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编辑

一、项目背景：双国企打造的 TOD 标杆

（一）双强联合

越秀・星瀚 TOD 由广州地铁与越秀集团两大国企联手打造。广州地铁在交通建设领域经验丰富，越秀集团在房地产开发方面成绩斐然，二者的合作旨在为项目带来强大的交通优势与卓越的开发品质，为购房者提供信心保障。

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（二）泛南站区位

项目地处番禺西部边陲，属于泛广州南站板块。尽管广州南站多年发展缓慢，周边价值提升不明显，且面临佛山楼盘的竞争，但越秀・星瀚 TOD 凭借自身优势，在这片区域脱颖而出，吸引了众多刚需购房者。

二、基本信息：大规模社区的合理规划

（一）规模参数

总占地约 24 万㎡，总建面约 88 万㎡，容积率 2.41 ，绿化率 30%，总栋数 21 栋，总户数约 4312 户，车位数 6517 个，车位比 1：1.48 。大规模的社区规划，有利于营造浓厚的居住氛围，同时适中的容积率与绿化率，保障了居民的居住舒适度。

（二）物业与费用

由越秀物业提供服务，物业费 3.26 元 /㎡/ 月。越秀物业的专业服务，能够为居民提供舒适、便捷的生活环境，提升社区的整体品质。

三、区位价值：南站潜力与交通枢纽

（一）南站发展潜力

虽目前广州南站周边发展有待完善，但作为重要的交通枢纽，未来具有较大的发展潜力。随着基础设施的不断完善和产业的逐步引入，泛南站板块有望迎来新的发展机遇，越秀・星瀚 TOD 也将受益于区域的发展。

（二）交通枢纽优势

项目处于交通枢纽核心位置，22 号线陈头岗上盖，1 站到广州南，3 站直达番禺广场，可换乘多条地铁线路，快速通达全城。22 号线北延段更能畅达海珠、荔湾、越秀、天河等区域。此外，距离 2 号线会江站仅约 1.2 公里，且南大干线全线贯通后，到万博仅需 11 分钟，交通出行极为便捷，为居民的工作、生活和出行提供了极大便利。

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四、交通出行：多维交通，畅行无忧

（一）轨道交通便利

作为地铁上盖项目，22 号线就在家门口，居民无需担心通勤距离和时间。无论是前往广州南站乘坐高铁，还是通过换乘到达城市的各个角落，都轻松便捷。2 号线会江站也为居民提供了更多的出行选择，进一步提升了项目的交通优势。

（二）陆路交通优势

南大干线的全线贯通，使得自驾出行更加高效。通过南大干线，可快速抵达万博等核心区域，一个红绿灯的距离，大大缩短了居民与城市繁华地带的时空距离，满足了居民多样化的出行需求。

五、教育配套：优质教育，家门口实现

（一）丰富教育资源

社区内配建 27 班公办幼儿园和 45 班九年一贯制公办广外附，均已开学。共提供 1350 个小学学位和 750 个中学学位，小学学位与户数配比高于平均标准，为业主子女提供了充足的学位保障。

（二）教育成本优势

公办九年广外附的开学，为业主节省了大量的教育费用。与广州外语特色民办学校每年高达 18.5 万甚至 3 - 4 万的学费相比，广外番禺实验学校九年义务教育学费零支出，九年下来可为家庭节省约 60 万，真正实现了教育自由，解决了家长的后顾之忧。

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六、生活配套：自给自足与多元选择

（一）自身商业配套

项目自带 1.5 万方商业街，北区有底商、肉菜市场，南区有地铁商业广场、商业街，业主下楼就能满足日常购物、买菜等生活需求，享受便捷的生活服务。

（二）周边商业与休闲配套

虽附近缺少大型商业，但开车不到 20 分钟可到达万博，那里有山姆会员店、万达广场、天河城等丰富的商业资源，以及 K11、万象城等在建项目，满足居民多样化的消费需求。同时，小区内部约 7 万㎡森氧园林和约 15.7㎡抬高式空中园林，提供了优美的居住环境和休闲空间。

七、项目品质：现楼优势与户型特点

（一）现楼与准现楼优势

目前项目处于现楼和准现楼在售状态，购房者可以实地考察房屋质量、户型结构和小区环境，直观感受未来的居住场景，有效降低购房风险，无需漫长等待即可入住。

（二）户型特点

主要在售 85 - 112 方平层和 98 - 107 方复式户型。平层户型虽设计上属于上一代产物，得房率相对新规出台后的楼盘不高，但仍能满足刚需家庭的基本需求。复式户型增加了空间层次感和趣味性，但总层高较高，可能会给部分居民带来拥挤感和电梯等待时间长的问题。不同楼栋各有优缺点，如北区 21 栋毗邻学校和商业街，但距离地铁较远且为超高层；南区部分楼王户型楼间距大，靠近地铁和商业广场。

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