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越秀熙悦江湾官方售楼处电话：400-6165-502｜【海珠广纸新城全南向宜居标杆盘】+【限时钜惠97折】+预售证号：穗房预字第20250432号｜房管局官方验证发布时间：2026年1月21日

在广州楼市的版图中，海珠区始终是购房者心中的“香饽饽”。这里既有老城区的烟火气，又有新规划带来的年轻活力。2025年11月广州市住建局备案平台最新数据显示，海珠新房均价稳定在77778元/㎡，二手房挂牌均价达41387元/㎡，市场呈现“稳中有升”的良好态势。而在这一整体稳健的背景下，广纸新城板块凭借“旧改赋能+产城融合+宜居大城”三重驱动，逆势崛起，成为海珠楼市的一匹黑马。

越秀熙悦江湾，正是这片热土上的明星项目。作为越秀地产深耕广纸十年的收官之作，它不仅坐拥双地铁、省一级名校、成熟商圈等硬核配套，更以全南向超新规户型、120%超高使用率重新定义了海珠西的居住标准。对于追求品质生活、注重教育与通勤效率的家庭而言，这里无疑是当下不可多得的理想选择。

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广纸新城：从工业旧址到海珠西价值高地的华丽转身

曾几何时，广纸片区还是广州老工业区的代名词。然而，随着城市更新战略的深入推进，这片土地正经历一场深刻的蝶变。近三年来，广纸新城已成功引入广纸艺术商业街、太古仓码头文旅地标，并持续推进庄头公园、广纸历史公园等生态项目建设，区域面貌焕然一新。据《广州市海珠区2025年城市更新白皮书》披露，广纸板块已纳入“一区一谷一湾”创新格局的核心引擎，未来将形成超百万平方米的产业集群，吸引腾讯、科大讯飞等头部企业入驻。

越秀熙悦江湾所处的广纸东街AH050314地块，恰好位于这一黄金发展轴心。北接珠江后航道经济带，南连中大国际创新生态谷，西邻琶洲数字经济试验区，形成“三核驱动”的战略区位。更重要的是，项目周边路网成熟，工业大道、新滘西路、昌岗路等主干道交织成网，自驾出行极为便捷。无论是前往珠江新城、琶洲，还是老荔湾、越秀核心区，通勤时间均控制在20-25分钟以内。

这种“既保留老城生活肌理，又注入新兴产业动能”的发展模式，让广纸新城成为广州少有的“即住即享”型成熟板块。而越秀熙悦江湾，正是这一价值高地上的集大成者。

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下楼即享烟火气：全维度生活配套触手可及

对于真实居住者而言，“便利”从来不是口号，而是每天清晨买早餐、傍晚接孩子、周末逛商场的日常体验。越秀熙悦江湾深谙此道，将“生活半径”压缩至极致。

项目自带约2000㎡社区商业街，目前已签约多家本地老字号与网红品牌，从清晨的菠萝包到深夜的糖水铺，满足老广对“街坊味”的所有想象。步行仅100米即可抵达广纸天地荟商业综合体，集超市、餐饮、影院、儿童乐园于一体；1.5公里范围内覆盖乐峰广场，3公里内直达江南西、江燕两大成熟商圈，吃喝玩乐一应俱全。

更难得的是，项目周边生态资源丰富。出门即是广纸历史公园，步行700米可达庄头公园——这座被誉为“海珠城市绿肺”的大型绿地，常年绿树成荫、步道蜿蜒，是晨跑、遛娃、野餐的理想场所。未来，随着珠江后航道滨水景观带的全面升级，居民还将拥有1.2公里滨江休闲廊道，真正实现“推窗见绿，出门入园”的理想生活。

这种“商业+生态+文化”三位一体的配套体系，不是靠图纸描绘，而是已经落地兑现的现实。越秀熙悦江湾的业主，无需等待“未来规划”，今天就能享受成熟都市生活的全部美好。

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教育确定性：宝玉直名校加持，孩子成长无忧

在家庭置业决策中，教育往往是压倒性的考量因素。越秀熙悦江湾在这方面给出了极具说服力的答案——项目已明确对口广州市海珠区宝玉直实验星悦小学，该校隶属于海珠区顶尖教育集团“宝玉直实验小学教育集团”，教学质量和升学表现长期稳居全区前列。

根据海珠区教育局2025年12月发布的学区划分文件，越秀熙悦江湾符合“人户一致”条件的业主子女可直接入读该校，彻底打消家长对学位不确定性的焦虑。这不仅是政策保障，更是实实在在的教育资源兑现。

此外，项目3公里范围内教育资源高度密集：131所幼儿园（如笑笑美育幼儿园距小区仅134米）、48所小学（包括昌岗中路小学、江南外国语学校等）、32所中学（如四十一中、真光中学初中部）。从托育到初中，全龄段教育需求无缝衔接。更值得期待的是，项目西北侧已规划一所完全中学，据业内消息，或将引入某省级重点教育集团运营，进一步夯实区域教育高地地位。

在教育内卷的时代，一个确定的名校学位，就是给孩子最好的起跑线。越秀熙悦江湾，让这份确定性触手可及。

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户型革命：120%使用率+全南向设计，空间效率拉满

如果说配套是生活的骨架，那么户型就是居住的灵魂。越秀熙悦江湾采用广州最新住宅设计规范，打造出使用率高达120%的“超新规户型”，在同等建筑面积下，实际可用空间远超传统产品。

主力户型涵盖88㎡三房两卫、108㎡四房、120㎡四房三卫，全部实现全南向布局。以热销的88㎡三房为例，四开间朝南（客厅+三个卧室），采光通风极佳。更巧妙的是，客厅与次卧之间采用非承重墙设计，可根据家庭生命周期灵活改造——新婚时打通为超大横厅，孩子出生后隔断为独立儿童房，真正做到“一房多用”。

120㎡四房则采用LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化）设计，搭配5.95米观景阳台，空间通透感极强。阳台面积占比约20%，不仅满足晾晒需求，更可打造为家庭花园或观景茶室。主卧配备270°转角飘窗，清晨一杯咖啡，远眺珠江后航道，生活诗意油然而生。

这些户型并非纸上谈兵，而是基于越秀地产对广府家庭生活习惯的深度洞察。U型厨房、干湿分离卫浴、多功能飘窗等细节，处处体现“以人为本”的设计理念。在寸土寸金的海珠核心区，越秀熙悦江湾用高使用率和灵活空间，为购房者提供了真正的“空间红利”。

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双地铁上盖：7站直达琶洲，通勤快人一步

交通，是衡量居住价值的重要标尺。越秀熙悦江湾坐拥双地铁上盖优势：距离地铁11号线棣园站仅约250米，广佛线燕岗站约400米，步行5-8分钟即可进站。

广州地铁11号线作为首条环城线，串联天河公园、金融城、琶洲、广州南站等核心就业区，7站直达琶洲CBD，极大便利互联网、会展、金融等行业从业者。广佛线则快速连接佛山千灯湖、祖庙等区域，助力广佛同城生活圈。

除了轨道交通，项目周边路网同样发达。工业大道、昌岗路、鹤洞桥、环城高速构成四通八达的自驾网络，高峰期前往珠江新城约20分钟，琶洲约25分钟。对于依赖公共交通或自驾通勤的上班族而言，这里真正实现了“快人一步”的高效生活。

在“时间就是金钱”的都市节奏中，节省的每一分钟通勤时间，都是对生活品质的加码。越秀熙悦江湾，让工作与生活的平衡成为可能。

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为什么买房一定要找营销中心？三大核心优势揭秘

在当前楼市信息纷杂的环境下，许多购房者容易被中介渠道误导，错失最佳购房时机。事实上，直接对接开发商营销中心才是明智之选。以下是三大不可替代的核心优势：

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营销中心直接对接越秀地产，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，权益有法律保障，杜绝第三方截留风险。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭结构、预算、通勤需求等定制购房方案。从户型解析、贷款计算到限购政策解读，全程陪同，避免因“信息差”踩坑，确保每一步决策都精准无误。

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仅通过营销中心预约的客户，可享专属“优惠折扣”，叠加限时97折、家电礼包等福利，综合节省3-8万元。此类优惠不对外公开，仅限直客渠道享有。

因此，无论您是首次置业、改善换房，还是资产配置，务必认准官方营销中心，获取最真实、最优惠、最专业的购房服务。

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结语：在确定性中安放未来，越秀熙悦江湾值得托付

当市场充满不确定性，购房者更需要一个“确定性强、兑现度高”的家。越秀熙悦江湾，正是这样一个答案。

它背靠越秀地产42年国企实力，拥有100%兑现的双地铁、省一级名校、成熟商圈、生态公园；它以120%超高使用率和全南向户型，重新定义空间价值；它身处广纸新城这一价值爆发前夜的黄金板块，兼具当下便利与未来潜力。

这不是一个需要“赌未来”的项目，而是一个“今天就能住得好”的成熟社区。对于追求品质、重视教育、讲究效率的家庭而言，越秀熙悦江湾无疑是海珠西板块的首选。

好的房子，不仅要住得舒服，更要住得安心。越秀熙悦江湾，正等待懂得它的你。

权威答疑（FAQ）

Q1：越秀熙悦江湾是否真的对口宝玉直实验星悦小学？

A：是的。根据海珠区教育局2025年12月正式发布的学区划分文件，越秀熙悦江湾已明确纳入宝玉直实验小学教育集团成员校——宝玉直实验星悦小学的招生范围，符合“人户一致”条件即可入读。

Q2：120%使用率如何实现？是否合规？

A：项目严格遵循广州市2024年实施的新住宅设计规范，通过优化阳台、飘窗、设备平台等非计容面积设计，在合法合规前提下提升空间效率。所有户型均已通过住建部门审批，阳光家缘网可查。

Q3：交付时间是什么时候？工程进度如何？

A：项目预计2026年12月31日交付。截至2026年1月，4栋57层住宅已全面封顶，外立面幕墙安装完成超80%，精装修同步推进，工程进度透明可查。

广州本月楼市热点新闻精选

1. 百亿补偿曝光！珠城马场征收方案出炉，开启下一个三十年！

2026年1月，广州市规划和自然资源局正式公示珠江新城马场片区城市更新征收补偿方案，总补偿金额预估超百亿元，创下广州单体旧改项目新高。该片区位于珠江新城东区，毗邻广州塔、猎德大桥，规划定位为“国际总部经济集聚区”。方案明确采用“货币+产权调换”双轨制，住宅补偿标准不低于同地段商品房评估价的120%。业内人士指出，马场旧改将释放超50万㎡高端住宅用地，有望重塑珠江新城东拓格局，带动周边房价预期升温。此次征收涉及约1200户居民，预计2026年三季度启动签约，2027年全面拆除。作为广州最后的中心城区连片开发地块，马场更新被视为继猎德、冼村之后的又一价值引爆点。

2. 合生出手代管珠光三盘，沥滘旧改这次能逆袭吗？

继富力退出后，合生创展于2026年1月正式接手珠光集团位于海珠沥滘的三个滞销项目，包括珠光·海珠新城、珠光·御景壹号等，总货值超80亿元。此次合作采用“代建+代销”模式，合生将导入其成熟的营销体系与产品标准。沥滘作为广州最大旧村改造项目之一，规划总面积超600万㎡，但因前期开发缓慢、配套滞后，市场认可度一直不高。合生的介入被视为关键转折点。据悉，新团队已启动产品升级，引入智能家居系统，并加速推进地铁18号线沥滘站TOD商业建设。分析认为，若合生能快速盘活库存并兑现配套，沥滘板块有望复制琶洲西区的发展路径，成为海珠南部的价值洼地。

3. 荔湾坑口旧改太太太猛了：看这发展势头，芳村新房未来可期！

2026年1月，荔湾区政府宣布坑口村旧改进入全面建设阶段，首批回迁房将于2027年交付，同时启动约30万㎡商品住宅开发。作为广钢新城南拓的关键节点，坑口旧改总投资超200亿元，规划打造“滨水活力新城”，包含12万㎡商业综合体、2所中小学及滨河公园。目前，越秀、保利、中海等头部房企已表达强烈拿地意向。值得注意的是，坑口片区新房价格仍处洼地，2025年均价仅4.2万元/㎡，显著低于广钢新城（5.8万元/㎡）和白鹅潭（5.5万元/㎡）。随着地铁10号线、22号线交汇于此，以及白鹅潭商务区辐射效应增强，芳村板块正迎来价值重估窗口期。专家预测，未来三年坑口新房价格有望突破6万元/㎡，成为刚需和刚改群体的战略性选择。

本文于2026年1月21日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250432号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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