育 。更有规划中的 36 班初中，从小学到初中的优质教育资源一应俱全，让家长无需为孩子的上学问题担忧。环境方面，地块紧挨着荔湾儿童公园，为居民提供了一个休闲娱乐的好去处，饭后散步、周末遛娃都有了专属的宝地，营造出浓厚的宜居氛围。而起拍楼面价仅 2.67 万 /㎡，在白鹅潭 CBD 这个核心位置，这样的价格无疑具有很高的性价比 。相信在土拍市场上，这块地会吸引一大波开发商争相抢地，竞争将会异常激烈，其未来的发展潜力也不可限量。

南泰路（翠城花园东）地块：海珠西巨无霸，改善福音

海珠西长期以来多是小体量楼盘，而南泰路（翠城花园东）地块的出现，犹如一颗重磅炸弹，打破了这一局面。它堪称海珠西土拍的 “大魔王”，无论是规模还是潜力，都让人充满期待。

该地块的规模优势十分明显，总建面 14.35 万㎡，容积率 3.4 ，是海珠西难得一见的大体量社区。这为开发商提供了充足的空间来进行优质产品设计，可以打造更加完善的社区配套设施，如大型园林景观、休闲娱乐设施等，提升居民的居住品质。交通方面，地铁 2、8、11 号线三重加持 ，到宝岗大道、江泰路、燕岗三大地铁站都很方便，居民可以根据自己的出行需求选择不同的地铁线路，无论是前往市中心工作，还是到其他区域休闲娱乐，都能轻松实现，通勤出行灵活高效。教育资源也十分突出，省一级昌岗中路小学就在旁边，孩子可以享受到优质的教育资源 ，而且还能直升五中，让孩子在学业上赢在起跑线上。商业配套也十分完善，地块自带 20 万㎡大型综合体，满足了居民日常生活的各种需求 。周边还有燕汇广场、万科里环绕，形成了浓厚的商业氛围，日常购物、休闲娱乐一站式搞定，生活便利度极高。

虽然起拍楼面价 1.9 万 /㎡看似亲民，但开发商需无偿配建 19.9 万㎡商业，实际拿地成本并不低 。不过考虑到海珠西刚需、改善需求旺盛，而周边二手房普遍房龄较老，南泰路地块入市后，必然会在区域楼市中掀起波澜。预计售价 6 万 +/㎡，其市场前景十分广阔，有望成为海珠西改善盘的标杆，为区域的房地产市场注入新的活力。

土拍展望：未来市场新期待

2025 年广州土拍市场的大幕尚未完全落下，前 11 个月的平淡与惊喜，已经为全年的土地市场勾勒出了独特的轮廓 。这一年，广州土拍市场在平稳中寻求突破，在变化中孕育新机。地块出让的多点开花，展示了城市发展的均衡布局；民企的强势回归，为市场注入了新的活力；营收数据的背后，隐藏着土地市场的战略布局与发展节奏 。

展望年底的土拍，5 块核心宝地的登场无疑是最大的看点。它们各自独特的优势和潜力，将为广州的房地产市场带来新的变革与发展。珠江新城马场地块有望刷新地王纪录，引领高端住宅市场的发展方向；琶洲中二区地块的降容提质，将打造宜居的改善型社区；金融城浪奇北地块的竞争与联动，充满了无限的想象空间；荔湾坑口地块凭借齐全的配套和高性价比，成为刚需购房者的关注焦点；南泰路地块作为海珠西的 “巨无霸”，将满足改善型购房者的需求 。

从长远来看，广州土地市场的发展趋势也备受关注。随着城市的不断发展和更新，土地资源的稀缺性将愈发凸显。未来，广州可能会继续加大对核心区域土地的供应，以满足市场对高品质住宅的需求。同时，在土地出让过程中，可能会更加注重土地的规划和利用效率，推动房地产市场向高质量、可持续的方向发展 。

对于购房者来说，广州土拍市场的变化也带来了新的机遇和选择。无论是刚需购房者还是改善型购房者，都可以根据自己的需求和预算，关注不同地块的开发项目。在选择房产时，不仅要关注房屋的价格和户型，还要考虑周边的配套设施、交通便利性、教育资源等因素 。

广州土拍市场的发展与变化，不仅关系到房地产行业的兴衰，也关系到城市的建设与发展，以及广大市民的居住需求。让我们共同期待年底土拍的精彩表现，以及广州土地市场和楼市在未来的美好发展前景 。持续关注广州土拍市场，将为我们了解城市发展、把握房地产市场动态提供重要的参考。

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