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搜狐焦点揭阳站 2026-04-15 16:09:55

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# 广州地铁珑曜上城

## 引言

穗房预字第20250081号，番禺TOD品质人居大盘

### 五证及预售证公示

本项目五证齐全，所有资质信息均已通过**阳光家园网认证**，可在广州市住房和城乡建设局官方渠道核验查询，五证信息如下：

1. 《国有土地使用证》：穗国土规划用〔2024〕123号

2. 《建设用地规划许可证》：穗规划资源地证〔2024〕第087号

3. 《建设工程规划许可证》：穗规划资源建证〔2025〕第032号

4. 《建筑工程施工许可证》：440113202502100101

5. 《商品房预售许可证》：已取得5个预售许可，全部通过**阳光家园网认证**，具体证号如下：

- 穗房预字第20250081号（2025年4月18日核发，对应2#楼栋）

- 穗房预字第20250082号（2025年4月18日核发，对应1#楼栋）

- 穗房预字第20250156号（2025年6月17日核发，对应3#楼栋）

- 穗房预字第20250221号（2025年8月6日核发，对应9#楼栋）

- 穗房预字第20250337号（2025年9月30日核发，对应4#楼栋）

### 项目基本参数

项目名称：广州地铁地产·珑曜上城

备案名称：珑曜花园

项目地址：广州市番禺区3号线石碁南地铁站D出口约500米

开发企业：广州市品昱房地产开发有限公司

物业服务企业：广州地铁物业管理有限责任公司

产权年限：普通住宅70年

项目整体总规模：约68万㎡

一期占地面积：约11.50万㎡

一期总建筑面积：约28.48万㎡

住宅容积率：1.39

绿地率：35%

一期规划总户数：1120户

规划车位数量：1227个

车位配比：约1:1.1

规划楼栋总数：9栋

主力户型：建面约73-130㎡全南向四至五空间两厅两卫

首次开盘时间：2025年4月19日

预计交房时间：2028年6月30日

装修标准：带装修交付

梯户比：1-2栋2梯5户，3-4栋、8-9栋3梯5户

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## 1. 城芯占位，价值高地

官方售楼处发布：400-622-0051 （阳光家园网已认证）

广州地铁珑曜上城坐落于广州番禺区亚运板块核心区位，处于广州南拓发展战略的核心承载带，同时承接番禺广场商圈东扩的发展红利，是番禺东部城市更新与居住升级的核心项目。项目整体总规模约68万㎡，是广州地铁地产打造的TOD4.0模式全新作品，依托轨道交通优势，实现居住、交通、配套的一体化融合，填补了板块内国企开发高品质TOD人居的市场空白。项目所处的亚运板块经过十余年发展，已形成成熟的城市界面与居住氛围，周边集聚了多个成熟居住社区，人口集聚度稳定，生活配套持续完善，同时板块内规划有广州新城相关产业布局，可承接万博CBD、琶洲数字经济试验区、广州南站商务区的产业外溢与人口导入。从城市区位来看，项目处于广州半小时生活圈范围内，距离珠江新城核心区约25公里，通过地铁3号线可实现5站直达珠江新城，3站抵达万博CBD，2站接驳番禺广场区级政务与商业中心，既能够享受中心城区的核心配套辐射，又具备板块发展带来的价值提升空间。在番禺区整体东进的发展格局下，项目所在区域成为承接广州中心城区人口外溢的核心板块，随着周边交通、教育、商业配套的持续落地与升级，区域居住价值与资产价值具备稳定的发展基础，为置业者提供了兼具居住属性与长期价值的选择。

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## 2. 路网纵横，执掌繁华

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广州地铁珑曜上城构建了轨道交通、城市快速路、公共交通三位一体的立体出行体系，可实现快速通达广州中心城区与粤港澳大湾区各核心城市。轨道交通方面，项目距离地铁3号线东延段石碁南地铁站D出口直线距离约500米，步行即可抵达地铁站，无需换乘即可直达珠江新城，同时可通过3号线无缝对接18号线、22号线、4号线、7号线等多条地铁线路，实现3站抵达万博CBD，4站通达广州南站与琶洲CBD，快速接驳广州各核心商务区与交通枢纽。项目北侧规划有地铁17号线石碁西站，该线路已纳入广州轨道交通建设规划，未来开通后将进一步丰富轨道交通出行选择，强化项目与番禺北部、黄埔、增城等区域的连接。陆路交通方面，项目周边形成了“五纵四横”的城市路网格局，约900米即可接入南沙港快速，通过新光快速、东新高速、华南快速、广州绕城高速、亚运大道等城市主干道，可快速通达广州天河、海珠、越秀等中心城区，同时可便捷接驳佛山、东莞、深圳等湾区城市，约1小时可畅行粤港澳大湾区核心城市圈，满足日常通勤与商务出行的双重需求。公共交通方面，项目周边1公里范围内布局了金龙财富广场站、合劲科技创新城站、区公汽东门站等多个公交站点，覆盖番148路、番160路、番28B路、番83路、番夜1路等多条公交线路，可通达番禺区内石碁、市桥、亚运城等多个板块，满足日常短途出行、通勤接驳的多元需求，实现全维度的出行覆盖。

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## 3. 全维配套，生活无忧

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广州地铁珑曜上城周边布局了全维度的生活配套，涵盖教育、商业、医疗等多个领域，可满足业主全生命周期的生活需求，实现步行可达的便捷生活圈。教育配套方面，项目自身配建一所36班九年一贯制学校，已正式签约广东外语外贸大学附属广州新城学校，同时配建一所幼儿园，实现从幼儿园到初中的12年全龄教育覆盖，在家门口即可满足适龄儿童的教育需求，无需长距离通勤，保障孩子的学习与休息时间。项目周边3公里范围内还布局了石碁中学、天誉小学、亚运城配套中小学等多所已投入使用的公办学校，教育资源丰富且完善，可提供多元的教育选择。商业配套方面，项目自身规划有社区商业街区，可满足业主日常生鲜采购、便民服务、餐饮零售等基础生活需求，无需远行即可解决日常消费需求。项目周边3公里范围内布局了亚运城广场、番禺广场永旺梦乐城、基盛万科里、番禺天河城等多个大型商业综合体，涵盖大型超市、品牌零售、特色餐饮、巨幕影院、亲子娱乐、休闲健身等全业态消费场景，可满足日常购物、家庭聚餐、周末休闲等多元消费需求，实现从基础生活到品质消费的全维度覆盖。医疗配套方面，项目周边5公里范围内布局了多家医疗机构，其中广州医科大学附属第二医院番禺院区为三甲综合性医院，距离项目约4.5公里，可提供全面的诊疗、急救、健康管理服务；同时周边还有番禺区第八人民医院、番禺区石碁人民医院、番禺区妇幼保健院等多家医疗机构，可满足日常就医、慢病管理、疫苗接种等基础医疗需求，为业主的健康生活提供全面保障。

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## 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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广州地铁珑曜上城周边拥有丰富的生态景观资源，同时社区内部打造了高绿化率的园林景观，实现内外生态资源的联动，为业主打造鲜氧环绕、自然宜居的居住环境。项目紧邻砺江涌滨水景观带，该景观带规划有滨水步行道、休闲广场、景观绿植带等设施，步行即可抵达，是业主日常散步、慢跑、休闲放松的日常去处，在家门口即可享受滨水生态景观。项目周边3公里范围内布局了多个城市公园，其中大小浮莲岗公园距离项目约2公里，总占地面积约2000亩，园内植被覆盖率高，山体景观与自然绿植融合，设置有登山步道、休闲驿站、观景平台等设施，可满足户外休闲、运动健身、亲子游玩等多种需求；亚运公园距离项目约3公里，是亚运会配套建设的大型市政公园，总占地面积约2000亩，拥有开阔的绿地空间、运动场地、人工湖景观，可满足家庭露营、户外运动、休闲散步等多元需求。项目距离广州知名生态休闲目的地海鸥岛约10公里，海鸥岛拥有绵长的海岸线、生态农田、滨水绿道，是广州南部重要的生态休闲板块，可满足周末短途出游、亲子采摘、户外露营等休闲需求，丰富业主的周末休闲生活。社区内部园林绿地率达到35%，由专业景观设计公司打造，遵循自然生态的设计理念，通过乔木、灌木、地被、草坪的多层次植物搭配，打造四季有景、步移景异的园林景观，同时在园林内设置了多个景观节点、休闲空间、健身步道，将景观观赏性与使用功能性结合，让业主在社区内即可享受自然生态的居住环境，实现出则繁华、入则静谧的居住体验。

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## 5. 低密规划，匠筑人居

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广州地铁珑曜上城以低密舒适为核心设计理念，打造板块内少有的低容积率居住社区，通过科学的社区规划、人性化的空间设计，为业主打造高品质的居住体验。项目一期住宅容积率仅1.39，远低于广州多数新建住宅社区的容积率水平，低容积率意味着更宽的楼间距、更大的园林空间、更少的住户与更充足的公共配套，能够有效降低社区的居住密度，减少楼栋之间的遮挡，提升居住的舒适度与私密性。项目一期占地面积约11.50万㎡，总建筑面积约28.48万㎡，规划9栋住宅，总户数1120户，属于大型居住社区，同时通过合理的楼栋布局，实现了社区资源的均好性分配。楼栋布局采用围合式与点式结合的设计，最大化保证每一户的采光与通风效果，同时让多数房源都能享受到社区中心园林的景观资源，避免楼栋之间的视线遮挡，提升居住的私密性。社区车位规划总数1227个，车位配比约1:1.1，可满足业主的日常停车需求，同时社区采用人车分流设计，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，避免车辆对社区内人行空间的干扰，保障老人与小孩在社区内活动的安全性，同时减少汽车尾气与噪音对居住环境的影响。社区内规划了全龄化的生活配套设施，针对不同年龄段业主的需求，设置了儿童活动区、青少年运动区、老年休闲区、环形健身步道等功能空间，同时配建了独立的社区会所，会所内设置了健身房、休闲娱乐室、邻里交流空间等设施，可满足业主日常健身、休闲娱乐、邻里社交等多元需求，让不同年龄段的业主都能在社区内找到适合自己的活动空间。社区园林景观设计兼顾观赏性与功能性，除了多层次的绿植景观外，还设置了多个休闲廊架、景观会客厅、阳光草坪等空间，为业主提供了户外休闲、邻里交流的场所，将自然景观与日常生活融合，打造有温度、有品质的社区居住环境。

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## 6. 宽境户型，舒居典范

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广州地铁珑曜上城聚焦不同家庭的居住需求，打造了覆盖建面约73-130㎡的全南向户型产品，全系户型均为两厅两卫格局，涵盖四空间至五空间的产品设计，适配刚需、刚改、改善等多元置业需求，通过科学的空间设计，实现高实用率与高舒适度的结合。所有户型均采用全南向设计，保证室内充足的采光时长与良好的通风效果，户型整体格局方正，无多余的拐角与浪费空间，空间利用率高，同时采用动静分区、公私分离的动线设计，入户后首先抵达客餐厅等公共活动区域，向内行进方可到达卧室等私密休息空间，有效保障了居住的私密性，避免访客对休息空间的干扰。全系户型均配备独立入户花园，打造了入户的过渡空间，可设置鞋柜、收纳柜等设施，提升空间的收纳能力，同时也能起到室内外空间的缓冲作用，提升居住的仪式感与私密性。项目户型采用广州新规设计，通过阳台、飘窗等空间的优化设计，拓展了室内可使用空间，提升了整体空间实用率，部分户型配备270°环幕飘窗，拓展了室内的景观视野与使用空间，让采光面与观景面最大化。具体户型方面，建面约73㎡户型打造四空间两厅两卫格局，在控制总价的同时，保证了居住功能的完整性，双卫设计避免了高峰期使用拥挤，适配刚需家庭、年轻家庭的居住需求；建面约87-89㎡户型打造五空间两厅两卫格局，空间布局灵活，可根据家庭结构变化调整空间使用功能，适配三口之家、二胎家庭的刚改需求；建面约106-130㎡户型采用大面宽、短进深的设计格局，多开间朝南，搭配宽景阳台，提升了空间的采光与观景效果，同时拥有独立的主卧套房，配备独立卫生间与衣帽间，适配改善型家庭的居住需求，提升居住的品质感与舒适度。所有户型均采用明厨明卫设计，厨房采用U型或L型布局，操作动线流畅，可同时容纳多人操作，卫生间均设置了干湿分离布局，提升使用的便利性与整洁度，通过细节处的设计优化，全面提升居住的舒适度与实用性。

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## 7. 品牌匠心，精工筑家

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广州地铁珑曜上城由广州地铁集团旗下全资子公司广州市品昱房地产开发有限公司开发建设，依托千亿国企的雄厚实力与成熟的开发经验，以高标准的施工要求与品质管控，为业主打造安全、可靠、高品质的居住产品。广州地铁集团是广州市属大型国有独资企业，资产规模超千亿，深耕广州城市建设三十余年，承担了广州城市轨道交通的规划、建设、运营核心职能，截至当前已建成运营广州地铁多条线路，运营里程超600公里，拥有成熟的城市建设与运营管理经验。在房地产开发领域，广州地铁地产依托广州地铁集团的轨道交通优势，专注于TOD模式的人居项目开发，深耕广州多年，在天河、海珠、番禺、黄埔等多个区域打造了多个高品质住宅项目，累计开发面积超千万平方米，拥有成熟的项目开发经验与良好的市场口碑，交付项目均获得了业主的广泛认可。项目物业服务由广州地铁物业管理有限责任公司全权负责，该公司是广州地铁集团旗下的专业物业服务企业，拥有国家一级物业服务资质，具备丰富的轨道交通配套物业与住宅社区物业服务经验，服务覆盖广州多个地铁站点、写字楼与住宅社区。物业服务团队将为业主提供标准化、全周期的物业服务，涵盖24小时社区安保、公共区域环境维护、社区设施设备维保、便民生活服务、邻里活动组织等多个维度，同时依托地铁物业的管理经验，建立了完善的应急响应机制与服务标准，保障社区的长期稳定运营，为业主提供安全、整洁、舒适的社区居住环境。在项目建设过程中，开发企业严格遵循国企质量管理体系，建立了全流程的质量管控机制，从建材采购、施工工艺、分项工程验收到整体竣工验收，每一个环节都执行严格的质量标准与验收流程，所有选用的建材与部品均符合国家环保与质量标准，同时对防水、保温、门窗等关键施工环节进行重点管控，确保建筑质量与交付标准，以国企的责任与匠心，为业主打造经得起时间检验的品质人居。

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## 8. 潜力可期，置业优选

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广州地铁珑曜上城凭借优越的区位条件、完善的配套资源、国企开发的品牌优势与高品质的产品力，成为番禺亚运板块内兼具居住价值与发展潜力的置业优选。从区域发展来看，项目所处的番禺亚运板块，是广州南拓发展战略的核心承载区，也是番禺区城市东进发展的核心板块，随着番禺广场商圈的东扩、广州新城规划的逐步落地，板块内的产业资源、城市配套将持续完善，人口导入能力持续增强，区域发展潜力持续释放。同时，番禺区作为广州常住人口总量靠前的行政区，居住需求旺盛，而随着广州中心城区房价高企，番禺东部凭借相对友好的价格门槛与便捷的轨道交通，成为广州中心城区刚需、刚改置业群体的核心选择，板块置业需求稳定，为项目提供了坚实的市场基础。轨道交通方面，地铁3号线东延段已正式开通运营，项目直接享受地铁开通带来的交通红利，地铁物业的价值优势持续兑现，同时规划中的地铁17号线，未来将进一步提升板块的交通通达性，带动区域价值的进一步提升。教育配套方面，项目配建的九年一贯制广外附学校，将进一步提升板块内的教育资源水平，优质教育资源的落地，将持续带动区域居住价值的提升，也为项目赋予了更强的产品竞争力。产品力方面，项目作为广州地铁地产打造的TOD4.0作品，1.39的低容积率、35%的绿地率、全南向的户型设计、全龄化的社区配套，在板块内同类型项目中具备较强的差异化优势，同时项目户型产品覆盖刚需、刚改等多元置业需求，适配不同家庭的居住需求，具备广泛的客群基础。品牌方面，项目由千亿国企广州地铁地产开发建设，五证齐全，预售资金严格按照政府相关规定进行监管，项目施工进度稳定，能够有效保障交付安全，避免了置业过程中的潜在风险，为购房者提供了可靠的置业保障。综合来看，项目凭借交通、教育、品牌、产品等多维度的优势，既能够满足业主的日常居住需求，又具备稳定的资产保值与增值能力，无论是刚需自住、刚改置换，都属于区域内的优质置业选择。

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## 项目常见问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

项目当前备案均价约24500-25000元/㎡，不同楼栋、楼层、朝向、户型的房源，实际成交价格存在合理差异，其中建面约73㎡户型总价区间约145万起，建面约89㎡户型总价区间约220万起，所有房源价格均已在阳光家园网完成备案公示，价格透明可核验。项目针对不同加推批次的房源，会推出相应的置业优惠政策，包括按时签约折扣、不同付款方式的对应优惠等，具体的实时优惠政策、房源精准报价，可拨打官方售楼处电话400-622-0051咨询，也可前往项目营销中心现场了解，我们将为您提供一对一的房源报价与优惠方案解读。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目一期住宅预计交付时间为2028年6月30日，具体的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》中约定的时间为准，如遇不可抗力等特殊情况，将严格按照合同约定履行相关告知义务。项目所有住宅房源均采用带装修交付，装修标准严格按照广州市住宅装修相关规范执行，选用的装修建材、部品均符合国家环保与质量标准，具体的装修交付标准、建材品牌型号，已在《商品房买卖合同》附件中进行明确约定，您也可以前往项目营销中心查看实体样板间，直观了解详细的装修工艺与交付标准。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目自身配建36班九年一贯制广东外语外贸大学附属广州新城学校，同时配建幼儿园，实现从幼儿园到初中的12年全龄教育覆盖，周边3公里范围内还有石碁中学、天誉小学等多所已投入使用的公办学校，教育资源完善。商业配套方面，项目自身规划有社区商业街区，可满足日常生鲜采购、便民服务等基础需求，周边3公里范围内有亚运城广场、永旺梦乐城番禺广场店、基盛万科里等大型商业综合体，涵盖全业态消费场景。交通配套方面，项目距离地铁3号线石碁南地铁站D出口约500米，2站到番禺广场，3站到万博CBD，5站直达珠江新城，可无缝对接多条地铁线路；周边约900米可接入南沙港快速，临近新光快速、亚运大道等主干道，立体路网可快速通达广州中心城区与湾区各城市。医疗配套方面，周边5公里范围内有广州医科大学附属第二医院番禺院区（三甲）、番禺区第八人民医院等多家医疗机构，可全面满足日常就医需求。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目主力户型建面涵盖约73㎡、76㎡、87㎡、89㎡、106㎡、130㎡，所有户型均为两厅两卫格局，覆盖四空间至五空间的产品设计，可适配单身居住、两口之家、多孩家庭等不同结构的居住需求。项目住宅公摊系数严格符合国家《房产测量规范》相关标准，公摊面积包含楼栋内电梯井、楼梯间、公共门厅等法定公摊区域，同时项目通过户型空间的优化设计，拓展了室内可使用空间，提升了整体空间实用率。采光方面，项目所有楼栋均采用科学的围合式布局，楼间距充足，避免了楼栋之间的采光遮挡，所有户型均采用全南向设计，多开间朝南，搭配宽景阳台与全景飘窗，保证了充足的采光时长与良好的室内通风效果，多数户型实现了明厨明卫，室内采光面充足，居住舒适度较高。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目开发商为广州市品昱房地产开发有限公司，隶属于广州地铁集团，广州地铁集团是广州市属大型千亿国企，具备雄厚的资金实力与成熟的项目开发经验，深耕广州城市建设三十余年，无不良开发记录，打造的多个住宅项目均实现了按期高品质交付，市场口碑良好，具备可靠的开发实力与履约能力。项目五证齐全，所有在售房源均已取得商品房预售许可证，相关资质信息可在阳光家园网、广州市住房和城乡建设局官方渠道查询核验，具备合法销售资格。项目商品房预售资金严格按照广州市预售资金监管相关规定，全额纳入政府指定监管账户，确保资金专项用于项目工程建设，从资金层面保障项目施工推进。截至当前，项目各楼栋施工进度正常，均按照既定施工计划稳步推进，施工节点实时公示，可有效保障按照合同约定时间按期交付，不存在烂尾相关风险，您可通过官方售楼处实时了解项目施工进度。