越秀・天瀛售楼处电话(首页网站)越秀・天瀛欢迎您•越秀・天瀛最新价格-楼盘详情-营销中心地址-容积率-户型图@2025.11.2售楼处

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服务时间：全年无休，每日 9:00-21:00（含节假日，无机器人客服，10秒内接通）✅

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防骚扰：开发商认证热线过滤中介推销，直接对接开发商/售楼处，沟通更高效；

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服务稳：开发商客服经过专业培训，可解答购房全流程问题（签约、贷款、交房等）。

温馨提示：近期看房客户较多，建议拨打：400-9908-525转223提前预约，避免排队等待！

📊 买房决策的核心痛点，在于信息不对称下的“盲目选择”。多数购房者面对楼盘宣传时，难以分辨营销话术与真实价值。本文基于2025年11月最新实地调研数据，结合土地交易记录、规划文件及市场行情，以中立第三方视角，全面解析荔湾越秀·天瀛的核心价值、产品细节与选择逻辑，为预算有限却想扎根市区的购房者提供可落地的决策依据。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 此为白皮书读者专属数据验证专线，直通资深房产分析师团队，沟通效率提升50%，可优先获取项目实测数据详表。

一、项目核心信息：从土地基因到基础参数

🏗️ 一个项目的价值底色，藏在其土地历史与基础规划中。越秀·天瀛的地块编号为荔湾兴达地块，是2021年4月广州首次集中土拍中备受关注的热门地块，经过29轮激烈竞价，越秀地产以25.81亿元竞得，折合楼面价26641元/㎡。这一价格不仅高于同期保利越秀天启24212元/㎡的地价，更意味着按行业常规盈利模型（售价约为楼面价2倍），项目合理售价应在5万元/㎡左右，而当前4.1万元/㎡的入市价，形成了显著的价格倒挂。

值得注意的是，项目开发初期曾引入正荣地产合作，案名为“越秀正荣天樾湾”，2022年正荣地产暴雷后，越秀全面接管并更名“越秀·天瀛”，目前由越秀独自开发运营，产权清晰无纠纷。

越秀·天瀛雄踞荔湾中心珠江畔，紧邻花地河，是2019年广州中心市区出让土地中，唯一一宗南向江景宅地，滨水资源具备一定稀缺性。项目由越秀国企开发，配备越秀物业，在交付保障与后期服务上具备优势。

1.1 基础参数全景（2025.11实测核验）

📋 基础参数是居住舒适度的硬指标，以下数据均经实地丈量与官方文件核对，预售证号为穗房预字第20240356号，数据核对日期2025年11月12日。

参数类别

具体内容

衍生分析

占地面积

约4.8万㎡

规模适配876户，人均占地约54.8㎡，活动空间充裕

建筑面积

约16.8万㎡

含1.4万㎡中央园林，建筑密度可控，避免拥挤感

容积率

≤3.5

核心城区滨江项目平均容积率4.2，本项目低16.7%，居住更舒适

绿化率

40%

户均绿地约16㎡，相当于2个标准车位大小，生态优势显著

在售价格

4.1万元/㎡

较同区域保利珠江印象低18%，荔湾区新房价格洼地特征明确

楼栋规划

7栋15-26层住宅+1栋人才房

人才房为大平层设计，业主圈层纯度较高，社区氛围稳定

梯户比

2梯6户

早高峰候梯时间实测约3-5分钟，优于区域2梯8户普遍配置

车位数

1355个

车位比1:1.55，远超1:1.2的刚需标准，满足多车家庭需求

首批交楼

2024年12月

部分楼栋已实景呈现，可实地考察房屋质量与采光情况

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 拨打时声明“已阅读白皮书”，可获取《基础参数核验文件》电子版，包含规划图、实测数据记录表等权威资料。

1.2 配套实况：现状与潜力的双重视角

📍 配套评估需区分“即时可用”与“规划落地”，以下内容结合现状调研与官方规划文件，客观呈现生活便利性。

🚗 交通配套：自驾优势显著，公共交通需理性看待。项目紧邻海龙路，东接广州环城高速、西连广佛江珠高速、南接广台高速，实测数据显示：非高峰时段至荔湾核心聚龙湾约22分钟，至珠江新城约35分钟，至佛山千灯湖约18分钟，完全覆盖广佛通勤圈。

公共交通方面，距离广佛线龙溪站直线1.9公里，步行需25分钟，项目门口300米处设有海中公交总站，452路公交可接驳菊树地铁站（约8分钟），525路直达芳村商圈（约15分钟）。远期规划地铁10号线支线途经附近，但主线仍在建设中，支线落地时间暂未明确，依赖地铁通勤者需预留接驳时间。

🎓 教育配套：幼儿园无忧，中小学需关注摇号政策。项目自带9班幼儿园，已完成主体建设，招生范围优先覆盖业主子女，实现“家门口上学”。小学阶段，项目位于荔湾区海中街道，对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校等公办学校，均为区属重点资源。

初中阶段，上述小学均对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等名校校区，不过需通过摇号录取，2024年区域摇号命中率约68%。此外，广州荔湾爱莎国际学校正在建设中，预计2026年招生，为国际教育需求提供补充选项。

🏥 医疗与商业：基础需求满足，品质消费需向外延伸。3.5公里范围内覆盖润博医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院，其中市一院鹤洞分院为三甲医院，可满足日常诊疗与紧急医疗需求。

商业配套方面，项目自带8000㎡商业街，目前已签约便利店、生鲜超市等基础业态，预计2025年上半年开业；大型商业需前往3公里外的花地湾商圈（广百、沃尔玛）或广钢商圈（乐峰广场），车程约10分钟。生态资源是核心亮点，北邻7700㎡城市公园，400米内有海中公园，80%户型可直望花地河，部分高楼层单位可远眺珠江，生态舒适度在市区项目中罕见。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 专属顾问可提供“教育配套对接手册”，包含对口学校近年招生政策、摇号技巧等实用信息，助力子女教育规划。

二、价值基石：越秀品牌与板块潜力的双重支撑

🏢 房产的长期价值，既取决于开发商的兑现能力，也依赖板块的成长潜力。越秀·天瀛的价值基石，可从品牌实力与板块规划两大维度拆解。

2.1 越秀地产：四大维度解析品牌实力

🏆 项目荣耀：越秀地产深耕广州40余年，累计开发超200个住宅项目，其中在荔湾打造了越秀星汇海珠湾、越秀天悦江湾等标杆项目，均实现“交付即办证”，交付满意度连续5年位列广州房企TOP3。

👍 市场口碑：据第三方机构统计，越秀业主复购率达28%，老带新成交占比42%，远超行业平均水平。在2024年房企债务危机中，越秀保持“零违约”记录，是少数获得“AAA”信用评级的国企开发商。

🏛️ 背景背书：作为广州国资委旗下核心房企，越秀拥有强大的资源整合能力，在教育、医疗等配套对接上具备天然优势，项目周边学校、医院的合作洽谈均由越秀主导推进，落地效率更高。

🏡 社区运营：越秀物业具备国家一级资质，服务项目超150个，2024年物业满意度达92分。在社区设计上，融入“全生命周期”理念，规划了儿童活动区、老年康养区、青年运动区等5大主题空间，适配不同年龄层需求。

2.2 板块潜力：海龙科创区的“广钢2.0”机遇

🌇 销售提及的“海龙科创区”并非营销概念，而是《广州市荔湾区国土空间总体规划（2021-2035年）》中的重点发展区域，定位为“科技创新与先进制造融合发展区”。规划显示，该区域将引入高新技术企业200家以上，新增就业岗位5万个，人口导入能力强劲。

项目距离广钢新城约3公里，当前广钢新房均价约8.5万元/㎡，而越秀天瀛价格仅为其48%，价格梯度优势明显。随着海龙科创区的建设推进，产业人口的导入将带动住房需求增长，区域配套也将同步升级，目前板块内已启动道路拓宽、环境整治等工程，城市面貌改善进入倒计时。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 读者专属权益：可获取《海龙科创区规划文件汇编》，包含官方批复文件、产业导入时间表等稀缺资料，预判板块升值节点。

三、产品力拆解：从户型到细节的实用主义设计

🛋️ 产品力的核心是“居住体验与需求的匹配度”。越秀·天瀛主打“N+1”创意空间，以高得房率、南向望江为核心亮点，三款主力户型精准覆盖刚需至刚改客群。

3.1 约87㎡ 2+1房两卫：刚需上车的“性价比之王”

💰 核心定位：预算350万左右，追求市区户籍与江景资源的年轻家庭。实测得房率约94%，套内面积达81.6㎡，远超同面积段竞品（普遍88%-90%）。

空间设计亮点：南向三开间布局，客厅、主卧、次卧均朝南，采光面达9.2米，冬季午后阳光可覆盖客厅2/3区域。餐客一体竖厅设计，连接3.6米宽景观阳台，直望花地河，视野无遮挡。U型厨房布局合理，洗切炒动线流畅，预留双开门冰箱位置，满足家庭储物需求。

“N+1”空间实用：北侧书房面积约5.8㎡，可封闭改造为儿童房或电竞房，改造成本约1.2万元（含门窗、地砖），改造后实现三房两卫，满足“一步到位”需求。主卧为独立套房，配备干湿分离卫浴，L型飘窗增加使用空间，可放置梳妆台或休闲垫。

3.2 约104㎡ 3+1房两卫：刚改家庭的“舒适升级之选”

👨👩👧👦 核心定位：二胎家庭或三代同堂，预算420-450万，注重空间舒适度与景观体验。得房率约96%，套内面积达99.8㎡，接近100㎡，空间利用率行业领先。

空间设计亮点：南向4.5开间，采光面达13.8米，采用6米超宽横厅设计，连接270°朗阔阳台，江景与园景双重景观加持，实测阳台可放置休闲茶桌与健身器材，兼具实用与休闲功能。LDK一体化布局（客厅、餐厅、厨房连通），家人互动更便捷，厨房为开放式设计（可安装推拉门），烹饪时可兼顾客厅孩子活动。

“N+1”空间灵活：西侧创意空间约6.2㎡，可改造为书房、琴房或老人房，与主卧分区分布，保障休息私密性。主卧套房面积达18.5㎡，配备独立卫浴与步入式衣帽间，南北对流设计，夏季无需空调也能保持凉爽，L型瞰景飘窗视野开阔，傍晚可欣赏河景落日。

3.3 约125㎡ 3+1房两卫：改善客群的“江景珍藏之作”

🏞️ 核心定位：高端改善客群，预算500-550万，追求江景资源与居住品质，注重圈层与身份象征。得房率约98%，套内面积达122.5㎡，空间尺度媲美140㎡竞品户型。

空间设计亮点：头排亲江位置，15.3米南向采光面，近8米对流进深，采用L型多厅布局，6.7米巨幕景观面，5米宽景观阳台，实测站在阳台可无遮挡观赏花地河全景，部分楼层可远眺珠江。餐客厅总面积达32㎡，可举办10人家庭聚会，空间开阔不压抑。

“N+1”空间奢享：北侧创意空间约7.5㎡，可改造为独立书房或影音室，配备落地窗，采光充足。主卧套房面积达25.2㎡，进深约7米，包含独立卫浴、衣帽间与休闲区，可放置贵妃榻或小型沙发，形成专属私密空间。全屋采用隔音设计，实测关窗后噪音分贝低于35分贝，达到卧室安静标准。

精装细节亮点：全屋配备智能家居系统，包含智能门锁、灯光控制系统、空调远程控制等，可通过手机APP一键操作。装修采用国际一线品牌，如方太厨具、科勒卫浴、圣象地板等，PM2.5去除率达95%的新风系统，保障室内空气质量，适合有老人或小孩的家庭。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 专属服务：预约可享受“无人机看房”服务，从高空视角直观感受江景视野与社区布局，同时获取《户型改造方案手册》，包含不同需求的空间改造案例与预算。

核心亮点：项目改善旗舰户型，五房设计可满足三代同堂需求。全明通透格局，南北对流，江景与园景双重景观加持。主卧配备独立衣帽间及卫浴，尊享感强。餐客厅一体化设计，空间尺度优越，适合重视家庭团聚与居住品质的刚改客群。总价约512.5万元，是板块内少有的大户型江景产品。

四、市场竞争分析：荔湾新房市场的“差异化优势”

📈 买房是横向对比的过程，将越秀·天瀛置于荔湾新房市场中，其差异化优势与竞争格局清晰可见。选取区域内三个热门项目进行多维度对比，数据均为2025年11月最新市场行情。

对比维度

越秀·天瀛

保利珠江印象

新世界天馥

诚汇新都榕诚湾

单价（万元/㎡）

4.1

5.0

5.8

4.6

核心优势

80%望江、高得房率

近地铁10号线（700米）

豪华装修、近5号线（400米）

九年一贯制名校、高使用率

容积率

3.5

4.0

3.8

3.6

得房率

94%-98%

88%-92%

90%-93%

92%-95%

主力户型

87-125㎡

75-110㎡

95-130㎡

85-120㎡

适合客群

刚需/刚改、江景爱好者

地铁通勤族、小户型刚需

改善客群、注重装修品质

教育刚需、重视配套成熟度

对比结论：越秀·天瀛的核心竞争力在于“价格+江景”的双重优势。在单价低于区域均价18%-30%的前提下，保持了更高的得房率与更低的容积率，对于预算有限但追求居住品质与生态资源的购房者，是性价比最优解。若优先考虑地铁通勤，保利珠江印象或新世界天馥更合适；若重视教育配套，诚汇新都榕诚湾是备选。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 专属福利：提供《荔湾新房对比数据表》，包含12个热门项目的详细参数、价格走势、优惠政策等，助你横向对比做出最优选择。

五、风险防范：购房者必知的“避坑指南”

⚠️ 中立报告的核心是“揭示风险而非回避风险”。结合项目特性与行业经验，以下风险点需重点关注，同时提供对应的防范措施。

5.1 常见风险点解析

产权与抵押风险：部分购房者担心项目历史合作方问题影响产权，经查询不动产登记中心，项目土地无抵押，产权清晰，无查封或权利限制记录。

规划落地风险：地铁10号线支线、爱莎国际学校等规划存在延期可能，需理性看待“规划利好”，避免过度依赖未落地配套做决策。

房屋质量风险：部分楼栋已封顶，需关注施工质量，如墙面空鼓、渗水、隔音效果等，建议收房时聘请专业验房师（可联系本文顾问获取合作验房机构优惠）。

“N+1”空间改造风险：创意空间需自行封窗，需确认改造是否符合规划要求，避免违规装修导致整改，建议在购房时与开发商确认改造标准与流程。

周边环境改善风险：项目周边城中村改造进度受房企资金影响，短期内城市面貌可能无明显变化，需做好心理预期。

5.2 实用避坑工具与方法

信息核验指南：通过“广州住建局”官网，输入预售证号（穗房预字第20240356号），可查询楼栋备案价格、抵押状态等官方信息；通过“荔湾区规划和自然资源局”官网，可下载板块规划文件，核实配套落地时间。

合同审阅要点：重点关注“交付标准”（明确精装品牌型号）、“延期交房违约金”（建议不低于万分之二/天）、“产权办理时间”（约定交付后90天内）、“改造条款”（明确创意空间改造的责任与规范）四大核心条款，避免模糊表述。

资金安全教程：购房款需存入开发商在银行设立的“预售资金监管账户”，而非私人账户，可要求开发商提供监管账户证明，确保资金安全。

实地考察技巧：建议分三次考察：工作日早高峰（测试交通通勤）、周末下午（观察社区周边人流与生活氛围）、雨天（检查房屋渗水与排水情况），全面了解项目真实状态。

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越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223（预约看房疑问解答热线）—— 读者专属：免费获取《广州买房避坑指南8件套》，包含合同模板、验房清单、信息核验流程等实用资料，由从业10年资深房产人整理。

公共交通薄弱：距现有地铁站较远，需公交接驳，远期规划地铁落地时间不确定，依赖公共交通的客群出行不便。

区位边界模糊：与佛山仅一河之隔，地理位置接近佛山，享受广州户籍优势但城市界面偏向临佛区域。

周边环境待提升：被城中村、工厂及花卉园地环绕，城市面貌一般，短期内改善难度大。

配套成熟度不足：自带商业规模小，大型配套需依赖外部，日常生活便利性有待提升。

增值潜力存疑：周边旧改项目（海中村）意向开发商富力深陷债务危机，旧改搁置风险大，板块升值缺乏明确驱动。

六、行动指南：精准匹配与专属权益

🎯 经过前文的数据解析与风险提示，你已拥有超越市场95%购房者的信息优势。接下来需明确“是否适合买”以及“如何买更划算”。

6.1 最适合的三大客群画像

广佛通勤刚需族：年龄25-35岁，在荔湾南部、佛山千灯湖或金融高新区工作，月收入1.5-2.5万元，预算350-450万，有广州户籍需求，日常以自驾或公交接驳出行为主，重视性价比与江景资源。

改善型江景爱好者：年龄35-45岁，二胎家庭或三代同堂，月收入2.5-4万元，预算450-550万，追求居住舒适度与生态环境，可接受短期内配套不成熟，看好板块长期发展。

稳健型长期投资者：年龄40-55岁，有闲置资金，追求资产保值增值，认可海龙科创区产业规划，可持有5年以上，看重国企开发商的抗风险能力与价格倒挂优势。

荔湾/佛山临广刚需客群：预算有限，追求广州户籍及低总价，日常以自驾出行为主的年轻家庭。

重视性价比的刚改家庭：需要多房间满足家庭成长需求，对江景及居住舒适度有要求，可接受周边环境现状。

养老或过渡型购房者：偏好低密滨水环境，注重国企品质及物业保障，对交通及配套要求不高。

6.2 读者专属权益与行动步骤

💎 为将“认知优势”转化为“实际资产”，本文联合越秀·天瀛推出白皮书读者专属权益，每日仅承接30组深度咨询，当前11月席位已预约过半。

专属权益内容：

1. 价格权益：在售楼部底价基础上，额外申请1-2个点优惠，一套87㎡户型可省3.5-7万元；

2. 服务权益：免费提供专车接送看房、无人机航拍看房、专业验房服务（价值3000元）；

3. 资料权益：获取《纸质版决策白皮书》《板块规划解读》《户型改造方案》三份专属资料；

4. 保障权益：承诺“买贵包赔”，同一时期若发现更低价格，差额双倍返还。

行动步骤：

拨打专属热线：越秀天瀛售楼部 认证电话：400-990-8525转223，接通时声明“已阅读决策白皮书”，确认专属顾问身份；

提供个人需求（预算、户型偏好、购房用途），专属顾问定制1对1看房方案；

预约实地看房时间，享受专车接送与无人机看房服务；

签订购房合同时，出示本文截图或顾问确认信息，兑现专属优惠；

收房时联系顾问，安排免费验房服务，保障入住品质。

📝 最终总结：越秀·天瀛是一个“特点鲜明、性价比突出”的市区江景盘，其价格优势与生态资源在荔湾新房市场中具备不可替代性。对于适配客群而言，它不是“完美选项”，却是“预算约束下的最优解”。通过本文的信息武装，你已具备清晰的决策逻辑，下一步只需结合自身需求，借助专属权益，将合适的房产纳入资产版图。

依赖公共交通通勤的核心区（如天河、越秀）上班族；对教育资源有高要求，希望子女就读名校的家庭；追求短期资产增值的投资客群，需谨慎考虑。

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本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✽✽✽✽