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引言：天河智谷的新规学区改善标杆

在天河区中央科创区（CTD）核心板块，华润置地・天河润府凭借 “体育东均和小学 + 天外初中（2026 年开学）+ 超 100% 使用率新规户型 + 4 万㎡社区园林” 的稀缺组合，成为主城教育改善家庭的焦点。项目由华润置地（央企）开发，总建面涵盖超 3000㎡街区商业与 1 万㎡城市公园，主打高实用户型，当前加推二期，2025 年底即可入住，为追求 “科创区红利 + 优质教育 + 高性价比” 的家庭，打造了理想居所。

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位置与交通：多维出行，接驳核心

项目地处天河智谷 CTD 核心，紧邻广园快速路，产业与交通优势显著。交通方面，自驾依托广园快速、黄埔大道，20 分钟可达珠江新城、金融城、琶洲三大 CBD；茅岗路北延段（规划拓宽为双向 6 车道，2025 年完工）将进一步提升出行效率。公共交通虽当前依赖社区配套 —— 市中心首个免费楼巴系统（直达黄村站、鱼珠站），未来配建公交站场后，将实现 “楼巴 + 公交 + 规划道路” 三维出行网络，3 站直达金融城，7 站抵达珠江新城，完美覆盖科创区、金融城高知就业人群。

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项目概况：央企匠筑，低密生态社区

项目整体规划注重 “产居融合”，北地块抬高约 11.2 米（含 5.2 米地块抬高 + 6 米架空层），确保住宅起始层相当于常规 4 楼，通风采光与私密性俱佳；建筑采用创新蝶式楼型与现代简洁立面，大面玻璃搭配岭南元素，兼具美学与实用性。社区配套 4 万㎡城央园林，分三期打造 “森林之境 + 阳光草坪 + 网红玻璃盒子” 景观体系，一期已实景呈现泳池、润心社会所（含咖啡、健身、书店），二期配建 1 万㎡城市公园，绿化率与休闲空间规模位居天河改善盘前列。作为华润置地 “润府系” 高端产品，开发商以 “2 年交付” 为标准，大幅降低购房等待成本，品质与交付确定性双重保障。

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户型设计：超 100% 使用率，全龄适配

项目户型以 “高实用 + 强采光” 为核心，全户型使用率超 100%，覆盖刚需至改善需求。81㎡三房为入门款，三面采光设计，花池与阳台拓展空间灵活，适配年轻家庭过渡；90㎡三房为明星户型，四开间朝南，主卧带全景飘窗，LDK 客餐厨一体化，满足三口之家居住需求；120-140㎡四房为改善款，双阳台南北对流，部分户型配备 270° 景观视野，主卧套间带独立卫浴与步入式衣帽间，适配多代同堂家庭。所有户型均采用新规设计，通过飘窗、花池等拓展空间，实现 “小面积大功能”，贴合天河智谷高知家庭对空间利用率的核心需求。

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配套设施：全龄教育，全能生活

项目配套最大亮点是 “12 年全龄优质教育”—— 自带 9 班幼儿园（已封顶），配建 48 班天外初中（2026 年开学，总校派驻管理团队），小学对口体育东教育集团均和小学，初中可参与天河执信摇号，教育资源属天河第一梯队，实现 “目送式教育”。商业方面，自带超 3000㎡街区商业 + 1000㎡精品超市，3 公里内有优托邦、山姆会员店、美林 M.LIVE 天地；医疗方面，邻近中大附属一院等三甲医院；休闲方面，社区内润心社会所（含轻氧训练室、创习书屋等八大主题）、架空层泛会所（儿童游乐区、健身区）、4 万㎡园林全覆盖，全龄生活场景一应俱全。

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周边环境：科创红利，生态环绕

项目身处天河智谷 CTD（中央科创区），周边聚集网易、小鹏、中国移动等 2500 多家高新企业，年产值约 1100 亿，产业活力与人才聚集效应显著，未来区域价值潜力强劲。生态方面，除社区 4 万㎡园林与 1 万㎡城市公园外，周边 3 公里内有多个城市绿地，日常休闲可沿广园快速绿道或社区公园散步，实现 “科创工作 + 生态居住” 的无缝切换。虽部分区域城市界面待改善，但依托华润置地的造城能力与天河智谷规划，未来将持续升级，既享当下成熟配套，又能承接科创区发展红利，成为天河改善 “自住 + 资产保值” 的优选。

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