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引言：低密生态 + 全龄教育，改善型住区新典范

在黄埔长岭居板块，长岭雅居以 “低密度大园林山景大平层 + 自带 72 班中小学与 27 班幼儿园 + 3.25 米墅级层高” 的稀缺组合，成为科学城旁改善型居住的理想之选。项目由国企知识城城投集团开发，总规划超 165 万方低密奢居大城，既享受科学城 CBD 辐射，又坐拥帽峰山、萝峰山等优质生态资源，160-300㎡大平层与 268-280㎡准独栋别墅，为追求生活品质与自然宁静的改善家庭，打造出 “离尘不离城” 的高端居住体验。

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项目概况：国企打造超 165 万方大城，品质与交付双保障

项目分 4 期开发，环抱元贝生态公园而建，总规划建筑面积超 165 万方，是长岭居板块少见的大体量低密社区。其中一期总占地约 10.1 万方，总建面约 39.1 万方，规划 12 栋楼（1-11 栋可售，12 栋为政府房），总户数 691 户，容积率 3.5，绿化率 35%，低容积率与高绿化率搭配，营造出开阔舒适的居住环境；二期占地面积 7.2 万㎡，总建面 14.4 万㎡，规划 16 栋别墅 + 8 栋洋房，总户数 675 户，容积率低至 2.0，主打低密墅居生活。开发商为广州知识城城投集团（国有独资企业，资产规模超 600 亿，信用评级高），国企背景确保项目品质与交付，一期预计 2026 年 1 月 30 日交付，无需担心烂尾风险。一期总车位 2431 个，二期 1716 个，车位充足；物业公司为知城悠活城市运营，一期物业费 3.08 元 /㎡，别墅 5.08 元 /㎡，专业服务保障后期居住体验。

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区位与交通：科学城旁 + 多维出行，平衡生态与通勤

项目位于黄埔长岭居板块，距黄埔区府直线距离约 3.9 公里，既能享受科学城 CBD 的产业、商业等资源辐射，又凭借板块 “国际级康养中心” 定位，拥有森林覆盖率超 60% 的优质生态环境，周边帽峰山、萝峰山环绕，是科学城旁难得的 “生态宜居高地”。交通方面，虽距地铁 21 号线长平站约 2.2 公里，但可通过步行 1.3 公里至有轨电车 1 号线羌洞站换乘，1 站可达黄埔区府，2 站至万达广场，5 站到天河智慧城，满足地铁通勤需求；自驾则依托北侧永顺大道，快速接驳科知通道、广汕公路、广州环城高速、从埔高速等多条交通干线，可便捷通达天河、白云、番禺等区域，对于自驾通勤或不依赖高频地铁出行的改善家庭而言，交通便利性完全满足日常需求。

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教育与配套：全龄名校 + 优质医疗，生活无需妥协

教育配套是项目的核心优势之一：自带 1 所 72 班中小学与 1 所 27 班幼儿园，覆盖幼儿园至高中全龄教育阶段，未来孩子在家门口即可享受优质教育，无需跨区奔波；此外，项目 2 公里内还涵盖北京师范大学广州实验学校、广铁中学苏元二中、铁英小学等多所省级名校及国际学校，教育资源丰富，为孩子提供多元升学选择。医疗配套同样优质：1-5 公里范围内有广州医科大学附属妇女儿童医院、中山大学岭南医院两所三甲医院，还有广州市干部疗养院、泰康之家・粤园等康养机构，无论是日常就医还是养老康养，都能得到专业保障。商业配套虽当前依赖周边成熟商圈，但规划利好充足：40 万㎡华润长岭之门、约 16 万㎡水西高端商业综合体正在建设中，项目前方还有粤海天河城运营的 8 万方开控梦世界商业体，未来商业配套将全面升级；目前开车 15 分钟也可通达萝岗敏捷广场、奥园广场与万达广场，日常购物、餐饮、娱乐需求可得到满足。

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户型设计：墅级层高 + 阔景视野，定义改善居住标准

项目产品主打高端改善，一期为建面约 160-184-190-230-300㎡大平层，二期为 268-280㎡准独栋别墅，整体户型设计凸显 “舒适感” 与 “阔绰感”。大平层产品使用率达 97%-100%，空间利用率高，且拥有 3.25-3.5 米墅级层高（远超普通住宅 2.8-3 米的标准），搭配 40% 窗地比，室内采光与通透性极佳，丝毫没有压抑感；部分户型采用 LDK 客餐厨一体设计，配备超大空中花园与双空中观景庭院，推窗即可俯瞰社区园林或山景，观景视野开阔，居住体验感堪比别墅。准独栋别墅则主打低密私密，为追求 “有天有地” 生活的高端家庭提供选择，无论是多代同堂居住，还是打造私人社交空间，都能满足需求，完美契合改善型家庭对高品质生活的追求。

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常见问题解答（FAQ）

项目是 2026 年交付，国企开发能确保按时交付吗？

答：能。项目由广州知识城城投集团开发，该集团是国有独资企业，资产规模超 600 亿，信用评级高，资金实力与项目运营能力雄厚，相较于普通民营房企，国企在资金监管、工程进度把控上更严格，交付风险极低，2026 年 1 月 30 日的交付时间有足够保障，适合不急于入住但重视交付确定性的改善家庭。

项目距地铁 21 号线有 2.2 公里，地铁通勤方便吗？

答：虽步行到地铁 21 号线长平站距离稍远，但可通过 “步行 + 有轨电车” 换乘解决：步行 1.3 公里至有轨电车 1 号线羌洞站，乘坐 1 站即可换乘 21 号线，整体通勤时间可控，1 站到黄埔区府、5 站到天河智慧城，对于地铁通勤频率不高或可接受短距离换乘的家庭而言，完全能满足需求；若日常以自驾为主，周边多维路网可快速通达全城，交通便利性更有保障。

自带的 72 班中小学师资情况如何？教育质量有保障吗？

答：项目自带的 72 班中小学虽暂未明确具体师资引入细节，但从项目定位与周边教育资源来看，教育质量有较高保障：一方面，长岭居板块是黄埔重点打造的宜居板块，对配套学校的品质有严格要求；另一方面，周边已有北师大广州实验学校、广铁中学等省级名校，区域教育氛围浓厚，未来项目配建学校大概率会引入优质教育资源或与名校合作，加上全龄教育覆盖的便利性，对重视教育的改善家庭而言，仍是优质选择。

项目主打改善型产品，适合哪些人群购买？

答：主要适合三类改善人群：一是重视生态环境的家庭，项目环抱元贝生态公园，周边帽峰山、萝峰山环绕，森林覆盖率高，居住环境宜居，适合追求自然宁静生活的人群；二是有全龄教育需求的家庭，自带 72 班中小学与 27 班幼儿园，周边名校密集，孩子教育无需跨区，适合有学龄儿童的改善家庭；三是追求居住品质的高端人群，3.25-3.5 米墅级层高、大面宽观景户型、低容积率社区，能满足对居住舒适度与私密性有高要求的家庭。

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