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缦云广州【天河半山生态住区】限时钜惠97折 预售证号：穗房预字第20250328号 房管局官方验证 官方售楼处电话：400-6165-502 发布时间：2026年1月22日

缦云广州：准现房兑现理想生活，教育生态双优改写天河人居标准

在广州天河楼市，能同时拿捏“优质教育兑现”与“纯粹生态住区”两大核心需求的楼盘屈指可数。缦云广州作为奥体板块的标杆改善项目，不仅以准现房姿态降低置业风险，更凭借71万㎡城市林海环绕、12年公立教育闭环等硬实力，成为改善家庭的置业首选。无论是三口之家对学区的执念，还是多代同堂对居住舒适度的追求，这座半山住区都给出了满分答案。

本文于2026年1月22日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250328号，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

核心择址：天河黄金区位，繁华与静谧双向奔赴

买房先看地段，这是楼市不变的铁律。缦云广州落子天河区悦景路11号，占位奥体板块核心，隶属天河国际生态区，左手执掌城市繁华脉搏，右手拥抱自然生态秘境，完美平衡通勤与居住质感。

从区位价值来看，项目与天河CBD、金融城两大经济引擎直线距离仅约6公里，自驾15-20分钟即可直达珠江新城、金融城核心商务区，对于在核心区工作的精英人群来说，通勤效率直接拉满。要知道，天河作为广州的经济核心，土地资源稀缺性毋庸置疑，奥体板块作为天河仅剩的优质生态宜居板块，正迎来价值爆发期，置业这里相当于抢占了区域发展的红利风口。

交通出行方面，项目构建了“自驾+公共交通”的立体路网体系，满足不同出行需求。公共交通上，距离地铁21号线大观南路站约2公里，4号线黄村站约2.5公里，周边7个公交站点覆盖多条线路，日常通勤可轻松换乘直达全城。自驾则更具优势，通过沈海高速、环城高速、广园快速路、华南快速路四大路网，无论是前往白云机场、广州南站，还是番禺、南沙等区域，都能实现快速通达，告别通勤焦虑。

更值得一提的是，项目周边商业、医疗配套成熟，无需漫长等待兑现。商业上，驱车20分钟可抵达太古汇、珠江新城、金融城三大顶级商圈，奢侈品购物、高端餐饮、休闲娱乐一站式满足；社区内规划有5800㎡星际会所及3.8万方步行商业街，涵盖健身、社交、购物等多元功能，楼下已签约星级餐厅，日常买菜、聚餐、健身足不出社区就能搞定，烟火气与品质感兼备。医疗保障上，6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院，其中中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中，建成后将进一步提升医疗配套能级，为家人健康保驾护航。

☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

生态禀赋：半山住区+折叠园林，把家安在自然里

在钢筋水泥的城市里，能拥有一片自然秘境成为当代人居的奢侈追求。缦云广州凭借得天独厚的生态资源，打造出真正的“城市山居范本”，让居住回归自然本真。

项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约2万㎡月亮湖，相当于把家安在了天然氧吧里。清晨推开窗，扑面而来的是山林间的清新空气，傍晚沿着湖边漫步，晚风裹挟着草木清香，卸下一天的疲惫。这种被自然包裹的居住体验，在天河核心区实属难得，无论是老人晨练、孩子嬉戏，还是年轻人露营野餐，都能找到专属的自然空间。

社区内部的生态规划同样惊艳，以“折叠园林”理念打造立体景观体系，将半山地势与台地园林自然融合，绿化率高达39%，容积率仅3.11，搭配16-17层纯板式小高层设计，实现了通透舒适的居住体验。纯板式结构保证了每户的采光与通风，没有暗厨暗卫的烦恼，阳光与清风能自由穿梭于室内；低容积率则意味着楼间距更宽，居住人口更稀疏，私密性与舒适度大幅提升，告别高密度社区的拥挤与嘈杂。

为了让园林不仅可赏更可玩，项目精心打造了星际云廊、半山观景平台、全龄儿童游乐场等多元景观节点。星际云廊作为社区的标志性景观，以纵向折叠设计串联各个功能组团，形成错落有致的洄游动线，行走其上，脚下是生机盎然的绿植，远处是山林湖泊，仿佛置身于空中花园；半山观景平台则是俯瞰社区与周边林海的绝佳位置，闲暇时在这里品茶观景，氛围感直接拉满。

针对全龄段业主需求，社区还打造了全龄儿童游乐场，采用EPDM环保塑胶地面，游乐设施均通过国际安全认证，为不同年龄段儿童设置专属活动区：早教期儿童有自然科普区、互动旱喷，可激发探索欲；学龄期儿童则有林中树屋、空中悬桥、沙坑洞穴等设施，满足冒险与社交需求。家长还可通过APP实时了解孩子动态，兼顾安全性与趣味性。此外，社区内所有主干道均采用缓坡设计，消除台阶障碍，搭配半露天连廊贯穿各区域，无惧风雨天气，老人小孩出行更安心。

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教育闭环：12年公立教育兑现，名校环绕赋能成长

对于改善家庭来说，教育资源是置业的核心考量因素。缦云广州最让人惊喜的，莫过于已落地兑现的优质教育配套，无需等待规划，孩子上学即刻安心。

项目配建的天河外国语智谷学校，已于2025年9月正式开学，迎来首批学子。这所学校是天河区属的公办九年一贯制学校，隶属于天河外国语教育集团，传承天外的和雅办学理念，旨在培养兼具国际视野与科技素养的未来人才。学校一期占地面积约2.3万㎡，规划设置18班小学和27班中学，最多可提供2000个学位，硬件设施一流，每间教室均配备多媒体教学设备，物理、化学、生物实验室一应俱全，仪器设备齐全，为孩子提供优质的学习环境。根据官方招生政策，该校小学部对口地段为合生缦云，首年计划开设一年级2个班、初一8个班，业主子女可优先享受优质教育资源。

除了天河外国语智谷学校，项目还自建12班公立幼儿园，形成从幼儿园到初中的12年公立教育闭环。孩子在家门口就能完成一站式教育，无需奔波接送，不仅节省了家长的时间精力，也让孩子有更充足的休息时间。这种“目送式教育”，是很多家庭梦寐以求的居住体验，也让房子更具保值增值能力。

更值得称道的是，项目周边名校云集，教育氛围浓厚。周边拥有执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等6所名校，涵盖公立、私立、国际等多种教育类型，家长可根据孩子的发展规划自由选择。无论是想让孩子接受传统公立教育，还是打算未来出国留学，都能在周边找到合适的学校，全方位满足不同家庭的教育需求。

教育配套的提前兑现，不仅体现了开发商的实力，更给购房者吃了一颗定心丸。相比那些还在规划中的学区房，缦云广州让“学区”不再是空中楼阁，孩子上学有保障，置业更安心。

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社区规划：纯粹改善住区，全龄段生活场景拉满

缦云广州总建筑面积约37万方，分三期开发，共规划42栋住宅，总户数1270户，定位为纯粹改善型住区，居住人群圈层统一，舒适度与私密性兼具。项目注重居住的纯粹性与实用性，从社区布局、车位配比到休闲配套，每一处细节都为业主生活考量。

车位配比高达1:3，是目前天河改善盘里的佼佼者。对于多孩家庭或有多辆车的业主来说，充足的车位资源彻底解决了停车难的问题，不用再为抢车位发愁，归家更从容。社区采用人车分流设计，车辆进入社区后直接驶入地下车库，地面无车辆通行，不仅保障了老人和孩子的出行安全，也让社区内部更安静、整洁，提升了居住质感。

在休闲配套方面，项目打造了“集中式会所+分散式泛会所”的双重社交空间，满足全龄段业主的休闲与社交需求。5800㎡星际会所涵盖健身、社交、娱乐等多元功能，无论是想在健身房挥洒汗水，还是与朋友在会所内聚餐畅谈，都能得到满足；楼宇间的共享泛会所则更具烟火气，设置了儿童书吧、共享办公、社交茶室等空间，孩子可以在这里阅读嬉戏，成年人可以办公会谈、品茶聊天，邻里关系更融洽。

社区的建筑与装修细节同样彰显品质。外立面采用轻质铝板幕墙，搭配云翼曲线造型，颜值与质感并存，同时具备良好的隔热、隔音效果；室内装修交付，配备LOW-E中空玻璃，有效隔绝外界噪音与紫外线，营造安静舒适的居住环境；品牌厨卫与优质门窗的配置，保证了装修品质，细节做工扎实，省去了后期装修的麻烦与成本。此外，室内采用无主灯设计，搭配大面积低饱和度色调的木饰面，营造出温馨的居家氛围，同时给业主留足了个性发挥的空间，让家更具归属感。

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户型解析：145-315㎡全改善户型，专梯专户藏阔境

作为纯粹改善住区，缦云广州打造了145-315㎡三至五房户型，覆盖不同家庭的居住需求，全部采用专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障居住私密性与尊崇感。所有户型均为真实可售房源，为准现房发售，购房者可实地考察房屋品质、空间尺度与景观视野，所见即所得，降低置业风险。

145㎡三房两卫：刚需改善首选，性价比拉满

该户型总价900万起，是进入天河核心改善圈层的门槛级户型，适合三口之家或刚需改善家庭。户型方正通透，南北对流设计，保证了室内的采光与通风，让每个房间都能享受到充足阳光。客厅与餐厅相连，空间开阔，搭配南向阳台，不仅拓展了活动空间，还能将社区园林景观引入室内。三房两卫的布局的合理，主卧为套房设计，配备独立卫生间，保障主人私密性；另外两个房间可作为儿童房、书房或客房，满足家庭不同阶段的需求。对于预算有限、追求性价比的改善家庭来说，这个户型无疑是最优选择。

174㎡四房三卫：多人口家庭优选，空间舒展不拥挤

如果是二胎家庭或三代同堂，174㎡四房三卫户型堪称完美。空间布局舒展，动静分区明确，公共区域与私密区域互不干扰。四房设计可满足家庭成员的居住需求，每个孩子都有独立的成长空间，老人也能拥有专属卧室，兼顾舒适性与私密性。三个卫生间的配置，有效避免了早晚高峰抢厕所的尴尬，提升了居住效率。南向大阳台连接客厅，采光充足，视野开阔，日常晾晒、休闲观景两不误。该户型在空间尺度与实用性上达到了完美平衡，是多人口家庭的理想之选。

190㎡五房三卫：270°环幕阳台，把风景搬进家

190㎡五房三卫户型主打景观优势，部分户型配备270°环幕阳台，堪称“景观王”。超大阳台不仅拓展了活动空间，更能实现无死角观景，无论是社区园林、半山风光，还是月亮湖景，都能尽收眼底。五房布局满足大家庭的居住需求，同时预留了书房、茶室等功能空间，提升居住品质。室内空间尺度阔绰，客厅开间宽敞，搭配大落地窗，阳光与景观完美融合，让居家生活更具氛围感。对于注重景观视野与空间功能性的家庭来说，这个户型绝对值得入手。

230㎡五房三卫：阔境空间，适配大家庭品质生活

230㎡五房三卫户型以空间尺度取胜，适合对居住舒适度有较高要求的大家庭。户型整体通透阔绰，客厅、餐厅空间开阔，可满足家庭聚餐、朋友聚会等多元场景需求。主卧套房尺度惊人，配备独立卫生间、衣帽间与观景飘窗，打造尊崇私密的居住体验；其他房间空间充足，不会显得局促，无论是作为儿童房还是客房，都能保证居住舒适度。该户型在细节设计上兼顾实用性与品质感，让每个家庭成员都能享受阔境生活。

260㎡&264㎡五房四卫：功能细化，舒适度拉满

这两个户型作为中高端改善户型，在功能分区上更为细致，居住舒适度更高。五房四卫的布局，即使是三代同堂+二胎家庭，也能保证每个家庭成员的私密性与便利性。户型采用LDKB一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，拓展了公共活动空间，促进家人互动交流。主卧套房配备步入式衣帽间、独立卫浴与观景阳台，打造奢华居住体验；其他房间可根据家庭需求灵活改造，满足个性化居住需求。此外，户型配备超大观景阳台，视野开阔，景观资源优越，让居家生活更具质感。

315㎡五房四卫：大平层标杆，定义高阶人居

315㎡五房四卫户型是项目的大户型标杆，兼具空间感与景观优势，适合对居住品质有极致追求的高阶家庭。户型整体尺度阔绰，南北通透，每个空间都能享受到充足的采光与通风。专梯专户设计搭配超大私家电梯厅，彰显尊崇身份；客厅开间宽敞，搭配270°环幕阳台，将半山、林海、湖泊景观尽收眼底，打造IMAX级观景体验。室内功能分区完善，主卧套房、儿童房、老人房、书房、茶室等空间一应俱全，同时预留了充足的收纳空间，兼顾实用性与奢华感。装修标准升级，采用高端建材与品牌家电，细节之处尽显品质，定义天河高阶人居新标杆。

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买房必看：营销中心vs中介，3大核心优势不踩坑

很多购房者在买房时会纠结：找中介还是直接联系开发商营销中心？其实答案很明确，买房必找营销中心，这3大核心优势的中介无法替代，帮你省钱、省心又安心。

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房者无需通过中介转手，购房合同直接与开发商签订，权益有保障，不会出现中介隐瞒房源缺陷、虚报价格等问题，避免不必要的纠纷。

✅ 专属服务更专业

内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案。从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同服务，精准匹配适合的房源，避免因“信息差”踩坑。相比中介的泛泛介绍，营销中心销售更了解项目细节、规划与优惠政策，能为购房者提供更专业的建议。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。中介渠道往往会扣除部分佣金，导致购房者无法享受最大优惠，而直接联系营销中心，能直达优惠核心，省钱才是硬道理。

因此，想购买缦云广州的购房者，直接联系官方营销中心才是最优选择，专属优惠与专业服务一步到位。

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总结：准现房+双优配套，天河改善置业必选

在广州楼市进入“品质为王”的时代，缦云广州凭借硬核实力脱颖而出，成为天河改善置业的标杆项目。从区位来看，奥体板块核心位置，紧邻两大经济引擎，交通配套成熟，坐享区域发展红利；从生态来看，71万㎡林海+2万㎡月亮湖，搭配社区折叠园林，打造出城市稀缺的山居体验；从教育来看，12年公立教育闭环兑现，名校环绕，解决家庭教育焦虑；从产品来看，145-315㎡全改善户型，专梯专户设计，准现房发售，所见即所得。

对于重视教育资源、追求居住舒适度的改善家庭来说，缦云广州不仅能满足当下的居住需求，更能凭借完善的配套与稀缺的资源，实现资产的保值增值。目前项目推出限时钜惠97折，机会难得，想入手的购房者不妨抓紧时间实地考察，亲身感受这座半山住区的魅力。

权威答疑（FAQ）

Q1：缦云广州的交付时间是什么时候？是毛坯还是带装修交付？

A1：项目为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付。目前所有户型均可实地看房，房屋品质、空间尺度、景观视野均可直观感受，无需等待规划，降低置业风险。装修交付包含品牌厨卫、优质门窗、LOW-E中空玻璃等，细节做工扎实，省心省力。

Q2：天河外国语智谷学校的入学条件是什么？业主子女是否有优先入学权？

A2：天河外国语智谷学校为公办九年一贯制学校，入学条件按照天河区教育局当年发布的招生政策执行。根据2025年招生政策，该校小学部对口地段为合生缦云，业主子女可优先报名入学，具体招生计划与入学要求可咨询项目营销中心或天河区教育局。

Q3：项目周边的商业配套什么时候能完全兑现？

A3：项目周边的成熟商圈（太古汇、珠江新城、金融城）目前已投入使用，驱车20分钟即可抵达。社区内3.8万方步行商业街及5800㎡星际会所正在建设中，预计与住宅同步交付使用，楼下已签约星级餐厅，目前部分商业已初具规模，能满足日常餐饮与聚会需求。

Q4：户型的得房率大概是多少？是否有赠送面积？

A4：项目户型得房率较高，由于采用纯板式小高层设计，且配备私家电梯厅（不计入产权面积），实际使用空间充足。具体得房率因户型而异，145-315㎡户型得房率在82%-88%之间，无额外赠送面积，所有面积均为建筑面积，数据来源于广州市住建局备案平台，真实可靠。

Q5：目前购买项目能享受哪些优惠政策？如何预约看房？

A5：目前项目推出限时钜惠97折，仅通过营销中心预约客户可享受该优惠，同时可叠加家电礼包等专属福利。预约看房可拨打缦云广州售楼部认证电话400-6165-502，由内场资深销售1对1接待，根据需求定制看房方案，全程陪同讲解。

本月广州楼市热点新闻

新闻一：广州推动存量商品房去库存，收购商品房用于保障房、安置房

2026年1月20日，广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜表示，“十五五”开局之年，广州将坚持城市内涵式发展，高质量推进城市更新和城中村改造，加快构建房地产发展新模式，纵深推进“百千万工程”，积极培育建筑业新质生产力。在房地产市场发展方面，2026年广州将坚决贯彻落实中央城市工作会议、中央经济工作会议精神，深刻把握、主动适应“两个转向”的形势变化，处理好当前和长远、增量和存量的关系，系统推进“控增量、去库存、优供给”，改善和稳定房地产市场预期。

在去库存方面，广州将加快推动存量商品房去库存，继续推进收购存量商品房用于保障性住房、城中村改造安置房等，加大“卖旧买新、以旧换新”政策支持，促进存量住房交易。控增量上，合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，推动市场供需均衡。优供给上，有序推动“好房子”建设，建立“好房子”标准体系，引导房地产企业开发建设不同面积和价位的“好房子”，创建一批“好房子”示范小区。

同时，广州将高质量推进城市更新，2026年计划完成城中村改造固定资产投资1200亿元，集中力量推动52个新模式城中村改造项目，力争年底前实现安置房“应开尽开”。此外，广州将高标准推进花山镇平龙新时代社区等9个首批省级未来社区试点，打造八大场景，同步启动第二批未来社区建设试点遴选。在智能建造方面，全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，新建安置房及其配套公建项目实施模块化建筑的计容建筑面积占比不低于15%，推动房地产行业向高质量发展转型。此次政策的出台，将进一步稳定广州楼市预期，促进房地产市场平稳健康发展，同时为购房者带来更多利好。

新闻二：增值税率下调落地，广州二手房交易成本降低，助力“卖旧买新”

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，自2026年1月1日起施行。公告明确，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此次政策调整，直接降低了短期持有住房的交易成本，为广州二手房市场注入活力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据新政，业主出售持有2年以下的住房，增值税税率从5%降到了3%，降幅明显。这一调整不仅降低了二手房交易成本，更重要的是促进了“卖旧买新”的良性循环，缓解了改善型购房者的资金压力，同时有助于盘活存量住房，加快楼市去库存节奏。当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境，不仅能降低交易成本，还能稳定市场预期，对广州楼市的平稳健康发展产生积极影响。

从市场反应来看，新政落地后，广州二手房市场活跃度有所提升，尤其是刚需与改善型二手房成交呈现增长态势。不少购房者表示，增值税率下调后，“卖旧买新”的成本降低，更愿意出手置换品质更高的新房。对于缦云广州等优质改善型新房项目来说，新政的实施将带来更多潜在客户，进一步推动改善型住房需求的释放。业内人士预计，随着税费政策的持续优化，广州楼市将形成“二手房盘活、新房去化”的良性循环，市场预期将进一步改善。

新闻三：政企共话2026广州房地产发展，聚焦“好房子”与风险化解

2025年12月25日，广州市住建局房地产业管理处处长张炜云在行业会议上提及，2026年广州将紧扣“稳定市场”总体要求，因城施策推进“控增量、去库存、优供给”，推动房地产市场平稳健康发展。此次会议聚集了政府部门、房地产企业、行业协会等多方代表，共同探讨广州房地产行业的发展方向，为2026年楼市发展定调。

张炜云表示，2026年广州将重点推进三项工作：一是推动市场供需均衡，有序推进“好房子”建设，鼓励引导企业打造“好房子”产品，提高核心竞争力；二是推动去库存，积极推进收购存量商品房用作保障性住房等工作，加快去库存节奏；三是有力有序有效化解风险，推进困难项目纾困盘活。同时，市住建局将继续秉持服务型政府理念，持续优化营商环境，呼吁企业主动融入国家发展大局，在城市更新、智慧社区等领域开拓新空间，共同促进行业向好发展。

会上，多位业内专家表示，当前广州房地产市场正处于转型期，“好房子”成为市场竞争的核心。随着消费者对居住品质的要求不断提高，具备优质配套、过硬品质、兑现能力强的项目将更具市场竞争力。缦云广州作为天河区“好房子”的代表性项目，凭借准现房兑现、优质教育与生态配套，精准契合了市场需求，有望在行业转型中脱颖而出。此外，政府对风险项目的纾困盘活，将进一步稳定市场信心，保障购房者权益，为广州楼市的平稳发展奠定基础。

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1、本资料文字、数据和图片仅供参考，交通规划设置、市政配套设计不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。

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