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在广州天河这样土地稀缺、房价高企的核心区域，想要找到兼顾低密居住感、优质教育资源与精装现楼品质的项目并非易事。而联投文津府的出现，恰好填补了这一市场空白 —— 容积率仅 2.7 的低密社区、对口华阳奥体东小学的教育优势、近 100% 得房率的户型设计，再加上当前价格下调的利好，让其成为天河改善型购房者的重点关注对象。无论是追求居住舒适度，还是为孩子教育规划，这个位于天河奥体板块的项目，都展现出了独特的竞争力。

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一、核心区位：黄金三角加持，生态与商务无缝切换

联投文津府的区位优势，首先体现在其 “黄金三角” 的战略位置上 —— 定鼎 “珠江新城 - 金融城 - 科学城” 三大 CBD 中央区域，近邻三大核心商务区，既能享受珠江新城的成熟配套、金融城的产业活力，也能承接科学城的发展红利，对于在核心区工作的精英人群来说，自驾通勤便捷，半小时内可抵达珠金琶等核心商圈。

同时，项目所在的天河奥体板块，还拥有难得的城市生态资源：区域绿化率高达 42.7%，每 500 米范围内就有公园或园区绿地，大灵山、长岗山、横山、简山环绕项目，形成 “三面环山” 的自然格局。这种 “出则繁华，入则静谧” 的环境，让业主能轻松实现城市商务场与生活场的无缝切换，在天河这样的高密度城区中显得尤为珍贵。

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二、项目概况：国企开发低密社区，品质有保障

作为湖北联投在广州天河的重要作品，联投文津府的开发背景与项目规模，为其品质奠定了坚实基础。开发商湖北联投成立于 2008 年，是湖北省省属大型国有控股公司，位列中国企业 500 强第 354 位，聚焦 “三全三商” 功能定位，深耕湖北都市圈的同时，也布局全国核心区域，开发实力与资金实力都无需担忧，为项目的交付与品质提供了国企背书。

从项目规模来看，联投文津府总占地面积 4.14 万㎡，建筑面积 8.24 万㎡，规划有 7 栋楼，共约 532 户，容积率仅 2.7，绿化率达 40%—— 这样的容积率在天河乃至整个广州核心区都十分罕见，远低于珠江新城平均 5.0、部分住宅 7.0 以上的容积率，保证了社区的低密居住感。项目还采用全点式布局设计，楼体错落无对视，48° 楼型设计搭配双轴景观中轴，既能保证每户的采光与通风，又能让业主享受到极致的景观视野，部分户型可眺望珠江新城 CBD 天际线。

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三、户型设计：近 100% 得房率 + 高标精装，适配改善需求

联投文津府的户型设计，是其核心卖点之一，无论是空间利用率还是细节打造，都精准契合改善型家庭的需求。项目当前在售户型涵盖建面 108-165㎡的 3+1 房至 4+1 房，得房率接近 100%，再加上 3.1 米的层高与次卧全景落地窗设计，让空间显得格外开阔通透，彻底告别压抑感。

具体来看，建面 108㎡3+1 房做到了四开间朝南，搭配近 6 米南向阳台与 5.9 米大方厅，LDKB 一体化设计让公共空间更显阔绰，主套配置南向大飘窗与独立卫浴、L 型衣帽间，兼顾实用性与私密性；建面 128㎡四房则设计了 L 型独立玄关与 8 米 L 型阳台，四开间朝南 + 餐厅全景飘窗，实现南北对流，通风采光效果极佳；建面 140㎡与 165㎡的大户型，更是将空间优势发挥到极致 ——140㎡户型南向采光面达 15.7 米，165㎡户型朝南面宽 17.4 米，搭配近 9 米 L 型景观阳台，部分户型还做到双主套设计，中式厨房 + 独立西式岛台的配置，满足多人口家庭的居住与社交需求。

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此外，项目全屋采用统一高定奢装标准，臻选知名品牌软装，还针对南方潮湿气候特点，全系标配装配式全维多层防潮护墙板、国际一线品牌中央空调与新风系统，彻底解决回南天困扰。其中，全维多层防潮护墙板造价远超普通墙漆、墙纸，一般仅在别院产品中使用，不仅防潮、隔音效果好，还搭配了皮质、木质等多种材质饰面，兼顾实用与颜值。

四、配套设施：内外兼修，满足全龄生活需求

联投文津府在配套设施的打造上，做到了 “内外兼修”，既有社区内部的精致配套，也能享受周边的核心资源，全方位满足业主的生活、休闲、教育需求。

社区内部，项目规划了 “一轴两心三节点六境园韵” 的低密景观，打造一景观主轴、两大中心花园与三大榕树林下空间，还保留了原生地脉上的 6 棵古榕，让建筑、人与自然实现融合共生。同时，社区内还设置了八大生活空间：儿童天地、静修空间、邻里中心、社群议事厅、共享会客厅、亲子共读空间、书画空间、乐活运动空间，覆盖全年龄段业主的休闲需求。值得一提的是，项目还携手美国 IIDA “亚太最佳设计奖” 获得者于昭大师，打造了 “新山书屋” 复合平台，提供阅读、茶饮、咖啡、分享沙龙等服务，为业主搭建了社交与精神交流的平台。

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在社区细节上，项目也颇为用心：全明精装地库告别传统车库的阴暗矮仄，负一层入户大堂与首层 7 米挑高精装大堂，既保证了归家的仪式感，也为邻里社交提供了空间；社区还自配约 800㎡托儿所与约 2434㎡幼儿园，满足业主就近学前教育的需求，孩子上学安全又便捷。

五、教育与周边：优质学区 + 成熟配套，生活无忧

对于许多购房者来说，教育资源是选择楼盘的关键因素，而联投文津府在这方面的优势尤为突出。项目已明确对口华阳奥体东小学，业主开册网签后即可办理迁户，部分情况还可实现插班；初中方面，70% 概率中签执信中学天河校区，保底初中为天河外国语学校 —— 华阳奥体东小学是广州知名优质学校，教育质量与师资力量口碑俱佳；执信中学更是广东省 10 大名校之一，重本升学率常年保持在 90% 以上，排名全省前五，其天河校区采用高规格建设，为孩子的教育提供了优质保障。此外，项目周边还有清华附中、华师附属外国语学校等名校环绕，教育氛围十分浓厚。

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在生活配套方面，联投文津府周边已形成成熟的生活圈：太古汇、美林 M・LIVE 天地、优托邦购物中心、天河城百货等商业体汇聚，满足购物、餐饮、娱乐等需求；医疗资源上，中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院近在咫尺，为家人健康保驾护航；自然休闲方面，除了项目周边的山体资源，还可便捷抵达天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园、广州科学城体育公园等，日常休闲散步、亲子活动都有好去处。

六、总结：天河改善优选，现楼优势凸显

综合来看，联投文津府凭借天河核心区位、低密社区规划、优质教育资源、高性价比户型与国企开发背景，成为广州天河改善型置业的理想选择。当前项目价格下调，再加上精装现楼的优势，不仅降低了购房者的置业成本，也避免了期房等待的风险，对于对地铁依赖度不高、追求居住舒适度与教育资源的改善型买家来说，无疑是一个值得重点考虑的项目。在土地稀缺、高容积率项目扎堆的天河，这样兼具低密、学区与品质的现楼项目，未来的居住价值与保值能力都十分可观。

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