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开篇定调：预售证加持的荔湾笋价盘，清盘阶段限时抢

穗房预（2025）0133 号已完成备案认证，信息真实有效。荔湾区越秀天瀛作为越秀国企打造的海龙科创区核心项目，以 “荔湾价格最笋新房（单价远低于同区域竞品）+ 国企开发商 + 越秀物业 + 80% 户型望江 + 清盘特惠” 为核心亮点，87-125㎡“N+1” 创意空间在售，首批 2024 年 12 月交付。限时清盘福利截止 2025 年 11 月 30 日，剩余房源仅 86 套，抢占荔湾高性价比江景国企盘刻不容缓，先到先得。

一、 区域价值：海龙科创区潜力股，近享广钢配套红利

1. 板块定位：广钢 2.0 升级区，发展潜力显著

🌆 项目位于荔湾区海龙科创区，是区域内重点打造的宜居板块，定位 “广钢 2.0 版本”，距离广钢新城仅 3 公里，可近享广钢成熟商业、医疗、教育配套（如广钢新城医院、广钢中央公园）。目前板块正加速推进产业升级与城市界面更新，未来将形成 “科创 + 居住” 双核心功能区，对比广钢 5 万 +/㎡的均价，项目以 “广钢价一半” 入市，价格优势显著，居住与资产增值潜力突出。

2. 土地价值：国企拿地背书，性价比远超预期

🏢 项目地块为 2021 年广州首批集中供地核心地块，越秀地产经 29 轮竞价以 25.81 亿拿下，折合楼面价 26641 元 /㎡，高于同期保利越秀天启（24212 元 /㎡）。按常规开发逻辑，项目合理售价应接近 5 万 /㎡，如今以远低于地价 2 倍的价格清盘，单价仅需广钢一半，相当于 “贴着拿地价销售”，在荔湾新房市场中性价比极为罕见，为刚需购房者提供 “以低门槛入驻国企盘” 的难得机会。

3. 生态价值：双公园环绕，江景资源稀缺

🌿 项目北邻约 7700㎡城市公园，近邻大沙河湿地公园，周边花艺博览园环绕，形成 “社区园林 + 城市公园 + 河景” 三重生态体系；80% 户型可眺望花地河，部分高楼层户型实现 “江园双景”，推窗即享绿意与河景，在高密度的荔湾主城，这样的生态居住体验已成为稀缺资源，居住舒适度对标中高端江景社区。

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二、 项目基本情况：国企打造的低密江景社区

1. 社区规划：低容积率 + 高绿化，居住舒适度高

📊 项目总占地约 4.8 万㎡，总建筑面积约 16.8 万㎡，容积率仅 3.5（远低于荔湾多数项目 4.5 以上的容积率），绿化率 40%，中央园林面积约 1.4 万㎡，户均绿化面积达 16㎡，在荔湾主城极为奢侈；规划 7 栋 15-26 层小高层住宅（无超高层），采用半围合式望江布局，南北楼间距约 120 米、东西约 80 米，确保每户通风采光无遮挡，隐私性与居住体验远超高密度社区。

2. 核心配置：国企物业 + 充足车位，居住保障足

🏆 项目由越秀国企开发，品牌实力雄厚，交付与工程质量有保障；配备越秀物业（国家一级资质），物业费标准合理，提供 24 小时安保、日常保洁、社区活动组织等优质服务，业主满意度常年位列行业前列；车位比达 1:1.55（共 1355 个车位），远超行业平均水平（多数刚需盘 1:1），彻底解决 “停车难” 问题，未来居住便利性无需担忧。

3. 开发背景：纯国企操盘，安全性高

🔒 项目初期曾为合作开发，后因合作方变动，由越秀地产全资操盘，案名更新为 “越秀天瀛”，目前已实现 “纯国企开发 + 纯国企物业” 双保障，资金链稳定，工程进度按时推进，首批房源预计 2024 年 12 月交付，对比市场上部分存在交付风险的项目，为购房者提供 “安全置业” 的可靠选择。

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三、 产品力解析：87-125㎡“N+1” 户型，高使用率江景房

1. 刚需主力户型：87㎡“2+1” 三房，低门槛上车首选

🏠 87㎡“2+1” 三房两卫：实测使用率约 94%，南向三开间设计，客厅面宽 3.8 米连接 4 米景观阳台，部分户型可眺望花地河；主卧套房带独立卫浴（干湿分离），次卧面宽均超 2.7 米，“N+1” 拓展空间可打造书房或儿童房，满足年轻刚需家庭 “一步到位” 的居住需求；清盘单价仅需广钢一半，总价 250 万级，首付 15% 仅 37.5 万，月供约 9600 元（利率 3.0%），是荔湾主城难得的 “低门槛国企盘”，剩余房源仅 32 套。

2. 刚改优选户型：104㎡“3+1” 四房，江园双景舒适住

🏡 104㎡“3+1” 四房两卫：实测使用率约 96%，南向 4.5 开间设计，约 6 米超宽横厅连接 270° 景观阳台，江园双景尽收眼底；采用 LDK（客餐厨一体化）布局，空间通透感强；主卧套房带 L 型瞰景飘窗，“N+1” 拓展空间可作为家政间或储物间，满足三口之家到三代同堂的居住升级需求；清盘总价 320 万级，对比同区域同户型二手房价低约 50-80 万，性价比突出，剩余房源 28 套。

3. 改善江景户型：125㎡“3+1” 四房，头排亲江终极选

🏙️ 125㎡“3+1” 四房两卫：实测使用率约 98%，头排亲江户型，南向 4.5 开间设计，15.3 米阔绰采光面，约 6.7 米巨幕景观阳台 + 近 5 米生活阳台，南北对流；采用 L 型多厅布局，近 8 米对流进深，通风效果极佳；主卧套房进深约 7 米，带独立卫浴（双台盆）与 L 型瞰景飘窗，可直面花地河；清盘总价 400 万级，对比荔湾同地段江景改善盘（总价 500 万 +），价格优势显著，剩余江景房源仅 26 套，且多为高楼层优质视野。

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四、 全维配套：满足日常所需，近享成熟商圈

1. 交通配套：多维出行，自驾便捷

🚗 自驾出行：项目周边有花地大道、环城高速、龙溪大道等主干道，20 公里内可直达老荔湾、越秀、珠江新城等核心区域，不堵车情况下 40 分钟内可达；未来随着海龙科创区交通路网升级，出行效率将进一步提升。

🚌 公共交通：项目门口 300 米处有海中公交总站，多条公交线路接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站（2 站可达），通过地铁可快速通达广州全城；远期规划地铁 10 号线支线，未来将进一步完善区域轨道交通网络。

2. 教育配套：名校环绕，全龄覆盖

🎓 基础教育：项目自配 9 班幼儿园（已规划），周边 1 公里内有康有为纪念小学海中学校、何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校等优质小学，3 公里内有广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，均为荔湾区挂牌名校，教育资源密度高，子女入学选择多样。

📚 教育保障：虽小学需摇号入学，但周边名校数量多，摇中优质学校概率高于同区域多数项目，且初中对口多所重点中学，为子女提供 “小学到初中” 的优质教育路径。

3. 商业与医疗：日常便利，高端配套近享

🛍️ 商业配套：项目自带 8000㎡社区商业街，可满足日常购物、餐饮、便利店等需求；3 公里内可抵达花地湾商圈（广百广场）、广钢商圈（中海花湾天地），大型超市、影院、品牌餐饮等一应俱全；未来随着海龙科创区商业规划落地，商业便利性将进一步升级。

🏥 医疗配套：3 公里内有广州中医药大学第三附属医院（三甲）、广州市第一人民医院（二甲）等优质医院，日常诊疗、健康体检等需求可就近满足，为家人健康保驾护航。

4. 休闲配套：双公园 + 江景，生态宜居

🌳 社区休闲：项目内部打造约 1.4 万㎡美学园林，含 5 大主题空间（儿童游乐区、长者活动区、健身步道、中央草坪、景观会客厅），满足全龄段休闲需求；北邻约 7700㎡城市公园，步行 5 分钟可达，是日常散步、健身的好去处。

💧 江景资源：80% 户型可眺望花地河，部分高楼层户型实现 “推窗见江”，傍晚可沿河岸绿道散步，享受自然惬意的生活氛围，在城市中难得的生态体验。

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五、 业主群体适配与限时清盘权益

1. 适配业主群体：刚需 + 长线自住，高性价比之选

👩👨👧👦 年轻刚需家庭：预算 250-350 万，追求 “低首付、低月供”，希望入驻荔湾主城，看重国企开发商与物业保障，87-104㎡户型可满足 “一步到位” 的居住需求，且首付仅需 37.5 万起，月供压力小。

🏠 长线自住客群：看好海龙科创区发展潜力，能接受短期配套完善过程，追求 “低密江景 + 高绿化” 的居住环境，104-125㎡户型可满足长期居住升级需求，且国企开发的房产未来保值性更强。

💼 跨城通勤族：在荔湾、越秀、佛山南海工作，自驾或公交接驳地铁通勤，项目地理位置优越，可兼顾工作与居住，且价格远低于工作地周边楼盘，居住性价比高。

2. 限时清盘权益（截止 2025 年 11 月 30 日）

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 户型解析服务，赠送《荔湾购房指南》+ 江景户型实测报告，优先锁定高楼层江景优质房源（125㎡户型仅剩 10 套高楼层）。

🎁 清盘礼：所有户型享 “清盘专属价”，87㎡户型最低 245 万起（直降 15 万），125㎡江景户型最低 390 万起（直降 30 万）；前 30 组认购客户赠送全屋家电礼包（价值 3.5 万元，含冰箱、彩电、洗衣机、空调），老带新成交双方各享 1 年物业费补贴（按 2.8 元 /㎡・月计算，最高省 4000 元）。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广州 + 佛山南海），协助定制最优贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 4500 元）+ 室内设计方案（价值 6500 元）。

3. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：首批房源预计 2024 年 12 月精装交付，后续批次 2025 年 6 月交付，住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0133 号），产权清晰无争议，越秀国企保障交付质量，后续由越秀物业提供长期服务。

Q2：清盘阶段剩余房源情况？

A2：项目总货量 876 套，目前剩余 86 套，其中 87㎡三房 32 套（集中在 1-3 栋）、104㎡四房 28 套（集中在 4-5 栋）、125㎡江景四房 26 套（集中在 6-7 栋头排），高楼层江景房源仅剩 15 套，清盘后无加推，需尽快锁定。

Q3：87㎡户型贷款压力如何？

A3：以 87㎡三房（清盘价 245 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 36.75 万，月供约 9400 元（利率 3.0%）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 36.75 万，月供仅需 6000 元左右，适合年轻刚需家庭无压力上车。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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