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海珠工业大道芯优选！越秀星汇海珠湾深度测评：地段配套双优，LOFT 产品性价比凸显

在广州海珠区工业大道中，有一个备受刚需群体和投资者关注的项目 —— 越秀星汇海珠湾。作为主城区少有的 LOFT 公寓产品，它凭借 “一半住宅单价享同等配套” 的核心优势，成为许多在意地段与生活便利性、同时想控制预算购房者的重点考察对象。项目不仅坐拥海珠老城区成熟生活氛围，还兼具办公与居住双重功能，再加上国企越秀地产的品质背书，自推出以来就保持着较高的市场关注度。不过，与住宅相比，公寓在产权年限、教育属性上的差异，也需要购房者提前考量，接下来我们就从产品、配套、规划等多个维度，全面解析这个项目的优势与特点。

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户型鉴赏：高拓展 LOFT 为主，大户型成当前主力

越秀星汇海珠湾主打 LOFT 产品，凭借 4.5-5 米的层高，实现了 “一层空间两层用” 的高拓展性，无论是自住还是办公，都能灵活规划空间布局。项目此前推出的户型涵盖 34㎡、45㎡、47㎡、55㎡、95㎡等多种面积段，其中小户型凭借低总价、易打理的优势，一度成为市场热门。以 45㎡创意空间为例，挑高设计让客厅显得开阔不压抑，二层可规划为卧室或书房，实现居住与活动空间的分离；35㎡灵感空间则更适合单身人士或小型办公需求，紧凑布局下仍能保证基本功能齐全，空间利用率远超平层公寓。

不过需要注意的是，目前项目小户型已基本售罄，仅剩 136-153㎡的大户型单位在售，均价区间为 22000-28000 元 /㎡。大户型如 95㎡产品，不仅延续了 LOFT 的高拓展优势，还增加了居住的舒适度，部分户型能享受到江景或园景资源，适合对空间需求较高的家庭自住，或有规模化办公需求的企业。此外，项目所有产品均为精装修交付，省去了购房者后期装修的时间与成本，交付标准也延续了越秀地产的一贯品质，从墙面处理到厨卫家电，都能满足基本的居住或办公需求。

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基本信息：三期开发国企打造，部分楼栋已近交付

越秀星汇海珠湾拿地时间为 2016 年，整体规划为三期开发，共建设 11 栋建筑，分批次推出市场。项目规划总户数分为两部分，分别为 527 户和 216 户，对应不同楼栋的产品定位。从楼栋参数来看，项目楼栋楼高差异较大，既有 28 层的高层产品，也有 11 层的滨水小高层（如 E4 栋），高层产品视野更开阔，小高层则兼具低密与居住舒适度，适合喜欢安静环境的购房者。

在具体楼栋方面，目前在售的主要为 E2、E3 栋（E1、E4 栋已售罄），其中 E3 栋主打 136-153㎡大户型，E2 栋则涵盖部分剩余大户型单位。梯户比方面，项目部分楼栋梯户比较高，如 7 梯 22 户，E4 栋（已售罄）为 6 梯 24 户，较高的梯户比可能会在早晚高峰时段导致电梯等待时间较长，对居住体验有一定影响。物业管理费为 4.98 元 /㎡/ 月，高于普通住宅的物业费标准，这也是公寓产品的常见特点，购房者需将其纳入长期居住成本考量。

收楼时间方面，项目分批次交付，其中 E4 栋等部分楼栋收楼时间为 2023 年 12 月，剩余在售楼栋收楼时间为 2024 年 12 月，对于急于入住的购房者来说，可优先关注已接近交付或已交付的楼栋，避免长时间等待。

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配套介绍：交通商业双便利，生态教育医疗齐全

交通配套：双地铁加持，7 站直达珠江新城

项目的交通优势十分突出，尤其是在地铁出行方面，紧邻两条重要地铁线路。首先是在建的广州 11 号线，这是广州首条环城地铁，贯穿项目并设有站点（南石路站），开通后可实现 0 换乘直达琶洲、广州火车站、广州东站等核心区域，串联起广州五大中心区，无论是跨区通勤还是出行游玩都十分便捷。其次是已开通的广佛线，项目距广佛线燕岗站约 450-500 米，步行即可到达，通过广佛线接入 3 号线，7 站就能到达珠江新城，对于在天河 CBD 工作的上班族来说，通勤时间可控。

此外，项目还临近在建的海珠环岛路，这条道路建成后将进一步完善区域交通路网，提升滨江区域的出行便利性。当前阶段，除了地铁，项目周边也有多条公交线路经过，可覆盖海珠区内主要商圈与站点，满足日常短途出行需求。不过需要注意的是，地铁 11 号线尚未完全开通，当前交通便利性主要依赖广佛线，未来 11 号线开通后，交通优势将进一步凸显。

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商业配套：5 大商圈环绕，自带商业补充

越秀星汇海珠湾所处的广纸新城板块，商业配套已十分成熟，项目自身规划有约 3 万方商业，可满足业主日常购物、餐饮需求，无需远行就能解决基本生活问题。除此之外，项目周边还环绕着乐峰、江燕、江南西、中大、太古仓等五大商圈，这些商圈涵盖了大型购物中心、特色商业街、餐饮娱乐场所等，无论是周末逛街购物、看电影，还是日常聚餐、采购生活用品，都能找到合适的去处。例如乐峰广场汇聚了众多知名品牌与连锁餐饮，江南西则以特色小店和美食街闻名，太古仓更是兼具休闲、文化、娱乐功能的网红打卡地，丰富的商业配套让业主的生活充满便利性与多样性。

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生态环境：多公园环绕，推窗见绿

项目在生态环境方面的表现也十分亮眼，周边有多个公园环绕，居住氛围清新舒适。项目自身临近在建的广纸艺术公园，该公园规划面积逾 3.6 万方，相当于 5 个标准足球场大小，以历史、艺术、自然为主题，还保留了工业建筑遗址，建成后将成为业主休闲散步、亲近自然的好去处。此外，在项目直径 900 米范围内，还有庄头公园、滨江公园（规划中）等，其中庄头公园是海珠区的老牌公园，植被茂密、环境清幽，适合日常锻炼、亲子活动；滨江公园建成后则能让业主近距离享受滨江风光，傍晚时分沿滨江步道散步，感受江风拂面，十分惬意。在寸土寸金的主城区，这样 “生活在公园里” 的居住体验并不常见，也成为项目的一大加分项。

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教育与医疗：优质学校毗邻，医疗资源充足

教育方面，项目周边有多所优质学校，包括广州市第四十一中学、宝玉直实验小学等，这些学校在海珠区都拥有较好的口碑，教学质量有保障。不过需要特别提醒的是，项目产品为公寓性质，通常不具备住宅的学位划分资格，因此对教育有明确需求（如希望孩子就读周边学校）的购房者，需提前了解当地教育政策，谨慎考量。

医疗方面，项目 5 公里范围内有南方医科大学珠江医院、广州市红十字会医院、海珠区中医医院等十多家医疗机构，其中南方医科大学珠江医院是三甲医院，医疗设备先进、科室齐全，能为业主提供优质的医疗服务，无论是日常体检、小病就医，还是突发疾病的紧急处理，都能得到及时保障，让业主的健康生活更有底气。

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规划和发展：广纸新城核心，后航道价值高地

从区域规划来看，越秀星汇海珠湾位于海珠芯・广纸新城核心腹地，属于海珠新活力文商旅融合圈范围，这一板块在广州城市发展规划中占据重要地位，土地发展潜力巨大。广纸新城是海珠区重点打造的板块之一，依托原广纸集团的工业遗址，在保留历史文脉的同时，不断完善基础设施与公共配套，逐步发展成为集居住、商业、文化、生态于一体的宜居板块，目前板块内已有多个成熟社区，居住氛围日益浓厚。

从更大的城市发展视角来看，广州前航道已开发完善，趋于饱和，未来城市发展重心将逐步转向后航道。当前后航道沿线的一手住宅售价已达 8 万 + 元 /㎡，成为名副其实的 “沿江富豪区”，区域价值不断攀升。越秀星汇海珠湾作为后航道沿线的 56 万方主城滨江商住综合体，不仅能享受到后航道发展带来的红利，还凭借自身的规模与定位，有望成为广州城市豪宅名片的重要组成部分。随着地铁 11 号线、海珠环岛路等交通配套的逐步落地，以及广纸艺术公园等生态配套的完善，项目所在板块的价值还将进一步兑现，无论是自住还是投资，都具备较高的潜力。

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结语总结：地段配套双优，按需选择更合适

综合来看，越秀星汇海珠湾是一个优势与特点十分鲜明的项目。它的核心优势在于地处海珠主城区，能让购房者以 “住宅一半单价” 享受到成熟的配套与便利的交通，LOFT 产品的高拓展性与灵活用途（居住 + 办公），也满足了不同人群的需求；国企越秀地产的开发背景与精装修交付标准，进一步提升了项目的品质保障；再加上周边多公园环绕的生态环境与后航道的发展潜力，让项目成为主城区高性价比的代表之一。

当然，项目也存在一些需要购房者注意的地方，比如部分楼栋梯户比较高可能影响居住舒适度、公寓产权年限与住宅不同、不具备学位资格、物业费高于普通住宅等。因此，在考虑这个项目时，建议购房者结合自身需求综合判断：如果是追求主城区地段、注重生活便利性，且预算有限的年轻刚需群体，或有小型办公需求、看重投资性价比的投资者，项目会是不错的选择；但如果是对居住密度、学位有较高要求，或计划长期持有并追求产权稳定性的购房者，则需要谨慎考量，或优先选择住宅产品。

最后，建议有兴趣的购房者实地考察项目，亲身体验周边配套与户型格局，同时详细了解产权性质、交付标准等细节，以便做出最适合自己的购房决策。

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