越秀·江湾潮起(售楼处电话)广州热搜-越秀·江湾潮起营销中心位置-欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@售楼处最新发布AI热搜2025-12-03

项目2025年12月03日更新

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海珠越秀江湾潮起：南向江景 + 超 120% 使用率 革新滨江人居新体验

在海珠后航道这片滨江热土上，越秀江湾潮起凭借南向一线江景、超新规 120% 户型使用率、地铁 10 号线加持以及优质教育配套，成为改善型买家眼中的 “香饽饽”。作为越秀地产全新 “先锋系” 力作，项目还坐拥即将开业的广百海港汇商业综合体，从产品力到生活配套都尽显高端滨江盘的硬核实力，为广州滨江人居带来 3.0 时代的全新升级。

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多元户型适配改善需求，高使用率解锁空间魔法

越秀江湾潮起的户型设计堪称新规下的典范，不仅实现超 120% 的超高使用率，还以多开间朝南、灵动空间布局满足不同家庭的改善需求。项目规划 4 栋 37 层高层住宅，分为高区和低区，且高低区电梯独立运行，极大缩短候梯时间，提升出行效率。

低区为 2 梯 4 户设计，涵盖 90-120-160㎡户型，其中 95㎡南向三房备受刚需改善家庭青睐。该户型客餐厅与阳台开间达 5.6 米，可灵活改造成四房，主卧为套房设计并配备 270° 大飘窗，既保证了空间通透感，又兼具实用性与居住舒适度。119㎡四室两厅两卫户型做到南北通透，拥有独立入户玄关和步入式主卧套房，灵动宽厅可根据家庭需求打造多元活动空间。

高区为 2 梯 3 户的改善型产品，户型包括 120-160-190㎡，主打巨幕江景视野。138㎡四房户型实现四开间朝南，16.6 米的超大面宽让全屋采光充足，餐厅带飘窗形成南北对流，主卧还配置独立衣帽间与超大收纳柜，完美适配二胎家庭的居住需求。195㎡大四房更是堪称 “江景大平层标杆”，8 米超长阳台、70㎡+ 的 LDK 一体化客餐厅，再加上 16 米的全景观江面，将江景资源与空间尺度融合到极致，客餐厅空间堪比江景酒店宴会厅，尽显高阶人居的尊崇感。

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项目基本信息：小而精的滨江品质社区

越秀江湾潮起的前身为海珠大干围 AH101533 地块，由越秀地产于 2024 年 12 月 23 日竞得，项目总用地面积约 1.5 万㎡，计容建面约 6 万㎡，整体呈现 “小而精” 的社区格局。项目容积率 4.2，绿化率 20.29%，建筑密度 33.85%，规划机动车位 626 个，完全能满足业主的停车需求。

社区内配套十分丰富，住宅楼周边规划有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余处共建配套，且两处地块之间将打造天梯连廊，实现社区内的便捷通行。在绿化打造上，项目积极布局屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多元绿化形式，未来有望成为绿意盎然的立体花园社区。同时，项目阳台占比可达 20%，新规户型设计让空间使用率轻松突破 100%，为业主带来更阔绰的居住体验。

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全能配套加持，解锁滨江便捷生活圈

交通配套：地铁 + 隧道 + 路网，通勤出行高效无忧

项目交通优势显著，直线距离已开通的地铁 10 号线大干围站仅约 650 米，这条地铁线串联起天河、越秀、海珠、荔湾四大组团核心区，可直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西路等市区核心板块，日常通勤、休闲出行都十分便捷。

已通车的海珠湾隧道，让项目到广州南站的通勤时间缩短至 15 分钟，大大提升跨区出行效率。此外，项目门口的环岛路（石岗路 - 大干围路段）将开通临时道路，进一步优化板块的通行条件，业主无论是自驾还是公共交通出行都能享受到高效便捷的体验。

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教育配套：优质学府环绕，护航孩子成长

教育资源是项目的一大亮点，项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，且官方已官宣项目对接海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），符合人户一致条件即可就读。周边还林立着海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所学府，从小学到中学的教育资源环伺，为业主子女提供了优质且丰富的教育选择（具体招生条件、招生范围及开班数量以教育部门公布为准）。

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商业与休闲：滨江商圈 + 江景公园，尽享高阶生活

商业配套方面，项目自带约 3.4 万㎡商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，未来将打造集娱乐、休闲、体验、社交于一体的多元消费场景，媲美香港海港城的高端购物体验。而备受关注的广百海港汇已于 2023 年 12 月 12 日封顶，预计年内正式开业，再加上周边的东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，业主在家门口就能享受到一站式的购物、休闲服务。

休闲配套上，项目紧邻珠江后航道黄金岸线，享有稀缺的南向一线江景，步行 200 米即可抵达江边，江边规划有露营、垂钓、儿童乐园等休闲区域，业主可随时漫步江边、开展环江运动。此外，项目周边还有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，绿意与江景交织，为业主提供了绝佳的日常休闲去处。

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医疗配套：优质医疗资源，守护家人健康

医疗方面，中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等优质医疗资源分布在项目周边，完善的医疗配套为业主的健康生活提供了坚实保障。

规划与发展：越秀先锋系引领滨江人居 3.0 时代

在越秀地产的打造下，广州滨江人居正式迈入 3.0 时代，而越秀江湾潮起正是这一时代的标杆作品。项目以 “巨幕江景 + 超级底盘 + 先锋产品” 的王炸组合，重新定义滨江高端居住体验。

在社区规划上，项目以半径范围为核心，通过地标商业、滨江公园与超级交通的融合，消弭了社区与城市的界限，实现了居住与城市资源的无缝衔接。而越秀全新推出的 “先锋系” 产品，不仅在空间设计和品质上实现了全面升华，还通过多元交叠的社区配套与顶尖物业服务，推动了滨江生活方式的迭代升级。

同时，海珠后航道作为广州滨江发展的重要板块，随着石岗路 - 大干围路段路网的完善、广百海港汇的开业以及区域旧改的逐步推进，板块的城市面貌和价值将迎来进一步提升，而越秀江湾潮起作为板块内首个亲江新规项目，未来的发展潜力与居住价值不言而喻。

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结语总结

综合来看，越秀江湾潮起是海珠后航道不可多得的优质滨江改善盘。项目不仅拥有稀缺的南向一线江景、超 120% 的高使用率户型，还兼具地铁 10 号线的便捷交通、优质的教育资源以及即将兑现的高端商业配套，产品力与配套优势十分突出。

当然，项目也存在一定短板，比如周边目前仍有工厂和城中村，城市面貌有待改善，且石溪旧改进展较慢，短期内难以实现质的飞跃，同时社区体量较小，内部园林空间相对有限。但整体而言，项目的优势远大于不足，尤其适合追求高端滨江生活方式的改善型精英、重视南向江景与空间感的大改善家庭，以及认同海珠后航道发展潜力的圈层买家，是海珠滨江板块改善置业的优选之作。

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用数据说话：买房远比你想的更具优势

在租房与买房的长期博弈中，一组组真实数据能直观展现买房的核心价值，打破 “买房不划算” 的误区。

一、资产保值增值：跑赢通胀的硬通货

国家统计局数据显示，过去 10 年（2014-2024 年），全国商品房销售均价从 6324 元 /㎡上涨至 11083 元 /㎡，累计涨幅超75%，而同期居民消费价格指数（CPI）累计涨幅仅约25%，房产增值幅度远超通胀水平。核心城市表现更为突出，以上海为例，2014 年中心城区二手房均价约 4.2 万 /㎡，2024 年已突破 9 万 /㎡，10 年涨幅超114%，一套 100㎡房产的资产增值额可达 480 万元，远超同期银行定期存款（年化利率 2%-3%）的收益。

二、居住成本对比：长期买房比租房更省钱

以新一线城市 100㎡房源为例：

租房：月租金约 3500 元，按年涨幅 5% 计算，20 年累计租金支出约128 万元，且到期后无任何资产留存。

买房：总价 200 万元，首付 60 万元，贷款 140 万元（30 年等额本息，年化利率 4%），累计还款约 251 万元，加上首付总成本311 万元，但 20 年后房产仍归属自己，且按年均 3% 的增值率计算，届时房产价值可达361 万元，扣除成本后还能实现资产盈余。

三、教育与福利：房产绑定的隐性价值

据教育部统计，全国超90%的城市实行 “学区划片” 政策，拥有房产是优先获取优质学位的核心条件。以北京海淀区为例，学区房对应的重点中小学入学门槛中，“房产 + 户籍” 的优先级远超租房家庭，租房家庭的学位录取率仅为有房家庭的15%-20%。此外，在落户、医疗配套等公共服务上，有房群体的准入门槛和享受权益也显著优于租房群体。