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花都北站新规红盘！市政观璟花园，87㎡11X 万上车，3 万方空中花园 + 高得房率

楼盘卖点

广州市政集团国企开发（广州建筑集团全资子公司），11.58 亿底价拿地，精装修交付，品质与交付双重保障。花都北站板块新规产品，得房率普遍超 100%，87㎡三房使用率 105%，113㎡四房达 107%，空间拓展性突出。87㎡三房总价 11X 万即可上车，楼面价仅 7000 元 /㎡，预计售价 1.4-1.5 万 /㎡，低于周边竞品，刚需门槛亲民。超 3 万㎡空中花园搭配 35% 绿化率，规划童趣乐园、环氧跑道、5 大主题架空层，全龄休闲需求满足。1 公里内覆盖新华八小、新华九小、花都区实验中学，小区配建幼儿园，契合 “划片就近入学” 原则，教育资源充足。临近地铁 9 号线花都汽车城站，未来地铁 8 号线北延线落地后，交通便利性将进一步提升。全南向户型设计，车位配比 1:1.2，人车分流，居住舒适度与安全性兼具。

基本信息

项目前身为大陵北地块，位于广州花都区北站板块，是广州市政集团打造的新规刚需改善盘。2023 年 8 月 23 日拿地，总占地面积约 9 万㎡，总建筑面积约 16 万㎡，分三个地块开发，共规划 10 栋楼。总户数 1404 户，全南向户型布局，容积率 3.0，绿化率 35%，居住密度适中，采光通风优越。车位总数 1972 个，车位配比 1:1.2，人车分流设计，保障社区内通行安全与秩序。物业公司为广州市政物业，物业费 2.5 元 /㎡・月，收费合理，适配刚需家庭预算。预计 2027 年 12 月 31 日精装修交付，目前北区 2 栋（30 层，2 梯 5 户）实景样板房已开放在售。

区域发展

花都北站板块是花都区重点发展的交通枢纽型居住板块，依托广州北站枢纽优势，承接空铁联运发展红利。地铁 8 号线北延线的规划建设，将强化板块与白云、荔湾等主城区域的衔接，缩短通勤距离，提升区域价值。随着板块内住宅项目的集中入市与配套落地，商业、教育、休闲等设施将逐步完善，居住氛围持续浓厚。新规产品的推出，优化了空间利用效率，契合刚需刚改群体需求，推动板块居住品质升级。作为国企开发的标杆项目，将带动周边城市界面优化，成为板块宜居属性的重要支撑。

配套信息

教育配套优质，小区配建幼儿园，周边 1 公里内新华八小、新华九小、花都区实验中学等学校环绕，按 “划片就近入学” 原则，子女教育便捷。交通出行便捷，距离地铁 9 号线花都汽车城站约 1.8 公里，未来地铁 8 号线北延线落地后，跨区通勤效率将显著提升。商业配套成熟，15 分钟车程可达祈福商业广场、华润万家等商业体，日常购物、餐饮、娱乐一站式满足。休闲配套丰富，超 3 万㎡空中花园打造 “森活社区”，搭配童趣乐园、环氧跑道、主题架空层，覆盖全龄段休闲场景。生活配套完善，周边基础医疗、便民服务等设施逐步落地，满足家庭日常就医、办事等基本需求。

户型信息

主力户型涵盖 87㎡三房、108㎡四房、113㎡四房、126㎡四房，适配刚需与刚改不同家庭结构。87㎡三房为刚需上车首选，105% 超高使用率，5.47 米 ×1.43 米（约 8㎡）阔景阳台，空间实用无浪费。108㎡四房使用率 102%，客厅开间 3.44 米，5.58 米长阳台，四开间朝东南，采光通风俱佳，适配二孩家庭。113㎡四房为改善核心户型，40㎡超大方厅搭配 4.6 米客厅开间，107% 超高使用率，空间阔绰，兼具居住与社交功能。全南向户型设计，搭配赠送飘窗、拓展阳台等空间，最大化提升使用效率，部分小户型次卧面积相对紧凑，需结合家庭需求考量。

总结

市政观璟花园以国企背书、新规高得房率、亲民价格三大核心优势，成为花都北站板块刚需刚改的热门选择。87㎡11X 万的低总价门槛，叠加 1.4-1.5 万 /㎡的预估单价，大幅降低了花都主城置业难度。3 万㎡空中花园、全龄休闲设施与优质教育资源环绕，兼顾居住舒适度与生活便捷性，契合家庭长期居住需求。地铁 8 号线北延线的规划红利，为项目带来持续的价值提升空间，兼具自住与保值属性。虽然存在地铁接驳依赖、部分楼栋可能受高速噪音影响、学位划分需以最终公示为准等情况，但核心优势足以覆盖短板。对于预算有限、注重空间实用性与教育配套的刚需刚改家庭而言，项目是综合性价比突出的置业优选，国企品质与板块发展潜力更添置业信心。

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