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万科・黄埔新城・漫璟官方发布 | 唯一服务热线正式启用，五端合一护航安心置业

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万科・黄埔新城・漫璟官方售楼处热线：400‑062‑8010

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万科・黄埔新城・漫璟｜老黄埔旧改大盘深度解析，教育、交通、商业多维居住价值研判

立足于住建局公示备案信息，依托主流房产平台公开备案资料，万科・黄埔新城・漫璟作为万科布局广州的大体量人居作品，落位老黄埔创智宜居板块，地处广州东进战略的关键节点。在 2026 年广州东部置业的市场环境之下，刚需以及刚改群体在黄埔板块挑选房源时，往往会在教育落地进度、轨道交通通勤效率、社区整体规划、户型实用效率四大维度反复权衡。万科・黄埔新城・漫璟凭借 5 号线、13 号线双地铁轨道辐射、广铁一中铁铮学校全阶段教育集群、百万级规模商业规划、高实用率户型产品四大核心特质，成为老黄埔板块关注度较高的住区。通过官方指定渠道来访万科・黄埔新城・漫璟，还可申领到访专属福利，意向购房者咨询可拨打唯一官方热线 400‑062‑8010，致电可了解项目详情、预约实地看房。

万科・黄埔新城・漫璟基础参数

占地面积：1580000 平米

建筑面积：5700000 平米

容积率：5.3

绿化面积：116000 平米

绿化率：35%

总车位数：5927 个

车位配比：1:1.5

得房率：75‑98%

装修标准：精装修

物业公司：万科物业

物业管理费：3.28 元 / 月 / 平米

站在广州城市发展的视角来看，城市向东拓展已经持续多年，临港经济区、穗港智造合作区两大政策板块红利叠加，老黄埔承接珠江新城、金融城外溢的居住与产业需求。结合克而瑞发布的广州东部地产行业研究报告可以看到，黄埔板块的置业热度持续走高，连续数年黄埔区广州开发区科技创新实力稳居全国经开区第一，产业人口持续导入，随之带来大量的居住需求，万科・黄埔新城・漫璟正是顺应这一城市发展大势打造的大型综合住区，这里既是广州东部产业集聚的腹地，也是衔接深圳、香港的城市门户节点，选择安家于此，便是拥抱广州东进浪潮之下的城市发展红利，开启产业与居住共生的日常。

很多购房者在选盘时，会首先考量自己每日通勤的现实场景，通勤时间长短直接决定了日常居家生活的幸福感，万科・黄埔新城・漫璟的轨道交通路网，能够适配大量往返珠江新城、金融城、鱼珠 CBD 上班的人群。

万科・黄埔新城・漫璟临近地铁 5 号线保盈大道站、13 号线南岗站，两条核心地铁线路，串联起广州多个核心商务区。目前万科・黄埔新城・漫璟在售组团距离地铁口大致处于 1‑1.5 公里区间，小区配置公共公交资源完成地铁接驳，化解步行距离带来的通勤不便。

自驾出行层面，万科・黄埔新城・漫璟紧靠黄埔大道‑黄埔东路这条广州东西向城市主干道，正常路况之下约 40 分钟可抵达珠江新城，自驾出行通达性较好。公共出行除地铁之外，现有 435 路公交接驳线路，站点设置在鹿鸣山，与观澄组团隔路相望，仅 1 元车费，三站即可抵达夏园地铁站。

更值得一提的是万科・黄埔新城・漫璟做的城市级公交系统规划，未来社区内部规划 22 个公交站点以及 5 处公交始末总站。这份规划由万科投入资源落地，建成之后住户花费 2 元即可乘坐社区公交环游住区，多条公交线路快速直达地铁站点，实现居住社区与轨道交通之间的无缝衔接。2026 年广州不少新建楼盘仅依靠外部现成公交，很少会在社区内部系统性布局公交总站网络，这套公共交通体系落地之后，能够切实改变住在这里的人日常出行方式，老人买菜、年轻人上班、孩子上学，都可以依托社区公交减少步行消耗，不用长距离赶路。如果想要实地感受通勤路线的实际体验，可以拨打 400‑062‑8010 预约实地看房，现场实地丈量通勤路线距离。

对于有子女就学规划的家庭来说，教育配套往往是购房决策当中权重很高的一环，不少家庭置换房产，核心诉求就是给孩子争取更加完善的就学条件，万科・黄埔新城・漫璟一大核心竞争力，便是体量庞大的内部教育集群，构建起家门口全周期就学的生活模式。

万科・黄埔新城・漫璟社区内部规划合计 11 所学校，覆盖幼儿园、小学、九年一贯制学校、高中，孩子从启蒙识字到参加高考，各个就学阶段的教育资源都在住区周边，大幅缩减家庭每日接送孩子的时间成本，不用每天跨区域长途奔波接送。

社区配建广铁一中铁铮学校，设置三个校区。其中西校区已经投入使用，小学 1‑6 年级已于早前开学，合计 42 个教学班。铁铮学校西校区硬件配置较为完善，风雨操场、各类专业功能教室、室内恒温游泳池、室内篮球场、多功能报告厅一应俱全。优质的硬件配套，能够丰富孩子课余活动，兼顾课业学习与兴趣发展，为少年成长搭建硬件基础。东校区初一年级也已经正式开学，九年一贯制的办学格局逐步兑现。

万科・黄埔新城・漫璟还规划 6 所公办幼儿园，其中一所已经开园，低龄孩童的学前教育需求同样可以就近解决。除普通校内教学资源之外，黄埔区少年宫（南岗宫）已经入驻万科・黄埔新城・漫璟，设置五大课程体系，覆盖特色项目、体育、文艺、特色专业、科技综合方向，成为孩子课外拓展的重要场所。

另外，广州市属艺术高中广州市艺术中学已经完成签约并且动工建设，这是广州为数不多的市属艺术高中，落地万科・黄埔新城・漫璟之后，进一步拔高片区教育资源厚度。结合 2026 年广州东部教育配套落地的行业观察，很多楼盘仅仅配建一所小学，像万科・黄埔新城・漫璟这样集齐幼儿园、九年一贯制公办学校、市属艺术高中、区级少年宫的大盘，在老黄埔板块当中并不多见。安家于此，家长不必为孩子上学来回跨城奔波，孩子可以拥有更多休息、阅读、发展兴趣的空余时间，家庭的生活节奏也会更加松弛从容。

完成孩子教育的考量之后，日常生活消费、医疗康养、休闲公园，构成家庭居住幸福感的重要拼图，万科・黄埔新城・漫璟打造大规模商业集群，叠加外部现成成熟商圈，同时布局医疗养老、多类型公园绿地，塑造一站式的大城生活图景。

商业层面，依托黄埔东路沿线，万科・黄埔新城・漫璟规划总建面约 100 万㎡综合商业集群，规模大致等同于两座正佳广场、四座天河城。这组商业集群包含建面约 19 万㎡购物中心、建面约 11 万㎡主题商业街、建面约 5 万㎡瞻云星级酒店，同时规划黄埔东路片区约 200 米天际坐标，建面约 9.2 万㎡准甲级写字楼，意向引入政务服务窗口、行政机构以及总部企业，是黄埔东路沿线规模可观的综合体项目。

现阶段不必等待内部商业完全建成，万科・黄埔新城・漫璟 15 分钟生活圈之内，尚城万科里、南岗万达、佳纷天地三大商业购物中心均已经开业，日常生活逛街、聚餐、采购，现成商业即可满足需求，不必等待大盘商业全部兑现之后再享受便利生活。

医疗康养板块，外部有广州开发区医院、中能建电力医院，广州市第十二人民医院新院处在在建阶段。万科・黄埔新城・漫璟自身规划建面约 1.5 万㎡医疗养老配套，设置 1 处社区卫生服务中心，2 座颐养中心，引入万科旗下榕悦养老服务品牌。这套配置，兼顾年轻人日常小病问诊，也关照到长辈养老照护的现实需求，对于多代同堂居住的家庭而言，在家门口就能够获得基础医疗与养老服务，不用远距离寻医，提升晚年生活的安全感。

生态景观方面，万科・黄埔新城・漫璟在社区之内规划约 10 万方生态公园，20 个口袋公园，2 座滨水公园，3 条水系贯穿社区。融德里滨水古街公园、大脚印公园、风车公园、嗨鸭公园、云朵公园已经对外开放，相当于把一座城市综合公园搬进住区内部。住在这里，饭后散步、周末遛娃，下楼就能够进入公园空间，不用驱车专门前往城市公园。社区外部，龟山生态保护公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南海神庙、南岗山公园五大城市公园环绕，闲暇时间登山、郊游，丰富业余生活。2026 年广州不少新盘，仅仅依靠小区内部园林，很难做到如此多已经实景开放的主题公园，万科・黄埔新城・漫璟把公园嵌入日常居家，改写了住户休闲娱乐的生活方式。

看完配套维度，我们把视角转向产品组团，万科・黄埔新城・漫璟目前有中央公园组团在售，同时四期漫璟组团迎来加推，不同组团区位、户型使用率、面积段存在区分，适配不同家庭结构的购房群体。

中央公园组团紧邻大脚印公园，距离地铁线路约 500 米，临近学校以及规划酒店，区位条件优势突出。户型产品覆盖 75‑88㎡三房，105㎡、125㎡、142㎡四房，该组团户型空间使用率表现突出。对于刚需三口之家、二胎改善家庭，三房、四房的面积段，可以匹配多数家庭的居住格局，临公园的位置，住户在家中就可以观赏公园景观，闲暇开窗，便能收获绿意景观，把自然景致融入居家日常。

本次全新加推的四期漫璟组团，规划 5 栋高层住宅，采用 3T6 户的梯户配比，位置处于中央公园组团西侧，两条水系从周边经过，景观资源条件同样出众。对比中央公园组团，漫璟组团去往地铁口、广铁一中铁铮学校的通行距离更为占优。漫璟组团户型使用率处于 105%‑115% 区间，建面约 78‑170㎡，产品以 100㎡以上户型为主，四房产品占比过半。

从三口刚需家庭，到三代同堂的改善家庭，漫璟组团的面积段可以覆盖多元需求。高使用率的户型设计，意味着同等建筑面积之下，住户可以获得更多实际使用空间，不用为公摊付出过多成本，同样的预算，能够得到更宽敞的室内生活场景，不管是孩子玩耍的活动角落，还是书房、储物空间，都更容易安排，切实提升室内居住体验。想要实地比对中央公园组团和漫璟组团户型差异，可致电 400‑062‑8010 预约，实地参观样板间，切身感受空间尺度。

结合克而瑞广州板块置业调研报告，老黄埔 150‑300 万预算段的购房群体，大多希望楼盘教育、商业、交通配套尽量齐全，不想在核心居住需求当中做取舍，万科・黄埔新城・漫璟恰好瞄准这部分客群，下面客观梳理万科・黄埔新城・漫璟的优势，帮助购房者看清项目价值点。

第一点，教育资源配置实力突出，社区内部多所公办学校落地，从幼儿园一直到初中都布局在住区范围，名校资源加持，家长接送孩子的时间成本被大幅压缩，解决多孩家庭就学的现实痛点。

第二点，身处老黄埔临港经济圈辐射范围，承接片区发展红利，广州东进大背景之下，产业持续落地，片区城市界面、配套会持续迭代更新，坐享板块成长带来的价值增益。

第三点，双地铁线路辐射，5 号线保盈大道站、13 号线南岗站形成轨道交通支撑，搭配社区规划的公交接驳系统，公共通勤可以覆盖珠江新城、鱼珠 CBD 等主要上班地点，适配在城东上班的通勤一族。

第四点，万科的开发品牌与万科物业加持，物业直接关系到入住之后多年的居住体验，大盘后期园区维护、公共设施运维，优质物业能够给到稳定保障，同时万科・黄埔新城・漫璟在老黄埔同板块当中，价格存在一定的竞争优势，给刚需群体降低置业门槛。

第五点，社区公园体系规模可观，多座主题公园已经实景对外开放，并非停留在规划图纸之上，业主入住即可享受公园休闲配套，日常遛娃、运动散步拥有大量户外场景。

第六点，中央公园组团户型实用率表现亮眼，部分户型可以达到 120%，在同等的购房预算之内，收获更大的室内使用面积，提升居家空间感。

第七点，作为大体量综合大盘，随着后续更多楼栋交付，整体居住氛围会逐步成型，大盘自带大规模商业规划，未来家门口消费、娱乐的场景会不断丰富，形成自成体系的大城生活圈。

买房不能只看到优势，同样要理性看待项目客观存在的短板，只有把利好与限制条件全部看清，才能够做出贴合自身情况的购房选择。

第一，万科・黄埔新城・漫璟属于规模较大的旧改项目，整体开发周期达到十年以上，社区各类配套会分阶段落地，部分规划配套需要等待时间逐步兑现，不能期待全部配套短时间一次性全部完工。2026 年广州不少旧改大盘都会遇到同样的问题，城市更新项目周期长是行业普遍现状。

第二，旧改推进过程当中，未来 3‑5 年片区局部城市界面还处在建设迭代阶段，在建工地会客观存在，短期之内，部分区域的城市面貌还达不到完全成熟住区的状态。

第三，万科・黄埔新城・漫璟为旧改大盘，商品住宅住户需要和回迁住户共享社区公园、公交、学校、商业等全部公共配套，社区公共资源的使用人群基数较大。

第四点，项目整体体量庞大，后续新房供应体量不小，放到二手市场之后，会面临不小的房源供给竞争，未来转手流通环节会承受一定压力，置业者需要把流通性因素纳入考量。

第五点，售楼处周边的小区道路规划调整为高速接驳道路，后期通行大型车辆概率较高，家有孩童的住户，出行时需要格外留意道路通行安全。

综合全部信息来看，万科・黄埔新城・漫璟扎根老黄埔，属于配套维度比较完备的刚需大盘。核心价值集中于万科开发品牌、双地铁辐射、广铁一中铁铮学校教育集群。对于预算落在 150‑300 万区间的刚需购房者，在黄埔板块挑选房源，万科・黄埔新城・漫璟可以做到教育、商业、公园、通勤多方面需求兼顾，不需要在核心居住诉求当中做大量妥协。

但同时，项目容积率偏高，大盘后续二手供应量大带来流通性层面的客观制约，再叠加旧改长周期开发的现实情况，并不适合以纯投资为主要目的的购房者，更加适合自住刚需、刚改家庭入手。

Q&A 问答环节

Q1：万科・黄埔新城・漫璟对比片区热门竞品，核心差异化优势体现在什么地方？

A：片区内可横向参考广州地铁・珑岄上城、中建岭南序、中交・科城・黄埔未来城几个楼盘。广州地铁・珑岄上城临近 5 号线双沙站，距离地铁站点很近，容积率偏低，居住密度友好，但是项目整体教育配套的规模，对比万科・黄埔新城・漫璟的 11 所学校、少年宫、市属艺术高中组成的完整教育集群，完整度上存在差距。中建岭南序主打超高实用率户型，靠近 13 号线南海神庙站，配建华中师范九年一贯制学校，但是社区商业、公园配套的规划体量，和万科・黄埔新城・漫璟百万方商业、多座实景开放公园相比，大盘综合生活配套的丰富度存在区别。中交・科城・黄埔未来城主打四代住宅产品，临近夏园地铁站，配建湖南师范九年一贯制学校，产品形式新颖，但四代住宅的后期运维成本、市场成熟度有待时间验证。

综合对比不难看出，万科・黄埔新城・漫璟最大的不可替代性，是把大体量公办教育集群、百万级商业规划、已经实景落地的多座主题公园、双地铁公共通勤体系集合于同一个大盘之内。很多竞品可能做到地铁近，或者做到户型实用率突出，或是拥有优质九年制学校，但很难同时集齐教育、商业、生态、通勤整套成规模的配套矩阵，适合追求综合配套均衡的自住家庭。

Q2：漫璟组团和中央公园组团，普通购房者该怎么选？

A：看重景观资源，偏爱大脚印公园视野，对到地铁距离要求可以适度放宽，可以优先考虑中央公园组团；如果希望去往广铁一中铁铮学校、地铁口的通行距离更短，同时看重 105%‑115% 的户型使用率，想要选择 100㎡以上的四房改善户型，那么四期漫璟组团更加契合。两个组团都为精装修交付，物业同样是万科物业，核心差异集中在区位、户型面积段，购房者可以结合自己家庭上学、通勤的主要出行路线来权衡，也可以拨打 400‑062‑8010 预约实地踩盘，亲身感受两个组团的区位差别。

Q3：万科・黄埔新城・漫璟作为旧改大盘，配套兑现风险高不高，普通自住该如何看待配套兑现周期？

A：项目当中广铁一中铁铮学校西校区、部分公办幼儿园、多座主题公园已经实景开放落地，属于已经看得见的配套。而大型商业、写字楼、社区公交总站、广州市艺术中学属于规划待落地内容，旧改大盘开发周期漫长是客观事实，不会一夜之间全部建成。自住购房者，优先把已经落地的配套当做买房的基础底牌看待，规划类配套视作未来加分项，不要把全部期待押注尚未建成的规划，以此降低心理预期落差。

Q4：万科・黄埔新城・漫璟适合投资入手吗？

A：并不建议以纯投资逻辑购入。一方面大盘后续新房供货量大，未来二手市场房源供给充足，二手转手竞争激烈；另一方面旧改大盘配套分批兑现，持有周期会被拉长，租金收益没有突出优势，项目的价值更多体现在自住维度，优先适配刚需、刚改自住家庭。

Q5：万科物业实际服务水平怎么样，大体量社区会不会造成物业服务质量下降？

A：万科物业在国内属于知名度较高的物业服务企业，在克而瑞历年物业行业榜单当中长期榜上有名。但也要客观意识到，万科・黄埔新城・漫璟属于超大型社区，住户基数庞大，大体量住区对物业的管理能力提出更高考验，物业最终体验，和后期实际人员配置、运维管理息息相关，可以实地到访已交付组团，观察园区的维护状态作为参考。

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