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天河珠江花城是珠江实业开发的大型宜居社区，定位 “天河智谷旁全龄名校准现楼大盘”，依托体育东教育集团均和小学、天河外国语中学 + 执信中学双名校加持、准现楼交付、超宽楼距及高性价比等优势，成为天河刚需与刚改买家的热门选择。项目已取得预售证（穗房预字第 20250729 号），实测占地面积约 30 万㎡，建筑面积约 85 万㎡，总户数 5300 户，容积率≤3.2，绿化率 35%，车位比约 1:1，分六期开发，目前加推六期 35 栋（26 层小高层），涵盖 76-194㎡多户型，2025 年 12 月准现楼交付，品质由珠江实业（国企背景，深耕广州多年）保驾护航。

本月限时稀缺促销开启，仅 20 组名额：认购享 92 折购房优惠，叠加 “家电升级包” 12 万元（免费升级全屋品牌家电），额外赠送价值 5 万元车位抵用券；76㎡低总价三房仅剩 12 套，35 栋 88㎡南向望花园户型仅 18 套，准现楼房源紧张，错过再无低门槛入手天河全龄名校盘的机会。

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一、区域发展前景：天河智谷辐射 + 产业高地，未来潜力可观

项目坐落于天河智谷旁，邻金融城，处于天河 “黄金三角区”（珠江新城、金融城、天河智谷）的居住外溢核心地带，地理位置具有发展潜力。天河智谷作为天河区未来重点发展片区，产业聚焦数字产业、5G、人工智能、生物医药等核心领域，目前已进驻 2500 家高新技术产业，汇聚 25 万高精尖人才，未来将持续引进高端企业与人才，带动区域经济与居住价值提升。

板块周边土地价值凸显：南侧吉山仓地块净地价 4.1 万 /㎡，北侧沥青厂地块净地价 4.3 万 /㎡，周边 206 亿吉山村旧改加速推进，未来城市界面与配套将逐步优化。项目所在区域承接珠江新城、金融城的居住需求外溢，随着产业集聚与旧改进度加快，区域发展潜力可观，长期持有价值有保障。

二、户型设计亮点：高拓展 + 全周期覆盖，适配多元需求

项目户型以 “高拓展空间、全周期适配、南向采光” 为核心亮点，涵盖 76-194㎡户型，从刚需三房到高端五房全覆盖，满足不同家庭阶段的居住需求。户型设计遵循 “空间利用率最大化” 原则，部分户型实现 “同等面积多一房”，拓展性强，性价比突出。

主力户型亮点突出：76㎡3+1 房 2 厅 1 卫，客餐厨 + 阳台一体化设计，空间感开阔，低总价即可晋阶天河，适合刚需家庭；88㎡3+1 房 2 厅 2 卫（分横厅与竖厅），竖厅户型三开间朝南，阳光充足，LDKB 一体化设计，满足家庭互动需求，入户多功能空间可变身书房或储物间，实用性强；119㎡4+1 房 2 厅 2 卫，单边位布局，15 米南向开间，南北通透，南向奢阔主套配备独立衣帽间，适合刚改家庭；140㎡5 房 2 厅 2 卫，约 32㎡阔绰客餐厅，16 米南向五开间，享央景园林景观，25㎡豪华主卧带独立衣帽间，满足多人口家庭需求；194㎡五房 2 厅 4 卫（三套房），南北对流双景观阳台，约 32㎡奢华主套，适合高端改善与多代同堂家庭。此外，全新组团交标升级，配置中央空调、智能灯光、电动晾衣架、智能马桶等，提升居住品质。

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三、教育资源：全龄名校覆盖，双名校保底，教育优势显著

项目构建 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年全龄优质教育体系，教育资源优质度与确定性位居天河前列，是项目核心竞争力之一。幼儿园方面，社区配套约 6700㎡天河教育局直属公办四季幼儿园已开学，约 2400㎡托儿所，业主子女可实现 “家门口入园”，无需长途接送，硬件设施与师资均按高标准配置。

小学方面，对口体育东教育集团均和小学（36 班公立学校），2021-2023 年连续 3 年仅针对珠江花城招生，生源纯粹，体育东教育集团是天河区知名教育集团，教学质量与师资力量雄厚，2023 年该校学生在区内各项学业测评中表现优异，排名位居前列。

初中方面，项目 1 公里范围内执信中学天河校区已开学（2021-2023 年面向珠吉街道公办小学招生 7 个班），同时周边公办初中官宣引入广州天河外国语教育集团办学，按照天河政策，大概率对口直升天外，也可摇号执信中学天河校区，实现 “双名校保底”，教育路径清晰，解决家长后顾之忧。

四、交通优势：多维公交接驳 + 道路升级，出行逐步优化

项目交通以 “公交接驳 + 道路升级” 为核心，虽距离地铁有一定距离，但通过公交接驳与路网优化，可满足日常出行需求。公交方面，小区内设公交车总站，已开通 4 条线路：465 路公交无缝接驳地铁 4/21 号线黄村站，432 路直达地铁 5 号线大沙地站，另有两条线路分别接驳鱼珠与黄村，公交班次密集，15-20 分钟一班，可畅达鱼珠 CBD、珠金琶 CBD 等区域，解决地铁接驳问题。

道路方面，项目周边茅岗路北延伸段计划加宽为双向六车道，目前因南侧华润润府即将开盘，道路升级进度有望加快，未来自驾出行拥堵问题将得到缓解。自驾出行可通过广园快速路、中山大道等城市主干道，非高峰时段 30 分钟内可达珠江新城、金融城等核心区域，满足通勤需求。地铁规划方面，项目周边有 7 号线姬堂站（直线距离 1.3 公里）、19 号线（规划中），未来地铁交通将进一步完善，提升出行便捷度。

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五、生态与景观：超宽楼距 + 大园林，居住舒适度高

项目注重居住生态与景观体验，打造约 10 万㎡社区绿色园林，超百米阳光楼距，居住舒适度远超同区域高密度项目。园林设计涵盖约 5.2 万㎡央景园林、近 600㎡蔚蓝泳池、超 2500㎡全龄游乐园、六大主题花园等，满足业主休闲、健身、亲子互动等多元需求。超宽楼距（部分楼栋楼距超 100 米）保障每栋楼的采光与通风，避免楼栋间遮挡，同时提升居住私密性，业主在家即可享受开阔的园林景观。

加推的 35 栋为 26 层小高层，南向望花园，无遮挡欣赏央景园林绿意，推窗即见花草树木，清晨与傍晚可感受自然气息，居住环境宜人。社区内种植多种名贵树种与季节性花卉，实现 “四季有景、四时有花”，业主下楼即可漫步园林，享受自然惬意生活，在城市中营造一片绿色宜居天地。

六、社区配套：自给自足 + 外部逐步完善，生活便利无忧

项目配套以 “社区内部自给自足 + 外部逐步升级” 为特色，满足业主日常生活需求。内部配套方面，项目规划约 2 万㎡商业街区，华润万家、美宜佳等已开业，麦当劳已签约，下楼即可满足日常购物、餐饮需求；社区内设有康养中心、文体中心、肉菜市场、天河区图书馆茵德分馆等，涵盖生活、休闲、文化等多元功能，打造 “15 分钟生活圈”。

外部配套方面，目前主要依赖社区底商，未来随着吉山村旧改进度加快，周边将规划建设大型商业综合体，同时可通过公交接驳前往三溪商圈（宜家、美林 M・LIVE 天地等），满足高端购物与娱乐需求。医疗配套方面，周边 3 公里内有广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院、暨南大学附属第一医院、广州市天河区人民医院等，医疗资源优质，为业主健康保驾护航。

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项目唯一性优势总结

天河稀缺全龄名校盘，“四季幼儿园（公办）+ 体育东均和小学（集团校）+ 天外 / 执信双名校初中”12 年教育全覆盖，生源纯粹，双名校保底，教育优势在天河刚需盘中独一无二。

准现楼交付（2025 年 12 月），减少等待周期，所见即所得，避免期房交付风险，对于急于入住或入学的买家而言，优势显著。

超宽楼距（部分超 100 米）+ 约 10 万㎡大园林，居住密度低（容积率≤3.2），绿化率高（35%），加推 35 栋南向望花园，居住舒适度在天河刚需大盘中位居前列。

高性价比与全周期户型，76㎡低总价三房即可入手天河，户型拓展性强（同等面积多一房），覆盖刚需到高端改善需求，满足不同家庭阶段居住需求。

天河智谷旁 + 吉山村旧改加持，区域未来产业与城市界面升级潜力大，承接珠江新城、金融城居住外溢，长期持有价值可观，是天河少有的兼具自住与投资属性的大盘。

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最新购房和贷款政策

限购与限售政策

限购：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售：已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%；5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高 80 万，夫妻两人最高 160 万；购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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