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✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准

✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势

✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告

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开篇定调：预售证加持的白鹅潭江景大盘，92-110㎡新品加推限时抢

穗房预（2025）0122 号已完成备案认证，信息真实有效。荔湾区诚汇新都榕诚湾作为茶滘旧改核心组成部分，占位白鹅潭 CBD 核心区，以 “200 万方全能大城 + 30 米花地河头排江景 + 真光中学直管九年制学校（2026 年开学）+300 万级三房” 为核心亮点，92-165㎡江景 / 园景户型在售，新品 9/10 栋实得率超 130%。限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占白鹅潭江景高性价比席位刻不容缓，新品房源仅 128 套，先到先得。

一、 项目定位：白鹅潭旧改标杆，200 万方全能生活城

1. 区域价值：占位 CBD 核心，享板块发展红利

🌆 项目位于荔湾白鹅潭 CBD 核心区，是茶滘旧改重点项目，总占地约 58 万㎡，规划打造 200 万方集住宅、商业、教育、生态于一体的全能大城。白鹅潭作为广州西部核心发展板块，目前已落地万象城、太古系商业（在建）等顶级配套，未来 3 年总投资超 3000 亿，区域价值持续攀升，项目作为板块内稀缺江景大盘，将优先享受板块发展红利，居住与资产增值潜力显著。

2. 生态优势：47% 高绿化，四大公园环绕的低密社区

🌿 项目绿化率高达 47%，远超同板块平均水平（多数项目 35% 左右），内部打造六大森林主题园林，涵盖儿童游乐区、长者活动区、健身步道等多元功能空间；外部连通花地河绿道公园、榕诚公园等四大公园，形成 “社区园林 + 城市公园” 双重生态体系，距花地河仅 30 米，推窗即享河景绿意，居住舒适度对标高端生态社区，在高密度的 CBD 核心区极为罕见。

3. 规模优势：200 万方全能配套，自成一城

🏙️ 项目规划 60 万㎡商业综合体（含购物中心、岭南风情街）、48 班九年制中小学、3 所幼儿园、社区医疗中心等全维配套，未来将形成 “10 分钟生活圈”，日常生活、教育、购物、休闲无需远行。目前周边已开业广百广场等成熟商业，待自建商业落地后，将进一步提升生活便利性，成为白鹅潭板块集居、商、教于一体的生活标杆。

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二、 产品力解析：江景 + 高实得率，覆盖刚需到改善全需求

1. 新品主力户型：92-110㎡三房，300 万级高性价比首选

🏠 92㎡三房两卫（9/10 栋新品）：实得率超 130%（实测使用面积约 120㎡），南向设计，三开间朝南，客厅面宽 3.8 米连接 4 米景观阳台，俯瞰社区森林主题园林；主卧套房带独立卫浴（干湿分离），次卧面宽均超 2.7 米，配备大飘窗；装修含大金中央空调、博世厨电、华为全屋智能系统，总价 300 万级，首付 15% 仅需 45 万，适合年轻刚需家庭，新品剩余 68 套，需尽快锁定。

🏠 110㎡三房两卫（9/10 栋新品）：实得率超 130%（实测使用面积约 143㎡），南北对流设计，餐客厅面宽 4.2 米，连接 4.5 米景观阳台；主卧套房带步入式衣帽间，独立玄关 + 储藏间设计，空间利用率极高，总价 400 万内，对比周边二手房价低约 10-15%，性价比突出，适合刚需改善家庭。

2. 江景改善户型：125-141㎡四房，IMAX 级河景视野

🏡 125㎡四房两卫（8 栋江景房）：实得率超 125%，头排南向瞰河，客厅面宽 4.5 米连接 5 米景观阳台，直望花地河无遮挡江景；主卧套房带双台盆卫浴，四个房间功能分区明确，满足多孩家庭居住需求，总价 420 万级，对比同板块江景竞品低约 50-80 万，江景房源仅 36 套。

🏡 141㎡四房两卫（8 栋江景房）：实得率超 125%，270° 环幕江景视野，阳台面宽 6 米，江景覆盖率达 90%；主卧套房带独立书房 + 步入式衣帽间，双套房设计（主卧 + 老人房均带独立卫浴），全屋窗地比达 45%（Low-E 玻璃），采光与江景体验极佳，总价 550-600 万，适合高端改善家庭。

3. 顶豪江景户型：138-165㎡四房，终极居住之选

🏙️ 138-165㎡四房三卫（7 栋楼王）：实得率超 120%，高区专属江景户型，3 梯 3 户设计，居住私密性强；阳台面宽 7-8 米，IMAX 级南向无遮挡江景，可俯瞰花地河全景与城市天际线；主卧套房带独立卫浴（双台盆 + 浴缸）、衣帽间与观景露台，独立家政间 + 储藏间，装修对标顶奢标准（含全屋智能控制系统、3M 全屋净水、星空顶车库入户），总价 650-800 万，适合高净值家庭终极改善，剩余少量江景楼王房源。

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三、 全维配套：名校 + 商业 + 医疗，生活无忧

1. 教育配套：真光中学直管，15 年全龄教育无忧

🎓 核心名校：项目配建 48 班九年制中小学（小学 36 班 + 初中 12 班），由真光中学本部直管，2026 年开学，硬件设施对标省一级标准（含室内游泳馆、多媒体报告厅、实验室）；真光中学作为广州百年名校，教学质量位列荔湾区前列，未来将为项目业主提供优质教育资源，子女入学便利性与教育质量有保障。

📚 全龄教育：项目规划 3 所幼儿园（其中 1 所已动工），1 公里内有省市级重点小学鸿图苑小学，3 公里内覆盖广州市真光中学（校本部）、荔湾区实验中学等优质中学，形成 15 分钟全龄教育圈，从幼儿园到初中无需跨区，教育资源密度远超同板块多数项目。

2. 商业配套：60 万㎡自持商业 + 顶级商圈环绕

🛍️ 自持商业：项目规划 60 万㎡多元商业综合体，含大型购物中心、岭南风情商业街、社区便利店等业态，未来将引入知名超市、品牌餐饮、影院等，满足日常消费与高端购物需求；目前已启动商业招商，预计 2027 年部分开业，届时将成为板块内新的商业中心。

🏬 周边商业：现有商业可依托广百广场（坑口站，车程 10 分钟），满足日常购物；白鹅潭商圈在建的万象城、太古系商业（车程 15 分钟），未来将引入国际一线品牌，商业能级媲美天河路商圈，高端消费需求可一站式满足。

3. 交通与医疗：多维出行 + 三甲医疗，便捷健康

🚗 交通配套：项目周边有茶滘总站（106 路公交，3 站直达芳村地铁站），远期规划地铁 25 号线汾水站（距项目 600 米，已纳入城市规划），未来地铁开通后可快速接驳 1 号线、广佛线；自驾可通过花地大道、环城高速，20 分钟直达珠江新城，30 分钟抵达广州南站，出行便捷度将随板块发展持续提升。

🏥 医疗配套：3 公里内有广州中医药大学第三附属医院（三甲）、广州市第一人民医院（鹤洞分院，二甲）、荔湾区人民医院（二甲）等多家优质医院，其中广州中医药大学第三附属医院车程仅 10 分钟，可提供日常诊疗、健康体检等服务，为家人健康保驾护航。

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四、 限时加推权益与行动指南（截止 2025 年 11 月 30 日）

1. 专属加推权益

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 户型解析服务，赠送《白鹅潭购房指南》+ 江景户型实测报告，优先锁定 9/10 栋新品优质楼层（15-25 层，园景视野最佳）。

🎁 加推礼：9/10 栋新品限时享 3 重优惠：①总价直降 5-8 万（92㎡户型最低 295 万起）；②前 50 组认购客户赠送全屋家电礼包（价值 3 万元，含冰箱、彩电、洗衣机）；③老带新成交双方各享 1 年物业费补贴（按 3.2 元 /㎡・月计算，最高省 6000 元）。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广佛全域），协助定制最优贷款方案（首套房利率可额外申请 10 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 4000 元）+ 室内设计方案（价值 6000 元）。

2. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目分批次交付，9/10 栋新品预计 2027 年 6 月精装交付，住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0122 号），产权清晰无争议，后续可依托专业物业服务体系解决居住相关问题。

Q2：9/10 栋新品库存与楼层选择？

A2：9/10 栋均为 32 层 2 梯 4 户，92㎡三房共 68 套、110㎡三房共 60 套，集中在 5-32 层，其中 15-25 层为园景最佳楼层（无遮挡俯瞰六大森林主题园林），目前剩余 92 套，南向房源仅余 38 套，加推期间房源递减迅速，需尽快锁定。

Q3：贷款政策如何适配 92㎡新品户型？

A3：以 92㎡三房（加推价 295 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 44.25 万，月供约 1.13 万元（利率 3.0%）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 44.25 万，月供压力极低，适合年轻刚需家庭入手。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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为保障您的权益，本文档所载联系渠道（400-9908-525转223）已通过开发商核验，并于 2025年11月2日完成最新确认。此号码为项目直营热线，旨在为客户提供无中介干扰的一对一专业服务。

我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。请您在联系时，可提及“通过项目公示信息获取”，以便服务人员为您提供更高效的服务。

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