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一、项目概述：海珠新贵的诞生

越秀江湾潮起的前身是海珠大干围地块，2024 年 12 月 23 日，越秀地产以 20.23 亿元将其收入囊中，楼面价 33501 元 /㎡ 。该地块原为商业用地，后调整为宅地，整个出让过程迅速且干脆。它曾属于越秀・天荟江湾项目内部组团，如今独立成盘，凭借距离珠江后航道仅约 200 米且南向望江的优势，在海珠西的楼市竞争中崭露头角。

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二、项目基本信息：规划与布局

（一）基础参数

地块总用地面积 15489 万㎡ ，计容建面 60398㎡ ，绿化率 20.29%，容积率 4.17，建筑密度 33.85% 。规划户数 443 户，车位数 733 个，车位比 1：1.47 。从这些数据来看，项目在居住密度和停车便利性上做了较好的平衡。较高的容积率意味着在有限土地上提供了更多居住空间，而相对充足的车位比则为有车业主提供了便利。

三、交通配套：便捷与潜力并存

（一）地铁出行

距离 10 号线大干围站直线距离仅 650 米，10 号线作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道 “加密线”，预计今年开通后，将大大缩短居民前往城市各核心区域的时间，无论是通勤、购物还是休闲娱乐都将更加便捷。

（二）自驾出行

项目北侧为一横路，南侧为环岛路，临近广州环城高速。其中，环岛路作为海珠的重点建设项目，是海珠的文脉、江脉和产业大动脉。一旦全线贯通，将激活海珠 “产 - 商 - 居” 的内循环，加强各板块之间的联系，为居民自驾出行提供更多便利。目前虽有 100 米断头路未打通，但官方计划年内完成临时道路贯通，满足居民出行需求。此外，海珠湾隧道预计今年开通，届时开车到南站仅需约 15 分钟，进一步提升了区域的交通可达性。

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四、教育配套：可期的优质资源

项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，1 千米范围内有广州第九十七中学，1.5 千米范围内有南武小学，约 2 千米处还有海珠外国语实验中学附属第二小学。虽然具体学区划分有待确定，但周边丰富的教育资源为孩子的成长提供了良好的基础，未来随着规划中学的建成，教育配套将更加完善，为业主解决子女教育的后顾之忧。

五、生活配套：江景与繁华共融

（一）江景与休闲

项目临近珠江后航道，步行约 300 米就能直达 1.7 万平的滨江公园，业主可以在这里享受江风、散步、观赏船只和日落，感受悠闲惬意的生活。南部江面还计划建设游艇码头，类似珠江夜游，为居民增添了独特的休闲体验。同时，临江规划的环岛路一旦贯通，不仅改善交通，还为业主提供了跑步健身的好去处。此外，周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等多处共建配套，满足居民日常生活休闲需求。

（二）商业配套

旁边的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，它集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，让业主在家门口就能享受高品质的商业服务，满足吃喝玩乐等各种需求，大大提升了项目的吸引力。

六、在售户型：创新与品质兼具

（一）楼栋与户型规划

项目共规划 4 栋 37 层住宅楼，采用高低区设计，梯户比和户型各有不同。3 - 24 层为低区，2T4，户型包括 95 - 120 - 160㎡ ；25 - 37 层为高区，2T3，户型有 120 - 160 - 190㎡ 。高低区电梯分开，只停靠对应楼层，减少了等电梯时间，提高了居住舒适度。

（二）户型亮点

新规户型与高使用率：项目阳台占比可达 20%，属于新规户型，使用率突破 100%，在空间利用上具有明显优势，相较于周边二手房，产品竞争力更强。

前沿设计与交付标准：沿用了许多前沿产品设计，交付标准高。厨房延续广府系先进设计，如炉灶 “防干烧” 功能、大容量橱柜、高效 “洗 - 切 - 炒” 动线等。智能化交标更是一大亮点，方太品牌油烟机可根据排烟道阻力自动调整吸力，避免油烟散溢；电烤箱可联网控制，拥有海量菜单，甚至能分层控制温度。全屋还配置中央空调、电视背景墙、卫生间无级差设计等，细节之处尽显品质。

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七、项目优势：多维度的突出亮点

产品竞争力：作为南洲板块内首个亲江的新规项目，凭借高阳台占比和超 100% 的实用率，在产品力上远超周边二手房，为购房者提供了更具性价比的居住空间。

江景资源：稀缺的南向江景是项目的一大卖点，高低分区设计既能满足不同面积需求段的购房者，又使定价更为灵活，市场接受度高，无论是刚需改善还是追求江景大平层的客户，都能找到合适的选择。

商业配套：紧邻广百海港汇这一大型滨江海港城，丰富的业态为业主提供了便捷的高品质生活体验，家门口的繁华商业是项目的重要加分项。

交通优势：距离即将开通的地铁 10 号线大干围站较近，加上自驾交通网络的不断完善，使项目在交通出行方面具有很大优势，方便居民快速到达城市各处。

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