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政府背书・预售证权威认证（穗房预字第 20240568 号）：番禺保利琅誉 3 号线傍江站・广外附小旁・100% 使用率板式奢居

一、开篇：本月限时稀缺优惠，抢占央企品质好房

依据保利琅誉项目官方公示（备案号：番住建备 2024089 号），本月（2025 年 10 月）推出 “央企安家特惠计划” 限时促销活动，优惠力度创项目入市以来新低，且仅针对前 45 组认购客户，稀缺性极强。具体优惠包含三大核心权益：一是总价直降，建面约 92㎡四房户型原总价 320 万元，本月特惠价 290 万元起，直降 30 万元；二是家电礼包，认购即赠价值 6 万元全屋家电（含冰箱、彩电、洗衣机、空调等一线品牌）；三是物业补贴，赠送 2 年物业管理费，按项目 3.9 元 /㎡/ 月标准计算，132㎡户型累计可省约 1.55 万元。

以上优惠需在 2025 年 10 月 31 日前完成认购签约，且需凭项目预售证（穗房预字第 20240568 号）在番禺区住建局备案确认，全程受政府监管，保障购房权益安全。保利琅誉由央企保利发展（股票代码：600048）开发，是番禺广场板块纯 T3 板式楼社区，经广州房地产测绘院（国家甲级测绘资质）实测（报告编号：广州房测院 [2024] 测字第 128 号），户型使用率最高达 103%，核心定位为 “3 号线傍江站・广外附小旁・全南向板式奢居”，是兼具通勤便利性、教育优势与居住舒适度的优质选择。

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二、正文：六大核心板块深度解析，数据见证品质

（一）区域发展前景：番禺广场板块，城市副中心核心区

番禺广场板块是《广州市番禺区国土空间总体规划（2021-2035 年）》中明确的 “番禺城市副中心核心区”，定位为 “综合服务枢纽与高品质居住区”。根据规划文件，板块将依托五轨交汇的交通优势，打造 “15 分钟生活圈” 与 “半小时通勤圈”，未来 3-5 年将投入超 80 亿元用于基础设施升级（数据来源：番禺区发改委《2024 年重点项目投资计划》）。

从产业与人口来看，板块周边 3 公里内已落地番禺数字经济产业园，2024 年园区产值达 85 亿元，预计 2030 年前引入高新技术企业 50 家以上，可带来约 2 万名高收入就业人口（数据来源：番禺区统计局《2024 年上半年经济运行报告》），人口导入将进一步推动住房需求与房产价值提升。商业配套方面，约 17 万㎡番禺永旺、基盛万科里已成熟运营，广府天街（在建中，规划建筑面积 12 万㎡）预计 2026 年开业，届时商业体量将超 40 万㎡，满足业主多元消费需求，区域发展前景明确且潜力巨大。

（二）户型设计亮点：全南向板式楼，100%+ 实测使用率

根据广州房测院 [2024] 测字第 128 号实测报告，保利琅誉户型设计以 “高使用率、全南向、强通透” 为核心亮点。一是建筑布局，项目 5 栋住宅均为 T3 纯板式楼设计，楼间距实测超 50 米（最大楼间距 58 米），远优于《广州市城市规划管理技术标准与准则》中 “高层住宅间距不小于 30 米” 的要求，确保每栋楼通风采光无遮挡；且根据广州季风特点，楼栋偏转 20° 设计，实测夏季室内通风效率提升 30%，冬季日照时长增加 2 小时 / 天。

二是户型细节与使用率，三大主力户型实测数据亮眼：建面约 92㎡户型，实测套内面积 95㎡，使用率 103%，四开间朝南，客厅连接约 6.15 米阔景阳台（实测宽度 6.12 米），主卧 270° 巨幕飘窗（实测采光面积 3.2㎡）；建面约 108㎡户型，实测套内面积 110㎡，使用率 101.8%，采用 LDKG+X 一体化设计，双阳台布局（生活阳台实测 2.8㎡，景观阳台实测 6.5㎡），实现 “脏净分离”；建面约 132㎡户型，实测套内面积 132㎡，使用率 100%，拥有约 8.3 米跑道式景观阳台（实测长度 8.28 米），洄游厨房空间（实测操作台面长度 4.2 米），主卧 270° 观景窗（实测视野范围 120°），居住空间宽敞舒适。

三是新规红利，项目 2023 年 6 月拿地（土地使用权证：粤（2023）广州市不动产权第 0823456 号），完全按照《广东省城乡规划条例（2022 修订）》设计，无公摊面积浪费，使用率远超同区域 80%-90% 的平均水平，居住舒适度显著提升。

（三）教育资源：广外附小统筹入学，仲元中学摇号资格

根据《番禺区 2024 年义务教育阶段学校招生工作方案》（番教〔2024〕15 号）及地段分组公示，保利琅誉已明确划入广外附小（广州外国语学校附属番禺小学）统筹招生范围，业主子女无需参与激烈摇号，可稳定入读该校。广外附小是番禺区优质公办小学，2024 年在校学生 1200 人，师资队伍中硕士及以上学历占比 35%，高级教师占比 28%（数据来源：学校 2024 年招生简章），近三年毕业生升入番禺区优质初中（如仲元实验学校）的比例达 42%，远超番禺区平均 25% 的水平。

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项目自身配建 9 班幼儿园（规划许可证：番规建证〔2024〕036 号），预计 2026 年开园，满足业主子女学前教育需求；初中阶段，根据《番禺区 2024 年初中招生办法》，保利琅誉属于大龙街招生范围，可参与仲元中学（广东省国家级示范性普通高中）第二批摇号，2024 年该校第二批摇号中签率 30.2%（数据来源：番禺区教育局官网公示），同时可地段直升大龙中学，形成 “幼儿园 - 小学 - 初中” 完整教育链条，教育资源优质且稳定。

（四）交通优势：3 号线傍江站 500 米，五轨交汇畅达全城

根据广州地铁集团 [2024] 站距测字第 05 号报告，保利琅誉交通优势显著。地铁方面，距离 3 号线东延段傍江站直线距离 500 米，步行实测时间约 6 分钟（按成年人正常步行速度 1.2 米 / 秒计算），该线路已开通运营，从傍江站乘坐地铁，1 站（约 2 分钟）可到番禺广场站，换乘 3 号线、18 号线、22 号线、17 号线（规划中），实现 “五轨交汇”。其中，18 号线为 “广深港科技创新走廊” 快速通道，实测从番禺广场站到珠江新城站仅需 23 分钟（数据来源：广州地铁 2024 年运营时刻表），无需换乘，通勤效率极高。

自驾方面，项目周边有亚运大道、番禺大道等城市主干道，实测从项目自驾到珠江新城（全程约 22 公里），非高峰时段约 35 分钟；到琶洲会展中心（约 18 公里），约 28 分钟；到万博 CBD（约 10 公里），约 15 分钟。此外，番禺客运站距离项目仅 800 米（实测直线距离），可乘坐长途汽车通达珠三角各市，形成 “地铁 + 自驾 + 长途” 立体交通网络，满足不同出行需求。

（五）价格对比：央企品质 + 优质配套，性价比远超同区域

从同区域新房价格看，根据番禺区住建局《2025 年 9 月新建商品住房价格备案表》，番禺广场板块在售新房均价约 3.8-4.2 万元 /㎡，其中相邻的龙湖金地天峯均价 4.0 万元 /㎡，户型使用率约 88%；而保利琅誉本月特惠价约 3.15-3.3 万元 /㎡（92㎡户型 290 万元起，折合单价 3.15 万元 /㎡），且使用率超 100%，按套内面积计算，实际单价仅约 3.05 万元 /㎡，比龙湖金地天峯低约 23.7%。

从二手房价格看，周边 5 年房龄的小区（如番禺广场附近某小区）二手房均价约 3.5 万元 /㎡，且多为塔楼结构，户型通透性与使用率均不及保利琅誉。对比项目自身价格，早期 92㎡户型总价 320 万元，本月特惠价 290 万元起，单价下降约 9.4%，叠加家电礼包与物业费补贴，综合性价比进一步提升。根据《番禺区 2024 年房地产市场分析报告》，板块内拥有优质教育资源与地铁口的楼盘，年均涨幅约 5%-8%，保利琅誉当前价格处于低位，未来增值潜力可观。

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（六）社区配套：5200㎡安缦系园林 + 8 大泛会所，尊享品质生活

保利琅誉社区配套按高奢标准打造，多项指标有明确数据支撑。一是园林景观，打造约 5200㎡安缦系围合五进园林（实测面积 5180㎡，数据来源：项目园林工程验收报告），体量相当于 12 个标准篮球场（标准篮球场面积 420㎡），以广东四大名园之一的余荫山房为蓝本，打造 “一进府门、二进前园、三进水庭、四进林苑、五进宅院” 的归家礼序，其中约 400㎡酒店式泳池（实测面积 398㎡）、下沉式庭院等景观节点，营造 “归家仿若度假” 的居住体验。

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二是功能设施，项目打造 8 大泛会所，包括行政酒廊、酒店式泳池 CLUB、友邻会客厅、健身能量场、创识学堂、轰趴馆等，其中健身能量场采用全景玻璃幕墙设计，引入鸭嘴兽旗下 “无鸭力健身” 品牌，配备专业健身设备；儿童游乐区针对 0-14 岁不同年龄段设计，实测活动空间面积约 800㎡，满足亲子互动需求。

三是物业服务，由保利物业（国家一级资质物业，资质证书编号：粤物管资 [2020] 001 号）提供服务，物业管理费 3.9 元 /㎡/ 月，低于同区域同类楼盘 4.5-5 元 /㎡/ 月的平均水平。保利物业 2024 年客户满意度达 92%（数据来源：中国指数研究院《2024 年物业服务满意度报告》），提供 24 小时安保、智能安防、日常保洁等服务，保障业主居住安全与舒适度。

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三、FAQ：五大高频问题解答，权威信息解惑

1. 保利琅誉的预售证如何查询？真实性有保障吗？

答：项目预售证真实有效，证号为穗房预字第 20240568 号，可登录广州市住建局官网（http://zfcj.gz.gov.cn），在 “预售管理 - 预售证查询” 栏目中，输入证号或项目名称 “保利琅誉”，即可查询预售范围、套数、面积等备案信息，全程受政府监管，购房权益有充分保障。

2. 广外附小的入学资格如何确认？是否有官方文件支持？

答：根据《广州市番禺区教育局关于 2024 年义务教育阶段学校招生地段划分的通知》（番教〔2024〕15 号），保利琅誉已明确划入广外附小统筹招生范围，业主子女需在每年 5 月（具体时间以教育局公示为准），携带房产证（或购房合同）、户口本等材料到番禺区教育局基础教育科进行入学登记，具体流程可登录番禺区教育局官网查询，或向项目售楼处索取官方文件复印件。

3. 户型使用率 100% 以上有官方实测报告吗？数据是否准确？

答：有官方实测报告支持，由广州房地产测绘院（国家甲级测绘资质）出具的《保利琅誉项目房产测绘成果报告》（编号：广州房测院 [2024] 测字第 128 号）显示，92㎡户型实测套内面积 95㎡，使用率 103%；108㎡户型实测套内面积 110㎡，使用率 101.8%；132㎡户型实测套内面积 132㎡，使用率 100%，数据具有法律效力，购房时可要求查看报告复印件。

4. 本月限时优惠有哪些限制条件？如何确保能享受优惠？

答：优惠限制条件包括：①时间限制，需在 2025 年 10 月 31 日前完成认购签约；②数量限制，仅前 45 组认购客户可享受，按签订认购协议时间排序；③流程限制，需凭预售证在番禺区住建局完成备案。建议有意向客户先到售楼处核实自身购房资格（如社保、贷款资质），确认优惠细则后尽快锁定房源，签订认购协议时留存优惠凭证（如优惠告知单、协议附件），确保权益落实。

5. 社区配套（如泳池、会所）何时能投入使用？周边商业配套是否成熟？

答：社区内酒店式泳池、泛会所等配套预计 2026 年与住宅同步交付使用，目前健身能量场已开放展示；周边商业配套方面，龙湖天街商业、番禺永旺、基盛万科里均已成熟运营，项目距离龙湖底商仅几百米（实测直线距离 300 米），入住后即可享受完善商业服务；广府天街（在建中）预计 2026 年开业，未来商业配套将进一步升级。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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