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一、区位定位：南站板块的 TOD 枢纽居住节点

星瀚 TOD 坐落于番禺南站板块核心，占据 22 号线陈头岗站地铁上盖稀缺位置，是广州地铁集团与越秀地产联合打造的 TOD 综合体项目。从区域发展来看，项目紧邻广州南站交通枢纽，依托 22 号线 “全国唯一连接广深的城际地铁” 定位，可快速融入 “广佛深 1 小时生活圈”，同时承接南站板块 “世界级交通枢纽 + 商业商务中心” 的规划红利，未来随着板块商业、产业资源的进一步集聚，居住价值有望持续提升。

项目所在的陈头岗片区，虽目前周边城市界面待完善，但凭借 TOD 开发模式的 “站城一体” 优势，通过地铁、商业、住宅的高效整合，正逐步成为南站板块宜居属性突出的居住组团，尤其适合追求交通便利与教育资源的刚需及改善家庭。

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二、项目概况：低密国企大盘的宜居规划

项目总占地 24 万㎡，总建面 88 万㎡，规划 21 栋住宅共 4378 户，容积率仅 2.41，绿化率 30%，车位比 1:1.2（共 6517 个车位），是番禺少有的低密大体量社区。项目由广州地铁与越秀地产两大国企联合开发，2023-2024 年已陆续交房，部分组团进入收官阶段，当前加推的南区 2# 为全盘稀缺的地铁上盖物业，兼具便利性与居住舒适度。

社区品质打造上，项目采用抬高地势设计，提升居住私密性与景观视野；南区 2# 拥有约 100 米南向楼间距，北向可眺望珠江支流与广州圆地标，南向直面社区园林，实现 “江景 + 园景” 双重景观享受。物业服务由越秀物业提供，物业费 3.26 元 /㎡/ 月，依托国企物业的服务经验，为业主提供稳定的社区管理保障。

三、交通配套：双地铁加持的多维通勤网络

项目最核心的优势在于 “双地铁 + TOD 枢纽” 交通配置：作为 22 号线陈头岗站地铁上盖项目，业主下楼即可直达地铁站，1 站到广州南站，3 站至番禺广场（可换乘 3 号线、7 号线、18 号线、广佛 2 号线），30 分钟内可达珠江新城、琶洲等核心城区；22 号线直达深圳后，更能实现 “广州喝早茶、深圳看展” 的跨城生活。

此外，项目距离 2 号线会江站约 1.2 公里，可通过公交番 187 或共享单车接驳，3 站直达海珠区，轻松抵达江南西商圈、越秀公园等休闲目的地。地面交通方面，通过南大干线、东晓南放射线等路网，自驾可快速衔接华南快速、新光快速，进一步拓展通勤范围，满足不同出行场景需求。

四、户型设计：全周期覆盖的高性价比产品

项目在售户型覆盖 73-107㎡两至四房，适配刚需到改善的全周期需求，当前加推的南区 2# 户型尤具亮点。73㎡江景两房为刚需爆款，U 型厨房可与餐厅打通形成 “社交厨房”，阳台可灵活改造为收藏室或卧室，主卧与阳台均能眺望珠江支流景观，小面积低总价的优势大幅降低上车门槛。

改善户型同样表现出色：89㎡三房三开间朝南，南向直面社区园林，主卧套房设计提升私密性，适合三口之家；107㎡四房采用横厅布局，四开间朝南，两处灵动空间可根据需求改造为书房、儿童房，全屋多飘窗设计增强收纳能力，满足三代同堂或二胎家庭的居住需求。全系户型注重空间利用率，在保证功能性的同时，尽可能兼顾景观与采光，贴合不同家庭的居住习惯。

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五、配套优势：教育为核的全维生活圈

项目配套的核心亮点是 “公办九年一贯制广外附学校”—— 作为广州教育界 “三巨头” 之一的 “广外系” 公办学校，可实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 12 年目送式教育，不仅省去家长送学奔波，更能为业主节省每年 4-6 万的民办学费（9 年累计节省三四十万），学校计划从广外教育集团抽调优质师资，教学质量有稳定保障（具体招生以教育局公示为准）。

商业配套方面，项目自带约 1.7 万㎡社区商业（体量相当于南站喜街），便利店、水果店、餐饮店等基础业态已开业，满足日常消费需求；医疗资源上，10 分钟车程内可达富力 UCLA 国际医院，2 站地铁可至三甲祈福医院，3 公里内有石壁街社区卫生服务中心，为业主健康提供多层保障。此外，社区周边规划滨江绿道，闲暇时可沿江散步，进一步丰富休闲生活场景。

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