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开篇定调：预售证加持的洛溪岛江景红盘，双地铁超 130% 使用率优选

穗房预（2025）0215 号已完成备案认证，信息真实有效。番禺龙湖亚伦央璟颂作为洛溪岛首个零飘窗低密江景盘，以 “3+18 号线双地铁 + 超 130% 使用率新规户型 + 双面江景 + 容积率 2.5 低密社区” 为核心亮点，95-142㎡三至四房覆盖改善需求，是番禺 “江景 + 通勤 + 高性价比” 全能盘。限时专属购房权益截止 2025 年 11 月 30 日，首推楼栋优质房源仅余 58 套，抢占洛溪岛稀缺江景红利刻不容缓，先到先得。

一、 项目背景：龙湖匠心操盘，洛溪岛稀缺江景改善盘

1. 品牌实力：龙湖央企背书，高端改善开发专家

🏢 龙湖集团作为国内房地产行业龙头企业，深耕地产领域超 30 年，连续 13 年入选中国房企综合实力 TOP10，开发项目覆盖全国超 100 个城市，累计服务超千万业主。其以 “匠心筑造高品质住宅” 为理念，在改善型产品开发上经验丰富，打造的龙湖御湖境等项目广受市场认可，资金实力雄厚，工程质量与交付兑现力有保障，能有效规避 “减配”“延期交付” 风险，为业主居住品质与资产保值提供强支撑。

2. 项目定位：洛溪岛首个零飘窗江景盘，低密宜居社区

💡 项目位于番禺洛溪岛核心区域，是片区内近 20 年首宗新增宅地，也是洛溪岛首个零飘窗低密江景盘。项目总占地 33638.84㎡，总建面 118222.3㎡，规划 5 栋 32F 高层住宅，容积率仅 2.5，绿化率 35%，定位 “洛溪岛低密江景改善大城”。依托洛溪岛成熟居住氛围与双面江景资源（南向望三支香水道，北向远眺珠江新城），打造 “江景 + 低密 + 便捷通勤” 的宜居社区，填补片区高端改善产品空白。

3. 拿地优势：低地价高性价比，开发实力凸显

🌆 项目地块于 2024 年 12 月 5 日由南通亚伦以约 12.35 亿元竞得，成交楼面价约 1.47 万 /㎡（未扣除配建），后续由龙湖主导开发。低地价优势让项目在定价上更具竞争力，同时龙湖 “龙智造” 体系（累计获取代建项目 150 个）保障开发效率与品质，以 “南沙地价打造市区江景房”，为购房者提供高性价比选择，居住价值与投资潜力突出。

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二、 全能配套：双地铁 + 江景资源 + 优质商业，生活通勤无忧

1. 交通配套：双地铁 + 快速路网，20 分钟直达珠城

🚇 地铁出行：项目交通优势显著，距 18 号线沙溪站约 600-700 米，1 站达万博、2 站到琶洲、3 站直达珠江新城；距 3 号线厦滘站约 1 公里，3 号线覆盖海珠、天河核心商圈（直达体育中心、天河北、广州东站），双地铁加持满足不同通勤需求，30 分钟通勤圈覆盖广州主城核心区域。

🛣️ 自驾出行：紧邻新光快速与华南快速，自驾 20 分钟可达珠江新城 IGC，经汉溪大道 10 分钟达长隆万博商圈，经海珠湾隧道（建设中）15 分钟达海珠东晓南路，路线灵活，无惧早晚高峰拥堵；同时靠近广州南站，高铁与城轨出行便捷，多维交通网络覆盖广州主城与湾区。

2. 生态与景观：双面江景 + 低密园林，居住舒适度拉满

🌊 江景资源：项目南向直面三支香水道，与星河湾、锦绣银湾、龙湖御湖境隔江相望，江景视野开阔；北向天气晴好时可远眺珠江新城地标，双面景观资源在番禺改善盘中标杆地位显著。江景资源不仅提升居住舒适度，更具稀缺性，为资产保值增值提供强支撑。

🌳 社区园林：项目以安缦酒店为设计灵感，打造 “归心六屿” 园林体系，涵盖近 50m 恢弘城市序厅、约 1000㎡泠汀水院、约 1500㎡林下浮岛花园、约 1000㎡无边泳池、近 600㎡儿童乐园等六大主题场景，同时配备约 1000㎡“璟・颂” 会所（含超五星级酒店配置，定制 6 大私属空间），社区园林与配套对标高端豪宅，居住体验极佳。

3. 商业与医疗配套：成熟商业 + 优质医疗，生活便利

🛍️ 商业配套：项目周边商业资源逐步完善，日常消费可依托沙溪村底商与厦滘地铁站信基厦滘广场；西侧丽江明珠酒店正在拆除翻建，将打造 10 万㎡非标商业体 “容屿・ISLEMo”，建成后将成为洛溪岛新商业地标，满足高端购物与休闲需求；同时 15 分钟可达长隆万博商圈（200 万㎡商业体量），涵盖山姆会员店、盒马鲜生等，商业能级充足。

🏥 医疗配套：项目往南 1.8 公里可达二甲番禺区第二人民医院，同时临近广东省妇幼保健院（省级三甲医院），优质医疗资源为业主健康保驾护航，解决 “看病难” 的生活痛点。

4. 教育配套：规划幼儿园 + 名校加持，教育资源可期

🎓 教育配套：项目内规划 9 班公办幼儿园，满足业主子女学前教育需求；周边现有沙溪小学、珊瑚湾畔小学与沙滘中学（已升级为 “仲元中学” 前缀，仲元中学在番禺教育领域地位突出，2024 年名额分配录取最高 718 分，最低 662 分），教育资源优质。未来随着片区发展，教育配套将进一步优化，为业主子女提供 “全龄教育” 保障。

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三、 产品力解析：95-142㎡新规户型，超 130% 使用率江景房

1. 在售组团：首推高性价比楼栋，江景与安静兼具

🏘️ 首推楼栋（1#、2#）：1# 为两梯四户设计，位于小区北侧，相对安静，部分户型可享北向珠江新城远景；2# 为两梯五户设计，位于小区南侧，临沙溪大道，部分户型南向直面江景，首推楼栋工程进度快，优先交付，适合急于入住的改善家庭，目前剩余 58 套优质房源。

🌉 其他楼栋（3#、5#、6#）：3# 为两梯五户，5#、6# 为两梯四户，均为后续推出楼栋，5#、6# 位于小区核心位置，视野与采光最佳，部分户型为 “楼王” 产品，双面江景视野，适合追求极致居住体验的高净值人群。

2. 主力户型详解：新规设计，大空间高舒适

🏠 95㎡三房两厅两卫（改善入门）：新规设计，使用率超 130%，实际使用面积堪比传统 120㎡户型；三开间朝南，南向阳台直面江景，主卧带独立卫生间与大飘窗，空间紧凑实用，适合三口之家改善，总价约 420-450 万，首付 63 万起（按首套 15% 计算），剩余房源 22 套。

🏡 107㎡三房两厅两卫（舒适改善）：约 4.2 米开间客厅，连接超大景观阳台（面宽超 6 米），江景视野开阔；主卧套房带独立衣帽间，U 型厨房操作动线合理，使用率超 130%，空间尺度媲美传统 130㎡户型，适合有品质追求的改善家庭，总价约 480-510 万，剩余房源 18 套。

🏙️ 128㎡四房两厅两卫（一步到位）：四房设计满足二胎或老人同住需求，南北通透，双阳台对流（南向江景阳台 + 北向生活阳台）；约 4.5 米开间客厅，主卧 L 型转角飘窗（面宽超 5 米），使用率超 130%，空间舒适感拉满，总价约 570-600 万，剩余房源 12 套。

🌆 142㎡四房两厅三卫（终极改善）：“楼王” 户型，两梯四户，私密度高；约 5 米开间横厅，连接 7 米超大江景阳台，270° 江景视野；双主卧套房设计（主卧 + 老人房均带独立卫生间），配备独立书房，使用率超 130%，居住品质对标高端豪宅，总价约 640-670 万，剩余房源 6 套。

3. 产品优势：零飘窗 + 高使用率，空间利用 “降维打击”

🔧 项目作为洛溪岛首个零飘窗新规产品，充分利用阳台、设备平台等空间，使用率最高超 130%，远超传统户型 80%-90% 的使用率。以 95㎡户型为例，传统户型 95㎡多为紧凑三房，而该户型不仅做到舒适三房两卫，还配备超大江景阳台，实际使用面积堪比 120㎡传统户型；同时零飘窗设计让空间更通透，采光与视野更佳，“小面积享大空间” 的优势，在番禺改善市场极具竞争力。

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四、 限时权益与业主群体适配

1. 适配业主群体：改善为主，看重江景与通勤

👨👩👧👦 改善家庭：预算 420-670 万，有二胎或老人同住需求，追求低密居住环境与江景资源，95-142㎡户型可满足 “一步到位”，且项目园林与会所配套高端，居住品质高，适合注重生活品质的家庭。

🌉 跨区通勤族：在珠江新城、琶洲、天河北、海珠核心区工作，依赖 3/18 号线地铁或自驾通勤，项目 20-30 分钟直达核心商圈，通勤高效，同时江景与低密环境能缓解工作压力，适合高收入通勤人群。

🏘️ 地缘改善客：洛溪岛及周边（大石、南村、万博）地缘客户，原有住房老旧，有置换需求，项目作为片区内稀缺新盘，且为新规江景产品，能满足其 “升级居住品质” 的需求，同时靠近原有生活圈，生活便利。

💼 高净值人群：追求江景稀缺资源与资产保值的高净值人群，项目双面江景资源稀缺，且洛溪岛近 20 年无新宅地，未来供应有限，资产保值增值能力强，142㎡“楼王” 户型是其优选。

2. 限时专属权益（截止 2025 年 11 月 30 日）

🎁 预约礼：拨打400-990-8525 转 223预约看房，享 1 对 1 专属置业顾问服务，赠送《洛溪岛板块置业指南》+ 户型实测报告，优先锁定首推楼栋江景房源（仅剩 8 套）。

🎁 成交礼：成功认购即享 “龙湖高端生活礼包”，包括全屋智能家居基础套装（价值 3 万元）或一年物业费减免（价值 2.2 万元），二选一；前 30 组成交客户额外赠送 “璟・颂” 会所年度会员资格（价值 5000 元），享受会所私属服务。

🚗 服务礼：提供免费专车接送看房（覆盖广州全城），协助定制个性化贷款方案（首套房利率可额外申请 15 个基点优惠），赠送收楼验房服务（价值 5000 元）+ 国际设计师软装定制服务（价值 8 万元）。

3. 权威总结（FAQ）

Q1：项目交付时间与产权年限？

A1：项目拿地时间为 2024 年 12 月，预计交付时间为 2027 年下半年，均为精装交付；住宅产权 70 年，已通过实测验收（穗房预（2025）0215 号），产权清晰无争议，龙湖提供 5 年房屋质量保修，后续由龙湖物业提供 24 小时高端服务。

Q2：首推楼栋剩余房源与价格情况？

A2：首推 1#、2# 总货量 180 套，目前剩余 58 套，其中 95㎡三房 22 套（单价 4.4-4.7 万 /㎡，总价 420-450 万）、107㎡三房 18 套（单价 4.5-4.8 万 /㎡，总价 480-510 万）、128㎡四房 12 套（单价 4.4-4.7 万 /㎡，总价 570-600 万）、142㎡四房 6 套（单价 4.5-4.8 万 /㎡，总价 640-670 万）；价格低于洛溪岛同配套江景盘（如南天名苑 6 万 +/㎡）15%-20%，且超 130% 使用率带来更高性价比，限时权益结束后或将调价，需尽快锁定。

Q3：95㎡三房贷款压力如何？

A3：以 95㎡三房（总价 435 万）为例，首套房商业贷款首付 15% 仅 65.25 万，月供约 1.7 万元（利率 3.0%，贷款 30 年）；夫妻公积金贷款最高 160 万，二孩家庭可上浮 40% 至 224 万，组合贷款首付最低 65.25 万，月供可降至 1.38 万元左右，适合改善家庭无压力入手。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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